N° RG 25/00603 – N° Portalis DBZH-W-B7J-C552T 13CH JCP CIVIL

N° MINUTE 2025/

N° ARCHIVES 2025/

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE LORIENT

JUGEMENT DU 13 Novembre 2025

DEMANDEUR :

Madame [E] [A], demeurant [Adresse 2]

comparante en personne

à :

DEFENDEURS :

Monsieur [D] [F], demeurant [Adresse 1]

non comparant, ni représenté

Madame [I] [J], demeurant [Adresse 4]

non comparante, ni représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

PRÉSIDENT : Julie BESNARD

GREFFIER : Claudine AUDRAN

DÉBATS : 02 Octobre 2025

DÉCISION : Mise à disposition le 13 Novembre 2025 par décision réputée contradictoire et en premier ressort.

Le 13/11/2025 :

Exécutoire à [E] [A]

Copie à [D] [F] et [I] [J]

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 9 juillet 2021, Madame [E] [A] a donné à bail à Monsieur [D] [F] et Madame [I] [J] un bien immobilier à usage d’habitation portant sur un logement sis [Adresse 3] à [Localité 5] moyennant le versement d’un loyer mensuel de 580 euros.

L’état des lieux de sortie du logement a été réalisé par acte de commissaire de justice en date du 10 juillet 2024.

Par acte de commissaire de justice en date du 9 septembre 2025, Madame [E] [A] a fait assigner Monsieur [D] [F] et Madame [I] [J] devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal Judiciaire de LORIENT à l’audience du 2 octobre 2025 pour obtenir leur condamnation à lui payer :

— la somme principale de 12502,25 euros pour les causes sus énoncées avec les intérêts,

— la somme de 1500 euros pour résistance abusive et injustifiée en vertu de l’article 1231-6 alinéa 3 du code civil,

— la somme de 500 euros au titre des frais et honoraires exposés par elle en vertu de l’article 700 du code de procédure civile,

— les frais et dépens du procès qui comprendront notamment le coût de la sommation s’il y a lieu et le coût de la présente assignation.

Pour les raisons développées lors de l’audience du 2 octobre 2025, Madame [E] [A], comparante en personne, a renouvelé l’ensemble de ses demandes.

Monsieur [D] [F] et Madame [I] [J], bien que régulièrement convoqués, n’ont pas comparu à l’audience, ne se sont pas fait représenter et n’ont pas sollicité de renvoi. Il sera statué par jugement réputé contradictoire.

MOTIFS DE LA DECISION:

L’article 472 du code de procédure civile prévoit que si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la réclamation au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés:

Par application des dispositions de l’article 1353 du Code Civil celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver et réciproquement, celui qui se prétend libéré, doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

Selon l’article 1728 du code civil, Le preneur est tenu de deux obligations principales:

1° D’user de la chose louée raisonnablement, et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail, ou suivant celle présumée d’après les circonstances, à défaut de convention;

2° De payer le prix du bail aux termes convenus.

En l’espèce, Madame [E] [A] a produit aux débats le contrat de bail conclu avec Monsieur [D] [F] et Madame [I] [J] ainsi qu’un décompte de sa créance faisant apparaître une dette locative de 1370,32 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation dus pour mai 2024, juin 2024 et 1er au 10 juillet 2024.

Monsieur [D] [F] et Madame [I] [J], absents à l’audience, n’ont pas contesté le montant de la dette locative. Ils n’ont pas fait état de versements qui n’auraient pas été pris en compte par la bailleresse.

Ils seront en conséquence condamnés à payer à Madame [E] [A] la somme de 1370,32 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés suivant décompte arrêté à la date de l’audience et ce avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

Sur les réparations locatives:

Il résulte des dispositions combinées des articles 1728, 1730, 1731 et 1732 du code civil et de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs, que les locataires sont tenus de réaliser sur l’immeuble qu’ils occupent un ensemble de travaux d’entretien et de réparations destinés à faire en sorte que l’immeuble soit restitué à son propriétaire dans un état conforme à ce qu’il était lors de l’entrée dans les lieux.

Toutefois, l’article 1353 du code civil pose en principe que celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver et réciproquement, celui qui se prétend libéré, doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

De surcroît, l’article 22 de la loi du 6 juillet 1989 dispose que lorsqu’un bailleur souhaite retenir sur le dépôt de garantie une somme correspondant à une dépense due par le locataire, il ne peut le faire qu’à condition que cette somme soit dûment justifiée.

Les sommes auxquelles peut prétendre le bailleur au titre des réparations locatives présentent un caractère indemnitaire. Dès lors, le bailleur n’est pas tenu de démontrer qu’il a effectivement procédé ou fait procéder aux réparations locatives pour lesquels il sollicite une indemnisation. En conséquence, les devis fournis n’ont qu’une portée indicative et ne présentent un intérêt pour l’estimation du montant des réparations locatives qu’autant qu’ils ne sont pas surévalués et sont en relation étroite avec les dégradations constatées.

Enfin, s’agissant des éléments d’aménagement et d’équipement susceptibles d’être soumis à l’usure, leur remplacement éventuel ne peut conduire à un enrichissement du bailleur.

De même, s’il existe une présomption en faveur du bailleur concernant l’état dans lequel était le local loué à défaut d’état des lieux d’entrée, en revanche il lui incombe d’établir que les revêtements pour lesquels il réclame une indemnisation pouvaient encore se voir attribuer une valeur résiduelle.

Madame [E] [A] sollicite de la juridiction la condamnation de Monsieur [D] [F] et Madame [I] [J] à lui verser les sommes suivantes au titre des dégradations locatives:

-2000 euros pour le débarras et nettoyage de la maison,

-8300,53 euros au titre de la remise en état du logement, peintures, murs, portes et plafonds,

-800 euros pour le débroussaillage, la tonte et la taille du jardin,

-31,40 euros pour les manivelles du volet roulant.

En l’espèce, il résulte de la comparaison de l’état des lieux d’entrée contradictoire du 9 juillet 2021 et du procès-verbal de constat de sortie du 10 juillet 2024 que des manquements à l’obligation d’entretien et des dégradations sont imputables à Monsieur [D] [F] et Madame [I] [J]

Ainsi, l’état des lieux d’entrée mentionnait le bon état du logement lors de l’entrée dans les lieux des locataires. Il est en effet noté l’état neuf, correct ou bon état du logement avec la mention cependant de:

2 trous sur le plan de travail, oscillo battant du cagibi tombe directement, trou bouché dans la salle de bain, 2 énormes tâches noires sur le sol.

Le procès-verbal d’état des lieux de sortie relève quant à lui:

EXTÉRIEUR: le terrain devant et autour de la maison est en friche. Présence de déchets divers, restes de piscine, bâches, poubelles non vidées, portail cassé au sol,

INTÉRIEUR: le procès-verbal relève la présence de nombreux objets laissés par les locataires et le mauvais état du logement avec de nombreuses salissures, pièces encombrées de déchets et autres, saleté, nombreux objets abandonnés en vrac, manivelle hors d’usage dans la chambre 3…

Les peintures des différentes pièces ont été qualifiées d’hors d’usage de même que le sol du séjour, du salon, de la salle d’eau.

Des photographies sont jointes dans le procès-verbal de constat.

Au regard de l’ensemble de ces éléments, il convient d’évaluer à la somme de totale de 6000 euros le montant des dégradations locatives imputables à Monsieur [D] [F] et Madame [I] [J].

Il convient donc de condamner Monsieur [D] [F] et Madame [I] [J] à payer à Madame [E] [A] la somme de 6000 euros au titre des réparations locatives, avec intérêts au taux légal à compter du jugement.

Sur la demande de dommages et intérêts présentée par la bailleresse:

Aux termes des dispositions de l’article 1231-6 du code civil, les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure.

Ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d’aucune perte.

Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

En l’espèce, une telle preuve n’est pas rapportée. La demande formulée à titre de dommages et intérêts par Madame [E] [A] sera donc rejetée.

Sur les demandes accessoires:

En application de l’article 696 du code de procédure civile, Monsieur [D] [F] et Madame [I] [J] qui succombent dans le cadre de la présente procédure supporteront la charge des dépens qui ne sauraient comprendre le coût de la sommation et seront condamnés à payer à Madame [E] [A] la somme de 300 euros au titre de l’article 700 du même code.

PAR CES MOTIFS,

Le Juge des contentieux de la protection , statuant après débats en audience publique, par décision réputée contradictoire, en premier ressort, exécutoire et mise à disposition par le greffe :

Condamne Monsieur [D] [F] et Madame [I] [J] à verser à Madame [E] [A] les sommes de:

-1370,32 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés suivant décompte arrêté à la date de l’audience et ce avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision,

-6000 euros au titre des réparations locatives, avec intérêts au taux légal à compter du jugement.

Déboute Madame [E] [A] de sa demande de dommages et intérêts.

Condamne Monsieur [D] [F] et Madame [I] [J] à payer à Madame [E] [A] la somme de 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Condamne Monsieur [D] [F] et Madame [I] [J] aux dépens qui ne sauraient comprendre le coût de la sommation.

Le présent jugement a été signé par J.BESNARD, Présidente d’audience et par C.AUDRAN , Greffière.

LA GREFFIÈRE LA PRÉSIDENTE