TRIBUNAL JUDICIAIRE DE LORIENT

JUGE DES RÉFÉRÉS

ORDONNANCE DU 27 Janvier 2026

N° d’inscription au

répertoire général :

N° RG 25/00305 – N° Portalis DBZH-W-B7J-C547H

Minute n°

Copie exécutoire le 27/01/2026

à

Maître Anne LE GOFF de la SARL ANNE LE GOFF AVOCAT

M^e Wanig PENHOET

Maître Jean-marc [Localité 19] de la SELARL ROULLEAUX-LEON AVOCAT

Maître Isabelle MALLET-HERRMANN de la SCP SCP MALLET-HERRMANN

représentés par Maître Perrine SARREO substituant Maître Anne LE GOFF de la SARL ANNE LE GOFF AVOCAT, avocats au barreau de LORIENT

Demandeurs

et :

Monsieur [U] [A]

né le 13 Avril 1962 à [Localité 21] (51)

[Adresse 6]

[Localité 13]

Madame [T] [R], [O] [A] épouse [W]

née le 10 Janvier 1966 à [Localité 18] (56)

[Adresse 1]

[Localité 12]

représentés par Maître Jean-Marc LEON de la SELARL ROULLEAUX-LEON AVOCAT, avocat au barreau de NANTES

S.A. AXA FRANCE

dont le siège social se situe [Adresse 5]

[Localité 14]

E.U.R.L. E.D.I EXPERTISE DIAGNOSTIC IMMOBILIER

dont le siège social se situe [Adresse 8]

[Localité 10]

représentées par Maître Isabelle MALLET-HERRMANN de la SCP SCP MALLET-HERRMANN, avocats au barreau de LORIENT

représenté par Maître Wanig PENHOET, avocat au barreau de LORIENT

Défendeurs

JUGE DES RÉFÉRÉS : Madame Aurélie BAUDON, Vice-présidente

GREFFIER : Madame Sandrine LE HYARIC, lors des débats et du prononcé

DÉBATS : à l’audience publique du 16 Décembre 2025

DÉCISION : Contradictoire, rédigée et prononcée, en Premier ressort, par Madame Aurélie BAUDON, Vice-présidente par mise à disposition au greffe le 27 Janvier 2026, date indiquée à l’issue des débats.

Selon acte authentique du 30 août 2023, Madame [K] [B] et Monsieur [F] [E] ont fait l’acquisition auprès de Monsieur [U] [A], Madame [A] épouse [W] [T] et Monsieur [M] [A] d’une maison d’habitation située [Adresse 4] à [Localité 18], cadastrée section [Cadastre 15].

Antérieurement à la vente, des diagnostics techniques ont été réalisés par l’EURL EDI EXPERTISE DIAGNOSTIC IMMOBILIER représentée par Madame [I] [Y], diagnostiqueur.

Le diagnostic de performance énergétique a mentionné la présence d’une chaudière datant de 2016 et a classé le logement en F, tandis que le diagnostic amiante a relevé la présence de matériaux fibrociment contenant de l’amiante dans le bardage situé au pignon Est de l’habitation et dans un coffre abritant une canalisation de gaz.

En 2024, suite à une infiltration dans leur toiture, Madame [K] [B] et Monsieur [F] [E] ont été informés par leur couvreur de la présence d’ardoises amiantées. Ils ont sollicité la réalisation d’un nouveau diagnostic auprès de la société EXPERT IMMO, qui a confirmé la présence d’amiante sur les ardoises composant la toiture côté Sud de leur habitation.

Le cabinet SARETEC a été mandaté par l’assureur de Madame [B] et Monsieur [E], pour une expertise amiable, et a rendu son rapport le 17 décembre 2024.

Suivant actes de commissaire de justice en date des 27 août 2025, 28 août 2025 et du 11 septembre 2025, Madame [K] [B] et Monsieur [F] [E] ont fait assigner Monsieur [U] [A], Madame [A] épouse [W] [T] et Monsieur [M] [A], l’EURL EDI EXPERTISE DIAGNOSTIC IMMOBILIER et la SA AXA FRANCE devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Lorient.

Prétentions et moyens des parties :

Madame [K] [B] et Monsieur [F] [E] demandent au juge des référés de :

— Ordonner une expertise judiciaire.

— Réserver les dépens.

Ils rappellent que l’EURL EDI EXPERTISE DIAGNOSTIC IMMOBILIER n’a aucunement constaté la présence d’ardoises amiantées alors même qu’elle a visité tous les étages de la maison et qu’elle disposait de la possibilité d’accéder à la toiture.

Ils ajoutent qu’une expertise protection juridique a été confiée au cabinet SARETEC lequel estime que la responsabilité du diagnostiqueur est engagée faute d’avoir détecté la présence d’amiante sur la toiture, alors même que « ce type de produit amianté est connu et détectable visuellement ». Ils précisent que, dans ce cadre, il a été relevé que la chaudière équipant la maison date du mois de juillet 2009 et non de l’année 2016, comme indiqué en page 6 du rapport d’audit énergétique réglementaire établi par l’EURL EDI EXPERTISE DIAGNOSTIC IMMOBILIER.

Le 3 janvier 2025, Madame [K] [B] et Monsieur [F] [E] ont mis en demeure l’EURL EDI EXPERTISE DIAGNOSTIC IMMOBILIER ainsi que son assureur, la SA AXA FRANCE, de les indemniser au titre du préjudice de valeur de leur bien à la revente et du préjudice financier du fait des travaux à effectuer.

***

Monsieur [U] [A] et Madame [A] épouse [W] [T] n’ont formulé aucune opposition aux prétentions de Madame [K] [B] et de Monsieur [F] [E] mais ont émis toutes réserves et protestations d’usage. Ils ont, également, sollicité la condamnation des demandeurs aux entiers dépens.

***

Monsieur [M] [A] a émis ses plus expresses protestations et réserves d’usage et a demandé que la mission de l’expert soit complétée de la manière suivante :

— Dire si le diagnostic, établi par l’EURL E.D.I EXPERTISE DIAGNOSTIC IMMOBILIER selon son rapport du 20/04/2023 annexé à l’acte authentique du 30/08/2023, a été réalisé conformément aux normes édictées et aux règles de l’art en matière d’amiante

— Dans l’hypothèse où le diagnostic n’aurait pas été réalisé conformément aux normes édictées et aux règles de l’art en matière d’amiante :

✓ Dire si le bien immobilier nécessite des travaux de désamiantage

✓ Dire si le prix de vente négocié à la baisse à 180.000 euros alors que la maison était évaluée 200.000 euros correspond à une valeur en conformité avec l’amiante présente

— Dire si la chaudière subit des pannes depuis la prise de possession par les acquéreurs le 30/08/2023, les décrire, en décrire l’origine, chiffrer le coût de réparation des pannes, dire si ces pannes sont anormales au vu de l’âge de la chaudière

— Dire si le diagnostic, établi par l’EURL E.D.I EXPERTISE DIAGNOSTIC IMMOBILIER selon son rapport du 20/04/2023 annexé à l’acte authentique du 30/08/2023, est ou non erroné s’agissant du diagnostic de performance énergétique par rapport à la chaudière en fixant F et en fixant le coût annuel d’énergie à 3.090 euros maximum par an

— Dans l’hypothèse où le diagnostic de performance énergétique par rapport à la chaudière serait erroné

✓ Dire si le prix de vente négocié à la baisse à 180.000 euros alors que la maison était évaluée 200.000 euros correspond à une valeur en conformité avec la réalité du diagnostic de performance énergétique.

Il a sollicité, en outre, la réserve, des dépens.

***

A l’audience, l’EURL E.D.I EXPERTISE DIAGNOSTIC IMMOBILIER et son assureur, la SA AXA FRANCE, ont formulé toutes protestations et réserves d’usage.

Motifs de la décision :

L’article 145 du code de procédure civile dispose que s’il existe un motif légitime de conserver ou d’établir avant tout procès la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution d’un litige, les mesures d’instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé, sur requête ou en référé.

Il est constant que l’EURL EDI EXPERTISE DIAGNOSTIC IMMOBILIER est intervenue.

Madame [K] [B] et Monsieur [F] [E] produisent aux débats un rapport d’expertise du 17 décembre 2024 aux termes duquel l’expert indique que l’amiante présente dans la toiture était détectable visuellement et aurait, donc, dû être relevée par l’EURL E.D.I EXPERTISE DIAGNOSTIC IMMOBILIER, que l’ensemble de la toiture est concerné, que la chaudière a été fabriquée en 2009 et non en 2016 et que la note DPE ne change pas.

L’expert amiable estime le coût des travaux à 20.000 euros.

La matérialité des désordres étant constatée, Madame [K] [B] et Monsieur [F] [E] justifient en conséquence d’un intérêt légitime à voir ordonner une expertise selon les modalités précisées ci-après.

La mission de l’expert sera complétée conformément à la demande de Monsieur [M] [A].

Les parties supporteront la charge des dépens par elles exposés conformément aux dispositions de l’article 696 du code de procédure civile.

Par ces motifs :

Après en avoir délibéré conformément à la loi, statuant publiquement, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort :

ORDONNONS une expertise et DESIGNONS pour y procéder Monsieur [J] [C] demeurant [Adresse 2] ([Courriel 20] – 06.80.00.07.05 – 02.97.29.49.97), expert inscrit sur la liste de la cour d’appel de [Localité 22], avec mission de :

— Convoquer et entendre les parties, assistées, le cas échéant, de leurs conseils, et recueillir leurs observations à l’occasion de l’exécution des opérations ou de la tenue des réunions d’expertise.

— Se faire remettre toutes pièces utiles à l’accomplissement de sa mission.

— Établir la chronologie et notamment la (ou les) date(s) de vente du bien immobilier (en précisant les dates de visite préalables, les intermédiaires éventuels intervenus, la date d’intervention des diagnostiqueurs etc.).

— Se rendre sur les lieux, [Adresse 3] à [Localité 18], et en faire la description.

— Rechercher la réalité des vices et/ou non conformités allégués par la partie demanderesse; en indiquer la nature, l’origine et l’importance ; préciser notamment pour chaque vice s’il provient d’une usure normale de la chose au regard notamment de son âge, d’une négligence dans l’entretien ou l’exploitation du bien immobilier ou de toute autre cause ; et s’agissant de la chaudière dire si elle a subi des pannes depuis la prise de possession par les acquéreurs le 30/08/2023.

— Préciser si le diagnostic, établi par l’EURL E.D.I EXPERTISE DIAGNOSTIC IMMOBILIER, selon son rapport du 20/04/2023 annexé à l’acte authentique du 30/08/2023, a été réalisé conformément aux normes édictées et aux règles de l’art en matière d’amiante et dire s’il est ou non erroné s’agissant du diagnostic de performance énergétique par rapport à la chaudière en fixant F et en fixant le coût annuel d’énergie à 3.090 euros maximum par an.

— Préciser la date à laquelle l’acquéreur a eu connaissance de ces vices.

— Indiquer si l’acquéreur pouvait déceler ces vices lors de la vente, en tenant compte des connaissances de ce dernier, et s’il pouvait en apprécier la portée.

— Fournir tous éléments concernant l’éventuelle connaissance du ou des vices lors de la vente par le vendeur (ou les vendeurs successifs).

— Indiquer si ces vices rendent l’immeuble impropre à son usage ou s’ils en diminuent l’usage.

— Dans l’hypothèse où l’acquéreur entendrait demander une restitution d’une partie du prix de vente (et non la résolution totale de la vente ou encore l’allocation de dommages et intérêts), fournir tous éléments d’appréciation de la diminution de la valeur de l’immeuble.

— Dire si le prix de vente négocié à la baisse à 180.000 euros alors que la maison était évaluée 200.000 euros correspond à une valeur en conformité avec l’amiante présente et avec la réalité du diagnostic de performance énergétique.

— Préciser les remèdes et les travaux nécessaires pour supprimer le ou les vices, dire si des travaux de désamiantage sont nécessaires; en chiffrer le coût.

— Évaluer les préjudices de toute nature résultant de ces vices et/ou non-conformités, notamment le préjudice de jouissance.

— Plus généralement, fournir tous éléments techniques ou de fait de nature à permettre le cas échéant à la juridiction compétente sur le fond du litige de déterminer les responsabilités éventuelles encourues.

— Rapporter toutes autres constatations utiles à l’examen des prétentions des parties.

— Mettre, en temps utile, au terme des opérations d’expertise, les parties en mesure de faire valoir leurs observations, qui seront annexées au rapport.

FIXONS à 4.000 euros le montant de la provision à valoir sur la rémunération de l’expert qui sera versé par Madame [K] [B] et Monsieur [F] [E] dans les trois mois de la présente décision entre les mains du régisseur d’avances et de recettes du tribunal judiciaire de Lorient.

DISONS que dès la première ou au plus tard dès la deuxième réunion des parties, l’expert dressera un programme de ses investigations et évaluera d’une manière aussi précise que possible le montant prévisible de ses frais et honoraires.

DISONS qu’à l’issue de cette réunion, l’expert fera connaître au juge chargé du contrôle des expertises la somme globale qui lui paraît nécessaire pour garantir en totalité le recouvrement de ses frais et honoraires et sollicitera, le cas échéant, le versement d’une consignation supplémentaire.

DISONS que dans le compte rendu qui suivra la première réunion contradictoire, l’expert indiquera s’il lui paraît opportun que ses opérations soient déclarées communes à des intervenants encore étrangers à la procédure.

DISONS que l’expert devra fixer aux parties un délai pour formuler leurs dernières observations ou réclamations en application de l’article 276 du code de procédure civile et rappelons qu’il ne sera pas tenu de prendre en compte les transmissions tardives.

DISONS que l’expert pourra s’adjoindre et recueillir l’avis de tout technicien d’une autre spécialité que la sienne en sollicitant, si besoin est, un complément de provision et à charge de joindre l’avis du sapiteur à son rapport et de présenter une note d’honoraires et de frais incluant la rémunération du sapiteur.

RAPPELONS que l’expert peut concilier les parties.

DISONS que l’expert devra déposer son rapport au greffe dans un délai de six mois au plus tard à compter de l’avertissement qui lui sera donné du versement de la provision.

DISONS qu’en cas de refus, empêchement ou négligence, l’expert commis sera remplacé par simple ordonnance du juge chargé du contrôle des expertises.

INVITONS les parties, dans le but de limiter les frais d’expertise, à utiliser la voie dématérialisée via l’outil OPALEXE pour leurs échanges contradictoires avec l’expert et la communication des documents nécessaires à la réalisation de la mesure d’expertise.

DISONS que les parties supporteront la charge des dépens par elles exposés.

RAPPELONS que la présente décision est exécutoire de droit à titre provisoire.

Ainsi jugé et mis à disposition au greffe.

Le greffier. Le juge des référés.