Copie authentique délivrée en case à M^e MAISONNIER, M^e ROUSSEAU-WIART, M^e JANNOT et en LS à M. [T] [V] le

Copie exécutoire délivrée en case à M^e MAISONNIER, M^e ROUSSEAU-WIART, M^e JANNOT le

MINUTE N° :

JUGEMENT DU : 27 février 2026

DOSSIER : N° RG 24/00217 – N° Portalis DB36-W-B7I-DCAG

AFFAIRE : S.N.C. LES JARDINS DE [Localité 1] [Localité 2] C/ Association [Adresse 1], S.D.C. LES JARDINS DE [Localité 1] [Localité 2]

TRIBUNAL CIVIL DE PREMIERE INSTANCE DE PAPEETE

[Localité 3] DE TAHITI

— ------

2EME CHAMBRE

JUGEMENT

AUDIENCE DU 27 février 2026

DEMANDERESSE -

— SNC LES JARDINS DE [Localité 1] [Localité 2], société au capital de 100.000 FCP, immatriculée au Registre du Commerce et des Sociétés de PAPEETE sous le n° 20 115 B, représentée par Monsieur [E] [H], son gérant, dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par M^e Michèle MAISONNIER, avocate au Barreau de Papeete

DÉFENDERESSE -

— Association [Adresse 1], régie par la Loi du 21 juin 1865, représentée par son Syndic Monsieur [W] [U], demeurant [Adresse 3] à [Localité 4], Tél : 89 72 81 67, dont le siège social est sis [Adresse 4]

représentée par Maître Olivier JANNOT de la SELARL SELARL KINTZLER & ASSOCIES, avocat au barreau de PAPEETE

INTERVENANT VOLONTAIRE -

— Syndicat des copropriétaires de la [Adresse 5]

dont le siège social est sis [Adresse 6]

représentée par M^e Christophe ROUSSEAU-WIART, avocat au Barreau de Papeete

COMPOSITION DU TRIBUNAL -

PRESIDENTE : Christine LAMOTHE

GREFFIERE : Herenui WAN-AH TCHOY

PROCEDURE -

Requête en Demande en nullité d’une assemblée générale ou d’une délibération de cette assemblée- Sans procédure particulière (71F) en date du 12 juin 2024

Déposée et enregistrée au greffe le 19 juin 2024

Rôle N° RG 24/00217 – N° Portalis DB36-W-B7I-DCAG

DEBATS -

En audience publique

JUGEMENT -

Par mise à disposition au greffe le 27 février 2026

En matière civile, par décision Contradictoire et en premier ressort ;

Le tribunal après en avoir délibéré,

EXPOSÉ DU LITIGE :

En vertu d’un acte authentique en date du 21 avril 1987 portant cahier des charges et statuts de l’association syndicale, il a été constitué à la requête de [Z] [P], lotisseur, le lotissement dénommé " [Adresse 7] » ; ensemble immobilier sis à [Localité 4], sur partie des terres [Localité 5] (partie) et [Localité 6] et 2, constitué de lots privatifs ainsi que d’équipements, voies, espaces et réseaux communs, le tout étant administré par l’Association syndicale libre du LOTISSEMENT TE TAVAKE [Localité 7] (ci-après dénommée « l’ASL »), conformément à la loi du 21 juin 1865 sur les associations syndicales et à l’ordonnance n° 2004-632 du 1er juillet 2004 relative aux associations syndicales de propriétaires, dans leur version applicable sur le territoire de la Polynésie française.

Selon l’article 7 du cahier des charges du LOTISSEMENT TE TAVAKE VILLAGE ;

«  PROPRIÉTÉ DES VOIES, ÉSPACES ET RÉSEAUX COMMUNS

La voirie, les réseaux divers et tous espaces communs du lotissement demeureront la propriété du lotisseur.

Toutefois, le lotisseur s’interdit d’en disposer […]

L’interdiction de disposer ci-dessus stipulée ne mettra pas non plus obstacle aux concessions que le lotisseur se réserve le droit d’octroyer, en dehors du lotissement faisant l’objet du présent cahier des charges, […] d’utiliser tout ou partie de la voirie ou des réseaux, espaces et ouvrages communs dont il s’agit, mais à la condition :

[ …]que l’obligation soit faite aux concessionnaires de se conformer aux prescriptions du présent chapitre, d’adhérer à l’association syndicale ci-après visée et de contribuer pour la quote-part qui sera fixée dans l’acte de concession aux charges d’entretien qui incomberont à cette association. Cette quote-part sera fixée d’un commun accord entre le lotisseur, le concessionnaire et l’association syndicale ou à défaut de cet accord par voie d’arbitrage. Aucun litige à cet égard ne pourra empêcher ni retarder l’exercice des droits concédés. "

En vertu d’un acte authentique en date du 11 mai 2020, la SNC LES JARDINS DE [Localité 1] [Localité 2] (ci-après dénommée « la SNC ») a acquis des consorts [P], une parcelle de terrain cadastrée AT n° [Cadastre 1], d’une superficie de 38.165m2, dépendante de la terre [Localité 5], et limitrophe au LOTISSEMENT TE TAVAKE VILLAGE.

Selon ledit acte de vente ;

«  ACCÈS

CONCESSION DU DROIT D’USAGE DES VOIES ET RÉSEAUX DU LOTISSEMENT TE [Localité 2] [Adresse 8]

L’accès au bien présentement vendu s’effectuera par la voie principale du LOTISSEMENT TE TAVAKE VILLAGE, dont les consorts [P], Vendeurs aux présentes et ayants-droit du lotisseur, sont propriétaires […]

CONSTITUTION DE SERVITUDE ET CONCESSION DU DROIT D’USAGE DES VOIES ET RÉSEAUX DU LOTISSEMENT TE TAVAKE VILLAGE

Ceci étant rappelé, les consorts [P], susnommés, Vendeurs aux présentes, concèdent dans les termes de l’article 7 du cahier des charges susvisé, au profit de la parcelle cadastrée section AT n° [Cadastre 1] […]

1/ Le droit de passage en tout temps et avec tous véhicule sur les voies du LOTISSEMENT TE TAVAKE VILLAGE, […]

2/ Et le droit de se brancher sur les réseaux divers du [Localité 8] et d’utiliser les infrastructures dudit lotissement pour la desserte du fond dominant (voirie, alimentation en eau, électricité, téléphone, évacuation des eaux pluviales et assainissement des eaux usées). […]

CHARGES ET CONDITIONS

Cette concession, accordée conformément à l’article 7 susvisé du cahier des charges bénéficiera à la SNC LES JARDINS DE [Localité 1] [Localité 2] et, après elle, à tous ses ayants-droit, ayants-cause et acquéreurs successifs, à titre de servitude réelle et perpétuelle pour ces derniers.

Elle aura lieu sous les charges et conditions édictées par le cahier des charges susvisé, dont le Concessionnaire déclare avoir pris connaissance dès avant ce jour et avoir parfaite connaissance. […]

Le Concessionnaire reconnaît être informé qu’il se trouve, par l’effet du présent acte, membres de l’association syndicale libre du [Adresse 9] et qu’il est tenu, à ce titre, de contribuer aux charges communes d’entretien des voiries et réseaux et à toutes redevances pour la consommation d’eau et le traitement des eaux usées, au même titre que les propriétaires de lots du [Adresse 10] [Localité 7].

Le représentant de l’Acquéreur reconnaît avoir été informé dès avant ce jour par le Notaire soussigné qu’il sera tenu, et après lui les colotis et copropriétaires acquéreurs des lots à réaliser par lui :

— De respecter les dispositions du Chapitre IV du cahier des charges du LOTISSEMENT TE TAVAKE VILLAGE, dont une copie est ci-annexée,

— D’adhérer à l’association syndicale du [Adresse 9],

— Et de contribuer aux charges d’entretien qui incomberont à cette association.

À cet égard le représentant de l’Acquéreur reconnaît avoir été informé par le Notaire soussigné que la quote-part de contribution aux charges du lotissement est en principe fixée dans l’acte de concession, d’un commun accord entre le lotisseur, le Concessionnaire et l’association syndicale.

Il a néanmoins requis l’établissement du présent acte sans intervention du l’association syndicale aux fins de fixation de cette quote-part de contribution aux charges, et déclare faire son affaire personnelle de sa fixation ultérieure et de toutes démarches à cet effet auprès de l’association syndicale, sans recours à cet égard contre le Vendeur […] "

Postérieurement à cette acquisition, la parcelle AT n° [Cadastre 1] a fait l’objet d’une division pour donner naissance aux parcelles AT n° [Cadastre 2] et AT n° [Cadastre 3].

En vertu d’un acte authentique du 6 juillet 2021 portant état descriptif de division et règlement de copropriété, il a été constitué à la requête de la SNC, un immeuble collectif d’habitation dénommé [Adresse 5] ; ensemble de trois immeubles A, B et C composés de 96 logements en VEFA à édifier sur la parcelle AT n° [Cadastre 3], soumis au régime de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis et à son décret d’application n° 67-223 du 17 mars 1967, tels qu’applicables en Polynésie française.

Le 7 septembre 2023, l’ASL a tenu une assemblée générale au cours de laquelle a notamment été adoptée la résolution n° 10 fixant les modalités de participation aux charges des bénéficiaires de concessions situées hors du périmètre du lotissement, ainsi que les règles relatives à la représentativité. Pour les terrains permettant l’édification d’immeubles soumis au régime de la copropriété, cette résolution prévoit une quote-part de participation aux charges fixée à raison d’un tantième par logement, tel qu’il résulte du permis de construire ou du règlement de copropriété, chaque concession ne disposant par ailleurs que d’une seule voix en assemblée générale.

En application de cette règle, la RÉSIDENCE [Adresse 11] s’est vue imputer 96 tantièmes de charges, tout en ne disposant que d’une seule voix en assemblée générale en sa qualité de concessionnaire.

À la suite de cette assemblée générale, des appels de fonds ont été émis sur le fondement de la résolution n° 10 au titre des charges du lotissement à l’égard de la [Adresse 5].

PROCÉDURE :

Suivant exploit du 12 juin 2023 et requête déposée au greffe le 19 juin suivant, la SNC LES JARDINS DE TETAVAKE a attrait l’ASL du [Adresse 9] devant le tribunal civil de première instance de Papeete.

Par conclusions notifiées par RPVA le 18 mars 2025, le Syndicat des copropriétaires de la [Adresse 12] est intervenu volontairement à l’instance.

En cet état, le juge de la mise en état a prononcé la clôture de l’affaire par ordonnance du 20 août 2025 et fixé le dossier à l’audience de plaidoirie du 1er octobre 2025.

PRÉTENTIONS ET MOYENS DES PARTIES :

En l’état de ses dernières conclusions récapitulatives reçues par RPVA le 15 avril 2025, la SNC LES JARDINS DE TETAVAKE sollicite plus précisément du tribunal de :

Vu la loi du 21 juin 1865 relative aux associations syndicales libres,

Vu l’article 1134 du code civil,

Vu l’article 1er de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis,

Vu la jurisprudence citée,

Vu le procès-verbal de l’assemblée générale des propriétaires du [Adresse 9] du 7 septembre 2023,

Vu le cahier des charges du LOTISSEMENT TE TAVAKE VILLAGE, dressé par Me [B] [D] alors notaire à [Localité 9], en date du 21 avril 1987 et transcrit à la conservation des hypothèques de [Localité 9] le 30 avril 1987, volume 1454 n° 16

Vu l’acte reçu aux minutes de Me [N] [C], notaire à [Localité 4], le 11 mai 2020, par lequel les consorts [P] ont vendu sur la commune de [Localité 4] un terrain dénommé lot 1 dépendant de la terre [Adresse 13] d’une superficie de 38.165 m2, figurant au cadastre section AT n° [Cadastre 1] pour 3ha 80a 65ca, à la SNC,

Vu la clause " Accès, concession du droit d’usage des voies et réseaux du [Adresse 9] " contenu dans ledit acte en page 26,

[…]

Considérant que la résolution n° 10 approuvée le 7 septembre 2023, en assemblée générale, concernant la représentativité des membres titulaires de concession aux assemblées générales stipule que chaque concession n’est accordée qu’à un seul concessionnaire qui par conséquent ne dispose que d’une seule voix aux assemblées générales par acte de concession, même s’il s’agit d’une copropriété réunissant plusieurs copropriétaires,

Considérant que ces dispositions contreviennent à la fixation de la quote-part de charges des concessionnaires tel que stipulé à l’article 7 du chapitre IV du cahier des charges in fine qui précise que la quote-part sera fixée d’un commun accord entre le lotisseur, le concessionnaire et l’association syndicale ou à défaut de cet accord, par voie d’arbitrage,

Considérant que la fixation de la quote-part de l’ensemble collectif LES JARDINS DE [Localité 1] [Adresse 14] aboutit à ce que cet ensemble supporte 28% des charges du [Adresse 9], alors même qu’elle ne dispose que d’une seule voix aux assemblées générales,

Considérant au titre des charges voiries que le syndic a refusé de prendre en compte la localisation exacte de l’immeuble collectif LES JARDINS [Adresse 15] qui n’utilise, suivant l’acte de concession, qu’une partie limitée de la voirie,

Par suite,

I/ EN LA FORME

Sur la recevabilité de l’action engagée par la SNC

Vu l’article 1er de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis,

Considérant qu’il ressort dudit texte qu’il ne s’applique pas aux immeubles en cours de construction,

Considérant que le statut de la copropriété commence à s’appliquer dès la livraison des premiers lots.

Considérant en l’espèce que la livraison des premiers lots est intervenue le 15 novembre 2023,

Considérant que la copropriété n’est redevable des appels de charges qu’à compter de la livraison des premiers lots à savoir en l’espèce, le 15 novembre 2023,

Considérant qu’il est réclamé à la copropriété 17.530.495 XPF au titre des appels de fonds afférents à l’exercice 2023 arrêtés à octobre 2023, alors que durant cette période, le statut de la copropriété n’avait pas pris effet,

Considérant que la SNC, concessionnaire et partant membre de droit de l’association syndicale, a qualité et intérêt à quereller les résolutions n° 1 et n° 10 de l’assemblée générale des propriétaires du [Adresse 9] du 7 septembre 2023 qui déterminent et fixent d’autorité la quote-part des charges au titre de l’exercice 2023 au mépris des dispositions de l’article 7 du chapitre IV du cahier des charges du [Adresse 16] [Adresse 7],

— Rejeter le moyen d’irrecevabilité opposé par l’ASL,

— Recevoir la SNC en son action,

— Acter de l’appel en cause du syndicat des copropriétaires de la [Adresse 5],

II / AU FOND

Vu les pièces produites et les éléments de la cause,

Vu l’article 7 du chapitre IV du cahier des charges du LOTISSEMENT TE TAVAKE VILLAGE,

Vu les statuts de l’association syndicale libre contenue dans le cahier des charges,

Vu les articles 50 et suivants du cahier des charges afférents à la gestion du lotissement,

Vu l’article 55 se rapportant à la répartition des charges,

— Débouter l’ASL de toutes ses prétentions, fins et conclusions,

— Dire et juger que les résolutions n° 1 et n° 10 de l’assemblée générale des propriétaires du [Adresse 9] du 7 septembre 2023 qui déterminent et fixent d’autorité la quote-part des charges du concessionnaire, contreviennent aux dispositions de l’article 7 du chapitre IV du cahier des charges du LOTISSEMENT TE TAVAKE VILLAGE, de même qu’aux dispositions des articles 50 et suivants afférents à la gestion du lotissement et à l’article 55 se rapportant à la répartition des charges,

— Prononcer leur annulation et par voie de conséquence, l’annulation des appels de fonds émis par le syndic au visa de ladite résolution,

Au visa de l’article 7 du chapitre IV du cahier des charges du [Adresse 9] qui régit la matière,

— Désigner un arbitre pour départager les parties sur la représentativité de la copropriété [Adresse 11] lors des assemblées générales et sa quote-part de charges au budget administratif, eau et voirie du [Localité 10] [Adresse 17] [Localité 7],

Considérant qu’il serait inéquitable de laisser à la charge de la SNC les frais irrépétibles par elle exposés,

— Condamner l’ASL, par application de l’article 407 du code de procédure civile de la Polynésie française, à payer à la SNC, la somme de 450.000 XPF,

— La condamner aux entiers dépens dont distraction d’usage.

Au soutien, elle fait essentiellement valoir que :

— Au jour de l’assemblée générale du 7 septembre 2023 comme au jour des appels de fonds litigieux afférents à l’exercice 2023, la copropriété de la [Adresse 5] n’avait pas encore pris effet faute de livraison des premiers lots, intervenue seulement le 15 novembre 2023 ; le statut de la copropriété ne s’appliquant aux immeubles à construire qu’à compter de cette livraison, la SNC, concessionnaire et membre de droit de l’association syndicale, avait qualité et intérêt à agir.

— L’appel en cause du syndicat des copropriétaires de la RÉSIDENCE [Adresse 11] vise à prévenir toute difficulté relative à la détermination du débiteur des charges postérieures à la naissance de la copropriété, sans remettre en cause la recevabilité de l’action engagée par la SNC pour la période antérieure,

— La concession consentie par les consorts [P] est valable, ceux-ci tenant leurs droits du lotisseur en leur qualité d’ayants droit, conformément aux règles de la dévolution successorale,

— Toute fixation unilatérale par l’assemblée générale de la quote-part de contribution aux charges des concessionnaires contrevient aux stipulations de l’article 7 du cahier des charges, lesquelles imposent une détermination d’un commun accord entre le lotisseur, le concessionnaire et l’association syndicale ou, à défaut, par voie d’arbitrage ; la résolution n° 10 du 7 septembre 2023, en fixant d’autorité une méthode de calcul des charges fondée sur un tantième par logement et en limitant corrélativement la représentation du concessionnaire à une seule voix en assemblée générale, méconnaît ce mécanisme contractuel et porte atteinte aux droits résultant de la concession,

— Au surplus, la quote-part arrêtée au titre des charges de voirie ne tient pas compte de la localisation de l’ensemble immobilier ni de l’étendue effective du droit de passage, limité à certains tronçons de voirie, de sorte que la répartition opérée est dépourvue de lien avec l’usage réel des équipements communs,

— Malgré des échanges préalables avec le syndic et son prestataire en vue de parvenir à un accord sur la fixation de la quote-part ou de recourir à l’arbitrage prévu par le cahier des charges, l’ASL a maintenu une fixation unilatérale des charges,

— Les résolutions litigieuses contreviennent également aux stipulations du cahier des charges relatives à la gestion du lotissement et à la répartition des charges, en particulier aux articles 50 et suivants et à l’article 55, la gestion ayant été confiée à un prestataire dans des conditions non conformes aux règles statutaires ; ces irrégularités affectent par voie de conséquence la validité de la résolution n° 1 ayant donné quitus au syndic, au bureau directeur et au prestataire pour la gestion ayant conduit à l’adoption et à la mise en œuvre des modalités contestées,

— L’action en annulation des résolutions d’assemblée générale d’une association syndicale se prescrit par cinq ans, de sorte que l’action engagée est recevable dans son principe.

Aux termes de ses dernières conclusions récapitulatives reçues par voie dématérialisée le 17 mars 2025, l’ASL du [Adresse 9] demande au tribunal de :

— Dire irrecevable la requête de la SNC,

— Subsidiairement la dire mal fondée,

— En conséquence rejeter toutes les demandes de la SNC,

— Dire nulle la concession contenue dans l’acte de vente du 11 mai 2020 portant sur le droit d’usage des voies et réseaux du [Adresse 9] au profit du lot alors cadastré AT n° [Cadastre 1] à [Localité 4],

— Condamner in solidum la SNC et le SDC à payer à l’ASL la somme de 27.419.372 XPF, provisoirement arrêté au 13 février 2025,

— Dire l’ASL fondée à interrompre tous les services du lotissement au profit de la SNC et du SDC pour le cas où la somme ci-dessus serait jugée indue ou, étant jugée due, elle ne serait pas payée dans un délai de 15 jours suivants signification de la décision à intervenir,

— Condamner la SNC à payer à l’ASL la somme de 339.000 XPF au titre de l’article 407 du code de procédure civile,

— La condamner aux dépens dont distraction d’usage.

Au soutien, elle fait essentiellement valoir que :

— Le SDC a été constitué de plein droit dès la vente des premiers lots en l’état futur d’achèvement intervenue le 20 octobre 2021, ainsi qu’en atteste le relevé d’inscriptions hypothécaires de la SNC ; il en résulte que la requête de ladite société est irrecevable faute de qualité et intérêt à agir. ,

— À supposer le statut de la copropriété inapplicable aux immeubles en cours de construction, la pluralité de propriétaires résultant des ventes en l’état futur d’achèvement fait à tout le moins naître une indivision sur le sol ; la concession stipulée dans l’acte de vente du 11 mai 2020 constitue une servitude réelle, c’est-à-dire un droit attaché au terrain de la [Adresse 5], et non un droit personnel de la SNC ; ce terrain fait désormais partie des parties communes de la copropriété, qui sont administrées uniquement par le SDC, de telle sorte que seule cette dernière entité a le pouvoir d’agir en justice pour défendre les droits liés à cette servitude ;

— La concession consentie par l’acte du 11 mai 2020 est nulle dès lors qu’elle n’a pas été accordée par le lotisseur au sens du cahier des charges et qu’elle ne fixe pas la quote-part de contribution aux charges dans l’acte même, cette détermination constituant une condition essentielle de validité de la concession ;

— Faute pour la SNC d’avoir recherché l’accord tripartite prévu par le cahier des charges ou engagé une procédure d’arbitrage préalable, elle est irrecevable à solliciter la désignation d’un arbitre ; la demande d’annulation de la résolution n° 10 ne peut être accueillie dès lors que la SNC ne saurait se prévaloir de la violation de stipulations contractuelles qu’elle a elle-même décidé d’écarter en requérant l’établissement d’un acte de concession dépourvu de fixation de la quote-part ;

— La résolution n° 1 se borne à donner quitus pour la gestion écoulée et n’approuve aucun rapport de nature à porter atteinte aux droits de la requérante ;

— En matière d’association syndicale, le principe d’utilité des charges propre à la copropriété est inapplicable, tous les membres étant tenus de participer à l’ensemble des charges du lotissement indépendamment de l’usage effectif des équipements ;

— L’assemblée générale est souveraine dans la détermination du budget et de la répartition des charges de l’association syndicale ;

— Que la concession soit valable ou non, la SNC et le SDC bénéficient des réseaux du lotissement et sont redevables soit des charges correspondantes, soit à tout le moins d’une indemnité équivalente sur le fondement de l’enrichissement sans cause ;

— Le solde des charges arrêtées au 13 février 2025 s’élève à 27.419.372 XPF après déduction du paiement partiel effectué, somme dont la condamnation in solidum de la SNC et du SDC est sollicitée, à défaut de paiement, elle est fondée à interrompre les services du lotissement au profit des intéressés.

En l’état de ses conclusions notifiées par RPVA le uniques reçues le 18 mars 2025, le syndicat des copropriétaires de la RÉSIDENCE [Adresse 11] (ci-après « le SDC ») demande au tribunal de :

Vu le cahier des charges,

— Annuler les résolutions n° 1 et n° 10 de l’assemblée générale des propriétaires du [Adresse 9] du 7 septembre 2023, qui ont fixé d’autorité la quote-part des charges du concessionnaire,

— Désigner un arbitre pour départager les parties sur la représentativité de la copropriété [Adresse 11] lors des assemblées générales et sa quote-part de charges au budget administratif, eau et voiries du [Localité 8].

Il oppose principalement que :

— Son appel en cause est justifié dès lors qu’il est concerné par les appels de charges postérieurs à la prise d’effet de la copropriété, intervenue à compter du 15 novembre 2023, les appels de fonds arrêtés à octobre 2023 demeurant imputables à la SNC en sa qualité de concessionnaire,

— L’article 7 du cahier des charges du lotissement impose que la quote-part de contribution aux charges des concessionnaires soit fixée d’un commun accord entre le lotisseur, le concessionnaire et l’association syndicale ou, à défaut, par voie d’arbitrage, à l’exclusion de toute fixation unilatérale par l’assemblée générale ; la résolution n° 10 du 7 septembre 2023, en fixant d’autorité la quote-part de contribution aux charges sur la base de tantièmes par logement et en attribuant à la copropriété une seule voix en assemblée générale, méconnaît ces stipulations contractuelles ; la répartition ainsi votée conduit à faire supporter à la résidence environ 28 % des charges du lotissement tout en ne lui accordant qu’une seule voix en assemblée générale, créant un déséquilibre entre participation financière et représentation,

— La quote-part afférente aux charges de voirie ne tient pas compte de l’étendue effective du droit de passage, limité aux tronçons expressément visés dans l’acte de concession, de sorte que la contribution devrait être proportionnée à l’usage réel de ces voies ;

— Les échanges engagés avec l’ASL en vue de parvenir à un accord sur la fixation de la quote-part ou de recourir à l’arbitrage prévu par le cahier des charges sont demeurés infructueux ;

— Le procès-verbal de l’assemblée générale du 7 septembre 2023 mentionne la présence du SDC alors que celui-ci n’était pas encore constitué à cette date, sa constitution n’étant intervenue que le 15 novembre 2023 ;

— Afin de ne pas compromettre le fonctionnement de l’ASL pendant la procédure, une provision de 2 millions XPF a été versée le 26 février 2025 à valoir sur les charges contestées.

MOTIFS DE LA DÉCISION :

= Sur la fin de non-recevoir tirée du défaut de qualité et d’intérêt à agir de la SNC :

En vertu de l’article 1601-3 du code civil, " La vente en l’état futur achèvement est le contrat par lequel le vendeur transfère immédiatement à l’acquéreur ses droits sur le sol ainsi que la propriété des constructions existantes. Les ouvrages à venir deviennent la propriété de l’acquéreur au fur et à mesure de leur exécution ; l’acquéreur est tenu d’en payer le prix à mesure de l’avancement des travaux.

Le vendeur conserve les pouvoirs de maîtrise de l’ouvrage jusqu’à la réception des travaux. "

Selon les articles 1er et 14 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis dans sa version applicable en Polynésie française,

«  Article 1er – La présente loi régit tout immeuble bâti ou groupe d’immeubles bâtis dont la propriété est répartie, entre plusieurs personnes, par lots comprenant chacun une partie privative et une quote-part de parties communes.

A défaut de convention contraire créant une organisation différente, la présente loi est également applicable aux ensembles immobiliers qui, outre des terrains, des aménagements et des services communs, comportent des parcelles, bâties ou non, faisant l’objet de droits de propriété privatifs. "

« Article 14 – La collectivité des copropriétaires est constituée en un syndicat qui a la personnalité civile. »

Il résulte de la combinaison de ces dispositions que la cession de lots en l’état futur d’achèvement confère aux acquéreurs des droits réels privatifs assortis de quotes-parts indivises sur les parties communes. Dès lors qu’existe une pluralité de titulaires de tels droits au sein d’un même ensemble immobilier, le statut de la copropriété trouve à s’appliquer de plein droit et emporte la naissance du syndicat des copropriétaires.

En l’espèce, il est soutenu par l’ASL du [Adresse 9] que la SNC LES JARDINS DE [Localité 1] [Adresse 14] serait dépourvue de qualité et d’intérêt à agir dès lors que le SDC serait constitué depuis les premières ventes en l’état futur d’achèvement intervenues dès octobre 2021 et serait, depuis lors, seul habilité à contester les résolutions affectant les droits attachés à l’immeuble soumis au statut de la copropriété.

La SNC LES JARDINS DE [Localité 1] [Localité 2] soutient, pour sa part, que la copropriété n’avait pas encore pris effet à la date de l’assemblée générale du 7 septembre 2023, faute de livraison des premiers lots, et qu’elle conserverait, en sa qualité de partie à l’acte du 11 mai 2020, un intérêt personnel à agir en contestation des résolutions litigieuses.

Cela étant exposé, il y a lieu de relever que, produit aux débats, le règlement de copropriété de la RÉSIDENCE [Adresse 11] du 6 juillet 2021, publié le 2 août 2021, prévoit dans sa partie relative à l’administration de l’ensemble immobilier que « Le syndicat prend naissance dès que le bâtiment A ou les locaux composant un des bâtiments B ou C de l’ensemble immobilier appartiendront à deux propriétaires différents au moins. » (page 106)

Conformes aux dispositions de l’article 1er de la loi n° 65-557 susvisé, ces stipulations contractuelles traduisent ainsi, au sein du règlement de copropriété de la [Adresse 5], la règle légale selon laquelle la naissance du syndicat des copropriétaires est subordonnée à l’existence d’une pluralité de propriétaires au sein de l’ensemble immobilier, sans qu’il soit nécessaire d’attendre l’achèvement ou la livraison des constructions.

Également versés au dossier, les états hypothécaires de la SNC LES JARDINS DE [Localité 1] [Localité 2] établissent que les premières cessions en VEFA sont intervenues à compter d’octobre 2021, soit postérieurement à la publication du règlement de copropriété et antérieurement à l’assemblée générale du 7 septembre 2023.

À cette date, plusieurs lots appartenaient donc à des propriétaires différents, si bien que le SDC de la [Adresse 18] était régulièrement constitué et investi de plein droit de la personnalité civile. Cette analyse est au demeurant corroborée par le fait que le procès-verbal de l’assemblée générale du 7 septembre 2023 mentionne la présence du SDC et que les appels de fonds litigieux lui ont été directement adressés.

Il convient par ailleurs de souligner que le litige porte sur la contestation des modalités de participation aux charges du [Adresse 9], attachées à l’immeuble [Adresse 18], bénéficiaire de la concession litigieuse, soumis au statut de la copropriété et affectant l’ensemble des copropriétaires dans leurs droits et obligations communs. Une telle contestation relève ainsi de la défense des intérêts collectifs du SDC de la [Adresse 18], seul habilité à agir pour la préservation des droits attachés aux parties communes et aux servitudes grevant l’immeuble.

Ainsi, si la SNC LES JARDINS DE [Localité 1] [Adresse 14] invoque sa qualité de partie à l’acte du 11 mai 2020 ayant institué la concession litigieuse, toujours est-il que l’action engagée ne tend pas à l’exécution d’une obligation contractuelle personnelle née de cet acte dans ses rapports propres avec les consorts [P] ou avec l’ASL du [Adresse 9], mais à la remise en cause de résolutions opposées au SDC de la [Adresse 18] en sa qualité de membre de l’ASL du [Adresse 9].

La SNC LES JARDINS DE [Localité 1] [Adresse 14] ne justifie ainsi d’aucun droit personnel distinct des droits collectifs désormais exercés par le SDC de la [Adresse 18] ni, par suite, d’aucun intérêt propre à agir.

La SNC LES JARDINS DE [Localité 1] [Adresse 14] doit en conséquence être déclarée irrecevable en son action, le SDC de la [Adresse 18] demeurant seul recevable à agir.

L’irrecevabilité de la demande initiale entraîne de facto l’irrecevabilité des demandes reconventionnelles des parties, formées en défense à l’action originaire.

Il convient toutefois de statuer sur les demandes reconventionnelles formées par les parties poursuivant un objet distinct de la demande initiale, ce qui est le cas de l’ensemble des demandes reconventionnelles formulées par les parties.

= Sur la demande de nullité de la concession stipulée dans l’acte de cession du 11 mai 2020 :

Aux termes des articles 1108 et 1134 du code civil dans leur version applicable en Polynésie française,

«  Article 1108 – Quatre conditions sont essentielles pour la validité d’une convention :

— Le consentement de la partie qui s’oblige ;

— Sa capacité de contracter ;

— Un objet certain qui forme la matière de l’engagement ;

— Une cause licite dans l’obligation. "

«  Article 1134 – Les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

Elles ne peuvent être révoquées que de leur consentement mutuel, ou pour les causes que la loi autorise.

Elles doivent être exécutées de bonne foi. "

En l’espèce, l’ASL du Lotissement [Adresse 7] soutient que la concession du droit d’usage des voies et réseaux du [Adresse 9] stipulée dans l’acte authentique de vente du 11 mai 2020 serait nulle dès lors que les consorts [P] n’avaient pas la qualité pour consentir une telle concession à la SNC LES JARDINS DE [Localité 1] [Localité 2] , et dès lors que la quote-part de contribution aux charges n’a pas été fixée dans cet acte, en violation de l’article 7 du cahier des charges du LOTISSEMENT TE TAVAKE VILLAGE.

Aux termes de cet article en effet, le lotisseur peut octroyer à des fonds extérieurs au lotissement des concessions d’usage des voies et réseaux communs dont il est demeuré propriétaire, sous réserve notamment d’une contribution du concessionnaire aux charges selon une quote-part déterminées dans les conditions ainsi prévues, soit plus précisément « d’un commun accord entre le lotisseur, le concessionnaire et l’association syndicale ou, à défaut de cet accord, par voie d’arbitrage. »

De l’acte de vente du 11 mai 2020, il résulte que les consorts [P], vendeurs, sont également intervenus à l’acte de concession en leur qualité d’ayants droit du lotisseur et propriétaires des voies et réseaux concernés. Il est d’ailleurs mentionné qu’ils interviennent en qualité de “Vendeur” et de “Concédant”.

Il est dès lors établi qu’ils avaient toute qualité pour consentir la concession litigieuse.

Il ressort de ce même acte que la quote-part de contribution aux charges n’y a pas été arrêtée, la SNC LES JARDINS DE [Localité 1] [Localité 2] ayant requis la passation de l’acte sans intervention de l’ASL et expressément renvoyé la détermination de cette quote-part à une « fixation ultérieure ».

Certes, la fixation de la contribution du concessionnaire aux charges du lotissement constitue une stipulation substantielle de la concession prévue par le cahier des charges et l’une des conditions financières de son équilibre, en ce qu’elle détermine l’étendue de l’obligation mise à la charge du bénéficiaire du droit d’usage des voies et réseaux. Il résulte toutefois de l’économie des stipulations de l’article 7 du cahier des charges interprétées conformément au principe de force obligatoire des conventions et à l’exigence de bonne foi dans leur exécution, qu’elles n’érigent pas la détermination chiffrée de cette quote-part dans l’acte en condition d’existence de la concession. Ces stipulations organisent au contraire les modalités de sa fixation en prévoyant expressément qu’à défaut d’accord immédiat entre le lotisseur, le concessionnaire et l’association syndicale, cette détermination puisse intervenir par voie d’arbitrage. Or, une interprétation faisant de l’absence de fixation dans l’acte une cause de nullité priverait d’effet utile cette clause d’arbitrage.

Dans ces conditions, l’absence de chiffrage de la contribution dans l’acte du 11 mai 2020 n’affecte ni le consentement des parties, ni leur capacité, ni l’existence d’un objet certain et licite au sens de l’article 1108 du code civil, l’objet de la convention portant sur le droit d’usage concédé et non sur le montant encore indéterminé de la contribution, cette absence caractérisant seulement la nécessité de mettre en œuvre le mécanisme contractuellement prévu pour la détermination de la quote-part.

Il s’en infère que la sanction d’une telle situation ne réside pas dans l’anéantissement rétroactif de la concession, mais dans la mise en œuvre de la procédure de fixation prévue par le cahier des charges.

La demande de nullité de la concession formée par l’ASL du [Adresse 9] doit en conséquence être rejetée.

= Sur la demande d’annulation des résolutions n° 1 et n° 10 de l’assemblée générale des propriétaires du [Adresse 9] du 7 septembre 2023 :

Il est acquis que, quelle que soit sa date, le cahier des charges d’un lotissement constitue un document contractuel dont les clauses engagent les parties qui y sont soumises – colotis et éventuels concessionnaires – pour l’ensemble des dispositions qu’il contient.

En application de ce principe et de l’article 1134 du code civil, les résolutions de l’assemblée générale de l’association syndicale doivent dès lors être conformes aux stipulations du cahier des charges régissant les droits et obligations des propriétaires et des concessionnaires. Toute résolution prise en contradiction avec ces stipulations excède les pouvoirs de l’association syndicale et encourt l’annulation.

En l’espèce, il ressort de la lecture du procès-verbal d’assemblée générale de l’ASL du LOTISSEMENT TE TAVAKE VILLAGE s’étant tenue le 7 septembre 2023, que la résolution n° 10 tend à approuver un dispositif unique organisant à la fois la participation financière des concessionnaires aux charges du LOTISSEMENT TE TAVAKE VILLAGE et leur représentativité en assemblée générale ; le tout en fixant un système général de quotes-parts par type de construction ou de destination et en prévoyant notamment que les terrains permettant l’édification d’immeubles soumis au régime de la copropriété supporteront une quote-part calculée à raison d’un tantième par logement – les concessionnaires concernés participant aux budgets administratif, voirie et distribution d’eau selon cette clé de répartition -, chaque concession ne disposant en revanche que d’une seule voix.

Or, ainsi qu’il a été dit, l’article 7 du cahier des charges du LOTISSEMENT TE [Localité 2] [Adresse 8] subordonne la détermination de la quote-part de contribution du concessionnaire à un accord entre le lotisseur, le concessionnaire et l’association syndicale ou, à défaut, à une décision arbitrale. Et en l’occurrence, il n’est ni allégué, ni établi qu’un accord soit intervenu entre les consorts [P], la SNC LES JARDINS DE [Localité 1] [Localité 2] ou le SDC de la [Adresse 18] et l’ASL du LOTISSEMENT TE TAVAKE VILLAGE, ni qu’aucune procédure d’arbitrage n’ait été engagée préalablement à l’adoption de la résolution litigieuse.

En adoptant ce dispositif reposant sur une détermination unilatérale des quotes-parts contraire au cahier des charges, l’assemblée générale de l’ASL du LOTISSEMENT TE TAVAKE VILLAGE a donc excédé ses pouvoirs.

La résolution n° 10 doit en conséquence être annulée en tant qu’elle s’applique au SDC de la [Adresse 18], ainsi que, par voie de conséquence, les appels de fonds émis sur son fondement à son encontre, cette annulation n’affectant pas, en l’absence de demande formée par d’autres intéressés, la situation des autres concessionnaires.

En revanche, l’irrégularité affectant la résolution n° 10 n’emporte pas par elle-même nullité de la résolution n° 1 relative à l’approbation des comptes et au quitus, qui constituent des décisions distinctes, qui n’ont ni pour objet ni pour effet de modifier les droits et obligations des concessionnaires tels qu’ils résultent du cahier des charges et des actes de concession. Le SDC de la [Adresse 18] soutient que cette résolution prévoirait que la [Adresse 5] ne disposerait que d’une seule voix en assemblée générale. Il ressort toutefois du procès-verbal que cette règle relève de la résolution n° 10 relative aux modalités applicables aux concessionnaires, la résolution n° 1 ayant pour seul objet l’approbation des comptes et le quitus.

Il n’est par ailleurs invoqué ni établi aucune irrégularité propre affectant les conditions d’adoption de la résolution n° 1 ou la sincérité des comptes approuvés.

La demande d’annulation de la résolution n° 1 doit en conséquence être rejetée.

= Sur les demandes financières et de suspension des services formées par l’ASL, et sur la demande de désignation d’un arbitre formée par le SDC :

Il est constant que l’annulation de la résolution n° 10 prive de fondement les appels de fonds émis sur son fondement à l’encontre du SDC. Aussi, en l’absence de fixation régulière de la quote-part de contribution du concessionnaire conformément au mécanisme prévu par l’article 7 du cahier des charges, l’ASL du LOTISSEMENT TE TAVAKE VILLAGE ne justifie pas de l’existence d’une créance liquide et exigible déterminée selon des modalités contractuellement opposables.

Sa demande en paiement formée au titre des charges arrêtées sur le fondement de la résolution annulée ne peut dès lors être accueillie.

Il résulte toutefois de l’article 7 du cahier des charges que la concession d’usage consentie aux fonds extérieurs au [Adresse 9] est assortie, par principe, d’une obligation de contribution aux charges d’entretien. L’annulation de la résolution n° 10 n’a ni pour objet, ni pour effet de remettre en cause l’existence de cette obligation, mais seulement les modalités unilatérales de sa détermination. Le SDC de la [Adresse 18] ne saurait dès lors se prévaloir de cette annulation pour soutenir qu’aucune contribution ne serait due au titre de l’usage des équipements communs.

Si la fixation de cette contribution relève contractuellement d’un accord entre le lotisseur ou ses ayants droit, le concessionnaire et l’association syndicale ou, à défaut, d’une décision arbitrale, toujours est-il qu’en l’absence d’une telle détermination régulière, le tribunal ne dispose pas des éléments lui permettant de fixer lui-même le montant de la quote-part sans se substituer au mécanisme expressément prévu par le cahier des charges.

Il y a lieu, en conséquence, de faire droit à la demande tendant à la mise en œuvre de la procédure d’arbitrage prévue par l’article 7 du cahier des charges et de désigner un arbitre chargé de déterminer la quote-part de contribution du SDC de la [Adresse 18] dans les conditions précisées au dispositif de la présente décision.

Il y a enfin lieu de rappeler qu’aux termes du dernier alinéa de ce même article 7 du cahier des charges, « Aucun litige à cet égard ne pourra empêcher ni retarder l’exercice des droits concédés ».

Il s’ensuit que l’existence d’un différend relatif à la détermination de la contribution financière ne saurait justifier la suspension ou l’interruption des services du lotissement au profit du SDC de la [Adresse 18].

La demande formée de ce chef par l’ASL du [Adresse 9] doit être rejetée.

= Sur les frais irrépétibles et dépens :

Aux termes de 406 du code de procédure civile de la Polynésie française, « Toute partie qui succombe est condamnée aux dépens, sauf si circonstances particulières résultant de l’intérêt ou de la faute d’une partie. Les dépens peuvent également entre compensés en tout ou partie si les parties succombent respectivement sur quelques chefs de demande. »

En vertu de l’article 407 du même code, « En toute matière, civile, commerciale ou sociale, lorsqu’il paraît inéquitable de laisser à la charge d’une partie les sommes exposées par elle et non comprises dans les dépens, le juge peut condamner l’autre partie à lui payer le montant qu’il détermine. »

En l’espèce, le SDC de la [Adresse 18] ne formant aucune demande au titre de l’article 407 du code de procédure civile de la Polynésie française et la SNC LES JARDINS DE [Localité 1] [Localité 2] ayant été déclarée irrecevable en son action, il n’y a pas lieu de faire droit aux demandes formées de ce chef.

La SNC LES JARDINS DE [Localité 1] [Localité 2] et l’ASL du [Adresse 10] [Adresse 8], succombant pour l’essentiel, seront en revanche condamnées à supporter les dépens de l’instance, chacune par moitié.

PAR CES MOTIFS :

Le tribunal, statuant par jugement contradictoire, en premier ressort, mis à disposition au greffe,

— DÉCLARE irrecevable l’action engagée par la SNC LES JARDINS DE [Localité 1] [Localité 2],

— DÉBOUTE l’association syndicale libre du [Adresse 9] de sa demande de nullité de la concession stipulée dans l’acte authentique de vente du 11 mai 2020 passé entre les consorts [P] et la SNC LES JARDINS DE [Localité 1] [Localité 2],

— ANNULE la résolution n° 10 de l’assemblée générale des propriétaires du [Adresse 16] [Adresse 7] en date du 7 septembre 2023, en tant qu’opposée au syndicat des copropriétaires de la RÉSIDENCE [Adresse 11],

— ANNULE, par voie de conséquence, les appels de fonds émis sur le fondement de cette résolution à l’encontre du syndicat des copropriétaires de la [Adresse 5],

— DÉBOUTE le syndicat des copropriétaires de la RÉSIDENCE [Adresse 11] de sa demande d’annulation de la résolution n° 1 de l’assemblée générale du 7 septembre 2023,

— DÉBOUTE l’association syndicale libre du LOTISSEMENT [Localité 1] [Adresse 14] [Adresse 8] de sa demande en paiement formée à l’encontre de la SNC LES JARDINS DE [Localité 1] [Localité 2] et du syndicat des copropriétaires de la [Adresse 5],

— ORDONNE la mise en œuvre de la procédure d’arbitrage prévue à l’article 7 du cahier des charges du LOTISSEMENT TE TAVAKE VILLAGE,

— DÉSIGNE en qualité d’arbitre M. [T] [V] ([Adresse 19] / Tél : 87.71.47.00 / Mèl : [Courriel 1]), avec pour missions de :

= Convoquer les parties et de recueillir leurs observations et pièces ;

= Se faire communiquer et examiner les stipulations du cahier des charges du LOTISSEMENT TE TAVAKE VILLAGE, de l’acte de concession du 11 mai 2020 et tout autre document utile ;

= Procéder, préalablement à toute décision, à une tentative de conciliation entre l’Association syndicale libre du [Adresse 9] et le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 5] en vue de la fixation amiable de la quote-part de contribution ;

= À défaut de conciliation, déterminer, conformément à l’article 7 du cahier des charges, la quote-part de contribution du concessionnaire constitué par la [Adresse 5] aux charges d’entretien du lotissement, en ce compris les budgets administratifs, voirie et distribution d’eau ;

= Arrêter les modalités de calcul et de répartition de cette contribution,

— DIT que les frais d’arbitrage seront avancés par moitié par l’association syndicale libre du [Adresse 9] et par le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 5], sauf décision contraire de l’arbitre dans sa sentence,

— DÉBOUTE l’association syndicale libre du [Adresse 9] de sa demande tendant à être autorisée à interrompre les services du lotissement au profit du syndicat des copropriétaires de la RÉSIDENCE [Adresse 11],

— REJETTE toutes autres demandes plus amples ou contraires,

— DIT n’y avoir lieu à application de l’article 407 du code de procédure civile de la Polynésie française,

— CONDAMNE l’association syndicale libre du [Adresse 16] [Localité 1] [Localité 2] [Adresse 8] et la SNC LES JARDINS DE [Localité 1] [Localité 2] aux dépens, chacune par moitié.

En foi de quoi la minute a été signée par la Présidente et la Greffière.

La Présidente, La Greffière,

Christine LAMOTHE Herenui WAN-AH TCHOY