N° RG 25/00321 – N° Portalis DBZH-W-B7J-C52XO 13CH JCP CIVIL

N° MINUTE 2025/

N° ARCHIVES 2025/

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE LORIENT

JUGEMENT DU 11 Décembre 2025

DEMANDEURS:

Madame [E] [L], demeurant [Adresse 1]

représentée par M^e Antoine PEIGNARD, avocat au barreau de VANNES

Madame [V] [K], demeurant [Adresse 2]

représentée par M^e Antoine PEIGNARD, avocat au barreau de VANNES

à :

DEFENDEUR :

S.C.I LUIS J.P.L, demeurant [Adresse 4]

représentée par Maître Louis LAURENT de la SCP WANSCHOOR ET ASSOCIES, avocats au barreau de LORIENT substituée par M^e Yann NOTHUMB, avocat au barreau de LORIENT

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

PRÉSIDENT : Julie BESNARD

GREFFIER : Claudine AUDRAN

DÉBATS : 06 Novembre 2025

DÉCISION : Mise à disposition le 11 Décembre 2025 contradictoirement et en premier ressort.

Le 11/12/2025 :

Exécutoire à M^e Antoine PEIGNARD

Copie à Maître Louis LAURENT

EXPOSE DU LITIGE :

Par acte sous seing privé en date du 3 juin 2015, la SCI LUIS JPL a donné en location à Madame [E] [L] et Madame [V] [K] un logement à usage d’habitation sis [Adresse 5]) moyennant le versement d’un loyer mensuel de 800 euros.

Madame [E] [L] et Madame [V] [K] ont quitté les lieux le 31 mai 2024, un état des lieux de sortie ayant été effectué à cette date.

Par acte de commissaire de justice en date du 15 avril 2025, Madame [E] [L] et Madame [V] [K] ont fait assigner la SCI LUIS JPL devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de LORIENT à l’audience du 12 juin, 2025 aux fins d’obtenir de ladite juridiction la restitution du dépôt de garantie ainsi que des condamnations en paiement.

L’affaire a fait l’objet de plusieurs renvois à la demande des parties.

Pour les motifs exposés lors de l’audience du 6 novembre 2025, Madame [E] [L] et Madame [V] [K], représentées par leur conseil, qui a sollicité le bénéfice de ses entières écritures, ont sollicité de la juridiction de:

A titre principal,

— débouter la SCI LUIS JPL de sa demande tendant à obtenir le remboursement des taxes d’ordure ménagère pour les années 2021, 2022 et 2023,

— condamner par conséquent la SCI LUIS JPL à leur régler la somme de 800 euros au titre de la restitution du dépôt de garantie,

A titre subsidiaire, dans l’hypothèse où les montants sollicités seraient justifiés,

— voir le magistrat limiter le montant à récupérer à la somme de 311,82 euros,

— condamner par conséquent la Société LUIS JPL à leur régler la somme de 488,18 euros au titre de la restitution du dépôt de garantie,

En toute hypothèse,

— condamner la Société LUIS JPL à leur régler 80 euros par mois à compter du 30 juin 2024 et ce jusqu’à la complète restitution du dépôt de garantie, soit d’ores et déjà la somme de 1200 euros,

Au titre du congé,

— voir le magistrat constater le caractère frauduleux du congé pour reprise,

— condamner la Société LUIS JPL à leur régler la somme de 6000 euros,

Au titre du préjudice moral,

— condamner la Société LUIS JPL à leur régler la somme de 5000 euros au titre du préjudice qu’elles démontrent,

Au titre des frais irrépétibles,

— condamner la Société LUIS JPL à leur régler la somme de 4000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Sur les dépens,

— condamner la Société LUIS JPL aux entiers dépens.

Pour les motifs développés dans ses conclusions, dont l’entier bénéfice a été sollicité à l’audience, la SCI LUIS JPL, représentée par son conseil, a demandé à la juridiction de:

Sur le dépôt de garantie:

— lui décerner acte de ce qu’elle s’engage à restituer la somme de 258,14 euros aux consorts [X] [D],

Sur le congé litigieux et les demandes indemnitaires:

A titre principal,

— débouter les consorts [X] [D] de leurs demandes,

A titre subsidiaire,

— réduire les demandes indemnitaires à de plus justes proportions,

En tout état de cause,

— condamner les consorts [X] [D] à payer la somme de 1000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens de l’instance.

MOTIFS DE LA DÉCISION:

Sur la demande de restitution du dépôt de garantie:

L’article 22 de la loi du 6 juillet 1989 tendant à l’amélioration des rapports locatifs dispose notamment que le dépôt de garantie est prévu par le contrat de location pour garantir l’exécution de ses obligations locatives par le locataire est restitué dans un délai maximal de deux mois à compter de la remise en main propre, ou par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, des clés au bailleur ou à son mandataire, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu, aux lieu et place du locataire, sous réserve qu’elles soient dûment justifiées. A cette fin, le locataire indique au bailleur ou à son mandataire, lors de la remise des clés, l’adresse de son nouveau domicile.

Il est restitué dans un délai maximal d’un mois à compter de la remise des clés par le locataire lorsque l’état des lieux de sortie est conforme à l’état des lieux d’entrée, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu, en lieu et place du locataire, sous réserve qu’elles soient dûment justifiées.

Le montant de ce dépôt de garantie ne porte pas intérêt au bénéfice du locataire. Il ne doit faire l’objet d’aucune révision durant l’exécution du contrat de location, éventuellement renouvelé.

A défaut de restitution dans les délais prévus, le dépôt de garantie restant dû au locataire est majoré d’une somme égale à 10 % du loyer mensuel en principal, pour chaque période mensuelle commencée en retard.

Sur la restitution de la somme de 800 euros:

Selon l’article 7-1 de la loi du 6 juillet 1989 tendant à l’amélioration des rapports locatifs, toutes actions dérivant d’un contrat de bail sont prescrites par trois ans à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant d’exercer ce droit.

Toutefois, l’action en révision du loyer par le bailleur est prescrite un an après la date convenue par les parties dans le contrat de bail pour réviser ledit loyer.

Madame [E] [L] et Madame [V] [K] sollicitent la restitution du dépôt de garantie qui a été versé au commencement du bail d’un montant de 800 euros.

La SCI LUIS JPL fait valoir qu’au jour de la restitution des clés, Madame [E] [L] et Madame [V] [K] étaient redevables de la somme de 541,86 euros au titre des charges pour les années 2021, 2022 et 2023.

En l’espèce, il convient de retenir que toutes les demandes financières relatives aux charges antérieures au 3 septembre 2022 sont prescrites puisque portées après le délai de trois ans.

S’agissant des charges ultérieures réclamées, il appartient à la bailleresse d’en justifier du bien fondé.Or, force est de relever que les pièces produites aux débats ne permettent pas de justifier du bien fondé de la demande qui n’est pas justifiée dans son quantum.

Au vu de l’ensemble de ces éléments, la SCI LUIS JPL ne démontre pas le bien fondé de la retenue qu’elle sollicite sur le montant du dépôt de garantie.

Elle sera donc condamnée à payer à Madame [E] [L] et Madame [V] [K] la somme de 800 euros au titre de la restitution du dépôt de garantie avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

Sur la demande en paiement des pénalités de retard:

Au regard des développements précédents, il convient de relever que la SCI LUIS JPL se devait de restituer le dépôt de garantie dans le mois du départ de Madame [E] [L] et Madame [V] [K] soit avant le 30 juin 2024, l’état des lieux de sortie étant conforme à l’état des lieux d’entrée.

Faute de l’avoir fait, la SCI LUIS JPL est tenue au paiement de la pénalité de retard de 10% applicable sur le montant du loyer et réclamée par Madame [E] [L] et Madame [V] [K] et cela pour chaque période mensuelle commencée en retard , soit arrêtée au 6 novrembre 2025, la somme de 16 X 80 = 1280 euros.

La SCI LUIS JPL sera également condamnée à verser à Madame [E] [L] et Madame [V] [K] la somme de 80 euros par mois, à compter de décembre 2025, pour chaque période mensuelle commencée en retard jusqu’à la restitution du dépôt de garantie de 800 euros à Madame [E] [L] et Madame [V] [K].

Sur la validité du congé délivré:

Sur le caractère infondé du congé délivré:

Selon l’article 15-I de la loi du 6 juillet 1989 tendant à l’amélioration des rapports locatifs, lorsque le bailleur donne congé à son locataire, ce congé doit être justifié soit par sa décision de reprendre ou de vendre le logement, soit par un motif légitime et sérieux, notamment l’inexécution par le locataire de l’une des obligations lui incombant. A peine de nullité, le congé donné par le bailleur doit indiquer le motif allégué et, en cas de reprise, les nom et adresse du bénéficiaire de la reprise ainsi que la nature du lien existant entre le bailleur et le bénéficiaire de la reprise qui ne peut être que le bailleur, son conjoint, le partenaire auquel il est lié par un pacte civil de solidarité enregistré à la date du congé, son concubin notoire depuis au moins un an à la date du congé, ses ascendants, ses descendants ou ceux de son conjoint, de son partenaire ou de son concubin notoire. Lorsqu’il donne congé à son locataire pour reprendre le logement, le bailleur justifie du caractère réel et sérieux de sa décision de reprise. Le délai de préavis applicable au congé est de six mois lorsqu’il émane du bailleur.

L’article 15-III de la loi du 6 juillet 1989 tendant à l’amélioration des rapports locatifs prévoit en outre que le bailleur ne peut s’opposer au renouvellement du contrat en donnant congé dans les conditions définies au paragraphe I ci-dessus à l’égard de tout locataire âgé de plus de soixante-cinq ans et dont les ressources annuelles sont inférieures à un plafond de ressources en vigueur pour l’attribution des logements locatifs conventionnés fixé par arrêté du ministre chargé du logement, sans qu’un logement correspondant à ses besoins et à ses possibilités ui soit offert dans les limites géographiques prévues à l’article 13 bis de la loi n° 48-1360 du 1er septembre 1948 précitée. Le présent alinéa est également applicable lorsque le locataire a à sa charge une personne de plus de soixante-cinq ans vivant habituellement dans le logement et remplissant la condition de ressources précitée et que le montant

cumulé des ressources annuelles de l’ensemble des personnes vivant au foyer est inférieur au plafond de ressources déterminé par l’arrêté précité.

Madame [E] [L] et Madame [V] [K] font valoir que le congé délivré par la bailleresse était frauduleux. Elles précisent que Monsieur [P] [T] n’a aucunement établi sa résidence principale au [Adresse 3] mais qu’au contraire, le logement a été reloué à Monsieur [J] [N]. Elles ajoutent que la SCI LUIS JPL ne produit aux débats aucun élément justifiant de l’absence de reprise du logement et la mise en location peu de temps après leur départ. Elles considèrent dès lors le congé comme étant frauduleux.

La SCI LUIS JPL fait valoir que le congé délivré n’est pas frauduleux. Elle explique qu’en raison de contraients professionnelles, Monsieur [P] [T] a dû renoncer à habiter dans la région et donc à habiter le bien immobilier.

En l’espèce, il résulte des pièces et documents produits par les parties aux débats que par acte de commissaire de justice en date du 21 octobre 2022, la SCI LUIS JPL a délivré à Madame [E] [L] et Madame [V] [K] un congé aux fins de reprise pour habiter au profit de Monsieur [P] [T] pour la date du 31 mai 2024. Il est également produit aux débats par les demanderesses une attestation de Monsieur [J] [N] qui indique être locataire du logement depuis la mi-juillet 2024. Cette attestation n’a pas été remise en cause par la SCI LUIS JPL qui n’a pas contesté avoir reloué le bien immobilier peu de temps après la résiliation du bail.

Or, force est de relever que la SCI LUIS JPL ne produit aux débats aucun élément permettant de justifier de ce que l’occupation des lieux par Monsieur [P] [T] avait été rendue impossible postérieurement à la délivrance du congé. Il n’est ainsi justifié d’aucune cause légitime justifiant cette absence d’occupation des lieux.

Dès lors, il convient de constater le caractère injustifié et infondé du congé délivré.

Sur l’indemnisation du caractère infondé du congé délivré:

Madame [E] [L] et Madame [V] [K] sollicitent leur indemnisation à hauteur de 6000 euros au titre du péjudice engendré par la déivrance d’un congé frauduleux.

La SCI LUIS JPL s’oppose aux débats soulignant qu’il n’est pas démontré que le congé délivré est frauduleux et qu’au surplus, Madame [E] [L] et Madame [V] [K] ne produisent aux débats aucun justificatif démontrant l’existence et le quantum du préjudice allégué.

En l’espèce, il résulte des développements précédents que le congé délivré par la SCI LUIS JPL a été considéré comme étant infondé. La délivrance de ce congé par la bailleresse sans motif légitime a nécessairement causé pour les locataires un préjudice puisqu’il les a contraintes à devoir rechercher un nouveau logement, quitter les lieux, déménager, changer leurs habitudes.

Ce préjudice sera justement indemnisé par l’octroi d’une somme de 3500 euros.

La SCI LUIS JPL sera en conséquence condamnée à verser à Madame [E] [L] et Madame [V] [K] la somme de 3500 euros en indemnisation de leur préjudice avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

Sur la demande au titre du préjudice moral:

Selon l’article 6 du code de procédure civile, à l’appui de leurs prétentions, les parties ont la charge d’alléguer les faits propres à les fonder.

Madame [E] [L] et Madame [V] [K] sollicitent l’octroi d’une somme de 5000 euros au titre de leur préjudice moral qui ne se confond pas selon elles avec les conséquences liées au caractère frauduleux du congé. Elles estiment subir un préjudice moral du fait d’avoir du saisir la juridiction pour obtenir le respect de leurs droits.

La SCI LUIS JPL s’oppose à l’argumentaire. Elle fait valoir qu’il n’est pas démontré l’existence d’un préjudice moral distinct du préjudice sollicité précédemment.

En l’espèce, il convient de relever qu’il n’est pas justifié de ce que la SCI LUIS JPL aurait abusivement usé de son droit de se défendre en justice. Par ailleurs, les éléments produits aux débats ne permettent pas d’établir l’existence et le quantum d’un préjudice moral distinct du préjudice indemnisé ci-dessus.

Face à cette carence dans la charge de la preuve, Madame [E] [L] et Madame [V] [K] seront déboutées de leur demande sur ce fondement.

Sur les demandes accessoires:

En application de l’article 696 du code de procédure civile,la SCI LUIS JPL qui succombe dans le cadre de la présente procédure sera condamnée aux entiers dépens et sera condamnée à verser à Madame [E] [L] et Madame [V] [K] la somme de 1000 euros au titre de l’article 700 du même code.

PAR CES MOTIFS,

Le Juge des contentieux de la protection , statuant après débats en audience publique, par décision contradictoire,en premier ressort, exécutoire et mise à la disposition du public par le greffe :

Condamne la SCI LUIS JPL à verser à Madame [E] [L] et Madame [V] [K] la somme de 800 euros au titre de la restitution du dépôt de garantie avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision,

Condamne la SCI LUIS JPL à payer à Madame [E] [L] et Madame [V] [K] la somme de 1280 euros au titre des pénalités de retard de la restitution du dépôt de garantie arrêtée au 6 novembre 2025.

Condamne la SCILUIS JPL à verser à Madame [E] [L] et Madame [V] [K] la somme de 80 euros par mois, à compter de décembre 2025, pour chaque période mensuelle commencée en retard jusqu’à la restitution du dépôt de garantie de 800 euros à Madame [E] [L] et Madame [V] [K],

Constate le caractère infondé et injustifié du congé délivré par la SCI LUIS JPL le 21 octobre 2022,

Condame la SCI LUIS JPL à verser à Madame [E] [L] et Madame [V] [K] la somme de 3500 euros en indemnisation de leur préjudice avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision,

Déboute Madame [E] [L] et Madame [V] [K] de leur demande au titre du préjudice moral,

Condamne la SCI LUIS JPL à verser à Madame [E] [L] et Madame [V] [K] une indemnité de 1000 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile,

Condamne la SCI LUIS JPL aux dépens.

Le présent jugement a été signé par J.BESNARD, Président d’audience et par C. AUDRAN Greffière.

LA GREFFIÈRE LE PRÉSIDENT