N° RG 25/00116 – N° Portalis DBZH-W-B7J-C5YQ3 13CH JCP CIVIL

N° MINUTE 2025/

N° ARCHIVES 2025/

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE LORIENT

JUGEMENT DU 15 Mai 2025

DEMANDEUR :

S.A.R.L. DAIHO immatriculée au RCS de [Localité 7] sous le n° 398 866 954, demeurant [Adresse 1]

représentée par Maître Louis LAURENT de la SCP WANSCHOOR ET ASSOCIES, avocats au barreau de LORIENT

à :

DEFENDEUR :

Madame [M] [X], demeurant [Adresse 4]

non comparante, ni représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

PRÉSIDENCE : Julie BESNARD

GREFFIER : Claudine AUDRAN

DÉBATS : 13 Mars 2025

AFFAIRE mise en délibéré au : 15 Mai 2025 par mise à disposition au greffe

Le 15/05/2025:

Exécutoire à Maître Louis LAURENT

Copie à [M] [X]

EXPOSE DU LITIGE :

Par acte sous seing privé en date du 8 décembre 2022 avec prise d’effet au 1er janvier 2023, l’EURL DAIHO donné en location à Madame [M] [X] un logement meublé à usage d’habitation sis [Adresse 3] à [Adresse 5] ([Adresse 2]) moyennant le versement d’un loyer mensuel de 490 euros charges comprises.

Par acte de commissaire de justice en date du 19 février 2025, la SARL DAIHO a fait assigner Madame [M] [X] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de LORIENT aux fins d’obtenir de ladite juridiction de:

A titre principal,

— constater la validité du congé délivré le 30 septembre 2024,

En conséquence,

— prononcer la résiliation du bail signé le 8 décembre 2022 entre elle et Madame [M] [X] à la date du 31 décembre 2024,

A titre subsidiaire,

— constater les retards habituels de Madame [M] [X] dans le paiement de ses loyers,

En conséquence,

— prononcer la résiliation du bail signé le 8 décembre 2022 entre elle et Madame [M] [X] à la date du 31 décembre 2024,

En tout état de cause,

— condamner Madame [M] [X] à lui payer la somme de 1000 euros au titre de son préjudice moral,

— ordonner l’expulsion si besoin est , avec le concours de la force publique, de Madame [M] [X] du logement objet du bail sis [Adresse 3] à [Localité 6] (56) ainsi que de tous occupants de son chef,

— réduire le délai de prévenance entre le commandement d’avoir à quitter les lieux et la possibilité de recourir à l’expulsion à 8 jours,

— condamner Madame [M] [X] à lui payer 507,11 euros par mois, au titre de l’indemnité d’occupation due à compter du jour de la résiliation, avec intérêts au taux légal, jusqu’à la libération effective des lieux et la remise des clés,

— condamner Madame [M] [X] à lui payer la somme de 2000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— ordonner l’exécution provisoire du jugement à intervenir, nonobstant appel et sans caution,

— condamner Madame [M] [X] en tous les frais et dépens de l’instance et de ses suites, ainsi que ceux exposés,

— débouter Madame [M] [X] de toutes ses demandes, fins et prétentions plus amples ou contraires.

Pour les motifs exposés lors de l’audience du 13 mars 2025, la SARL DAIHO, représentée par son conseil, qui a repris le bénéfice de ses écritures, a renouvelé l’ensemble de ses demandes.

Madame [M] [X] , bien que régulièrement convoquée, n’a pas comparu à l’audience. Elle a transmis après l’audience un courrier indiquant n’avoir pu être présente. Il sera statué par jugement réputé contradictoire.

MOTIFS DE LA DÉCISION:

L’article 472 du code de procédure civile prévoit que si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la validité du congé délivré:

Selon l’article 15-I de la loi du 6 juillet 1989 tendant à l’amélioration des rapports locatifs, lorsque le bailleur donne congé à son locataire, ce congé doit être justifié soit par sa décision de reprendre ou de vendre le logement, soit par un motif légitime et sérieux, notamment l’inexécution par le locataire de l’une des obligations lui incombant. A peine de nullité, le congé donné par le bailleur doit indiquer le motif allégué et, en cas de reprise, les nom et adresse du bénéficiaire de la reprise ainsi que la nature du lien existant entre le bailleur et le bénéficiaire de la reprise qui ne peut être que le bailleur, son conjoint, le partenaire auquel il est lié par un pacte civil de solidarité enregistré à la date du congé, son concubin notoire depuis au moins un an à la date du congé, ses ascendants, ses descendants ou ceux de son conjoint, de son partenaire ou de son concubin notoire. Lorsqu’il donne congé à son locataire pour reprendre le logement, le bailleur justifie du caractère réel et sérieux de sa décision de reprise. Le délai de préavis applicable au congé est de six mois lorsqu’il émane du bailleur.

Selon l’article 1728 du code civil, Le preneur est tenu de deux obligations principales:

1° D’user de la chose louée raisonnablement, et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail, ou suivant celle présumée d’après les circonstances, à défaut de convention ;

2° De payer le prix du bail aux termes convenus.

La SARL DAIHO fait valoir au soutien de sa demande que Madame [M] [X] ne respecte pas ses obligations de locataire en raison de ses multiples retards de paiement du loyer.

En l’espèce, il est produit aux débats le congé délivré par acte de commissaire de justice en date du 30 septembre 2024 pour le 31 décembre 2024. Le congé délivré mentionne les motifs légitimes et sérieux invoqués:

“Ne pas satisfaire à son obligation de payer le loyer et les charges au terme convenu, malgré les nombreux rappels et mises en demeure.”

Les pièces transmises à la juridiction font état de versements les 5, 6, 3 ou 2 du mois alors que le contrat de bail prévoit un paiement le 1er de chaque mois. Il est également démontré que 4 versements ont été effectués avec plusieurs mois de retard.

S’il est indéniable que le paiement du loyer aux termes convenus constitue une obligation du locataire, il sera relevé qu’au jour de l’audience, Madame [M] [X] a versé l’ensemble des loyers dus. La fréquence des retards et leur durée ne constituent pas encore à ce stade, un manquement suffisamment grave de la locataire à ses obligations pouvant justifier la résiliation du contrat de bail. Il sera cependant indiqué que si Madame [M] [X] devait persister en ces retards, l’accumulation de ces derniers pourra justifier, à terme, des motifs suffisamment légitimes et sérieux pour la résiliation du bail.

Au vu de l’ensemble de ces éléments, la SARL DAIHO sera déboutée de sa demande visant à voir constater la validité du congé délivré le 30 septembre 2024 pour motif légitime et sérieux.

Sur la demande de prononcé de résiliation du contrat de bail:

L’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 dispose que le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Le paiement des loyers constitue l’une des obligations essentielles d’un contrat de bail dont la violation peut justifier le prononcé de la résiliation du contrat.

Il résulte des développements précédents que les manquements de la locataire à son obligation de paiement des loyers aux termes convenus ne constituent pas, du fait de leur nombre et de leur durée, à ce stade, un manquement suffisamment grave pour justifier le prononcé de la résiliation du contrat de bail.

La SARL DAIHO sera donc déboutée de sa demande subsidiaire de prononcé de la résiliation du contrat de bail et de ses demandes subséquentes d’expulsion et de fixation d’une indemnité d’occupation.

Sur la demande de dommages et intérêts:

Selon l’article 1231-1 du code civil, le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure.

En l’espèce, il est constant que Madame [M] [X] a payé à plusieurs reprises son loyer avec retard. Ces retards ont contraint la SARL DAIHO à effectuer différents courriers de rappels ce qui constitue nécessairement pour la bailleresse un préjudice qu’il convient d’indemniser à hauteur de 150 euros.

Madame [M] [X] sera donc condamnée à payer à la SARL DAIHO la somme de 150 euros de dommages et intérêts avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

Sur les demandes accessoires:

En application de l’article 696 du code de procédure civile, Madame [M] [X] qui succombe dans le cadre de la présente procédure sera condamnée aux entiers dépens qui comprendront le coût du commandement de payer et à payer à la SARL DAIHO la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du même code.

Sur l’exécution provisoire:

L’article 514 du code de procédure civile prévoit que les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Aucun élément ne justifie qu’il soit fait obstacle au principe de l’exécution provisoire de la présente décision.

PAR CES MOTIFS :

Le Juge des contentieux de la protection , statuant après débats en audience publique, par décision réputée contradictoire, en premier ressort, exécutoire et mise à la disposition du public par le greffe :

Déboute la SARL DAIHO de sa demande de validation du congé délivré le 30 septembre 2024.

Déboute la SARL DAIHO de sa demande subsidiaire de prononcé de la résiliation du contrat de bail.

Déboute la SARL DAIHO de sa demande d’expulsion.

Déboute la SARL DAIHO de sa demande de fixation d’une indemnité d’occupation.

Condamne Madame [M] [X] à verser à la SARL DAIHO la somme de 150 euros à titre de dommages et intérêts avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

Condamne Madame [M] [X] à verser à la SARL DAIHO la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Condamne Madame [M] [X] aux dépens.

Dit n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de la présente décision.

Le présent jugement a été signé par J.BESNARD, Présidente d’audience et par C. AUDRAN Greffière.

LA GREFFIÈRE LE PRÉSIDENT