N° RG 25/00246 – N° Portalis DBZH-W-B7J-C56OY

MINUTE N° 25/

ARCHIVE N° 25/

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE LORIENT

JUGEMENT DU 18 Décembre 2025

DEMANDEUR :

SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE L’IMMEUBLE RÉSIDENCE [Adresse 5] [Localité 6] représenté par son syndic en exercice la SAS FONCIA MORBIHAN, dont le siège est [Adresse 3]

représenté par Maître Gilles APCHER de la SELARL GILLES APCHER, substitué par Maître Charlène PARE, avocats au barreau de NANTES

DÉFENDEUR :

S.C.I. LES PHALENES représentée par M. [M] [X],gérant, dont le siège est [Adresse 2]

non comparante, ni représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

PRÉSIDENT : Julie BESNARD

GREFFIER : Camille TROADEC

DÉBATS : 13 Novembre 2025

DÉCISION : Mise à disposition le 18 Décembre 2025 par décision réputée contradictoire et en premier ressort.

Le : 18/12/2025

Exécutoire à : M^e APCHER Gilles

Copie à : SCI LES PHALENES

La SCI LES PHALENES est propriétaire du lot n°375 au sein d’un immeuble en copropriété dénommé [Adresse 4] situé [Adresse 1] à LORIENT (56100).

Par acte de commissaire de justice en date du 9 octobre 2025, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé [Adresse 8] sis [Adresse 1] à LORIENT (56100), (le syndicat des copropriétaires) représenté par son syndic la SAS FONCIA MORBIHAN a fait assigner la SCI LES PHALENES devant le tribunal judiciaire de LORIENT lui demandant de:

— condamner la SCI LES PHALENES à lui payer la somme de 1740,96 euros en principal, au titre de l’arriéré de charges de copropriété et frais nécessaires à leur recouvrement selon décompte arrêté au 25 septembre 2025 assorti des intérêts de droit à compter du présent exploit,

— condamner la SCI LES PHALENES à lui payer la somme de 3500 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive ;

— condamner la SCI LES PHALENES à lui payer la somme de 1500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens ;

— rappeler que l’exécution provisoire du jugement est de droit.

A l’appui de ses prétentions le syndicat des copropriétaires fait valoir que malgré de nombreuses démarches amiables, la SCI LES PHALENES reste débitrice de sommes au titre des charges de copropriété et frais afférents au logement susvisé.

Pour les motifs exposés dans ses écritures dont le bénéfice a été repris à l’audience, le SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES, représenté par son conseil, a renouvelé l’ensemble de ses demandes.

Bien que régulièrement convoquée, la SCI LES PHALENES n’a pas comparu à l’audience, ne s’est pas fait représenter. Il sera statué par jugement réputé contradictoire.

MOTIFS DE LA DÉCISION:

L’article 472 du code de procédure civile prévoit que si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur les demandes en paiement:

Sur les charges et les frais exposés par la copropriété au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965:

Aux termes de l’article 10 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, les co-propriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot, ainsi qu’aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent de l’article 5.

Selon l’article 10-1 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, sont imputables au seul copropriétaire concerné, par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l’article 10, les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur.

En application de ces dispositions, il appartient à la juridiction saisie de rechercher si les frais sollicités par le syndicat étaient nécessaires au recouvrement de la créance de celui-ci avant de les mettre à la charge du copropriétaire poursuivi.

Ces frais ne sont nécessaires au sens de l’article 10-1 de la loi que s’ils sortent de la gestion courante du syndic, qu’ils traduisent des diligences réelles, inhabituelles et nécessaires propres à permettre au syndicat des copropriétaires de recouvrer une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire défaillant

Enfin, s’agissant du coût des actes dont le remboursement est demandé au titre des frais, si celui-ci ne peut être arrêté et mis à la charge d’un copropriétaire débiteur en vertu des dispositions du contrat de syndic, les rapports entre le syndicat et ses membres étant régis uniquement par le règlement de copropriété, en revanche le syndicat des copropriétaires, qui lui en supporte le coût sur ce fondement contractuel, peut en demander le remboursement au copropriétaire débiteur dès lors que ceux-ci sont justifiés au regard des diligences réellement accomplies.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires produit les pièces suivantes au soutien de ses prétentions :

— les procès verbaux d’assemblée générale en date des 2 mars 2020, 18 mars 2023, 17 décembre 2024

— les appels de fonds des 19 juin 2020, 21 septembre 2020, 17 décembre 2020, 22 mars 2021, 21 juin 2021, 20 septembre 2021, 17 décembre 2021, 21 mars 2022, 17 juin 2022, 20 septembre 2022, 18 décembre 2022, 21 mars 2022, 17 juin 2022, 20 septembre 2022, 18 décembre 2022, 20 mars 2023

— le contrat de syndic,

— un décompte arrêté au 25 septembre 2025 d’un montant de 1740,96 euros.

Le Syndicat des copropriétaires réclame ainsi la somme totale de 1740,96 euros au titre des charges et frais de procédure.

Absente à l’audience, la SCI LES PHALENES n’a formulé aucune contestation sur les sommes réclamées et n’a pas fait état de versements qui n’auraient pas été pris en compte par le demandeur.

En l’espèce, il ressort du décompte de la créance du syndicat des copropriétaires que celui-ci réclame paiement des sommes suivantes au titre des frais de recouvrement:

— mise en demeure du 9 février 2023 non versée aux débats d’un montant de 46,00 euros qui sera donc rejetée,

— relance du 6 mars 2023 de 44 euros qui n’est pas versée aux débats et qui sera par conséquent rejetée,

— mise en demeure du 6 mai 2024 d’un montant de 46 euros,

— relance du 28 mai 2024 pour un montant de 44 euros versée aux débats,

— frais du commandement de payer du 3 mars 2025 pour un montant de 88,62 euros, versé aux débats,

— frais “constitution dossier avocat” en date du 16 juillet 2024 d’un montant de 499,79 euros;

Les frais de mise en demeure, justifiés par les pièces produites, apparaissent inhabituels et nécessaires au recouvrement de la créance.

Au total il est justifié de frais inhabituels et nécessaires au recouvrement de la créance pour la somme de 678,41 euros.

Le syndicat des copropriétaires démontre ainsi qu’en dépit de mise en demeure, et de l’assignation, demeurées sans effet, la SCI LES PHALENES ne s’est pas acquittée de sa quote-part des charges de copropriété.

Par conséquent, la SCI LES PHALENES sera condamnée à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 1740,96 – 90 = 1650,96 arrêtée au 25 septembre 2025, au titre des charges impayées et frais de recouvrement avec intérêts au taux légal à compter du 9 octobre 2025 date de l’assignation.

Sur la demande de dommages et intérêts:

Aux termes des dispositions de l’article 1231-6 du code civil, le titulaire d’une créance de somme d’argent ne peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires que s’il établit que son débiteur lui a de mauvaise foi, causé un préjudice indépendant du retard.

En l’espèce une telle preuve n’est rapportée par le syndicat des copropriétaires.

Il y a lieu en conséquence de rejeter sa demande de dommages et intérêts.

Sur les demandes accessoires:

Selon l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

La SCI LES PHALENES, qui succombe à l’instance, sera condamnée aux entiers dépens.

En application de l’article 700 du code de procédure civile, dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Il tient compte de l’équité et peut, même d’office, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation.

Il apparaît équitable d’octroyer au syndicat des copropriétaires la somme de 800,00 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire:

L’article 514 du code de procédure civile prévoit que les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Aucun élément ne justifie qu’il soit fait obstacle au principe de l’exécution provisoire de la présente décision.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal judiciaire, statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire en premier ressort:

CONDAMNE la SCI LES PHALENES à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé [Adresse 8] à LORIENT (56100) représenté par son syndic la SAS FONCIA MORBIHAN, la somme de 1650,96 arrêtée au 25 septembre 2025, au titre des charges impayées et frais de recouvrement avec intérêts au taux légal à compter du 9 octobre 2025 date de l’assignation.

DÉBOUTE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé [Adresse 8] à [Localité 7] représenté par son syndic la SAS FONCIA MORBIHAN de sa demande de dommages et intérêts pour résistance abusive.

CONDAMNE la SCI LES PHALENES à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé [Adresse 8] à LORIENT (56100) représenté par son syndic la SAS FONCIA MORBIHAN, la somme de 800,00 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE la SCI LES PHALENES aux entiers dépens.

RAPPELLE que la présente décision bénéficie de droit de l’exécution provisoire.

Le présent jugement a été signé par J.BESNARD Présidente d’audience et par C.TROADEC, Greffière

LA GREFFIÈRE LA PRÉSIDENTE