TRIBUNAL JUDICIAIRE DE LORIENT

JUGE DES RÉFÉRÉS

ORDONNANCE DU 31 Mars 2026

N° d’inscription au

répertoire général :

N° RG 25/00315 – N° Portalis DBZH-W-B7J-C55LT

Minute n°

Copie exécutoire le 31/03/2026

à

Maître Pierre GENDRONNEAU de la SCP ESTUAIRE AVOCATS

Maître Claire DARY de la SELARL LAURENT-DARY

Maître Typhaine GUENNEC de la SELARL LE MAGUER RINCAZAUX EISENECKER CHANET EHRET GUENNEC

Maître Yann NOTHUMB de la SCP YANN NOTHUMB – EDITH PEMPTROIT

entre :

Madame [A] [S]

née le 12 Avril 1966 à [Localité 1] (22)

[Adresse 1]

[Localité 2]

Monsieur [Q] [R]

né le 19 Décembre 1965 à [Localité 3] (57)

de nationalité Française

[Adresse 1]

[Localité 2]

représentés par Maître Typhaine GUENNEC de la SELARL LE MAGUER RINCAZAUX EISENECKER CHANET EHRET GUENNEC, avocat au barreau de LORIENT

Demandeurs

et :

Maître [B] [K] de la SARL SAJ, administrateur de la société PROMOCEAN

dont le siège social se situe [Adresse 2]

[Localité 4]

Maître [W] [G] de la S.E.L.A.S. CLEOVAL, mandataire judiciaire de la socité PROMOCEAN

dont le siège social se situe [Adresse 3]

[Localité 5]

La SCCV LE CHASSE MAREE

dont le siège social se situe [Adresse 4]

[Localité 6]

représentées par Maître Pierre GENDRONNEAU de la SCP ESTUAIRE AVOCATS, avocat au barreau de SAINT-NAZAIRE

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES de la [Adresse 5] [Adresse 6]

[Adresse 7]

[Localité 7]

Monsieur [J] [F] [M] [H]

né le 08 janvier 1970 à [Localité 8] (14)

[Adresse 8]

[Localité 9]

Madame [N] [X] [E] [L] [V]

née le 26 juin 1972 à [Localité 10] (50)

[Adresse 8]

[Localité 9]

représentés par Maître Hélène BERNARD substituant Maître Claire DARY de la SELARL LAURENT-DARY, avocats au barreau de LORIENT

SMABTP

dont le siège social se situe [Adresse 9]

[Localité 11]

représentée par Maître Yann NOTHUMB de la SCP YANN NOTHUMB – EDITH PEMPTROIT, avocat au barreau de LORIENT

Défenderesses

JUGE DES RÉFÉRÉS : Madame Sophie BAUDIS, Présidente

GREFFIER : Madame Sandrine LE HYARIC, lors des débats et du prononcé

DÉBATS : à l’audience publique du 10 Février 2026

DÉCISION : Réputée contradictoire, rédigée et prononcée, en Premier ressort, par Madame Sophie BAUDIS, Présidente par mise à disposition au greffe le 31 Mars 2026, date indiquée à l’issue des débats.

La SCCV LE CHASSE MAREE, ayant pour associée et gérante la SAS PROMOCEAN, a fait procéder à la réalisation d’un programme immobilier au [Adresse 7] à [Localité 12].

Dans le cadre de cette opération de construction, la SAS PROMOCEAN et la SCCV LE CHASSE MAREE ont été assurées auprès de la SMABTP.

Suivant contrat de vente en l’état futur d’achèvement en date du 7 février 2023, M. [Q] [R] et Mme [A] [S] (ci-dessous M. et Mme [R]) se sont portés acquéreurs des lots n°6, 8 et 16 au sein dudit groupe d’immeuble à construire dénommé « [Adresse 6] ».

Madame [D] [T] – Huissier de Justice syndic bénévole – a été désignée comme syndic provisoire, jusqu’au 13 novembre 2025.

Le chantier a été ouvert le 5 octobre 2022 avec une date de livraison prévue au 30 septembre 2024.

Les travaux ont été livrés le 22 novembre 2024 avec de nombreuses réserves.

M. et Mme [R] ont sollicité, à plusieurs reprises, la SCCV LE CHASSE MAREE et la SAS PROMOCEAN afin qu’il soit procédé à une levée des réserves, en vain.

Le 2 juillet 2025, la SAS PROMOCEAN a été placée en redressement judiciaire, la SELAS CLEOVAL a été désignée en qualité de mandataire judiciaire en la personne de Maître [W] [G] et la société SAJ a été désignée en qualité d’administrateur judiciaire en la personne de Maître [B] [K].

Le 17 juillet 2025, un commissaire de justice a constaté par procès-verbal l’absence de levée des réserves, outre de nombreux défauts et non-fonctionnement affectant l’utilisation du bien.

Par conséquent, suivant actes de commissaire de justice en dates 15, 16 et 17 septembre 2025, M. et Mme [R] ont assigné la SELAS CLEOVAL, la SCCV LE CHASSE MAREE, la SMABTP et le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 10] devant le juge des référés du tribunal judiciaire de LORIENT. L’instance a été enregistrée sous le N° RG 25/315.

Suivant actes de commissaire de justice en date du 16 octobre 2025, le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 10] a assigné la SAS PROMOCEAN et la SELARL SAJ devant le juge des référés du tribunal judiciaire de LORIENT. L’instance a été enregistrée sous le N° RG 25/343.

Suivant actes de commissaire de justice en date du 16 octobre 2025, le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 10] a assigné la SELAS CLEOVAL, la SCCV LE CHASSE MAREE et la SMABTP devant le juge des référés du tribunal judiciaire de LORIENT. L’instance a été enregistrée sous le N° RG 25/344.

Suivant actes de commissaire de justice en date du 17 octobre 2025, M. et Mme [R] ont assigné la SAS PROMOCEAN et la SELARL SAJ devant le juge des référés du tribunal judiciaire de LORIENT. L’instance a été enregistrée sous le N° RG 25/345.

***

Suivant acte authentique du 06 avril 2023, M. [J] [H] et Mme [N] [V] ont acquis auprès de la SCCV LE CHASSE MAREE l’appartement N° D102 situé dans le bâtiment D de la [Adresse 5] [Adresse 11].

La livraison a été effectuée le 20 novembre 2024 avec 29 réserves.

En dépit de multiples prises de contact avec la SCCV LE CHASSE MAREE et la SAS PROMOCEAN, il n’a pas été procédé à la levée des réserves.

Le 16 décembre 2024, l’EURL BRETAGNE EXPERTISE BATIMENT a rendu un rapport de visite assistance à réception lequel confirme la présence de réserves.

Par conséquent, suivant actes de commissaire de justice en dates des 13 et 17 novembre 2025, M. [J] [H] et Mme [N] [V] ont assigné la SCCV LE CHASSE MAREE, le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 10], la SAS PROMOCEAN et la SELARL SAJ devant le juge des référés du tribunal judiciaire de LORIENT. L’instance a été enregistrée sous le N° RG 25/385.

Conformément aux dispositions de l’article 367 du code de procédure civile, la jonction des procédures N° RG 25/343, 25/344 et 25/345 avec la procédure ouverte sous le N° RG 25/315 a été ordonnée à l’occasion de l’audience du 4 novembre 2025.

A l’audience du 6 janvier 2026, la jonction de la procédure N° RG 25/385 avec la procédure ouverte sous le N° RG 25/315 a été ordonnée.

Prétentions et moyens des parties :

Dans leurs conclusions N°3 notifiées via RPVA le 9 février 2026, M. et Mme [R] demandent au juge des référés d’ordonner une expertise et de réserver les dépens.

Ils exposent avoir mis en demeure, les 14 mai 2025 et 26 janvier 2026, la SAS PROMOCEAN et la SCCV LE CHASSE MARÉE de bien vouloir procéder à la réalisation des travaux réparatoires permettant de lever les réserves et désordres dénoncés, en vain.

Outre le procès-verbal de constat du 17 juillet 2025, ils indiquent verser aux débats un diagnostic électrique lequel a relevé une anomalie concernant le dispositif de protection différentiel à l’origine de l’installation / prise de terre et installation de mise à la terre. Ils mentionnent, aussi, le dysfonctionnement de leur chaudière.

Ils soulignent, par ailleurs, leur préjudice économique résultant des pertes locatives, des frais engagés au titre de la location d’un garde meuble et des frais de transports exposés pour se rendre sur le chantier.

Enfin, ils s’opposent à la mise hors de cause de la SMABTP exposant que les allégations qu’elle soulève sont prématurées et relèvent de la compétence du juge du fond.

***

Dans leurs conclusions récapitulatives après jonction, M. [J] [H], Mme [N] [V] et le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 10] demandent au juge des référés d’ordonner une expertise.

Ils exposent que les désordres ont été dénoncés, en vain, à la SCCV LE CHASSE MAREE, les 12 décembre 2024 et 29 juillet 2025, et constatés par un rapport de visite assistance à réception de l’EURL BRETAGNE EXPERTISE BATIMENT du 11 décembre 2024 et par un constat d’huissier du 13 mai 2025.

***

Maître [W] [G] de la société CLEOVAL, mandataire judiciaire de la société PROMOCEAN, Maître [B] [K] de la SELARL SAJ, administrateur de la société PROMOCEAN, et la SCCV LE CHASSE MAREE ne s’opposent pas à la demande d’expertise et formulent toutes protestions et réserves.

***

Dans ses conclusions notifiées via RPVA le 31 octobre 2025, la SMABTP demande au juge des référés de :

— débouter les époux [R] de l’intégralité de leurs demandes, fins et conclusions dirigées contre la SMABTP

— prononcer la mise hors de cause pure et simple de la SMABTP

— condamner les époux [R], solidairement, à payer à la SMABTP la somme de 1.000€ en application des dispositions de l’article 700 du CPC

— condamner les mêmes aux entiers dépens.

Elle expose que la garantie décennale souscrite par la SCCV LE CHASSE MAREE n’a pas vocation à s’appliquer dès lors que le procès-verbal de réception des travaux n’est pas produit aux débats, alors même qu’il constitue le point de départ de la garantie décennale.

Elle rappelle, également, que la garantie décennale n’a vocation à couvrir que les dommages clandestins à la réception des travaux, alors qu’en l’espèce il est fait état de réserves restantes à lever par les constructeurs.

Ainsi, elle considère que ses garanties n’ont pas vocation à être mobilisées en l’absence de dommages affectant l’ouvrage clandestin à la réception des travaux.

***

La SELAS CLEOVAL, la SCCV LE CHASSE MAREE, la SMABTP et le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 10] n’ont formulé aucune opposition aux prétentions de M. et Mme [R] mais émis toutes réserves et protestations d’usage.

Motifs de la décision :

L’article 145 du code de procédure civile dispose que s’il existe un motif légitime de conserver ou d’établir avant tout procès la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution d’un litige, les mesures d’instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé, sur requête ou en référé.

M. et Mme [R] produisent aux débats un constat d’huissier du 17 juillet 2025 lequel constate, notamment, l’absence de finition et d’isolation du coffrage technique, l’absence de joint isophonique sur certaines portes, un dysfonctionnement du thermostat de la pièce de vie, des finitions grossières, des rayures sur les portes et les fenêtres, l’absence de prise RJ45 dans le tableau électrique, la présence d’algues sur la terrasse et d’eau stagnante, la présence d’eau stagnante sur les couvertines, le défaut de fonctionnement du robinet de la terrasse, des défauts de peinture et de pose de la faïence, outre des désordres sur les parties communes.

Ils communiquent, également, l’état de l’installation intérieure électrique effectuée par la société Littoral expertises, le 18 juillet 2025, lequel met en exergue la présence d’anomalies et la nécessité de faire intervenir un électricien qualifié.

La présence de désordres sur les parties communes et les parties privatives est également confirmée par les procès-verbaux de constat du 13 mai 2025 et les rapports de visite assistance à réception de l’EURL BRETAGNE EXPERTISE BATIMENT des 11 et 16 décembre 2024 versés aux débats par le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 10] et par M. [J] [H] et Mme [N] [V].

La matérialité des désordres est constatée.

Par conséquent, le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 10] et M. [J] [H], Mme [N] [V] et M. et Mme [R] justifient d’un intérêt légitime à voir ordonner une expertise selon les modalités précisées ci-après.

Ladite expertise sera ordonnée au contradictoire de la SMABTP dont la mise hors de cause apparaît prématurée à ce stade de la procédure.

Sur ce point, il sera rappelé qu’il est établi qu’elle était l’assureur de la SCCV LE CHASSE MAREE au titre de la garantie dommage-ouvrages, de la garantie des dommages en cours de travaux et de la responsabilité en cas de dommages à l’ouvrage après réception -CNR – et que l’interprétation des dispositions contractuelles la liant à son assuré excède la compétence du juge des référés, seul le juge du fond étant en mesure de se prononcer sur la mobilisation ou non des garanties souscrites.

Dès lors, la SMABTP sera déboutée de sa demande de mise hors de cause.

Il n’est pas inéquitable de laisser à la charge de chacune des parties les frais irrépétibles exposés.

Les parties supporteront la charge des dépens par elles exposés conformément aux dispositions de l’article 696 du code de procédure civile.

Par ces motifs :

Après en avoir délibéré conformément à la loi, statuant publiquement, par ordonnance contradictoire et en premier ressort :

ORDONNONS une expertise et DESIGNONS pour y procéder Monsieur [U] [Z] demeurant [Adresse 12] [Localité 13] [Adresse 13] (06.63.18.83.35 / 02.98.02.42.60 / [Courriel 1]) , expert inscrit sur la liste de la cour d’appel de [Localité 14], avec mission de :

— Convoquer et entendre les parties, assistées, le cas échéant, de leurs conseils, et recueillir leurs observations à l’occasion de l’exécution des opérations ou de la tenue des réunions d’expertise.

— Se faire remettre toutes pièces utiles à l’accomplissement de sa mission.

— Rappeler l’historique et la chronologie du chantier.

— Se rendre sur les lieux sis [Adresse 14], et en faire la description.

— Relever et décrire les désordres, malfaçons et inachèvements affectant l’immeuble litigieux tels que dénoncés dans les assignations introductives d’instance et l’ensemble de leurs pièces jointes.

— En détailler les causes et fournir tous éléments permettant à la juridiction de déterminer à quels fournisseurs ou intervenants ces désordres, malfaçons et inachèvements sont imputables, et dans quelles proportions.

— Dire si ces désordres, malfaçons et inachèvements relèvent d’un manquement aux règles de l’art, aux normes applicables, aux documents contractuels, d’un défaut d’exécution ou d’un défaut des matériaux.

— Indiquer les conséquences de ces désordres, malfaçons et inachèvements quant à la solidité, l’habitabilité, l’esthétique du bâtiment, et, plus généralement quant à l’usage qui peut en être attendu ou quant à la conformité à sa destination et à la sécurité des personnes.

— Dire si des réserves ont été levées par la SCCV LE CHASSE MAREE et, le cas échéant, dire si elles l’ont été conformément aux règles de l’art, aux normes applicables, aux documents contractuels et dire si des réserves doivent être levées par la SCCV LE CHASSE MAREE au titre de la garantie de parfait achèvement.

— Indiquer les solutions appropriées pour remédier aux désordres, malfaçons et inachèvements, leur coût et leur durée.

— Préciser et évaluer les préjudices et coûts induits par ces désordres, malfaçons et inachèvements et par les solutions possibles pour y remédier.

— Apurer les comptes entre les parties.

— Rapporter toutes autres constatations utiles à l’examen des prétentions des parties.

— Mettre, en temps utile, au terme des opérations d’expertise, les parties en mesure de faire valoir leurs observations, qui seront annexées au rapport.

FIXONS à 4.000 € le montant de la provision à valoir sur la rémunération de l’expert qui sera versé par M. [Q] [R], Mme [A] [S], M. [J] [H], Mme [N] [V] et le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 10] à hauteur 800 euros chacun dans les trois mois de la présente décision entre les mains du régisseur d’avances et de recettes du tribunal judiciaire de Lorient.

DISONS que la carence de l’une des parties dans le versement de la consignation pourra être suppléée par une autre partie.

DISONS que dès la première ou au plus tard dès la deuxième réunion des parties, l’expert dressera un programme de ses investigations et évaluera d’une manière aussi précise que possible le montant prévisible de ses frais et honoraires.

DISONS qu’à l’issue de cette réunion, l’expert fera connaître au juge chargé du contrôle des expertises la somme globale qui lui paraît nécessaire pour garantir en totalité le recouvrement de ses frais et honoraires et sollicitera, le cas échéant, le versement d’une consignation supplémentaire.

DISONS que dans le compte rendu qui suivra la première réunion contradictoire, l’expert indiquera s’il lui paraît opportun que ses opérations soient déclarées communes à des intervenants encore étrangers à la procédure.

DISONS que l’expert devra fixer aux parties un délai pour formuler leurs dernières observations ou réclamations en application de l’article 276 du code de procédure civile et rappelons qu’il ne sera pas tenu de prendre en compte les transmissions tardives.

DISONS que l’expert pourra s’adjoindre et recueillir l’avis de tout technicien d’une autre spécialité que la sienne en sollicitant, si besoin est, un complément de provision et à charge de joindre l’avis du sapiteur à son rapport et de présenter une note d’honoraires et de frais incluant la rémunération du sapiteur.

RAPPELONS que l’expert peut concilier les parties ;

DISONS que l’expert devra déposer son rapport au greffe dans un délai de six mois au plus tard à compter de l’avertissement qui lui sera donné du versement de la provision.

DISONS qu’en cas de refus, empêchement ou négligence, l’expert commis sera remplacé par simple ordonnance du juge chargé du contrôle des expertises.

INVITONS les parties, dans le but de limiter les frais d’expertise, à utiliser la voie dématérialisée via l’outil OPALEXE pour leurs échanges contradictoires avec l’expert et la communication des documents nécessaires à la réalisation de la mesure d’expertise.

DEBOUTONS la SMABTP de sa demande de mise hors de cause.

DISONS n’y avoir lieu à application de l’article 700 du code de procédure civile et rejetons la demande à ce titre.

RAPPELONS que la présente décision est exécutoire de droit à titre provisoire.

DISONS que les parties supporteront la charge des dépens par elles exposés.

Ainsi jugé et mis à disposition au greffe.

Le greffier. Le juge des référés.