TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 8]

Ordonnance du : 19 Septembre 2025

N° RG 25/00467 – N° Portalis DBYA-W-B7J-E3X3S

N° Minute : 25/544

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

ENTRE

S.C.I. SULFUR agissant par son gérant en exercice domicilié en cette qualité au siège

[Adresse 6]

[Localité 4]

Représentée par M^e Olivier MENUT, avocat au barreau de BEZIERS

DEMANDEUR

D’UNE PART

ET

S.A.S. CA LA RAFFINERIE prise en la personne de sa présidente en exercice domiciliée en cette qualité au siège social.

[Adresse 5]

[Localité 7]

non comparante ni représentée

DÉFENDEUR

D’AUTRE PART

COMPOSITION:

Lors des débats en audience publique:

Monsieur Jean-Bastien RISSON, Président

Madame Béatrice MONBARBUT, Greffier

Magistrat ayant délibéré:

Monsieur Jean-Bastien RISSON, Président

Après que les parties ou leurs conseils aient été entendus en leurs explications et plaidoirie à l’audience Publique du 26 Août 2025 et qu’il en ait été délibéré, l’ordonnance suivante a été rendue ce jour.

Vu les articles 834 et 835 du code de procédure civile,

Vu l’assignation en référé par acte de commissaire de justice, en date du 04 juillet 2025, devant le président du tribunal judiciaire de BÉZIERS à la demande de la société civile immobilière SULFUR, prise en la personne de son représentant légal en exercice, (ci-après dénommée SCI SULFUR), propriétaire de locaux commerciaux sis [Adresse 1] BEZIERS 34500, donnés à bail à la société par action simplifiée CA LA RAFFINERIE, prise en la personne de son représentant légal en exercice, (ci-après dénommée SAS CA LA RAFFINERIE), pour faire constater la résolution dudit bail par l’effet d’une clause résolutoire à la suite du défaut de paiement des loyers, obtenir son expulsion et sa condamnation à lui payer une provision de 78.761,00 € à valoir sur les loyers et charges impayés et une provision de 6.110,00 € au titre des indemnités d’occupation dues depuis la résolution du bail, en outre de fixer une indemnité d’occupation correspondant au montant actuel des loyers soit 3.055,00 € et de condamner la SAS CA LA RAFFINERIE à lui payer une somme de 3.000,00 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens,

Vu l’absence de comparution de la SAS CA LA RAFFINERIE, régulièrement assignée et avisée de l’audience,

Vu l’audience du 26 aout 2025 où les demandes et prétentions de la SCI SULFUR ont été reprises et où la demande provisionnelle a été réactualisée à la somme de 90,981,00 € au titre des loyers et charges impayés,

Conformément aux articles 446-1 et 455 du Code de procédure civile, pour plus ample informé de l’exposé et des prétentions des parties, il est renvoyé à l’assignation introductive d’instance ainsi qu’aux conclusions déposées à l’audience,

MOTIFS

1. Sur la résiliation du bail

L’article 834 du code de procédure civile dispose que dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

La juridiction des référés n’est toutefois pas tenue de caractériser l’urgence, au sens de l’article 834 du code de procédure civile, pour constater l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation de droit d’un bail.

L’article L.145-41 du code de commerce dispose que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai. Le bailleur, au titre d’un bail commercial, demandant la constatation de l’acquisition de la clause résolutoire comprise dans le bail doit rapporter la preuve de sa créance.

Aux termes de l’article 835, alinéa 1er du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Le maintien dans un immeuble, sans droit ni titre du fait de la résiliation du bail, constitue un trouble manifestement illicite.

Le juge des référés doit constater la résiliation de plein droit du bail au titre de la clause résolutoire s’il n’existe aucune contestation sérieuse sur la nature et l’étendue de l’obligation du bail que le preneur n’a pas respectée, sur le contenu de la clause résolutoire en elle-même, et sur la façon dont le bailleur la met en œuvre. Il est par conséquent nécessaire que le bailleur soit en situation d’invoquer de bonne foi la mise en jeu de cette clause, que la clause résolutoire soit dénuée d’ambiguïté et ne nécessite pas interprétation, que les obligations du bail dont la violation desquelles la clause résolutoire est la sanction ne soient l’objet d’aucune contestation sérieuse du preneur quant à leur charge et à leur étendue.

En l’espèce, la SCI SULFUR justifie, par la production du bail en date du 20 septembre 2017, de l’annonce du BODACC mentionnant la cession du fonds de commerce et du droit au bail à la SAS CA LA RAFFINERIE, du commandement de payer en date du 28 mai 2025, et du décompte, que son locataire a cessé de payer ses loyers et reste lui devoir une somme correspondant à des loyers impayés.

Le bail stipule que le loyer annuel hors taxes est de 26.206,44 € payable en douze fractions égales de 2.183,87 €.

La somme impayée est calculée de la manière suivante :

Loyers de juin à décembre 2023 : 21.385,00 € (soit 3.055,00 € X 7 mois) ;

Charges année 2023 : 3.132,00 € ;

Loyers de janvier à décembre 2024 : 36.660,00 € (soit 3.055,00 € X 7 mois) ;

Charges année 2024 : 5.364,00 € ;

Loyers de janvier à aout 2025 : 24.440,00 € (soit 3.055,00 € X 8 mois) ;

Soit une somme impayée totale de : 90,981,00 €.

Le bail stipule qu’à défaut de paiement d’un terme du loyer à son échéance, le contrat est résilié de plein droit un mois après la délivrance d’un commandement de payer demeuré infructueux.

Le commandement de payer, délivré dans les formes prévues à l’article L.145-41 du code de commerce le 28 mai 2025, est demeuré infructueux, le bail s’est trouvé résilié de plein droit un mois après.

L’obligation de la SAS CA LA RAFFINERIE de quitter les lieux n’étant dès lors pas contestable, il convient d’accueillir la demande d’expulsion.

Le maintien dans les lieux de la SAS CA LA RAFFINERIE causant un préjudice à la SCI SULFUR, celle-ci est fondée à obtenir, à titre provisionnel, une indemnité d’occupation égale au montant du loyer, augmenté des charges et taxes afférentes, qu’elle aurait perçue si le bail ne s’était pas trouvé résilié.

2. Sur la demande de provision

L’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile dispose que « Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, (le président du tribunal statuant en référé) peut toujours accorder une provision au créancier ».

Si le montant de la provision allouée en référé n’a d’autre limite que le montant non sérieusement contestable de la dette alléguée, il doit conserver un caractère provisionnel.

En l’état des éléments versés aux débats, il n’est pas sérieusement contestable que le locataire soit redevable des sommes suivantes :

Loyers de juin à décembre 2023 : 21.385,00 € (soit 3.055,00 € X 7 mois) ;

Charges année 2023 : 3.132,00 € ;

Loyers de janvier à décembre 2024 : 36.660,00 € (soit 3.055,00 € X 7 mois) ;

Charges année 2024 : 5.364,00 € ;

Loyers de janvier à aout 2025 : 24.440,00 € (soit 3.055,00 € X 8 mois) ;

Soit une somme totale de : 90,981,00 € (quatre-vingt-dix-mille-neuf-cent-quatre-vingt-un euros).

Cette somme n’étant pas sérieusement contestable, il convient d’accueillir la demande de provision à cette hauteur.

3. Sur les demandes accessoires

L’article 491, alinéa 2 du code de procédure civile dispose que le juge statuant en référé statue sur les dépens. Il s’agit d’une obligation, de sorte que toute demande tendant à “réserver” les dépens doit être rejetée. L’article 696 dudit code précise que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

La SAS CA LA RAFFINERIE qui succombe, doit supporter la charge des dépens, conformément aux dispositions susvisées.

L’article 700 du code de procédure civile dispose que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer : 1° A l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens, 2° et, le cas échéant, à l’avocat du bénéficiaire de l’aide juridictionnelle partielle ou totale une somme au titre des honoraires et frais, non compris dans les dépens, que le bénéficiaire de l’aide aurait exposés s’il n’avait pas eu cette aide. Dans ce cas, il est procédé comme il est dit aux alinéas 3 et 4 de l’article 37 de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991.

Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations. Néanmoins, s’il alloue une somme au titre du 2° du présent article, celle-ci ne peut être inférieure à la part contributive de l’État.

Aucun élément tiré de l’équité ou de la situation économique de la SAS CA LA RAFFINERIE ne permet d’écarter la demande de la SCI SULFUR formée sur le fondement des dispositions susvisées. Celle-ci sera cependant évaluée à la somme de 1.500 euros en l’absence d’éléments de calcul plus explicites versés aux débats.

PAR CES MOTIFS

Statuant en référé, par mise à disposition au greffe,, après débats en audience publique, par décision réputée contradictoire et en premier ressort,

Constatons la résolution du bail commercial conclu entre la société civile immobilière SULFUR, prise en la personne de son représentant légal en exercice et la société par action simplifiée CA LA RAFFINERIE, prise en la personne de son représentant légal en exercice, pour les locaux sis [Adresse 1] [Localité 9] ;

Ordonnons, si besoin avec le concours de la force publique, l’expulsion la société par action simplifiée CA LA RAFFINERIE, prise en la personne de son représentant légal en exercice, ou de tous occupants de son chef des locaux situés [Adresse 2] [Localité 3], dans le délai d’un mois à compter de la signification de la présente ordonnance ;

Disons que les meubles et objets mobiliers se trouvant sur place donneront lieu à l’application des dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

Condamnons la société par action simplifiée CA LA RAFFINERIE, prise en la personne de son représentant légal en exercice, à payer à la société civile immobilière SULFUR, prise en la personne de son représentant légal en exercice, la somme provisionnelle de 90,981,00 € (quatre-vingt-dix-mille-neuf-cent-quatre-vingt-un euros) correspondant aux loyers impayés ;

Condamnons la société par action simplifiée CA LA RAFFINERIE, prise en la personne de son représentant légal en exercice, à payer à la société civile immobilière SULFUR, prise en la personne de son représentant légal en exercice, une indemnité d’occupation mensuelle et ce, jusqu’à la libération effective des lieux et à la remise des clefs, égale au montant du loyer soit 3.055,00 € (trois-mille-cinquante-cinq euros), augmentée des charges et taxes afférentes qu’elle aurait dû payer si le bail ne s’était pas trouvé résilié ;

Condamnons la société par action simplifiée CA LA RAFFINERIE, prise en la personne de son représentant légal en exercice, au paiement des entiers dépens de l’instance ;

Condamnons la société par action simplifiée CA LA RAFFINERIE, prise en la personne de son représentant légal en exercice, à payer à la société civile immobilière SULFUR, prise en la personne de son représentant légal en exercice, la somme de 1.500,00 € (mille-cinq-cent euros) sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

Rejetons toutes autres demandes ainsi que toutes demandes plus amples ou contraires ;

Rappelons que la présente décision bénéficie de l’exécution provisoire de droit ;

AINSI jugé et prononcé par mise à disposition au greffe, par Monsieur Jean-Bastien RISSON, Président assisté de Madame Béatrice MONBARBUT, Greffier.

Le greffier, Le Président,