MINUTE N°25/02858

DOSSIER N° RG 25/00087 – N° Portalis DB2W-W-B7J-M4G6

JUGEMENT REPUTE CONTRADICTOIRE ET EN PREMIER RESSORT

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE ROUEN

JUGEMENT DU 16 SEPTEMBRE 2025

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DEMANDERESSE :

S.A. LOGEAL IMMOBILIERE

5 rue Saint-Pierre

76190 YVETOT

Représentant : Maître Christophe BOBEE de la SCP BOBEE TESSIER ET ASSOCIÉS, avocats au barreau de ROUEN

DEFENDEURS :

M. [K] [D]

7 Rue Jean Baptiste Lamarck

Appt 1301 A – Imm Laplace

76360 BARENTIN

Comparant

Mme [C] [B]

7 Rue Jean Baptiste Lamarck

Appt 1301 A – Imm Laplace

76360 BARENTIN

Non comparant

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Lors des débats à l’audience publique du 08 Juillet 2025

JUGE : Stéphanie LECUIROT

GREFFIÈRE : Marion POUILLE

Le présent jugement a été signé par M^me Stéphanie LECUIROT, Juge des Contentieux de la Protection et Madame Céline JOINT, Greffier, lors du délibéré, prononcé par mise à disposition au greffe de la juridiction par application des dispositions de l’article 450 al 2 du Code de Procédure Civile.

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous signature privée en date du 6 février 2024, la S.A. d’HLM LOGEAL IMMOBILIERE a donné à bail à Monsieur [K] [D] et Madame [C] [B] un logement situé 7, rue Jean Baptiste Lamarck, immeuble Laplace, appartement 1301 à BARENTIN (76360), pour un loyer mensuel de 358,80 euros et 101,53 euros de provisions sur charges.

Par acte de commissaire de justice en date du 9 septembre 2024, la S.A. d’HLM LOGEAL IMMOBILIERE a fait signifier à Monsieur [K] [D] et Madame [C] [B] un commandement de payer dans un délai de six semaines visant la clause résolutoire pour un montant de 2.072,29 euros en principal, au titre des loyers et charges impayés.

Par notification électronique du 9 septembre 2024, la S.A. d’HLM LOGEAL IMMOBILIERE a saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX).

Par acte de commissaire de justice en date du 14 janvier 2025, la S.A. d’HLM LOGEAL IMMOBILIERE a fait assigner Monsieur [K] [D] et Madame [C] [B] devant le juge des contentieux de la protection de ce siège aux fins de :

— constater l’acquisition de la clause résolutoire,

— à titre subsidiaire, prononcer la résiliation judiciaire du bail,

— ordonner l’expulsion de Monsieur [K] [D] et Madame [C] [B] ainsi que de tout occupant de leur chef, avec au besoin l’assistance d’un serrurier et le concours de la force publique,

— condamner solidairement Monsieur [K] [D] et Madame [C] [B] au paiement :

— de la somme de 3.376,41 euros au titre de la dette locative arrêtée au 8 janvier 2025, avec intérêts au taux légal,

— d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer mensuel et des charges locatives, à compter de la résiliation du bail jusqu’à libération effective des lieux,

— de la somme de 300 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile

— des dépens, y compris le coût du commandement de payer.

L’assignation a été dénoncée à la préfecture de la Seine-Maritime le 15 janvier 2025.

Le 21 mars 2025 Monsieur [K] [D] a saisi la Commission de surendettement des particuliers de la Seine-Maritime d’une demande de traitement de sa situation de surendettement, l’état de ses dettes comprenant son arriéré de loyers et charges.

Sa demande a été déclarée recevable par la commission le 29 avril 2025.

À l’audience du 8 juillet 2025, la S.A. d’HLM LOGEAL IMMOBILIERE, représentée par son Conseil, reprend les termes de son assignation et actualise sa demande en paiement de l’arriéré locatif à la somme de 3.419,91 € selon décompte arrêté au 30 juin 2025. Elle indique que Monsieur [K] [D] a déposé un dossier de surendettement. Elle s’oppose à l’octroi de délais de paiement et à la suspension de la clause résolutoire.

Monsieur [K] [D], comparant en personne, ne conteste pas le principe de la dette. Il déclare avoir perdu son emploi à cause de problème de santé. Bénéficiant de l’Allocation de Retour à l’Emploi, il indique percevoir 517 euros de ressources mensuelles à ce titre ainsi qu’une rente d’environ 160 euros. Il ajoute que sa compagne a quitté son travail également à cause de graves problèmes de santé. Souhaitant pouvoir rester dans le logement, il sollicite l’octroi de délais de paiement à hauteur de 50 euros par mois ainsi que la suspension de la clause résolutoire.

Madame [C] [B], régulièrement citée à étude, n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter.

Un diagnostic social et financier a été reçu au greffe avant l’audience et il a été donné lecture de ses conclusions à l’audience.

L’affaire a été mise en délibéré au 16 septembre 2025 par mise à disposition au greffe du tribunal.

MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

En l’espèce, Madame [C] [B] citée à l’étude du commissaire de justice, n’a pas comparu et ne s’est pas faite représenter à l’audience.

Dès lors, la décision étant susceptible d’appel, il y a lieu de statuer par jugement réputé contradictoire en application de l’article 473 du code de procédure civile.

Sur les demandes principales :

Sur la recevabilité de la demande :

Conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, une copie de l’assignation aux fins de constat de la résiliation du bail a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 15 janvier 2025, soit au moins six semaines avant l’audience.

Par ailleurs, la S.A. d’HLM LOGEAL IMMOBILIERE justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) le 9 septembre 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 14 janvier 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

En conséquence, la demande de la S.A. d’HLM LOGEAL IMMOBILIERE aux fins de constat de résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers est recevable.

Sur la demande d’acquisition de la clause résolutoire :

Selon l’article 24 la loi du 6 juillet 1989, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail contient une clause résolutoire qui prévoit qu’à défaut de paiement des loyers ou charges après délivrance d’un commandement de payer resté sans effet dans un délai de six semaines, le bail sera résilié de plein droit.

Un commandement de payer visant la clause résolutoire, a été signifié par commissaire de justice en date du 9 septembre 2024 aux locataires.

Il ressort des pièces communiquées que les sommes dues dont le paiement était demandé n’ont pas été réglées dans le délai de six semaines.

Les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont en principe réunies à l’expiration du délai de six semaines à compter du commandement de payer, soit, le 21 octobre 2024 à 24 heures et il y a lieu en conséquence de constater la résiliation du bail conclu le 6 février 2024 à compter du 22 octobre 2024.

Sur les délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire :

Sur les délais de paiement et la suspension de la clause résolutoire à l’égard de Monsieur [K] [D]

L’article 24-VI de la loi du 6 juillet 1989 prévoit que « par dérogation à la première phrase du V, lorsqu’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation a été ouverte au bénéfice du locataire et qu’au jour de l’audience, le locataire a repris le paiement du loyer et des charges, le juge qui constate l’acquisition de la clause de résiliation de plein droit du contrat de location statue dans les conditions suivantes :

1° Lorsque la commission de surendettement des particuliers a rendu une décision de recevabilité de la demande de traitement de la situation de surendettement formée par le locataire, le juge accorde des délais de paiement jusqu’à, selon les cas, l’approbation du plan conventionnel de redressement prévu à l’article L. 732-1 du code de la consommation, la décision imposant les mesures prévues aux articles L. 733-1, L. 733-4, L. 733-7 et L. 741-1 du même code, le jugement prononçant un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire, le jugement d’ouverture d’une procédure de rétablissement personnel avec liquidation judiciaire ou toute décision de clôture de la procédure de traitement du surendettement ».

Selon l’article 24-VII, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que le locataire ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés. Le texte prévoit que la suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans les délais et selon les modalités fixées par le juge et que ces délais ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location, notamment suspendre le paiement des loyers et charges.

En l’espèce, il ressort du décompte du 30 juin 2025 que les locataires ont repris les paiements en ayant versé la somme de 480 euros à la bailleresse le 12 juin 2025 au titre du terme du mois de mai 2025.

Le décompte étant arrêté à la date du 30 juin 2025, date de l’appel du loyer du mois de juin 2025, il n’est pas possible de savoir si ce terme a été réglé postérieurement de sorte que le dernier loyer réglé intégralement est celui du mois de mai 2025.

Selon l’état descriptif dressé par la commission de surendettement de la situation de Monsieur [K] [D], produit par la bailleresse, ce dernier a une capacité maximum légal de remboursement de 44,29 euros par mois. Il ressort du diagnostic social et financier que ce dernier et Madame [C] [B] ont, ensemble, une capacité maximum de remboursement de la dette de 50 euros.

Compte-tenu de la recevabilité du dossier de surendettement de Monsieur [K] [D] et de la reprise des paiements, il y a lieu de lui octroyer des délais de paiement selon les modalités prévues au dispositif (fin) du présent jugement jusqu’à, selon le cas, l’approbation du plan conventionnel de redressement prévu à l’article L. 732-1 du code de la consommation, la décision imposant les mesures prévues aux articles L. 733-1, L. 733-4, L. 733-7 et L. 741-1 du même code, le jugement prononçant un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire, le jugement d’ouverture d’une procédure de rétablissement personnel avec liquidation judiciaire ou toute décision de clôture de la procédure de traitement du surendettement et de suspendre les effets de la clause résolutoire pendant leur déroulement.

Si le locataire se libère de sa dette dans le délai et selon les modalités fixées, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué et dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

À défaut de règlement d’une des échéances, ou en cas d’impayé, la suspension prendra fin et la clause reprendra son effet, et l’intégralité de la dette restée impayée sera immédiatement exigible par la S.A. d’HLM LOGEAL IMMOBILIERE.

De plus, l’expulsion de Monsieur [K] [D] et de tout occupant de son chef sera autorisée. Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

En outre, Monsieur [K] [D] sera condamné à payer à la S.A. d’HLM LOGEAL IMMOBILIERE une indemnité d’occupation mensuelle, égale au montant du loyer révisé augmenté des charges, qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi jusqu’à la libération effective des lieux.

Sur les délais de paiement à l’égard de Madame [C] [B] et la suspension de la clause résolutoire

En application de l’article 24 V de la loi du 06 juillet 1989 le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Selon l’article 24-VII, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que le locataire ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés. Le texte prévoit que la suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans les délais et selon les modalités fixées par le juge et que ces délais ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location, notamment suspendre le paiement des loyers et charges.

Lors de l’établissement du diagnostic social et financier, le couple a proposé des délais de paiement et demandé à rester dans les lieux. A l’audience M [K] [D] a confirmé que le couple souhaitait rester dans les lieux en précisant que sa compagne était gravement malade et qu’elle recevait actuellement un traitement lourd.

Il sera par ailleurs constaté que Monsieur [K] [D] et Mme [C] [B] vivent sous le même toit, de sorte que constater la suspension de la clause résolutoire à l’égard de Monsieur [D] et rejeter cette demande à l’égard de Madame [B] créerait une situation dans laquelle un concubin disposerait d’un titre alors que l’autre n’en disposerait plus, et ne produirait, en pratique, aucun effet.

Par conséquent et dès lors que le paiement du loyer a été repris, il y a lieu d’accorder des délais de paiement à Madame [C] [B], selon les modalités prévues au dispositif (fin) du présent et de suspendre les effets de la clause résolutoire pendant leur déroulement.

À défaut de règlement d’une des échéances, ou en cas d’impayé, la suspension prendra fin et la clause reprendra son effet, et l’intégralité de la dette restée impayée sera immédiatement exigible par la S.A. d’HLM LOGEAL IMMOBILIERE.

De plus, l’expulsion de Mme [C] [B] et de tout occupant de son chef sera autorisée. Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

En outre, Madame [C] [B] sera condamnée à payer à la S.A. d’HLM LOGEAL IMMOBILIERE une indemnité d’occupation mensuelle, égale au montant du loyer révisé augmenté des charges, qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi jusqu’à la libération effective des lieux.

Sur la demande en paiement :

Selon l’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus.

Aux termes de l’article 4 p) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, est réputée non écrite toute clause qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d’expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l’article 700 du code de procédure civile. Il résulte de ces dispositions que le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l’arriéré locatif.

En application de l’article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l’exécution d’une obligation d’en rapporter la preuve.

En l’espèce, il ressort des pièces du dossier, notamment du bail signé le 6 février 2024, du commandement de payer délivré le 9 septembre 2024 et du décompte de la créance actualisé au 30 juin 2025 que la S.A. d’HLM LOGEAL IMMOBILIERE rapporte la preuve de l’arriéré de loyers et charges impayés.

Ce décompte fait état d’une dette d’un montant de 3.419,91 euros, échéance du mois de juin 2025 incluse.

Conformément à la clause du contrat de bail, les locataires sont obligés solidairement d’exécuter l’ensemble des obligations du contrat. Cependant, cette clause ne porte pas sur les indemnités d’occupation. Par conséquent, Monsieur [K] [D] et Madame [C] [B] seront condamnés conjointement, c’est-à-dire pour moitié, au paiement de ces dernières.

En conséquence, il convient de condamner solidairement Monsieur [K] [D] et Madame [C] [B] à payer à la S.A. d’HLM LOGEAL IMMOBILIERE la somme de 3419,91 euros, au titre des loyers et charges dus au 30 juin 2025.

L’article L. 722-14 du code de la consommation dispose que « les créances figurant dans l’état d’endettement du débiteur dressé par la commission ne peuvent produire d’intérêts ou générer de pénalités de retard à compter de la date de recevabilité et jusqu’à la mise en œuvre des mesures prévues aux 1° et 2° de l’article L. 724-1 et aux articles L. 732-1, L. 733-1, L. 733-4 et L. 733-7 ».

Les sommes dues par Monsieur [K] [D] étant comprises pour partie dans son dossier de surendettement ne pourront produire d’intérêts compte-tenu de sa recevabilité.

Sur les demandes accessoires :

En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, il convient de condamner Monsieur [K] [D] et Madame [C] [B] in solidum aux dépens de l’instance comprenant les frais de signification du commandement de payer, de l’assignation et de la notification de ces actes aux administrations.

Sur le fondement de l’équité, la S.A. d’HLM LOGEAL IMMOBILIERE sera déboutée de sa demande formulée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire, de droit.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant en audience publique, par jugement réputé contradictoire en premier, rendu par mise à disposition au greffe le jour de son délibéré,

DECLARE recevable la demande de la S.A. d’HLM LOGEAL IMMOBILIERE aux fins de constat de l’acquisition de la clause résolutoire,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail conclu le 6 février 2024 entre la S.A. d’HLM LOGEAL IMMOBILIERE d’une part, et Monsieur [K] [D] et Madame [C] [B] d’autre part, concernant les locaux situés 7, rue Jean Baptiste Lamarck, immeuble Laplace, appartement 1301 à BARENTIN (76360), sont réunies à la date du 22 octobre 2024,

CONSTATE la résiliation du bail à compter de cette date,

CONDAMNE solidairement Monsieur [K] [D] et Madame [C] [B] à payer à la S.A. d’HLM LOGEAL IMMOBILIERE la somme de 3419,91 euros au titre des loyers et charges, arrêtés au 30 juin 2025 échéance du mois de juin 2025 incluse, avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement à l’égard de Madame [C] [B],

ACCORDE un délai à Monsieur [K] [D] pour le paiement de ces sommes,

AUTORISE Monsieur [K] [D] à s’acquitter par mensualité de 25 euros, en plus du loyer courant et des charges, et ce jusqu’à selon le cas, l’approbation du plan conventionnel de redressement prévu à l’article L. 732-1 du code de la consommation, la décision imposant les mesures prévues aux articles L. 733-1, L. 733-4, L. 733-7 et L. 741-1 du même code, le jugement prononçant un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire, le jugement d’ouverture d’une procédure de rétablissement personnel avec liquidation judiciaire ou toute décision de clôture de la procédure de traitement du surendettement

DIT que chaque versement devra intervenir avant le 10 de chaque mois et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification du présent jugement,

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant le déroulement de ces délais,

RAPPELLE que la présente décision suspend la procédure d’exécution,

ACCORDE un délai à Madame [C] [B] pour le paiement de ces sommes,

AUTORISE Madame [C] [B] à s’acquitter de la dette en 36 fois, en procédant à 35 versements de 25 euros, et un dernier versement égal au solde de la dette, sauf meilleur accord entre les parties et ce en plus du loyer courant et des charges,

DIT que chaque versement devra intervenir avant le 10 de chaque mois et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification du présent jugement,

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant le déroulement de ces délais,

RAPPELLE que la présente décision suspend la procédure d’exécution,

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise,

DIT qu’au contraire, à défaut de paiement du loyer courant et/ou d’une seule mensualité à l’échéance fixée et ce, huit jours après une mise en demeure de payer par lettre recommandée avec accusé de réception demeurée vaine :

— la totalité de la somme restant due redeviendra exigible,

— la clause résolutoire reprendra ses pleins effets,

— à défaut pour Monsieur [K] [D] et de Mme [C] [B] d’avoir libérés les lieux DEUX MOIS après la signification d’un commandement d’avoir à quitter les lieux, il pourra être procédé à leur expulsion et à celle de tous occupants de son chef, avec l’assistance de la force publique, si besoin est, et au transport des meubles laissés dans les lieux aux frais de l’expulsé dans tel garde-meuble désigné par ce dernier ou à défaut par la bailleresse,

— Monsieur [K] [D] et de Mme [C] [B] seront tenus de payer conjointement à la S.A. d’HLM LOGEAL IMMOBILIERE une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer mensuel révisé, augmenté des charges, qui aurait été payé en cas de non résiliation du bail et ce jusqu’à la libération effective des lieux

DEBOUTE la S.A. d’HLM LOGEAL IMMOBILIERE de sa demande formulée au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE in solidum Monsieur [K] [D] et Madame [C] [B] aux dépens de l’instance, comprenant les frais de signification du commandement de payer, de l’assignation et de la notification de ces actes aux administrations,

DEBOUTE les parties de leurs autres demandes et prétentions,

RAPPELLE que le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire de droit,

DIT que la présente décision sera notifiée par le greffe du tribunal à M. le Préfet de la Seine-Maritime en application de l’article R412-2 du code des procédures civiles d’exécution,

Ainsi jugé les jour, mois et an que dessus et après lecture la greffière a signé avec la présidente.

LA GREFFIERE LA PRESIDENTE