TRIBUNAL JUDICIAIRE DE LORIENT

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JUGEMENT DU 18 FEVRIER 2026

N° du jugement :

N° d’inscription au

répertoire général :

N° RG 25/00123 – N° Portalis DBZH-W-B7I-C5W4O

S.A.S. TRECOBAT

C/

[X] [T]

COPIE EXECUTOIRE LE

18 Février 2026

à

M^e Emmanuel CUIEC de la SCP CUIEC,

M^e Joanna DAGORN-PEIGNARD

entre :

S.A.S. TRECOBAT

dont le siège social se situe [Adresse 1]

[Localité 1]

représentée par Maître Emmanuel CUIEC de la SCP CUIEC, avocat au barreau de BREST

Demanderesse

et :

Madame [X] [T]

née le 16 Octobre 1996 à [Localité 2] (56)

de nationalité Française

[Adresse 2]

[Localité 3]

représentée par Maître Joanna DAGORN-PEIGNARD, avocat au barreau de VANNES

Défenderesse

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DEBATS ET DU DELIBERE :

M^me PICARD, Première Vice-Présidente , Juge Rapporteur

Madame BAUDON, Vice-Présidente

Madame LE CHAMPION, Magistrat honoraire

GREFFIER : Madame LE HYARIC, lors des débats et du prononcé

DEBATS : à l’audience publique du 10 Décembre 2025

DECISION : publique, Contradictoire, rédigée par M^me LE CHAMPION, magistrat honoraire et prononcée en premier ressort par M^me PICARD, Première Vice-Présidente, par sa mise à disposition au greffe le 18 Février 2026, date indiquée aux parties à l’issue des débats.

Les avocats des parties ne s’y opposant pas, M^me PICARD, Première Vice-Présidente a été chargée du rapport et a tenu seule l’audience pour entendre les plaidoiries dont elle a rendu compte au tribunal conformément à l’article 805 du code de procédure civile.

Le 12 mai 2023, Mme [X] [T] a signé une promesse de vente concernant un terrain situé à [Localité 4].

Le 17 mai 2023, la société Trecobat a conclu avec Mme [X] [T] un contrat de construction de maison individuelle.

Le permis de construire a été obtenu le 13 juillet 2023.

Le Crédit Agricole a présenté une offre de crédit à Mme [T] le 10 août 2023.

Mme [T] ne s’est pas rendue au rendez-vous de mise au point du 4 octobre 2023 avec le constructeur.

La société Trecobat a adressé plusieurs mises en demeure à Mme [T], reçues les 20 octobre 2023, 14 mai 2024 et 9 octobre 2024.

Par acte en date du 15 janvier 2025, la SAS Trecobat a fait assigner Mme [X] [T] en paiement de l’indemnité forfaitaire de 10 %.

Dans ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 14 août 2025, la SAS Trecobat demande au tribunal de :

— débouter Mme [T] de toutes ses demandes,

— condamner Mme [T] à lui payer la somme principale de 15 257 euros avec intérêts au taux légal à compter du 18 octobre 2023,

— condamner Mme [T] à lui payer la somme de 1 500 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive,

— condamner Mme [T] à lui payer la somme de 4 000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner Mme [T] aux dépens, qui comprendront les frais d’exécution et ceux de l’article A 444-32 du tarif des commissaires de justice, et qui seront recouvrés par la SCP Emmanuel Cuiec, avocat, conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile,

— rappeler l’exécution provisoire de droit du jugement.

Au soutien de ses prétentions, la société Trecobat explique que le contrat a été résilié par Mme [T] alors qu’elle avait obtenu le financement de la construction et qu’ainsi elle est redevable de l’indemnité forfaitaire de 10 %.

Elle discute les arguments de Mme [T] selon lesquels 3 des 5 conditions suspensives prévues dans le contrat étaient à sa charge et qu’elle ne justifie pas avoir levé lesdites conditions.

Elle signale que Mme [T] n’a pas donné d’explication pour son absence au rendez-vous du 4 octobre 2023, qu’elle n’a pas répondu à ses appels ni à ses courriers, n’a pas retiré les lettres recommandées, n’a pas régularisé le contrat de prêt avec le Crédit Agricole et n’a pas honoré le rendez-vous chez le notaire.

La société Trecobat indique que pour obtenir de ses assureurs la garantie dommages-ouvrage et la garantie de livraison, elle devait recevoir de Mme [T] son titre de propriété notamment. Elle considère qu’en refusant d’acquérir le terrain prévu, elle a délibérément empêché le préalable indispensable à la réalisation des conditions suspensives suivantes.

Dans ses dernières écritures notifiées par voie électronique le 24 juin 2025, Mme [X] [T] demande à la juridiction de :

À titre principal,

— prononcer la caducité du contrat de construction de maison individuelle du 17 mai 2023,

À titre subsidiaire,

— prononcer la nullité du contrat de construction de maison individuelle du 17 mai 2023,

En tout état de cause,

— débouter la société Trecobat de l’intégralité de ses demandes,

— condamner la société Trecobat à lui payer la somme de 1 500 euros versée à titre d’acompte,

— condamner la société Trecobat à lui payer la somme de 1 000 euros à titre de dommages et intérêts au titre de son préjudice moral,

— condamner la société Trecobat à lui payer la somme de 4 000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner la société Trecobat aux dépens.

Mme [T] déclare que le contrat de construction prévoyait 5 conditions suspensives dont 3 à la charge de la société Trecobat qui ne justifie avoir levé que l’une d’entre elles seulement.

Elle fait part de ses difficultés pour obtenir son financement, la banque exigeant un apport personnel de 92 575 euros et elle précise avoir sollicité du constructeur le report du rendez-vous du 4 octobre 2023.

Elle expose que :

— le contrat ne comporte aucune indication sur la nature, le montant, le taux et la durée du prêt,

— l’offre du Crédit Agricole ne correspond pas à ce qui était prévu dans le contrat de construction.

Pour elle, la société Trecobat a manqué à son obligation de bonne foi.

Elle affirme qu’elle n’a jamais souhaité résilier le contrat de construction et qu’elle a été très active dans la recherche d’un financement.

Elle signale qu’à la date du 17 mars 2024, 4 des 5 conditions suspensives du contrat ne s’étaient pas réalisées dont 2 à la charge de la société Trecobat.

Elle soutient que le contrat de construction de maison individuelle doit comporter la référence de l’assurance dommages-ouvrage et la garantie de remboursement et de livraison.

Elle entend se prévaloir de la mauvaise foi de la société Trecobat ainsi que des pressions de cette dernière qui ont accentué son anxiété provoquant son hospitalisation.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 3 octobre 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

La société Trecobat invoque un courrier daté du 26 octobre 2023 pour affirmer que Mme [T] a résilié le contrat de construction.

Dans ce courrier, Mme [T] écrit :

“Je suis actuellement active dans mes recherches de plan de financement pour couvrir les travaux qui restent à ma charge (….) Je sollicite de nombreux organismes/sociétés afin d’être guidée et orientée sur les solutions qui s’offrent à moi dans ma situation.

C’est la raison pour laquelle nous avions convenu ensemble de reporter la réunion technique du mercredi 4 octobre 2023 (échange téléphonique avec vous-même + mail envoyé à M. [D] le 18 septembre 2023).

En aucun je souhaite mettre un terme à mon projet à ce jour. Mes recherches en sont la preuve (…)”.

Si la rédaction est maladroite, ce courrier ne peut toutefois manifester en lui-même une volonté claire de résiliation du contrat de construction de la part de Mme [T].

Ce que confirme la société Trecobat dans ses conclusions lorsqu’elle indique :”le 4 décembre 2023, à l’occasion d’un entretien téléphonique, Mme [T] a fait savoir au directeur des ventes du Morbihan de la société Trecobat qu’elle voulait continuer son projet de construction”.

Les conditions générales du contrat du 17 mai 2023 prévoient à l’article 5-1 intitulé “conditions suspensives” :

“Le présent contrat est conclu sous condition de l’obtention des éléments suivants:

— acquisition par le maître de l’ouvrage de la propriété du terrain ou des droits réels lui permettant de construire,

— obtention des prêts,

— obtention du permis de construire et des autres autorisations administratives,

— obtention de l’assurance dommages-ouvrage,

— obtention de la garantie de livraison à prix et délais convenus.

En conséquence, si une ou plusieurs de ces conditions ne se réalisent pas dans le délai prévu aux conditions particulières, le contrat sera considéré comme caduc et les sommes versées par le maître de l’ouvrage lui seront remboursées.

La condition d’obtention des prêts est satisfaite lorsque le maître de l’ouvrage a reçu une offre correspondant aux caractéristiques du financement décrites aux conditions particulières (…)”.

Dans les conditions particulières, les parties ont convenu que les conditions suspensives devaient être réalisées dans un délai de 12 mois après la signature du contrat.

Selon les conditions particulières, “le (…) contrat est soumis à la condition suspensive de l’obtention par le constructeur de la garantie de livraison prévue à l’article L. 231-6 du code de la construction et de l’habitation.

Organisme(s) garant(s) : CGI BAT ou ATRADIUS ou AGEMIQBE ou AXA ou AGEMI ERGO ou AGEMI ACCELERANT.

Une attestation de cette garantie délivrée par un des organismes sera adressée au maître de l’ouvrage dans le délai prévu pour la réalisation des conditions suspensives. Le maître de l’ouvrage s’engage à communiquer cette attestation au prêteur dès sa réception”.

Seule la condition d’obtention du permis de construire réalisée ne pose pas de difficulté.

Concernant la condition d’obtention du prêt, le contrat de construction de maison individuelle ne comporte aucune information sur la nature, le montant, le taux et la durée du ou des prêts envisagés pour lever la condition suspensive.

Seule est portée la mention “prêt tout organisme bancaire” dans la rubrique financement et aucune somme n’est soulignée pour l’apport personnel.

Il n’est pas contestable que Mme [T] a reçu une offre de prêt du Crédit Agricole pour un financement total de 220 088 euros, soit un prêt de 87 513 euros et un apport personnel de 92 000 euros (un autre organisme octroyant un prêt de 40 000 euros) et qu’elle a validé cette offre le 8 septembre 2023.

Cette condition suspensive est donc levée.

Concernant l’acquisition du terrain, le tribunal note qu’aucune partie n’a pris le soin de communiquer la promesse de vente.

Mme [T] ne produit aucun élément justifiant l’absence de régularisation de l’achat de ce terrain.

Parce qu’elle ne peut se prévaloir de sa propre turpitude, elle doit être considérée comme ayant décidé unilatéralement de ne pas signer l’acte d’acquisition du terrain et donc de ce fait de ne pas poursuivre l’exécution du contrat de construction de la maison d’habitation, justifiant ainsi la résiliation du contrat.

Les moyens de Mme [T] concernant l’absence de justification de l’assurance dommages-ouvrage et garantie de livraison du constructeur sont inopérants dans la mesure où sa volonté de ne pas exécuter le contrat est prédominante et rend inutiles ces autres conditions suspensives.

Mme [T] est donc déboutée de toutes ses demandes.

L’article 5-2 des conditions générales du contrat de construction de maison individuelle indique : “la résiliation du contrat par le maître de l’ouvrage en application de l’article 1794 du code civil entraîne l’exigibilité en plus des sommes correspondant à l’avancement des travaux d’une indemnité forfaitaire évaluée à 10 % du prix convenu de la construction en dédommagement des frais engagés par le constructeur et du bénéfice qu’il aurait pu retirer de la réalisation complète de la construction”.

Le prix de la construction était prévu à 152 575 euros.

En conséquence et au titre de l’indemnité forfaitaire, il convient de condamner Mme [T] à payer à la société Trecobat la somme de 15 257 euros avec intérêts au taux légal à compter du 10 octobre 2024, date de la dernière mise en demeure.

Concernant la demande en dommages et intérêts, à défaut de justifier d’un préjudice, la société Trecobat est déboutée.

En application de l’article 700 du code de procédure civile, Mme [T] est condamnée à payer à la société Trecobat la somme de 2 000 euros.

Mme [T], ayant succombé, doit supporter les dépens de l’instance, qui comprendront les frais d’exécution et ceux de l’article A 444-32 du tarif des commissaires de justice, et qui seront recouvrés selon les modalités de l’article 699 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Statuant publiquement, par jugement contradictoire rendu en premier ressort et par mise à disposition au greffe :

Condamne Mme [X] [T] à payer à la société Trecobat la somme de 15 257 euros avec intérêts au taux légal à compter du 10 octobre 2024 ;

Déboute la société Trecobat de sa demande en dommages et intérêts ;

Condamne Mme [T] à payer à la société Trecobat la somme de 2 000 euros au titre des frais et honoraires non compris dans les dépens ;

Condamne Mme [T] aux dépens qui comprendront les frais d’exécution et ceux de l’article A 444-32 du tarif des commissaires de justice, et qui seront recouvrés selon les modalités de l’article 699 du code de procédure civile ;

Rappelle que la présente décision est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

Le greffier Le président