TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 5] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le : 15/04/2025

à : Maître Didier NAKACHE

Copie exécutoire délivrée

le : 15/04/2025

à : Maître Catherine HENNEQUIN

Pôle civil de proximité

PCP JCP référé

N° RG 24/11391

N° Portalis 352J-W-B7I-C6S5H

N° MINUTE : 1/2025

ORDONNANCE DE REFERE

rendue le 17 avril 2025

DEMANDERESSE

S.A. REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 5], dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Maître Catherine HENNEQUIN, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #P0483 substitué par Maître Emmanuel LEPARMENTIER, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #P0483

DÉFENDERESSE

Madame [D] [V], demeurant [Adresse 2]

représentée par Maître Didier NAKACHE, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #R0099

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Frédéric GICQUEL, Juge, juge des contentieux de la protection

assisté de Alexandrine PIERROT, Greffière

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 11 mars 2025

ORDONNANCE

contradictoire et en premier ressort prononcée par mise à disposition le 17 avril 2025 par Frédéric GICQUEL, Juge, juge des contentieux de la protection assisté de Alexandrine PIERROT, Greffière

Décision du 17 avril 2025

PCP JCP référé – N° RG 24/11391 – N° Portalis 352J-W-B7I-C6S5H

EXPOSÉ DU LITIGE

Madame [D] [V] est locataire d’un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 3]) à [Localité 6] en vertu d’un contrat de bail qui lui a été consenti par la RÉGIE IMMOBILIÈRE DE LA VILLE DE [Localité 5] (RIVP) le 26 avril 2012.

À la demande de sa locataire la RÉGIE IMMOBILIÈRE DE LA VILLE DE [Localité 5] (RIVP) a fait établir le 11 juin 2024 un devis de réfection du parquet de l’entrée de son appartement mais les travaux n’ont pas pu être réalisés faute pour l’entreprise mandatée par la bailleresse d’avoir pu accéder aux locaux loués.

C’est dans ce contexte que par acte de commissaire de justice du 11 décembre 2024 la RÉGIE IMMOBILIÈRE DE LA VILLE DE PARIS (RIVP) a assigné en référé Madame [D] [V] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris pour obtenir l’autorisation de pénétrer dans son logement afin que les entreprises mandatées par elle, notamment la société ERAH procède à la pose d’un nouveau parquet, avec l’assistance d’un serrurier et d’un commissaire de police et au besoin de la force publique ainsi que sa condamnation au paiement de la somme provisionnelle de 10 000 euros de dommages et intérêts outre 800 euros au titre des frais irrépétibles et aux dépens.

A l’audience du 11 mars 2025, la RÉGIE IMMOBILIÈRE DE LA VILLE DE [Localité 5] (RIVP), représentée par son conseil, a réitéré ses demandes dans les termes de son acte introductif d’instance.

La RÉGIE IMMOBILIÈRE DE LA VILLE DE [Localité 5] (RIVP) fait valoir au visa notamment des articles 834 et 835 du code de procédure civile, 1728 du code civil, 7 e) de la loi du 6 juillet 1989 et des dispositions du bail que Madame [D] [V] n’a aucune raison de s’opposer aux travaux, s’agissant uniquement du remplacement du parquet du couloir de l’entrée. Elle allègue par ailleurs de l’existence d’un préjudice résultant des manquements de la locataire à ses obligations

Madame [D] [V], représentée par son conseil, a conclu au débouté des demandes et à la condamnation de la RÉGIE IMMOBILIÈRE DE LA VILLE DE [Localité 5] (RIVP) au paiement de la somme de 1 500 euros au titre des frais irrépétibles et aux dépens et à titre subsidiaire à la désignation d’un expert judiciaire, les dépens et les frais irrépétibles devant alors être réservés.

Elle argue de contestations sérieuses en ce que les désordres sont probablement dus à des fuites et à une humidité excessive dont il convient au préalable de déterminer l’origine et que la bailleresse ne lui a proposé aucune solution de relogement alors qu’elle souffre d’importantes allergies l’empêchant de rester sur place pendant les travaux.

Conformément aux dispositions de l’article 446-1 du code de procédure civile, il est renvoyé à l’assignation et aux conclusions en défense visées à l’audience pour un plus ample exposé des moyens des parties à l’appui de leurs prétentions.

La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 17 avril 2025.

MOTIFS

Sur la demande de condamnation à laisser l’accès au logement loué pour effectuer les travaux de remise en état et la demande d’expertise judiciaire

Aux termes de l’article 835 alinéa 1er du code de procédure civile, le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Décision du 17 avril 2025

PCP JCP référé – N° RG 24/11391 – N° Portalis 352J-W-B7I-C6S5H

Le trouble manifestement illicite désigne toute perturbation résultant d’un fait matériel ou juridique qui, directement ou non, constitue une violation évidente de la règle de droit.

En vertu de l’article 7 e) de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de permettre l’accès aux lieux loués pour la préparation et l’exécution de travaux d’amélioration des parties communes ou privatives de l’immeuble, et des travaux nécessaires au maintien en état ou à l’entretien normal des locaux loués. Cette obligation est rappelée à l’article 10 du contrat de location.

L’article 1724 du code civil dispose que si durant le bail, la chose louée a besoin de réparations urgentes et qui ne puissent être différées jusqu’à sa fin, le preneur doit les souffrir, quelque incommodité qu’elles lui causent, et quoiqu’il soit privé, pendant qu’elles se font, d’une partie de la chose louée. Mais, si ces réparations durent plus de quarante jours, le prix du bail sera diminué à proportion du temps et de la partie de la chose louée dont il aura été privé.

En outre, aux termes de l’article 145 du code de procédure civile, s’il existe un motif légitime de conserver ou d’établir avant tout procès la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution d’un litige, les mesures d’instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé, sur requête ou en référé.

À ce titre, il appartient au demandeur de démontrer que la mesure d’expertise apparaît pertinente et utile à la lumière des pièces produites.

En l’espèce, la RÉGIE IMMOBILIÈRE DE LA VILLE DE [Localité 5] (RIVP) justifie avoir obtenu le 11 juin 2024 de la société ERAH un devis de réfection du parquet de l’entrée de l’appartement loué à Madame [D] [V], qui selon cette dernière serait « gondolé » et au vu des mentions figurant sur le bon de commande « enfoncé ».

Il s’agit clairement de travaux d’amélioration et d’entretien du logement au sens des dispositions de l’article 7 e) et des stipulations du bail.

Ce devis a été établi à la demande de Madame [D] [V] qui pourtant, en dépit de deux sommations par commissaire de justice et d’une mise en demeure par avocat, s’est opposée à la réalisation des travaux.

La défenderesse justifie son refus par le fait que son logement « est probablement victime de dommages causés par la présence d’eau ».

C’est ce qu’elle a déclaré aux experts mandatés par son assureur, intervenus à deux reprises à son domicile, à qui elle a fait état d’une « fuite non identifiée vraisemblablement au niveau d’une canalisation accessible » (pièce Mme [V] n°1, page 3) ou d’une « infiltration par la toiture de l’immeuble » (pièce Mme [V] n°2, page 2).

Mais, ces rapports d’expertise amiable n’ont révélé aucune fuite active, ni humidité excessive, mais seulement la présence de désordres au niveau des parquets (décollement du revêtement de sol de type lino), auxquels la RÉGIE IMMOBILIÈRE DE LA VILLE DE [Localité 5] (RIVP) entend précisément remédier.

Aucune fuite n’a non plus été constatée par le commissaire de justice venu chez elle le 23 mars 2025, ce dernier ayant seulement relevé des décollements de peinture sur le mur de l’entrée et quelques fissures.

Dès lors, en l’absence de tout élément pouvant laisser suspecter l’existence d’une fuite, la mesure d’expertise sollicitée est inutile et il n’y a donc pas lieu d’y faire droit.

Enfin, la circonstance que Madame [D] [V] soit allergique, ce qu’au demeurant elle ne démontre pas, n’est pas de nature à l’autoriser à s’opposer à des travaux, qu’elle a elle-même demandés, et pour lesquels la bailleresse n’a aucune obligation de relogement, ni d’indemnisation, puisque devant être réalisés en seulement 5 jours.

Ainsi, l’obligation pour la locataire de permettre l’accès aux lieux loués n’est pas sérieusement contestable et son obstruction injustifiée caractérise avec l’évidence requise en référé un trouble manifestement illicite permettant d’ordonner en référé les mesures de remise en état pour le faire cesser.

En conséquence, Madame [D] [V] sera condamnée à laisser l’accès au logement qu’elle occupe pour la réalisation des travaux de réfection du parquet de l’entrée de son appartement et à défaut la RÉGIE IMMOBILIÈRE DE LA VILLE DE [Localité 5] (RIVP) sera autorisée à les faire exécuter après avoir requis aux frais de la défenderesse l’intervention d’un serrurier et d’un commissaire de justice, comme il sera dit au dispositif de la présente décision.

Sur la demande provisionnelle de dommages et intérêts

Aux termes de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge du contentieux de la protection, dans les limites de sa compétence peut accorder une provision au créancier ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Il appartient au demandeur d’établir l’existence de l’obligation qui fonde sa demande de provision tant en son principe qu’en son montant et la condamnation provisionnelle, que peut prononcer le juge des référés sans excéder ses pouvoirs, n’a d’autre limite que le montant non sérieusement contestable de la créance alléguée.

En l’espèce, si le refus de Madame [D] [V] est condamnable, la RÉGIE IMMOBILIÈRE DE LA VILLE DE [Localité 5] (RIVP) ne justifie pas du préjudice dont elle demande réparation.

Sa demande provisionnelle de dommages et intérêts sera par conséquent rejetée.

Sur les demandes accessoires

Madame [D] [V], partie perdante, sera condamnée aux dépens, en application de l’article 696 du code de procédure civile, comprendront notamment le coût des sommations par commissaire de justice.

L’équité et les circonstances de la cause commandent en outre de la condamner au paiement de la somme de 800 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

L’exécution provisoire est de droit et sera rappelée.

PAR CES MOTIFS

Nous, juge des contentieux de la protection, statuant en référé, après débats en audience publique, par ordonnance contradictoire mise à disposition au greffe en premier ressort,

Au principal, RENVOYONS les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront, mais dès à présent,

CONDAMNONS Madame [D] [V] à laisser l’accès à son appartement situé [Adresse 4]) à [Localité 6] à la RÉGIE IMMOBILIÈRE DE LA VILLE DE [Localité 5] (RIVP) et à toute entreprise mandatée par ses soins, pour procéder aux travaux de remise en état de remise en état du sol de son entrée selon devis de la société ERAH du 11 juin 2024 et ce dans un délai de 15 jours à compter de la signification de la présente ordonnance,

AUTORISONS, à défaut d’accès, et passé ce délai, la RÉGIE IMMOBILIÈRE DE LA VILLE DE [Localité 5] (RIVP) et toute société mandatée par ses soins à pénétrer dans le logement loué à Madame [D] [V], avec l’assistance d’un commissaire de justice, au besoin avec le concours d’un serrurier et de la force publique, ou à défaut de deux témoins majeurs qui ne sont pas au service, pour la réalisation des travaux précités,

DISONS que les frais du commissaire de justice et du serrurier seront à la charge de Madame [D] [V] et en tant que de besoin l’y CONDAMNONS à titre provisionnel,

DÉBOUTONS Madame [D] [V] de sa demande d’expertise judiciaire,

DÉBOUTONS la RÉGIE IMMOBILIÈRE DE LA VILLE DE [Localité 5] (RIVP) de sa demande provisionnelle de dommages et intérêts,

CONDAMNONS Madame [D] [V] à payer à la RÉGIE IMMOBILIÈRE DE LA VILLE DE [Localité 5] (RIVP) la somme de 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNONS Madame [D] [V] aux dépens comme visé dans la motivation,

RAPPELONS que la présente décision est exécutoire de droit par provision.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe les jour, mois et an susdits par le Président et la Greffière susnommés.

La Greffière, Le Président,