N° RG 26/00089 – N° Portalis DBZH-W-B7K-C6CPF

MINUTE N° 26/

ARCHIVE N° 26/

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE LORIENT

JUGEMENT DU 21 Mai 2026

DEMANDEUR :

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L’IMMEUBLE DENOMME [Adresse 1] sis [Adresse 2] représenté par son syndic en exercice la SAS FONCIA MORBIHAN, dont le siège est [Adresse 3]

représenté par Maître Gilles APCHER de la SELARL GILLES APCHER, substitué par Maître Charlène PARE, avocats au barreau de NANTES

DÉFENDEUR :

Monsieur [J] [Q], demeurant [Adresse 4]

comparant en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

PRÉSIDENT : Julie BESNARD

GREFFIER : Camille TROADEC

DÉBATS : 09 Avril 2026

DÉCISION : Mise à disposition le 21 Mai 2026 contradictoirement et en premier ressort.

Le : 21/05/2026

Exécutoire à : M^e APCHER Gilles

Copie à : M. [Q] [J]

Monsieur [K] [Q] et Madame [L] [Q] ont acquis la propriété des lots n°157, 163 et 184 au sein d’un immeuble en copropriété dénommé [Adresse 1] situé [Adresse 2] à [Localité 1].

Par actes de commissaire de justice en date des 19 et 20 mars 2026, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé [Adresse 1] sis [Adresse 2] à [Localité 1], (le syndicat des copropriétaires) représenté par son syndic la SAS FONCIA MORBIHAN a fait assigner Monsieur [K] [Q] et Madame [L] [Q] devant le tribunal judiciaire de LORIENT lui demandant de :

— condamner solidairement Monsieur [K] [Q] et Madame [L] [Q] à lui payer la somme de 2806,52 euros en principal, au titre de l’arriéré de charges de copropriété et frais nécessaires à leur recouvrement selon décompte arrêté au 16 février 2026 assorti des intérêts de droit à compter du présent exploit,

Subsidiairement et à défaut de condamnation solidaire des défendeurs,

— condamner Monsieur [K] [Q] à lui payer la somme de 1403,26 euros en principal, au titre de l’arriéré de charges de copropriété et frais nécessaires à leur recouvrement selon décompte arrêté au 16 février 2026 assorti des intérêts de droit à compter du présent exploit,

— condamner Madame [L] [Q] à lui payer la somme de 1403,26 euros en principal, au titre de l’arriéré de charges de copropriété et frais nécessaires à leur recouvrement selon décompte arrêté au 16 février 2026 assorti des intérêts de droit à compter du présent exploit,

En toute hypothèse,

— condamner solidairement Monsieur [K] [Q] et Madame [L] [Q] au paiement de 2500 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive;

— condamner Monsieur [K] [Q] et Madame [L] [Q] à lui payer la somme de 1500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens;

— rappeler que l’exécution provisoire du jugement est de droit.

A l’appui de ses prétentions le syndicat des copropriétaires fait valoir que malgré de nombreuses démarches amiables, Monsieur [K] [Q] et Madame [L] [Q] restent débiteurs de sommes au titre des charges de copropriété et frais afférents au logement susvisé.

Pour les motifs exposés dans ses écritures dont le bénéfice a été repris à l’audience, le SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES, représenté par son conseil, a renouvelé l’ensemble de ses demandes. Il a pris acte du décès de Madame [L] [Q] abandonnant toute demande à son égard.

Comparant en personne, Monsieur [K] [Q] a fait état des difficultés qu’il rencontre avec FONCIA. Il a indiqué vouloir les justificatifs des travaux réalisés et a expliqué n’avoir jamais pu avoir de rendez vous avec FONCIA. Il a admis ne pas contester la somme réclamée au principal mais vouloir des délais de paiement de 300 euros mensuels et s’opposer à la demande de dommages et intérêts.

MOTIFS DE LA DÉCISION:

Sur les demandes en paiement:

Sur les charges et les frais exposés par la copropriété au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965:

Aux termes de l’article 10 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, les co-propriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot, ainsi qu’aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent de l’article 5.

Selon l’article 10-1 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, sont imputables au seul copropriétaire concerné, par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l’article 10, les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur.

En application de ces dispositions, il appartient à la juridiction saisie de rechercher si les frais sollicités par le syndicat étaient nécessaires au recouvrement de la créance de celui-ci avant de les mettre à la charge du copropriétaire poursuivi.

Ces frais ne sont nécessaires au sens de l’article 10-1 de la loi que s’ils sortent de la gestion courante du syndic, qu’ils traduisent des diligences réelles, inhabituelles et nécessaires propres à permettre au syndicat des copropriétaires de recouvrer une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire défaillant

Enfin, s’agissant du coût des actes dont le remboursement est demandé au titre des frais, si celui-ci ne peut être arrêté et mis à la charge d’un copropriétaire débiteur en vertu des dispositions du contrat de syndic, les rapports entre le syndicat et ses membres étant régis uniquement par le règlement de copropriété, en revanche le syndicat des copropriétaires, qui lui en supporte le coût sur ce fondement contractuel, peut en demander le remboursement au copropriétaire débiteur dès lors que ceux-ci sont justifiés au regard des diligences réellement accomplies.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires produit les pièces suivantes au soutien de ses prétentions :

— les procès verbaux d’assemblée générale en date des 7 octobre 2020, 5 juillet 2021, 29 septembre 2022, 29 janvier 2025, 28 octobre 2025

— les appels de fonds des 21 septembre 2020, 30 octobre 2020, 17 décembre 2020, 20 janvier 2021, 18 février 2021, 22 mars 2021, 11 mai 2021, 21 juin 2021, 20 juillet 2021, 20 septembre 2021, 17 décembre 2021, 5 janvier 2022, 13 juin 2022, 5 juillet 2022, 21 mars 2022, 17 juin 2022, 20 septembre 2022, 5 octobre 2022, 16 décembre 2022, 18 décembre 2022, 20 mars 2023, 23 juin 2023, 21 septembre 2023, 14 décembre 2023, 21 mars 2024, 31 mars 2024, 21 avril 2024, 22 mai 2024, 18 juin 2024, 15 juillet 2024, 22 juillet 2024, 15 août 2024, 18 septembre 2024, 19 décembre 2024, 19 février 2025, 18 mars 2025, 16 juin 2025, 16 septembre 2025, 14 décembre 2025, 22 janvier 2026,

— le contrat de syndic,

— un décompte arrêté au 16 février 2026 d’un montant de 2806,52 euros.

Le Syndicat des copropriétaires réclame ainsi la somme totale de 2806,52 euros au titre des charges et frais de procédure.

Présent à l’audience, Monsieur [K] [Q] a pu faire état des difficultés rencontrées avec FONCIA. Il n’a cependant pas fait état de versements qui n’auraient pas été pris en compte par le demandeur.

En l’espèce, il ressort du décompte de la créance du syndicat des copropriétaires que celui-ci réclame paiement des sommes suivantes au titre des frais de recouvrement:

— mise en demeure du 5 février d’un montant de 42,00 euros,

— relance du 1er mars 2021 de 30 euros qui n’est pas versée aux débats et qui sera par conséquent rejetée,

— mise en demeure du 5 août 2021d’un montant de 42 euros, non versée aux débats dont le montant sera donc rejeté,

— relance du 25 août 2021 pour un montant de 30 euros non versée aux débats, dont le montant sera donc rejeté,

— mise en demeure du 10 novembre 2021 pour un montant de 42 euros non produite aux débats dont le montant sera donc rejeté,

— frais de 2ème relance du 1er décembre 2021 d’un montant de 30 euros non justifiés dont le montant sera rejeté,

— mise en demeure du 6 août 2024 pour un montant de 54 euros non justifiée dont le montant sera donc rejeté,

— relance après mise en demeure du 27 août 2024 pour un montant de 44 euros non justifiée qui sera donc rejetée.

Au total, il sera déduit de la somme réclamée la somme de 272 euros correspondant à des frais non justifiés.

Le syndicat des copropriétaires démontre ainsi qu’en dépit de mise en demeure, et de l’assignation, demeurées sans effet, Monsieur [K] [Q] ne s’est pas acquitté de sa quote-part des charges de copropriété.

Par conséquent, Monsieur [K] [Q] sera condamné à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 2534,52 euros arrêtée au 16 février 2026, au titre des charges impayées et frais de recouvrement avec intérêts au taux légal à compter du 20 mars 2026 date de l’assignation.

Sur la demande de dommages et intérêts:

Aux termes des dispositions de l’article 1231-6 du code civil, le titulaire d’une créance de somme d’argent ne peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires que s’il établit que son débiteur lui a de mauvaise foi, causé un préjudice indépendant du retard.

En l’espèce une telle preuve n’est rapportée par le syndicat des copropriétaires.

Il y a lieu en conséquence de rejeter sa demande de dommages et intérêts.

Sur les demandes accessoires:

Selon l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Monsieur [K] [Q] qui succombe à l’instance, sera condamné aux entiers dépens.

En application de l’article 700 du code de procédure civile, dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Il tient compte de l’équité et peut, même d’office, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation.

Il apparaît équitable d’octroyer au syndicat des copropriétaires la somme de 800,00 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire:

L’article 514 du code de procédure civile prévoit que les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Aucun élément ne justifie qu’il soit fait obstacle au principe de l’exécution provisoire de la présente décision.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal judiciaire, statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire en premier ressort:

CONDAMNE Monsieur [K] [Q] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé [Adresse 1] sis [Adresse 2] à [Localité 1] représenté par son syndic la SAS FONCIA MORBIHAN la somme de 2534,52 euros arrêtée au 16 février 2026, au titre des charges impayées et frais de recouvrement avec intérêts au taux légal à compter du 20 mars 2026 date de l’assignation.

DÉBOUTE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé [Adresse 1] sis [Adresse 2] à [Localité 1] représenté par son syndic la SAS FONCIA MORBIHAN de sa demande de dommages et intérêts pour résistance abusive.

CONDAMNE Monsieur [K] [Q] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé [Adresse 1] sis [Adresse 2] à [Localité 1] représenté par son syndic la SAS FONCIA MORBIHAN la somme de 800 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

CONDAMNE Monsieur [K] [Q] aux entiers dépens.

RAPPELLE que la présente décision bénéficie de droit de l’exécution provisoire.

Le présent jugement a été signé par J.BESNARD Présidente d’audience et par C.TROADEC, Greffière.

LA GREFFIÈRE LA PRÉSIDENTE