TRIBUNAL JUDICIAIRE DE LORIENT

JUGE DES RÉFÉRÉS

ORDONNANCE DU 05 Mai 2026

N° d’inscription au

répertoire général :

N° RG 25/00246 – N° Portalis DBZH-W-B7J-C53YJ

Minute n°

Copie exécutoire le 05/05/2026

à

M^e Pierre BEAUVOIS de la SELARL BEAUVOIS PIERRE – PICART SEBASTIEN – BERNARD HELENE

M^e Christian MAIRE de la SELARL SELARL D’AVOCATS MAIRE – TANGUY – SVITOUXHKOFF – HUVELIN – G OURDIN – NIVAULT – GOMBAUD

entre :

S.C.I. KER AWIL

dont le siège social se situe [Adresse 1]

[Localité 1]

représentée par Maître Christian MAIRE de la SELARL SELARL D’AVOCATS MAIRE – TANGUY – SVITOUXHKOFF – HUVELIN – G OURDIN – NIVAULT – GOMBAUD, avocats au barreau de VANNES

Demanderesse

et :

S.A.R.L. IMMOBILIERE DE LA PRESQU’ILE

dont le siège social se situe [Adresse 2]

[Localité 1]

représentée par Maître Hélène BERNARD substituant Maître Pierre BEAUVOIS de la SELARL BEAUVOIS PIERRE – PICART SEBASTIEN – BERNARD HELENE, avocats postulants au barreau de LORIENT et ayant comme avocat plaidant Maître Pierre-Edouard LAGRAULET, avocat au barreau de PARIS

Défenderesse

JUGE DES RÉFÉRÉS : Madame Armelle PICARD, Première Vice-Présidente

GREFFIER : Madame Sandrine LE HYARIC, lors des débats et du prononcé

DÉBATS : à l’audience publique du 24 Mars 2026

DÉCISION : Contradictoire, rédigée et prononcée, en Premier ressort, par Madame Armelle PICARD, Première Vice-Présidente par mise à disposition au greffe le 05 Mai 2026, date indiquée à l’issue des débats.

Suivant acte notarié en date des 8 décembre 1989 et 3 janvier 1990, la SCI KER AWIL a acquis auprès de la SCI MORBRAZ, dans un ensemble immobilier dénommé « [Adresse 3] » et situé [Adresse 4] à QUIBERON, les lots 8, 9 et 10.

Selon l’état descriptif de division et règlement de copropriété du 3 août 1988, lesdits lots sont composés :

— d’une terrasse située à l’ouest du bâtiment, au 3e étage, avec les 13/1000 du sol et des parties communes générales, pour le lot n° 8

— au fond du jardin, dans la partie nord-ouest, d’un bâtiment ainsi que de la jouissance privative d’un jardin d’une surface d’environ 65 m² avec les 13/1000 du sol et des parties communes générales, pour le lot n° 9,

— au fond du jardin, dans la partie nord-est, d’un bâtiment ainsi que de la jouissance privative d’un jardin d’une surface d’environ 65 m² avec les 11/1000 du sol et des parties communes générales, pour le lot n° 10.

Le 10 février 2005, une scission de copropriété est intervenue entre la SCI KER AWIL et le syndicat des copropriétaires de la copropriété de la Résidence "[Adresse 5]", les lots n°9 et 10 appartenant désormais à la copropriété KER AWIL et étant constitutif des lots 1 et 2.

Lors des assemblées générales des 27 mars 2024 et 12 novembre 2024, le syndicat des copropriétaires de la Résidence « [Adresse 5] » a chargé son syndic, la société IMMOBILIÈRE DE LA PRESQU’ÎLE, de procéder au remplacement du bloc de boîtes aux lettres et du portail d’accès au parking.

La SCI KER AWIL a sollicité, à plusieurs reprises, la société IMMOBILIÈRE DE LA PRESQU’ÎLE afin que lui soit remis la clé de la boîte aux lettres lui revenant ainsi que la télécommande du portail arrière de la résidence.

Suivant acte de commissaire de justice en date du 16 juillet 2025, la SCI KER AWIL a assigné la SARL IMMOBILIÈRE DE LA PRESQU’ÎLE devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Lorient.

Prétentions et moyens des parties :

La SCI KER AWIL demande au juge des référés de :

— Dire et juger la SCI KER AWIL recevable et bien fondée en ses demandes dirigées contre la société IMMOBILIÈRE DE LA PRESQU’ÎLE,

En conséquence,

— Condamner la société IMMOBILIÈRE DE LA PRESQU’ÎLE à remettre à la SCI KER AWIL, sous astreinte de 250 € par jour de retard à compter de l’expiration d’un délai de 8 jours qui courra dès la signification de l’ordonnance de référé à intervenir, pendant un mois, passé lequel délai il sera à nouveau fait droit :

* Un jeu de clés correspondant à la boîte aux lettres qui lui est réservée

* Une télécommande permettant de manœuvrer le portail électrique situé à l’arrière de l’immeuble

— Condamner également la société IMMOBILIÈRE DE LA PRESQU’ÎLE au paiement d’une juste indemnité de 3000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile

— Condamner enfin la société IMMOBILIÈRE DE LA PRESQU’ÎLE au paiement des entiers dépens

— Débouter la société IMMOBILIÈRE DE LA PRESQU’ÎLE de toutes ses demandes, fins et conclusions.

Elle expose que le refus de la société IMMOBILIÈRE DE LA PRESQU’ÎLE de lui remettre un jeu de clés et la télécommande de portail est illicite puisqu’à l’instar de tout copropriétaire de l’ensemble immobilier, elle est en droit d’en disposer. Elle ajoute que ce droit est, d’autant plus, avéré qu’il s’agit d’équipements communs à l’ensemble des copropriétaires, qu’elle en a assumé la charge financière, à hauteur de ses tantièmes, et qu’antérieurement, au changement du portail ainsi que des boîtes aux lettres, elle disposait d’une clé de boîte aux lettres et d’une télécommande pour le portail. Aussi, elle considère que le comportement de la société IMMOBILIÈRE DE LA PRESQU’ÎLE est constitutif d’un trouble manifestement illicite en ce qu’elle se retrouve privée de sa desserte postale et du libre usage de l’un des accès de la résidence.

Elle assure que son action, engagée à l’encontre du syndic, est recevable en ce qu’il lui revient de s’assurer de l’exécution des dispositions du règlement de copropriété et des délibérations de l’assemblée générale. De fait, elle soutient que tout copropriétaire qui subit un manquement de la part du syndic, à ce titre, est recevable à agir personnellement à son encontre.

Elle ajoute que ses demandes ne se heurtent à aucune contestation sérieuse et rappelle que la scission est intervenue en 2005 et qu’elle a, depuis cette date jusqu’au courant de l’année 2024, bénéficié d’une boîte aux lettres.

Elle regrette l’intention de lui nuire de la société IMMOBILIÈRE DE LA PRESQU’ÎLE, le fait, qu’elle persiste dans son refus en dépit de 3 relances et de la présente instance et qu’elle porte atteinte au principe d’égalité entre les copropriétaires.

***

La SARL IMMOBILIERE DE LA PRESQU’ILE demande au juge des référés de :

— Déclarer la SCI KER AWIL irrecevable en ses demandes formées à l’encontre de la société IMMOBILIERE DE LA PRESQU’ILE

En conséquence,

— Débouter la SCI KER AWIL de toutes ses demandes

Subsidiairement,

— Sur la demande de remise des clefs : constater l’existence de contestation sérieuse et l’absence d’un trouble manifestement illicite

En conséquence,

— Dire n’y avoir lieu à référé

— Renvoyer la SCI KER AWIL à mieux se pourvoir sur le fond

— Sur la demande de remise de télécommande : déclarer la SCI KER AWIL mal fondée en sa demande de remise de télécommandes

En tout état de cause :

— Débouter la SCI KER AWIL de toutes ses demandes

— Condamner la SCI KER AWIL au paiement au profit de la société IMMOBILIERE DE LA PRESQU’ILE de la somme de 3000€ au titre des dispositions de l’article 700 du CPC.

Elle soutient que la SCI KER AWIL est irrecevable et mal fondée en ses demandes en ce qu’elle aurait dû les diriger non pas contre elle mais contre le syndicat des copropriétaires.

Elle se défend d’avoir commis une faute arguant qu’elle n’a fait qu’appliquer les dispositions de l’article R 113-2 du code de la construction et de l’habitation, selon lesquelles n’est imposée une boite aux lettres que pour un logement et non pas pour les locaux secondaires tels que les terrasses.

S’agissant de la télécommande, elle assure que si le portail a été changé ce n’est pas le cas des télécommandes lesquelles continuent de fonctionner comme le rappelle le procès-verbal d’assemblée générale du 12 novembre 2024. Aussi, elle estime la demande de la SCI KER AWIL comme étant sans objet.

Elle ajoute que l’urgence requise par l’article 834 du code de procédure civile n’est pas caractérisée et que n’est pas davantage démontré l’existence d’une obligation non sérieusement contestable, ni l’existence d’un trouble manifestement illicite.

Elle reconnaît que par le passé, la SCI KER AWIL a bénéficié d’une boite aux lettres et explique que cela était uniquement lié au fait qu’elle était titulaire de lots à usage principal dans cette copropriété, ce qui n’est plus le cas depuis la scission de copropriété à l’issue de laquelle lui a simplement été concédé une tolérance.

***

Motifs de la décision :

— Sur la recevabilité des demandes de la SCI KER AWIL

La société IMMOBILIERE DE LA PRESQU’ILE soutient que les demandes de la SCI KER AWIL sont irrecevables en ce qu’elles sont dirigées contre le syndic de copropriété en son personnel et non contre le syndicat des copropriétaires [I] [E] représenté par son syndic.

En réponse, la SCI KER AWIL soutient que ses demandes sont recevables au regard des fautes commises par la société IMMOBILIERE DE LA PRESQU’ILE.

Il convient de rappeler qu’aux termes de l’article 18 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis "indépendamment des pouvoirs qui lui sont conférés par d’autres dispositions de la présente loi ou par une délibération spéciale de l’assemblée générale, le syndic est chargé, dans les conditions qui seront éventuellement définies par le décret prévu à l’article 47 ci-dessous […] d’assurer l’exécution des dispositions du règlement de copropriété et des délibérations de l’assemblée générale".

Il en résulte qu’en cas de faute dans l’exercice de ses missions, plus précisément celles tendant à l’exécution des dispositions du règlement de copropriété, des délibérations de l’assemblée générale et des décisions du syndicat des copropriétaires, le syndic engage sa responsabilité à l’égard de chaque copropriétaire.

Il appartient, alors, au copropriétaire, voulant agir à l’encontre du syndic, de rapporter la preuve d’une faute commise par le syndic dans l’exercice de sa gestion.

La SCI KER AWIL expose que cette faute résulte de l’absence de remise par la société IMMOBILIERE DE LA PRESQU’ILE d’une télécommande pour le portail et d’une clé pour la boîte aux lettres, laquelle est constitutive d’une rupture d’égalité entre les copropriétaires en ce qu’elle se retrouve privée de la jouissance d’une partie des parties communes.

Or, l’appréciation de l’existence d’une telle faute excède les pouvoirs du juge des référés, juge de l’évidence, en ce qu’elle nécessite un débat au fond.

En conséquence, il convient de déclarer irrecevables les demandes de la SCI KER AWIL

— Sur les dépens et frais irrépétibles

Il n’est pas inéquitable de laisser à la charge de chacune des parties les frais irrépétibles exposés.

Les parties supporteront la charge des dépens par elles exposés conformément aux dispositions de l’article 696 du code de procédure civile.

Par ces motifs :

Après en avoir délibéré conformément à la loi, statuant publiquement, contradictoirement et en premier ressort :

DECLARONS les demandes de la SCI KER AWIL irrecevables ;

DEBOUTONS la SCI KER AWIL de toutes ses demandes ;

DISONS n’y avoir lieu à application de l’article 700 du code de procédure civile et rejetons les demandes à ce titre ;

RAPPELONS que la présente décision est exécutoire à titre provisoire ;

DISONS que les parties supporteront la charge des dépens par elles exposés.

Ainsi jugé et mis à disposition au greffe.

Le greffier. Le juge des référés.