Du 06 mai 2024

56C

PPP Contentieux général

N° RG 23/03166 – N° Portalis DBX6-W-B7H-YJFW

[R] [H]

C/

S.A.S. HUMAN IMMOBILIER

— Expéditions délivrées à

la SAS HUMAN IMMOBILIER

FE à M^e Emmanuel ABI KHALIL

Le 06/05/2024

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BORDEAUX

Pôle protection et proximité

[Adresse 2]

JUGEMENT EN DATE DU 06 mai 2024

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

JUGE : Madame Edith VIDALIE-TAUZIA, Magistrat

GREFFIER : Monsieur Lionel GARNIER,

DEMANDERESSE :

Madame [R] [H]

née le 04 Février 1947 à [Localité 6]

[Adresse 5]

[Localité 4]

Représentée par M^e Emmanuel ABI KHALIL (Avocat au barreau de BORDEAUX)

DEFENDERESSE :

S.A.S. HUMAN IMMOBILIER

RCS BORDEAUX 414 854 216

[Adresse 3]

[Localité 6]

Représentée par [M] [D] (Membre de l’entreprise.) muni d’un pouvoir spécial

DÉBATS :

Audience publique en date du 19 Mars 2024

PROCÉDURE :

Articles 480 et suivants du code de procédure civile.

FAITS CONSTANTS, PROCÉDURE, PRÉTENTIONS DES PARTIES

Mme [R] [H], propriétaire d’un appartement situé [Adresse 1] à [Localité 6], en a confié la gestion locative à la SAS HUMAN IMMOBILIER selon mandat en date du 5 juillet 2021.

L’appartement a été loué à Mme [Y] [P] et M. [F] [U] selon bail en date du 4 septembre 2021

Il a été nécessaire de procéder en juin 2022 au remplacement de la serrure de la porte d’entrée pour un montant de 925,65 euros dont le coût a été supporté par la bailleresse.

Les locataires ont quitté les lieux et il a été procédé à l’état des lieux de sortie le 29 décembre 2022. Mme [R] [H] a notamment demandé que cette facture soit déduite du dépôt de garantie estimant que la réparation incombait aux locataires.

La SAS HUMAN IMMOBILIER n’a pas imputé cette facture sur le dépôt de garantie.

Par requête réceptionnée le 10 août 2023 Mme [R] [H] a saisi le Pôle Protection et Proximité du tribunal judiciaire de Bordeaux pour obtenir la condamnation de la SAS HUMAN IMMOBILIER à lui payer :

— la somme principale de 925,65 euros au titre du remboursement de la facture de réparation

— la somme de 1.500 euros sur le fondement de l’article 700 du code procédure civile et aux entiers dépens.

Les parties ont été convoquées par lettre recommandée avec accusé de réception à l’audience du 16 octobre 2023 et après plusieurs reports successifs à la demande des parties, représentées par avocat, l’affaire a été examinée à l’audience du 11 mars 2024.

Mme [R] [H], représentée par avocat, demande au juge des contentieux de la protection de :

— condamner la SAS HUMAN IMMOBILIER à lui payer la somme de 925,65 euros ainsi qu’une somme de 87,12 euros à titre de dommages et intérêts correspondant au montant de la réparation d’un radiateur qui aurait dû être récupérée sur les locataires

— écarter l’application de la clause de pénalité pour rupture anticipée en ce qu’elle est abusive et en tout état de cause inapplicable du fait de la résiliation sur le fondement de l’article 1224 du code civil

— rejeter la demande d’indemnité de la SAS HUMAN IMMOBILIER sur cette clause ou plus subsidiairement la ramener à une somme symbolique

— rejeter l’ensemble des demandes de la SAS HUMAN IMMOBILIER

— condamner la SAS HUMAN IMMOBILIER à lui payer la somme de 1.500 euros sur le fondement de l’article 700 du code procédure civile et aux entiers dépens.

Elle soutient que la SAS HUMAN IMMOBILIER a commis une faute en lui imputant les frais de remplacement de la serrure alors que la dégradation provenait d’une mauvaise utilisation et non de l’usure. Elle explique en outre qu’alors que le radiateur de l’une des chambres était neuf à l’entrée dans les lieux, il était dégradé lors la sortie des locataires, qu’elle a dû supporter une facture de réparation de 87,12 euros que la SAS HUMAN IMMOBILIER de façon fautive n’a pas réclamé aux locataires. Elle soutient qu’en raison des graves manquements de la SAS HUMAN IMMOBILIER elle a notifié sa volonté de résilier le mandat de gestion, que la pénalité pour résiliation anticipée réclamée par la SAS HUMAN IMMOBILIER présente un caractère abusif, qu’au demeurant elle n’est pas applicable dès lors que la résiliation intervient pour inexécution grave et enfin qu’elle est manifestement excessive.

La SAS HUMAN IMMOBILIER, régulièrement représentée, demande au tribunal de :

— débouter Mme [R] [H] de ses demandes

— à titre reconventionnel condamner Mme [R] [H] à lui payer la somme de 1.231,44 euros à titre d’indemnité équivalente à une année de gestion locative

— en tout état de cause condamner Mme [R] [H] à lui payer la somme de 1.500 euros sur le fondement de l’article 700 du code procédure civile et aux entiers dépens en disant n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire du jugement.

Elle soutient que le remplacement de la serrure était à la charge du bailleur car il résultait de la vétusté de cette serrure, de sorte qu’elle ne pouvait pas mettre les frais à la charge des locataires, qu’elle a parfaitement exécuté son mandat de gestion, qu’en tant qu’intermédiaire de gestion elle ne peut être tenue au remboursement d’une facture dont elle n’est pas bénéficiaire ni artisan de la prestation et que n’ayant pas commis de faute elle ne peut être tenue à des dommages et intérêts. Elle indique s’agissant du radiateur que l’état des lieux de sortie ne fait pas ressortir la nécessité du remplacement du thermostat. En l’absence de faute dans l’exécution de son mandat, et de preuve d’une faute, elle soutient que Mme [R] [H] ne pouvait prétendre à une résiliation anticipée du mandat et est redevable d’une indemnité due en cas de résiliation anticipée en application de l’article VII du mandat. Elle conteste le caractère abusif de cette clause dès lors qu’elle-même ne dispose pas de la possibilité de résilier unilatéralement le contrat et précise que le mandat aurait pris fin le 5 juillet 2024 à défaut de résiliation anticipée.

Pour le détail de l’argumentation des parties, il convient de se reporter à leurs conclusions écrites auxquelles elles se sont référées à l’audience.

MOTIFS

Sur le manquement de la SAS HUMAN IMMOBILIER à ses obligations

Le mandataire, dans le cadre de la convention de gestion d’un immeuble à usage locatif, est tenu d’accomplir son mandat tant qu’il en est chargé et répond des dommages et intérêts qui pourraient résulter de son inexécution ou des fautes commises dans son exécution. Il est tenu d’une obligation de moyens et sa responsabilité est engagée en cas de faute ainsi que le prévoit l’article 1992 du code civil.

Il incombe au mandant de prouver la faute commise par le mandataire, et le préjudice qui en découle.

En l’espèce Mme [R] [H] reproche à la SAS HUMAN IMMOBILIER d’avoir mis à sa charge les frais de remplacement de la serrure de la porte d’entrée du logement loué, intervenu en juin 2022 et n’avoir pas répercuté cette facture en l’imputant sur le montant du dépôt de garantie.

Il résulte des pièces produites que Mme [R] [H] a été informée à l’époque de la nécessité de procéder à une réparation de la serrure de la porte d’entrée du logement loué, et a accepté le remplacement du cylindre à ses frais, sans émettre alors une quelconque réserve. Il est à noter que dans le devis en date du 21 juin 2022 la Société POINT FORT FICHET n’a nullement mentionné l’existence d’une clé cassée, ni une mauvaise manipulation qui aurait entraîné le dysfonctionnement de la serrure. Par conséquent, lorsque la dépense a été engagée, la SAS HUMAN IMMOBILIER pouvait légitimement croire qu’elle était imputable au bailleur, ne s’agissant pas d’une réparation par nature à la charge du locataire. Postérieurement, alors qu’elle était mise en cause sur la qualité d’une clé qu’elle avait fournie, la Société POINT FORT FICHET a allégué une clé cassée, dont elle n’avait pas fait mention dans son devis. Dans ces circonstances, au regard des contradictions entre le devis et les allégations tardives de la Société POINT FORT FICHET, alors que la bailleresse avait accepté sans réserve la dépense, il ne peut être fait grief à la SAS HUMAN IMMOBILIER de ne pas avoir déduit la facture du montant du dépôt de garantie au moment de l’apurement des comptes entre la bailleresse et les locataires sortants.

La faute de ce chef n’est donc pas caractérisée.

Par ailleurs l’état des lieux de sortie en date du 29 décembre 2022, s’il mentionne que le radiateur de la chambre 2 est dégradé en précisant qu’il est mal fixé, ce qui ressort de la photographie, précise toutefois qu’il fonctionne et ne fait donc pas ressortir la nécessité de procéder au remplacement du thermostat, qui en outre n’est intervenu que selon facture du 5 novembre 2023, soit bien au-delà du délai de restitution du dépôt de garantie. Il est à noter que Mme [R] [H] était parfaitement informée de l’absence d’imputation de sommes du chef du radiateur et n’avait émis aucune critique à ce sujet, avant de former une demande additionnelle postérieurement à la saisine du tribunal.

Par conséquent la SAS HUMAN IMMOBILIER ne peut se voir imputer une faute de ce chef.

Dès lors Mme [R] [H] sera déboutée en sa demande indemnitaire.

Sur la demande en paiement de la pénalité contractuelle

L’article VII du contrat de mandat conclu entre les parties le 5 juillet 2021 pour une durée de trois ans à compter de cette date, et devant donc prendre fin le 4 juillet 2024, prévoit que “En cas d’accord des parties pour une résiliation avant le terme de la période, le Mandataire aura droit à une indemnité égale à une année d’honoraires de gestion, calculée sur la base du dernier loyer charges comprises quittancé, ou à défaut de celui initialement prévu aux présentes.

En l’espèce, Mme [R] [H] a procédé à la résiliation unilatérale du contrat par courrier de son conseil en date du 22 mars 2023.

Á la suite de cette notification, la SAS HUMAN IMMOBILIER qui contestait toute faute dans l’exécution de son mandat, a réclamé paiement d’une somme de 1.231,44 euros en application des dispositions précitées.

Selon l’article L212-1 alinéa 1er du code de la consommation, applicable au litige, dans les contrats conclus entre professionnels et consommateurs, sont abusives les clauses qui ont pour objet ou pour effet de créer, au détriment du consommateur, un déséquilibre significatif entre les droits et obligations des parties au contrat et l’article R. 212-2 8° du code de la consommation présume abusive la clause qui a pour objet ou pour effet de «soumettre la résolution ou la résiliation du contrat à des conditions ou modalités plus rigoureuses pour le consommateur que pour le professionnel.

La clause précitée, dont se prévaut la SAS HUMAN IMMOBILIER, a pour effet de soumettre le mandant, consommateur, en cas de résiliation anticipée, au versement d’une somme indemnitaire équivalente à une année d’honoraires de gestion, sans distinguer entre les causes de la rupture et l’initiative de cette rupture.

Dès lors cette clause crée un déséquilibre significatif au détriment du consommateur et doit être déclarée non écrite.

La SAS HUMAN IMMOBILIER ne pouvant s’en prévaloir, sera donc déboutée en sa demande en paiement de ce chef.

Sur les autres demandes

Il résulte des dispositions de l’article 696 du code de procédure civile que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge de l’autre partie. En outre l’article 700 du même code prévoit que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation.

Les dépens seront supportés par Mme [R] [H] déboutée en sa demande et l’équité conduit à laisser à chaque partie la charge de ses frais irrépétibles.

En application de l’article 514 du code de procédure civile la présente décision est de droit exécutoire par provision.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire, en dernier ressort,

DÉBOUTE Mme [R] [H] en ses demandes ;

DÉCLARE abusive la clause prévue par le dernier alinéa de l’article VII du contrat de mandat conclu entre les parties le 5 juillet 2021 ;

DÉBOUTE la SAS HUMAN IMMOBILIER en sa demande en paiement ;

CONDAMNE Mme [R] [H] aux dépens ;

REJETTE les demandes sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile ;

CONSTATE l’exécution provisoire de droit de la décision.

Ainsi jugé les jour, mois et an susdits.

LE GREFFIER LA VICE PRÉSIDENTE