TRIBUNAL JUDICIAIRE D’EVRY

JUGE DE L’EXÉCUTION

AUDIENCE DU 11 Février 2025 Minute n° 25/

AFFAIRE N° N° RG 24/06528

N° Portalis DB3Q-W-B7I-QPER

CCCFE délivrées le :

CCC délivrées le :

RENDU LE : ONZE FEVRIER DEUX MIL VINGT CINQ

Par Madame Virginie BOUREL, Vice-Présidente, Juge de l’exécution, assistée de Madame Johanna PALMONT, greffière

ENTRE

PARTIE DEMANDERESSE :

S.A.R.L. SOCIETE ACHAT ET VENTE IMMOBILIERE

[Adresse 3]

[Localité 4]

non comparante, représentée par Maître Amélie PINÇON, barreau de Paris

(R 021)

ET

PARTIE DEFENDERESSE :

Madame [R] [L]

[Adresse 1]

[Localité 5]

non comparante, représenté par Maître Marion NAIGEON, barreau de Paris

(G 0152)

Monsieur [D] [W]

[Adresse 1]

[Localité 5]

non comparant, représenté par Maître Marion NAIGEON, barreau de Paris

(G 0152)

DEBATS

L’affaire a été appelée à l’audience du 14 Janvier 2025, date à laquelle elle a été plaidée et mise en délibéré au 11 Février 2025.

EXPOSE DU LITIGE

Une inscription judiciaire provisoire a été effectuée entre les mains des services de la publicité foncière de Créteil le 8 juillet 2024 à la requête de Monsieur [D] [W] et Madame [L] au préjudice de la SARL SOCIETE ACHAT ET VENTE IMMOBILIERE aux fins de garantir la somme de 78.702,92 euros euros en vertu d’une ordonnance rendue le 10 avril 2024 par le juge de l’exécution du tribunal judiciaire d’EVRY.

Par acte en date du 29 août 2024, la SARL SOCIETE ACHAT ET VENTE IMMOBILIERE a fait assigner Monsieur [D] [W] et Madame [L] devant le juge de l’exécution du tribunal judiciaire d’Evry aux fins de voir ordonner la mainlevée de l’hypothèque judiciaire provisoire et aux fins de les voir condamner à lui payer une somme de 10.000 euros à titre de dommages et intérêts pour saisie abusive outre celle de 5.000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Au soutien de ses demandes, la SARL SOCIETE ACHAT ET VENTE IMMOBILIERE expose que :

— elle exerce une activité de marchand de biens,

— par acte authentique reçu par Maitre [K] [V], notaire, le 2 juillet 2018, elle a vendu un appartement constituant le lot n°12 d’un immeuble sis [Adresse 2] a [Localité 6] (94) à Monsieur [D] [W] et Madame [L],

— se plaignant de différents désordres affectant leur appartement, par acte en date du du 30 septembre 2020, Ies consorts [E] l’ont assignée, ainsi que le le notaire rédacteur, en responsabilité devant le Tribunal judiciaire de Créteil afin de les voir condamner à Ieur payer diverses sommes au titre des préjudices financiers, moraux et de jouissance subis,

— aux termes de leurs dernières conclusiosn régularisées devant le tribunal judiciaire de créteil, les consorts [E] chiffrent leur préjudice à la somme totale de 78.702,92 euros et fondent leur action sur le manquement à l’obligation de délivrance d’un bien conforme et sur le dol,

— au mois d’août 2023, Ies consorts [E] ont venclu leur appartement a un tiers, Madame [Z] [P],

— telles sont les circonstances dans lesquelles ils ont eu la surprise de recevoir, par acte en date du 11 juillet 2024, la dénonciation d’une inscription d’hypothèque judiciaire provisoire sur le lot n° 14 de l’immeuble sis [Adresse 2] à [Localité 6], qui n’est pas l’objet du litige,

— or, Monsieur [D] [W] et Madame [L] ne justifient pas d’une créance fondée dans son principe, faute de rapporter la preuve d’un manquement à son obligation de délivrance condorme ou d’un dol, les désordres affectant le bien relevant d’un éventuel vice caché,

— les longueurs de la procédure acruellement pendante devant le tribunal judiciaire de Créteil ne lui sont nullement imputables,

— la charge de la preuve des circonstances particulières mettant en péril le recouvrement de la créance incombe au créancier saisissant,

— or, Monsieur [D] [W] et Madame [L] se contentent de soutenir, sans en justifier, qu’elle ne détient qu’un actif, objet de la mesure conservatoire, ce qui est inexact.

Lors de l’audience du 14 janvier 2025, Monsieur [D] [W] et Madame [L], représentés par avocat, ont sollicité du juge de l’exécution de débouter la SARL SOCIETE ACHAT ET VENTE IMMOBILIERE de toutes de ses demandes et de la condamner à leur payer une somme de 4.000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Au soutien de leurs prétentions, ils font valoir que :

— l’appartement litigieux a eté acquis auprès de la SARL SOCIETE ACHAT ET VENTE IMMOBILIERE aux fins de réaliser un investissement locatif,

— or, l’appartement vendu par la SARL SOCIETE ACHAT ET VENTE IMMOBILIERE n’était pas raccordé à l’alimentation électrique et était non conforme aux règles d’urbanisme,

— la SARL SOCIETE ACHAT ET VENTE IMMOBILIERE a manqué à son obligation de délivrance d’un bien confrome et a, en outre, adopté un comportement dolosif à leur égard,

— l’appartement n’étant pas raccordé à l’alimentation électrique, ils n’ont pu procéder à sa mise en location ce qui a généré des frais financiers, un manque à gagner et leur a causé un préjudice moral,

— ils justifient d’une créance fondée dans son principe à l’encontre de la SARL SOCIETE ACHAT ET VENTE IMMOBILIERE,

— ils justifient par ailleurs de circonstances susceptibles de menacer le recouvrement de leur créance dans la mesure où le seul actif détenu par la SARL SOCIETE ACHAT ET VENTE IMMOBILIERE est précisément le lot n°14 objet de l’hypothèque judiciaire provisoire,

— ils n’ont aucun moyen de connaître la composition du patrimoine de la SARL SOCIETE ACHAT ET VENTE IMMOBILIERE.

Il est fait expressément référence aux pièces du dossier et aux écritures déposées par les parties pour un plus ample exposé des faits de la cause et de leurs prétentions respectives.

Le délibéré a été fixé au 11 février 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la demande en mainlevée de l’hypothèque judiciaire provisoire

En vertu de l’article L 511-1 du code des procédures civiles d’exécution toute personne dont la créance paraît fondée en son principe peut solliciter du juge l’autorisation de pratiquer une mesure conservatoire sur les biens de son débiteur, sans commandement préalable, si elle justifie de circonstances susceptibles d’en menacer le recouvrement.

Selon l’article L512-1 du code des procédures civiles d’exécution, le juge peut à tout moment au vu des éléments qui sont fournis par le débiteur, le créancier entendu ou appelé, donner mainlevée de la mesure conservatoire s’il apparaît que les conditions prescrites par l’article L511-1 ne sont pas réunies.

En application des dispositions précitées, il appartient notamment au juge de l’exécution d’apprécier s’il existe des circonstances susceptibles de menacer le recouvrement de la créance.

Le silence du débiteur, en dépit des mises en demeures qui lui sont adressées, créée une apparence de défaillance susceptible de caractériser une menace dans le recouvrement de la créance du créancier poursuivant.

La menace dans le recouvrement de la créance du créancier poursuivant doit s’apprécier à l’aune du montant de la créance et à l’égard du débiteur à l’encontre duquel la mesure conservatoire est sollicitée.

La seule contestation de payer formulée par le débiteur est insuffisante à établir l’existence de circonstances susceptibles de menacer le recouvrement de la créance et, à défaut d’éléments probants, il n’y a pas lieu de présumer l’intention d’organiser son insolvabilité par le débiteur.

Il appartient ainsi au créancier de rapporter la preuve que le recouvrement de sa créance est menacé et il lui incombe d’étayer sa demande par des éléments précis.

En l’espèce, il ressort des pièces versées aux débats et, notamment, des échanges de correspondances et des diverses procédures opposant les parties qu’il existe un litige né et actuel portant sur la parfaite exécution de ses obligations par la SARL SOCIETE ACHAT ET VENTE IMMOBILIERE à l’égard de Monsieur [D] [W] et Madame [L].

Monsieur [D] [W] et Madame [L] ne peuvent donc se prévaloir d’un défaut de réponse de la SARL SOCIETE ACHAT ET VENTE IMMOBILIERE aux mises en demeure qui lui ont été adressées pour invoquer une menace de recouvrement de leur créance, un litige ancien et complexe portant sur le respect de ses obligations par la SARL SOCIETE ACHAT ET VENTE IMMOBILIERE les opposant.

Il convient par ailleurs de constater que la requête soumise au juge de l’exécution ne comporte pas de mention relative à la situation financière de la SARL SOCIETE ACHAT ET VENTE IMMOBILIERE.

Il convient également de constater qu’aucune pièce relative à la situation financière de la SARL SOCIETE ACHAT ET VENTE IMMOBILIERE (telle que les comptes publiés au registre du commerce et des sociétés ou la reproduction du site internet “Pappers” dont l’accès est libre et gratuit) n’est versée aux débats par Monsieur [D] [W] et Madame [L], à qui il appartient de rapporter la preuve de l’existence de circonstances susceptibles de menacer le recouvrement de leur créance.

Force est encore de constater que Monsieur [D] [W] et Madame [L] procèdent par simples affirmations pour soutenir que la SARL SOCIETE ACHAT ET VENTE IMMOBILIERE ne détient aucun autre actif que le lot n°14 de l’immeuble sis [Adresse 2] à [Localité 6] alors qu’une telle preuve aurait pu être rapportée par la production d’une fiche de propriétaire.

Il résulte de ces éléments que Monsieur [D] [W] et Madame CAZAYUS-CLAVERIEne rapportent pas la preuve des circonstances susceptibles de menacer le recouvrement de leur créance.

Il convient en conséquence d’ordonner la mainlevée de l’inscription judiciaire provisoire effectuée entre les mains des services de la publicité foncière de Créteil le 8 juillet 2024 à la requête de Monsieur [D] [W] et Madame [L] au préjudice de la SARL SOCIETE ACHAT ET VENTE IMMOBILIERE aux fins de garantir la somme de 78.702,92 euros euros en vertu de l’ordonnance rendue le 10 avril 2024 par le juge de l’exécution du tribunal judiciaire d’EVRY.

Sur la demande en paiement de dommages et intérêts pour saisie abusive

Conformément à l’article L.111-7 du code des procédures civiles d’exécution, le créancier a le choix des mesures propres à assurer l’exécution ou la conservation de sa créance. L’exécution de ces mesures ne peut excéder ce qui se révèle nécessaire pour obtenir le paiement de l’obligation.

L’article L 121-2 du code des procédures civiles d’exécution dispose que le juge de l’exécution a le pouvoir d’ordonner la mainlevée de toute mesure inutile ou abusive et de condamner le créancier à des dommages et intérêts en cas d’abus de saisie.

En l’espèce, SARL SOCIETE ACHAT ET VENTE IMMOBILIERE ne justifie ni d’un abus de saisie ni du préjudice subi.

En conséquence, la SARL SOCIETE ACHAT ET VENTE IMMOBILIERE sera déboutée de sa demande en paiement de dommages et intérêts pour saisie abusive.

Sur les demandes accessoires

Monsieur [D] [W] et Madame [L], partie perdante, seront condamnés aux dépens.

L’équité ne commande pas de faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Il est rappelé que la présente décision est de plein droit exécutoire par provision.

PAR CES MOTIFS

Le juge de l’exécution, statuant par jugement contradictoire, mis à disposition au greffe et rendu à charge d’appel :

Ordonne la mainlevée de l’inscription judiciaire provisoire effectuée entre les mains des services de la publicité foncière de Créteil le 8 juillet 2024 à la requête de Monsieur [D] [W] et Madame [L] au préjudice de la SARL SOCIETE ACHAT ET VENTE IMMOBILIERE aux fins de garantir la somme de 78.702,92 euros euros en vertu de l’ordonnance rendue le 10 avril 2024 par le juge de l’exécution du tribunal judiciaire d’EVRY et ce, aux frais de Monsieur [D] [W] et Madame [L] ;

Déboute les parties du surplus de leurs demandes ;

Dit n’y avoir lieu à application de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne Monsieur [D] [W] et Madame [L] aux dépens ;

Rejette toute autre demande, plus ample ou contraire ;

Rappelle que la présente décision est de plein droit exécutoire par provision.

Ainsi jugé et prononcé au Tribunal judiciaire d’EVRY, le ONZE FEVRIER DEUX MIL VINGT CINQ

LE GREFFIER LE JUGE DE L’EXECUTION