COUR D’APPEL DE [Localité 5]

TRIBUNAL JUDICIAIRE D’AVIGNON

N° RG 24/00402 – N° Portalis DB3F-W-B7I-J3GG

Minute N° : 25/00243

JUGEMENT DU 29 Avril 2025

Dossier + Copie + Copie exécutoire délivrés à :

M^e Magali MAUBOURGUET

Le :

Dossier + Copie délivrés à :

Monsieur [M] [W]

Le :

DEMANDEUR(S) :

SCI BIBOU

Activité :

[Adresse 3]

[Localité 4]

représentée par M^e Magali MAUBOURGUET, avocat au barreau d’AVIGNON

DEFENDEUR(S) :

Madame [G] [R] [H]

[Adresse 1]

[Localité 4]

non comparante, ni représentée

Monsieur [M] [W]

[Adresse 1]

[Localité 4]

comparant en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

M^me Meggan DELACROIX-ROHART, Juge,

assisté(e) de Madame Hélène PRETCEILLE, Greffier, lors du déilbéré et de Madame A. COURTOIS, Greffier, lors des débats,

DEBATS : 18/2/25

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 19 avril 2011, la SCI BIBOU a consenti à [M] [W] et [G] [H] un bail portant sur un local à usage d’habitation situé à [Adresse 2], moyennant un loyer mensuel de 480,00 euros charges non comprises, avec effet à compter du 1er mai 2011.

Par exploit de commissaire de justice en date du 10 juin 2024, la SCI BIBOU a fait délivrer à [M] [W] et [G] [H] un commandement de payer la somme totale de 17662,79 euros selon décompte arrêté au mois de juin 2024 (échéance de juin incluse) et dont la somme de 17 460,00 euros correspond aux loyers et charges non réglés.

En l’absence de paiement des sommes réclamées, la SCI BIBOU a fait assigner devant le juge chargé des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire d’AVIGNON, [M] [W] et [G] [H] par acte de commissaire de justice délivré le 10 septembre 2024 aux fins de :

constatation de l’acquisition de la clause résolutoire ou à défaut de résiliation du bail ;d’expulsion du ou des locataires ainsi que de tous occupants de son chef avec, si besoin est, le concours de la force publique,lui régler la somme de 17460,00 euros au titre de la dette locative selon décompte arrêté au 10 juin 2024,lui régler une indemnité d’occupation mensuelle fixée à une somme de 485,00 euros et ce, jusqu’au départ effectif des lieux, 5. lui régler la somme de 1500,00 euros au titre des frais irrépétibles outre les entiers dépens comprenant le coût du commandement de payer.

*

A l’audience du 18 février 2025, la SCI BIBOU, représentée, a sollicité le bénéfice de ses écritures soutenues oralement, et a formulé des demandes identiques à celles contenues dans son acte introductif d’instance.

Au cours de cette audience, [G] [H] n’a pas comparu et n’a pas été représentée.

Au cours de cette audience, [M] [W] a comparu et a fait valoir qu’il considérait que le commandement délivré était entaché d’une nullité car le délai pour régulariser est de 06 semaines alors que le bail prévoit un délai de 2 mois. Il indique que cette erreur lui a causé un grief car la réduction du délai laissé pour régulariser la dette l’a empêché de pouvoir souscrire un prêt afin de rembourser les sommes réclamées. En outre, il fait valoir l’exception d’inexécution en arguant que le logement est indécent. Il a précisé qu’il a demandé des quittances de loyers qu’il a reçues trop tardivement pour pouvoir fournir un dossier actualisé pour les agences immobilières dans la recherche d’un nouveau logement ou encore pour faire intervenir l’ADIL. Il a souligné que peu de temps avant l’audience le plafond de la salle de bain était tombé et qu’il aurait pu blesser un membre de sa famille. Sur ce point, il a montré des photographies à l’audience de l’état de la salle de bain suite à la chute du plafond. Il a indiqué qu’il était d’accord pour quitter le logement mais a demandé un délai de six mois pour lui permettre d’organiser son départ. A ce titre, il a précisé qu’il a deux enfants âgés de 4 ans et 2 ans. Enfin il a ajouté qu’il a repris le paiement du loyer depuis le mois de septembre 2024.

A l’audience, les causes d’irrecevabilité liées à la dénonciation de l’assignation auprès du représentant de l’Etat dans le département et à la dénonciation du commandement de payer auprès des services de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives ou de la situation auprès de la Caisse aux affaires familiales ont été soulevées d’office et mises dans le débat.

Les défendeurs régulièrement assignés, n’ayant pas tous comparu ou été représentés, la présente décision, susceptible d’appel, sera réputée contradictoire à l’égard de toutes les parties en application de l’article 474 du code de procédure civile.

En application de l’article 455 du code de procédure civile qui dispose que «le jugement doit exposer succinctement les prétentions respectives des parties et leurs moyens. Cet exposé peut revêtir la forme d’un visa des conclusions des parties avec l’indication de leur date. Le jugement doit être motivé. Il énonce la décision sous forme de dispositif.», il sera fait renvoi pour un plus ample exposé du litige et des moyens aux conclusions des parties.

Aucun diagnostic social et financier de la commission départementale de prévention des expulsions locatives de la préfecture de Vaucluse n’a été communiqué au Tribunal avant l’audience.

A l’audience du 18 février 2025, l’affaire a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 29 avril 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

En application de l’article 472 du code de procédure civile, « Si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée ».

Sur la recevabilité de l’action

Aux termes de l’article 24 III et IV de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, toute demande principale (par voie d’assignation), additionnelle ou reconventionnelle aux fins de constat de prononcé de la résiliation motivée par l’existence d’une dette locative, doit être notifiée au représentant de l’Etat dans le département au moins six semaines avant l’audience afin qu’il saisisse l’organisme compétent par le plan départemental d’action pour le logement et l’hébergement des personnes défavorisées.

En l’espèce, l’assignation a été notifiée au représentant de l’Etat dans le département suivant courrier électronique du 11 septembre 2024, au moins six semaines avant la première audience fixée au 26 novembre 2024.

En outre, lorsque le bailleur est une personne morale (autre qu’une SCI familiale), il doit justifier de la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) par voie électronique au moins six semaines avant de délivrer leur assignation. Toutefois, cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée aux organismes payeurs des aides au logement (Allocation logement et aide personnalisée au logement) en vue d’assurer le maintien de leur versement.

Au cas d’espèce, la CCAPEX a été avisée le 11 juin 2024 conformément au délai imposé par les dispositions précitées.

Aussi, la demande de résiliation du bail sera déclarée recevable.

Sur la résiliation du bail, l’acquisition de la clause résolutoire et la nullité du commandement de payer,

L’article 4 g) de la loi du 06 juillet 1989 autorise l’insertion dans les baux d’habitation de clauses résolutoires que pour trois cas:

le défaut de paiement du loyer, des charges ou du dépôt de garantie,le non respect de l’obligation d’user paisiblement des locaux loués,l’absence de souscription d’une assurance garantissant la responsabilité du locataire.

L’article 24 de la loi du 06 juillet 1989 concerne spécifiquement la résiliation du contrat de bail pour défaut de paiement du loyer, des charges ou du dépôt de garantie. Cet article impose, à peine de nullité de forme, la signification au locataire d’un commandement de payer les sommes dues dans un délai de six semaines.

*

Au cas d’espèce, le contrat de bail du 19 avril 2011 contient en son article « clause résolutoire » une clause résolutoire pour défaut de paiement des charges et loyers.

Cette clause étend à deux mois le délai laissé au locataire pour régulariser la dette locative, de sorte qu’en application de l’avis de la Cour de cassation du 13 juin 2024 (n°24-70.002), il convient d’apprécier à l’aune d’un délai de deux mois et non de six semaines tel qu’indiqué dans le commandement de payer, si le locataire a régularisé la dette locative.

[M] [W] estime que la mention erronée sur le délai pour régulariser la dette (fixée à 6 semaines alors que le bail prévoit deux mois) dans le commandement est une cause de nullité qui lui a causé un grief puisqu’il n’a pu souscrire un prêt afin de rembourser les sommes. Toutefois, si effectivement, la réduction du délai pour apurer la dette peut causer un grief au locataire qui voit son délai réduit de 15 jours pour y procéder, encore faut-il démontrer d’une part qu’il était en capacité d’apurer la dette dans les 15 jours et d’autre part, la réalité du grief allégué.

Or, au cas d’espèce, [M] [W] ne démontre pas qu’il disposait de la trésorerie nécessaire pour apurer la dette d’une part. D’autre part, il ne démontre pas non plus qu’il avait entamé des démarches auprès de son établissement bancaire pour avoir un entretien aux fins d’obtention d’un prêt, ni que la banque lui aurait prêté une telle somme au demeurant.

Dès lors, la preuve du grief n’étant pas démontrée, la demande de nullité du commandement sera rejetée.

La SCI BIBOU a fait signifier à [M] [W] et [G] [H], le 10 juin 2024, un commandement de payer la somme totale de 17 460,00 euros correspondant aux loyers et charges impayés.

Il ressort du décompte produit par la SCI BIBOU que [M] [W] et [G] [S] [B] n’ont pas satisfait aux termes du commandement de payer susvisé.

[M] [W] et [G] [S] [B] ne démontrent pas d’avoir payé les sommes dues au titre du commandement susvisé dans le délai imparti.

Un délai de deux mois s’est écoulé entre la délivrance de ce commandement de payer resté infructueux et la signification de l’assignation.

Aussi, la clause résolutoire est acquise depuis le 10 aout 2024 (commandement + 2 mois) au profit de bailleur. Il y a lieu de constater la résiliation du bail à compter de cette date.

Sur l’exception d’inexécution

L’article 1219 du code civil dans sa version postérieure à l’ordonnance du 10 février 2016 prévoit que « Une partie peut refuser d’exécuter son obligation, alors même que celle-ci est exigible, si l’autre n’exécute pas la sienne et si cette inexécution est suffisamment grave ».

Antérieurement à cet acte normatif, et au titre du régime juridique applicable au contrat de bail litigieux, le mécanisme, non codifié, existait toutefois et avait été consacré par la jurisprudence dans les mêmes conditions que les dispositions du texte susvisé.

Au cas d’espèce, [M] [W] soulève l’exception d’inexécution en indiquant qu’il a arrêté de régler le loyer car le logement serait indécent et qu’il est nécessaire de réaliser des travaux. Il importe de mentionner que le paiement des loyers a été interrompu de juin 2011 à septembre 2024, soit durant 13 années. [M] [W] ne justifie pas d’avoir informé le bailleur des désordres affectant le logement et de la nécessité de réaliser des travaux. Il ne démontre pas non plus l’état d’indécence du logement et notamment l’état du logement. A ce titre, il convient de préciser que la seule production d’une photographie au cours de l’audience, si effectivement, interroge sur l’état du logement et la sécurité des occupants notamment des enfants en bas-âge, est insuffisant pour caractériser l’état d’indécence du logement. Il est nécessaire de préciser que si, le bailleur a tardé à fournir les quittances de loyer afin que le locataire puisse rencontrer l’ADIL qui établit notamment des rapports sur l’indécence des logements, il était possible pour le locataire de procéder différemment afin de constituer des preuves et de caractériser l’indécence du logement.

Aussi, au regard des éléments insuffisant permettant de caractérise l’indécence du logement, l’exception d’inexécution sera rejetée.

Sur les sommes dues au titre du solde locatif

Il résulte de la combinaison des article 1728 2° du code civil et de l’article 7 a) de la loi du 06 juillet 1989, ainsi que des stipulations contractuelles du bail du 19 avril 2011, que le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

La SCI BIBOU produit un décompte arrêté au 10juin 2024 à hauteur de 17460,00 euros.

La clause résolutoire étant acquise depuis le 10 aout 2024, les sommes dues au titre des loyers et charges impayés par [M] [W] et [G] [H] s’élèvent à une somme qu’il n’est pas possible de calculer en l’absence de production d’un décompte arrêté à cette date et de demande en ce sens (la demande s’arrêtant au 10 juin 2024 au titre des loyers et charges impayés). Il convient de préciser que les sommes dues postérieurement à cette date (10 aout 2024) sont des indemnités d’occupation et seront évoquées supra.

[M] [W] et [G] [H] ne justifient pas d’avoir réglé les sommes susvisées et ils n’ont pas contesté le principe de la dette, ayant soulevé une exception d’inexécution rejetée infra.

En exécution des stipulations expresses concernant la solidarité des cocontractants, les débiteurs seront condamnés solidairement conformément aux dispositions de l’article 1310 du code civil.

Aussi, [M] [W] et [G] [H] seront solidairement condamnés à régler à la SCI BIBOU la somme de 17 460,00 euros, au titre des loyers et chargés impayés arrêtés au 10 juin 2024.

Sur l’expulsion

L’article 544 du code civil, la propriété est le droit de jouir et disposer des choses de la manière la plus absolue, pourvu qu’on n’en fasse pas un usage prohibé par les lois ou par les règlements.

En l’espèce et compte tenu de l’acquisition de la clause résolutoire depuis le 10 aout 2024, [M] [W] et [G] [S] [B] sont occupants sans droit ni titre des lieux et devront quitter les lieux.

En l’absence de départ volontaire, il conviendra d’ordonner l’expulsion de [M] [W] et [G] [S] [B] et de tous occupants de son chef, si besoin avec le concours de la force publique.

Par ailleurs, le sort des meubles se trouvant dans les lieux sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Sur les indemnités d’occupation mensuelles

En application de l’article 1240 du code civil « Tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer ».

L’occupation du logement sans droit ni titre par [M] [W] et [G] [H] constitue une faute et cause un préjudice à la SCI BIBOU qui se trouve privée du logement. En conséquence, il convient donc de fixer le montant d’une indemnité d’occupation mensuelle, qui a pour finalité de réparer le préjudice réel de la SCI BIBOU.

En l’espèce, il convient de condamner [M] [W] et [G] [S] [B] à verser à la SCI BIBOU, une somme au titre de l’indemnité d’occupation mensuelle et ce à compter du 11 aout 2024, lendemain de la date de l’acquisition de la clause résolutoire, et jusqu’à la libération définitive et effective des lieux par restitution des clés.

Dans la mesure où la clause de solidarité ne porte pas expressément sur les indemnités d’occupation pouvant être dues en cas de résiliation du bail, les débiteurs seront condamnés in solidum au paiement des sommes liées aux indemnités d’occupation.

[M] [W] et [G] [H] seront in solidum condamnés à verser à la SCI BIBOU la somme de 485,00 euros par mois correspondant au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail et constituant une indemnité d’occupation.

Sur la demande de délai expulsion (sursis à l’expulsion)

L’article L. 412-3 du code des procédures civiles d’exécution dispose que « Le juge peut accorder des délais renouvelables aux occupants de lieux habités ou de locaux à usage professionnel, dont l’expulsion a été ordonnée judiciairement, chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales, sans que ces occupants aient à justifier d’un titre à l’origine de l’occupation.

Le juge qui ordonne l’expulsion peut accorder les mêmes délais, dans les mêmes conditions.

Cette disposition n’est pas applicable lorsque le propriétaire exerce son droit de reprise dans les conditions prévues à l’article 19 de la loi n° 48-1360 du 1er septembre 1948 portant modification et codification de la législation relative aux rapports des bailleurs et locataires ou occupants de locaux d’habitation ou à usage professionnel et instituant des allocations de logement ainsi que lorsque la procédure de relogement effectuée en application de l’article L. 442-4-1 du code de la construction et de l’habitation n’a pas été suivie d’effet du fait du locataire ».

L’article L. 412-4 du code des procédures civiles d’exécution précise que « La durée des délais prévus à l’article L. 412-3 ne peut, en aucun cas, être inférieure à trois mois ni supérieure à trois ans. Pour la fixation de ces délais, il est tenu compte de la bonne ou mauvaise volonté manifestée par l’occupant dans l’exécution de ses obligations, des situations respectives du propriétaire et de l’occupant, notamment en ce qui concerne l’âge, l’état de santé, la qualité de sinistré par faits de guerre, la situation de famille ou de fortune de chacun d’eux, les circonstances atmosphériques, ainsi que des diligences que l’occupant justifie avoir faites en vue de son relogement. Il est également tenu compte du droit à un logement décent et indépendant, des délais liés aux recours engagés selon les modalités prévues aux articles L. 441-2-3 et L. 441-2-3-1 du code de la construction et de l’habitation et du délai prévisible de relogement des intéressés ».

*

Au cas d’espèce, [M] [W] et [G] [H] justifient d’avoir repris le paiement du loyer courant depuis le mois de septembre 2024, soit le mois de la délivrance de l’assignation.

[M] [W] évoque un retour tardif du bailleur pour lui remettre les quittances de loyers, élément indispensable pour qu’il puisse constituer un dossier auprès d’agences immobilières dans la recherche d’un autre logement. Aussi, il convient de rappeler qu’il est dans l’intérêt tant des locataires que du bailleur que ce dernier fournisse les quittances de loyers demandées dans un délai utile.

Compte tenu des efforts fournis, et conformément à sa demande, un délai de six mois pour quitter les lieux lui sera accordé. Sa compagne pourra également bénéficier de ce délai favorable.

Sur les demandes accessoires

Sur les dépens,

En application de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie,

[M] [W] et [G] [H] qui succombent à l’instance seront condamnés aux entiers dépens comprenant le coût du commandement de payer en date du 10 juin 2024

Sur les frais irrépétibles,

Au terme de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

L’équité commande de condamner [M] [W] et [G] [H] à verser une somme de 100,00 euros au titre des frais irrépétibles que la SCI BIBOU a pu exposer pour la présente procédure.

Sur l’exécution provisoire

En application de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

En conséquence, il y a lieu de rappeler que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit.

PAR CES MOTIFS

Le Juge chargé des contentieux de la protection, statuant publiquement, par jugement réputé contradictoire rendue en premier ressort,

DECLARE recevable la demande de résiliation formée par la SCI BIBOU concernant le local à usage d’habitation situé [Adresse 2], loué par [M] [W] et [G] [H] suivant contrat de bail du 19 avril 2011,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 19 avril 2011 entre la SCI BIBOU et [M] [W] et [G] [S] [B] concernant le logement à usage d’habitation situé [Adresse 2] sont réunies à la date du 10 aout 2024,

CONSTATE la résiliation de plein droit du contrat de bail précité à compter du 10 aout 2024,

REJETTE la demande au titre de la nullité du commandement de payer délivré le 10 juin 2024,

REJETTE la demande au titre de l’exception d’inexécution,

CONDAMNE solidairement [M] [W] et [G] [S] [B] à payer à la SCI BIBOU, la somme de 17460,00 euros au titre des loyers et charges impayés, impayés arrêtés au 10 juin 2024,

CONSTATE que [M] [W] et [G] [S] [B] sont occupants sans droit ni titre des lieux depuis le 11 aout 2024,

AUTORE l’expulsion de [M] [W] et [G] [H] et de tous occupants de son chef des locaux précités, et DIT qu’à défaut de départ volontaire, [M] [W] et [G] [H] pourront être contraints à l’expulsion avec, si besoin est, l’assistance de la force publique à la suite du délai légal de deux mois suivant la délivrance d’un commandement délivré par huissier de justice d’avoir à quitter les lieux,

DIT qu’en cas d’expulsion il sera procédé en tant que de besoin à l’enlèvement des meubles et objets mobiliers se trouvant dans les lieux, dont le sort sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

LAISSE à [M] [W] et [G] [H] un délai de SIX MOIS à compter de la signification de la présente décision pour quitter les locaux précités,

FIXE l’indemnité d’occupation mensuelle à la somme de 485,00 euros,

CONDAMNE in solidum [M] [W] et [G] [S] [B] à régler à la SCI BIBOU une indemnité d’occupation de 485,00 euros par mois charges comprises, somme due à compter du 11 aout 2024 (lendemain de la date de la résiliation du bail) et jusqu’à la libération définitive et effective des lieux par restitution des clés,

CONSTATE que [M] [W] et [G] [S] [B] ont réglé les indemnités d’occupation du mois de septembre 2024 à février 2025 inclus,

DIT que cette somme sera indexée et révisées conformément aux stipulations contractuelles,

DIT que le présent jugement sera transmis aux services de la Préfecture de [Localité 6],

CONDAMNE [M] [W] et [G] [H] à régler à la SCI BIBOU la somme de 100,00 euros au titre des frais irrépétibles,

CONDAMNE [M] [W] et [G] [S] [B] aux entiers dépens comprenant le coût du commandement de payer du 10 juin 2024,

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit,

Ainsi jugé et mis à disposition du public par le greffe, en application des dispositions de l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile, le 29 avril 2025

Le Greffier Le Juge