TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 8]

Chambre 10 cab 10 J

N° RG 19/07761 – N° Portalis DB2H-W-B7D-UFRO

Jugement du 19 décembre 2024

Notifié le :

Grosse et copie à :

la SELARL BALAS METRAL & ASSOCIES – 773

M^e Raoudha MAAMACHE – 973

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

Le Tribunal judiciaire de LYON, statuant publiquement et en premier ressort, a rendu, le 19 décembre 2024 devant la Chambre 10 cab 10 J le jugement contradictoire suivant,

Après que l’instruction eut été clôturée le 16 octobre 2023, et que la cause eut été débattue à l’audience publique du 21 mars 2024 devant :

François LE CLEC’H, Président,

siégeant en formation Juge Unique,

Assisté de Jessica BOSCO BUFFART, Greffier,

Et après qu’il en eut été délibéré par le magistrat ayant assisté aux débats dans l’affaire opposant :

DEMANDERESSE

S.A.R.L. [Localité 10] (AU [Localité 4] ET AU MOULIN)

Prise en la personne de son représentant légal en exercice

dont le siège social est sis [Adresse 7]

représentée par Maître Raoudha MAAMACHE, avocat au barreau de LYON

DEFENDERESSE

S.A.S. CARMILA FRANCE

Prise en la personne de son représentant légal en exercice

dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par Maître Bruno METRAL de la SELARL BALAS METRAL & ASSOCIES, avocats au barreau de LYON, et Maître Evelyne BARBIER, avocat au barreau de PARIS

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 9 mars 2006, la SNC KLECAR FRANCE a donné à bail à la SARL AU [Localité 4] ET AU MOULIN un local commercial, le local n°35-36, situé au sein du centre commercial CARREFOUR sis [Adresse 1] à [Localité 11].

Le bail a été consenti pour une durée de 12 années à compter du 1er février 2006 jusqu’au 31 janvier 2018 aux fins d’y exploiter une activité de « boulangerie, viennoiserie, pâtisserie, vente de sandwiches et tartes salées à consommer sur place ou à emporter, salon de thé à l’exclusion de toute autre activité, le tout sous l’enseigne « Au [Localité 4] et au Moulin » ».

Ce bail a fait l’objet la même année de deux avenants en date respectivement du 14 mars 2006 et du 20 août 2006.

Par acte authentique du 29 décembre 2008, la SARL AU [Localité 4] ET AU MOULIN a cédé à la SARL [Localité 10] son fonds de commerce exploité dans le local commercial du centre commercial [Adresse 3] sis [Adresse 1].

Un troisième avenant au bail commercial a été conclu le 8 janvier 2009.

Par acte authentique du 16 avril 2014, la société KLECAR FRANCE a vendu à la société CARMILA FRANCE le centre commercial [Adresse 3] situé [Adresse 1].

Le bail commercial s’est prolongé tacitement à compter du 1er février 2019.

Par acte d’huissier de justice en date du 15 avril 2019, la société CARMILA FRANCE a fait délivrer à la société [Localité 10] (AU [Localité 4] ET AU MOULIN) un congé sans offre de renouvellement avec paiement d’une indemnité d’éviction et effet au 31 décembre 2019.

Par acte d’huissier en date du 22 juillet 2019, la société [Localité 10] (AU [Localité 4] ET AU MOULIN) a assigné la société CARMILA FRANCE devant le tribunal de grande instance de Lyon aux fins de :

constater l’existence d’un bail commercial entre les parties ; dire et juger que la société [Localité 10] bénéficie à ce titre du statut particulier des baux commerciaux de l’article L.145 du code de commerce ; dire et juger que le congé en date du 15 avril 2019 est délivré sans motif et ne comporte pas d’offre réelle ; le dire et juger nul de plein droit ;donner acte à la société [Localité 10] de ce qu’elle n’entend pas solliciter la reconnaissance judiciaire d’un bail renouvelé, mais entend se prévaloir de son droit à percevoir l’indemnité d’éviction prévue par la loi ; condamner la société CARMILA FRANCE au paiement des indemnités prévues par les articles du code de commerce susvisés dans l’assignation ; constater que la société [Localité 10] ne peut transporter sa clientèle et qu’il en résulte pour elle la perte définitive de son fonds de commerce ; condamner la société CARMILA FRANCE au paiement de l’indemnité de remplacement telle qu’évaluée par le cabinet FIDEO à la somme de 164 000 euros ; condamner la société CARMILA FRANCE au paiement des indemnités accessoires suivantes : indemnités de licenciement : 11 985 euros, sous réserve de celle qui sera due à Monsieur [B] au jour effectif de sa mise en œuvre ; frais administratifs : 52 153 euros ; actif immobilisé : 91 723 euros ; comptes courants : 9206 euros ; constater que la société CARMILA FRANCE a agi de manière particulièrement abusive dans le but de se débarrasser de son locataire sans indemnisation, ce qui cause un préjudice spécifique lié à l’incertitude sur le devenir et la pérennité de la société [Localité 10] ; condamner la société CARMILA FRANCE au paiement d’une indemnité spéciale pour compenser ce préjudice qui ne saurait être inférieur à 100 000 euros ; constater que la société CARMILA FRANCE a délibérément rejeté la proposition du règlement amiable du litige en n’apportant pas réponse à la lettre recommandée avec accusé de réception de son conseil en date du 13 mai 2019 reçue par elle le 15 mai ; condamner la société CARMILA FRANCE à verser à la société [Localité 10] la somme de 5000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ; condamner la société CARMILA FRANCE en tous les frais et dépens de l’instance, dont distraction au profit de Maître Raoudha MAAMACHE, Avocat, sur son affirmation de droit.

Une première clôture est intervenue par ordonnance du juge de la mise en état du 22 novembre 2021.

Par ordonnance du 14 mars 2022, le juge de la mise en état a révoqué cette ordonnance de clôture et a renvoyé l’affaire à la mise en état.

Par ordonnance du 20 février 2023, le juge de la mise en état a :

condamné la société CARMILA FRANCE à payer à la société [Localité 10] la somme provisionnelle de 96 767,89 euros ; condamné la société CARMILA FRANCE à payer à la société [Localité 10] la somme de 1000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ; condamné la société CARMILA FRANCE aux dépens de l’incident, dont distraction au profit de Maître Raoudha MAAMACHE ; débouté les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ; renvoyé l’affaire à la mise en état.

Dans ses dernières conclusions notifiées par RPVA le 27 avril 2023, la société [Localité 10] (AU [Localité 4] ET AU MOULIN) demande au tribunal de :

qualifier de commercial le bail liant les parties et en conséquence dire qu’il est soumis au statut des articles L.145 et suivants du code de commerce ; déclarer recevable et bien fondée l’action de la SARL [Localité 10] en indemnisation des préjudices qu’elle subit du fait du congé sans offre de renouvellement en lien direct de causalité avec la perte définitive de son fonds de commerce, faute de pouvoir transporter sa clientèle ; débouter la société CARMILA FRANCE de toutes ses demandes, fins et conclusions contraires ; conformément à l’ordonnance du 20 février 2023, calculer le quantum de l’indemnité principale en application de la nomenclature de l’Administration Fiscale dans sa fourchette la plus haute de 130% eu égard à la situation exceptionnelle de premier plan du fonds, sans concurrence au sein d’une zone de chalandise particulièrement dense ;

chiffrer à 178 000 € le chiffre d’affaires moyen sur les 3 dernières années, 2017, 2018, 2019 pour servir de base de calcul à la valeur du fonds à indemniser ; l’évaluer à la somme de 231 400 € ; condamner la société CARMILA FRANCE à lui verser ladite somme sous déduction de la provision de 89 000 € allouée par l’ordonnance du 20 février 2023, soit 142 400 € ; condamner la société CARMILA au paiement au profit de la SARL [Localité 10] des indemnités accessoires suivantes, sous déduction des provisions allouées par ladite ordonnance : indemnités de congés payés : 3656 € ; salaires du gérant du 24 avril 2019 au 31 décembre 2019 : 12 550,31 €, total cumulé de créances liées aux salaires : 16 206,31 € ; perte des actifs non amortis après déduction de la provision allouée : 3341,11 € ; condamner la société CARMILA FRANCE au paiement au profit de la SARL [Localité 10] d’une somme de 10 000 € en réparation du préjudice distinct engendré par l’incertitude anxiogène et le stress en lien direct de causalité avec la rupture du bail et la perte du fonds ; condamner la société CARMILA FRANCE au paiement au profit de la SARL [Localité 10] d’une somme de 5000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile justifiée par les démarches multiples causées par l’inertie et l’absence de volonté de règlement amiable qu’elle a manifestée depuis l’origine du litige ; condamner la société CARMILA FRANCE en tous les dépens de l’instance dont distraction au profit de Maître Raoudha MAAMACHE, Avocat aux offres de droit.

Dans ses dernières conclusions notifiées par RPVA le 10 octobre 2023, la société CARMILA FRANCE demande au tribunal de :

déclarer irrecevable et mal fondée la société [Localité 10] en ses demandes et l’en débouter ; déclarer recevable et bien fondée la société CARMILA FRANCE en ses demandes ; fixer le montant de l’indemnité d’éviction à la somme totale de 97 176,89 euros ; fixer le solde à payer par la société CARMILA FRANCE à la somme de 409 euros ; condamner la société [Localité 10] au paiement de la somme de 5000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ; condamner la société [Localité 10] aux entiers dépens.

Par ordonnance du 16 octobre 2023, le juge de la mise en état a clôturé la procédure à cette date et fixé l’affaire à l’audience de plaidoiries du 21 mars 2024. Elle a été mise en délibéré au 11 juillet 2024. Le délibéré a été prorogé au 22 août 2024, puis au 24 octobre 2024, puis au 19 décembre 2024.

Conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux dernières écritures des parties visées ci-dessus pour un plus ample exposé de leurs prétentions et moyens.

MOTIFS DE LA DECISION

A titre liminaire, il est à indiquer que le caractère commercial du bail conclu entre les parties n’est absolument pas remis en cause.

Dès lors, la demande de la société [Localité 10] aux fins de qualifier le bail de commercial est sans objet.

Sur la demande d’irrecevabilité formée par la société CARMILA FRANCE

La société CARMILA FRANCE n’invoquant aucune fin de non-recevoir à l’appui de sa demande d’irrecevabilité des prétentions de la société [Localité 10], cette demande sera rejetée.

Sur l’indemnité d’éviction

L’article L.145-14 du code de commerce énonce :

« Le bailleur peut refuser le renouvellement du bail. Toutefois, le bailleur doit, sauf exceptions prévues aux articles L. 145-17 et suivants, payer au locataire évincé une indemnité dite d’éviction égale au préjudice causé par le défaut de renouvellement.

Cette indemnité comprend notamment la valeur marchande du fonds de commerce, déterminée suivant les usages de la profession, augmentée éventuellement des frais normaux de déménagement et de réinstallation, ainsi que des frais et droits de mutation à payer pour un fonds de même valeur, sauf dans le cas où le propriétaire fait la preuve que le préjudice est moindre. »

En l’espèce, le principe du versement d’une indemnité d’éviction est admis, le congé de refus de renouvellement du bail ayant été délivré avec offre d’une indemnité d’éviction.

Il est également à noter que la société CARMILA FRANCE ne conteste pas la nature de l’indemnité à verser, à savoir qu’il est question d’une indemnité de remplacement, étant rappelé que la disparition du fonds d’origine en cas d’éviction est présumé et qu’il appartient au bailleur de renverser cette présomption, ce à quoi ne s’emploie pas la société CARMILA FRANCE dans la présente affaire.

Les contestations portent sur le montant de cette indemnité d’éviction.

En premier lieu, s’agissant de l’indemnité principale, le juge de la mise en état mentionne dans l’ordonnance du 20 février 2023 qu’il résulte de la combinaison des conclusions d’incident des parties et des conclusions au fond de la société CARMILA FRANCE que demanderesse et défenderesse sont d’accord pour retenir un chiffre d’affaires moyen au cours des années 2017 à 2019 arrondi à 178 000 euros HT. A propos de cet arrondi, il est à préciser qu’il est indiqué dans l’ordonnance que la société CARMILA FRANCE se réfère dans ses conclusions au fond à un chiffre d’affaires moyen de 178 818 euros HT et qu’il est, dans le cadre de l’ordonnance, arrondi à 178 000 euros HT.

Au fond, la société [Localité 10], dans ses dernières conclusions, reste sur ce chiffre d’affaires moyen de 178 000 euros HT, tandis que la société CARMILA FRANCE, dans les siennes, se fonde à nouveau sur un chiffre d’affaires moyen de 178 818 euros HT.

Ainsi, il convient de tenir compte de ce chiffre d’affaires moyen de 178 818 euros HT, puisque cela est plus favorable à la demanderesse s’agissant d’un montant plus élevé qui aboutira nécessairement à une somme plus élevée une fois que le pourcentage qui aura été retenu sera appliqué à ce montant.

Sur ledit pourcentage, la société [Localité 10] soutient qu’il doit être de 130% au vu de la situation exceptionnelle du fonds de commerce. Elle explique que le fonds de commerce se situait dans un centre commercial actif et attractif et dans une zone de chalandise étendue, qu’il était entouré de nombreuses entreprises et commerces de toute nature, et qu’elle était la seule à exercer son activité dans un rayon très étendu, donc sans concurrence sur une large zone à partir de son point d’implantation.

Cependant, il ressort de l’extrait pages jaunes produit (pièce 9 défenderesse et pièce 30 demanderesse) que le centre commercial les 7 chemins, dans lequel se trouve le Carrefour au sein duquel est localisé le fonds de commerce de la société [Localité 10], centre commercial qui se situe au milieu vers la droite de la carte de l’extrait pages jaunes et non en haut à gauche de cette carte contrairement à ce qu’écrit la demanderesse, est à 116 mètres de la boulangerie [Localité 9] Blachère, à 257 mètres de la boulangerie l’Atelier [5], à 907 mètres de la boulangerie JC 2, à 1,4 km de la boulangerie Swat et à 1,5 km de la boulangerie Pâtisserie De [Localité 6].

Ainsi, la société [Localité 10] n’était clairement pas la seule à exploiter son activité dans la zone où elle se situait et avait de la concurrence, y compris très proche d’elle.

Par ailleurs, suivant l’acte authentique de cession du fonds de commerce en date du 29 décembre 2008, lorsque la société [Localité 10] a acquis le fonds de commerce, le dernier chiffre d’affaires annuel du cédant (exercice du 1er juillet 2007 au 30 juin 2008) était de 298 268 euros HT (page 37 de l’acte authentique du 29 décembre 2008). Tandis que celui pour l’exercice du 1er janvier 2019 au 31 décembre 2019, dernier exercice avant la prise d’effet du congé sans offre de renouvellement, est de 189 251 euros HT, soit une diminution de 36,55% par rapport au chiffre d’affaires précité réalisé par le vendeur avant qu’il ne cède à la société [Localité 10] son fonds de commerce.

Dès lors, la demanderesse ne peut se prévaloir d’une quelconque situation exceptionnelle par rapport à son fonds de commerce. Celui-ci est même moins attractif qu’à l’époque au regard de la diminution de 36,55% du chiffre d’affaires entre 2008 et 2019.

En conséquence, il n’est pas justifié d’appliquer un coefficient de 130% et il apparaît au contraire que le coefficient de 50% déjà appliqué par le juge de la mise en état est adapté.

Le montant de l’indemnité principale sera donc de : 178 818 x 50% = 89 409 euros.

En deuxième lieu, sur les frais de licenciement, l’ordonnance du 20 février 2023 a accordé à la société [Localité 10] une provision de 4 280 euros correspondant au montant des indemnités de licenciement des salariés.

La société CARMILA FRANCE, dans ses dernières conclusions au fond, ne remet pas en cause ce montant accordé au titre des indemnités de licenciement.

Le débat porte sur les indemnités de congés payés.

A cet égard, la société [Localité 10] ne démontre pas suffisamment que l’obligation pour elle de payer les indemnités de congés payés résulterait de l’éviction en ce que celle-ci l’aurait empêchée de faire exécuter en nature les congés avant la fermeture. En effet, elle n’établit en particulier pas en quoi cette éviction l’aurait contrainte à cesser son activité à la date de prise d’effet du congé, le 31 décembre 2019, alors que, ce congé ayant été fait avec offre d’une indemnité d’éviction, elle bénéficiait, en vertu de l’article L.145-28 du code de commerce, d’un droit au maintien dans les lieux aux conditions et clauses du contrat de bail expiré jusqu’au paiement de l’indemnité d’éviction.

En conséquence, le seul montant accordé au titre des frais de licenciement sera celui des indemnités de licenciement de 4 280 euros.

En troisième lieu, sur les salaires du gérant de la société [Localité 10], cette dernière sollicite la prise en charge par la bailleresse des salaires de son gérant à compter du 24 avril 2019 jusqu’au 31 décembre 2019.

Néanmoins, le fonds de commerce était exploité au cours de cette période et le gérant était, par voie de conséquence, rémunéré.

Dès lors, il n’y a pas lieu d’inclure les salaires du gérant dans l’indemnité d’éviction.

En quatrième lieu, sur les pertes relatives aux actifs immobilisés non amortis, en l’absence d’éléments nouveaux depuis l’ordonnance du juge de la mise en état du 20 février 2023, le montant à retenir restera celui de 3 487,89 euros accordé à titre provisionnel par ladite ordonnance, montant qui, du côté de la société CARMILA FRANCE, n’est pas remis en cause dans ses dernières conclusions au fond.

En conséquence, la société CARMILA FRANCE sera condamnée à verser à la société [Localité 10] (AU [Localité 4] ET AU MOULIN) une indemnité d’éviction d’un montant total de 97 176,89 euros se décomposant comme suit :

l’indemnité principale de 89 409 euros ; les frais de licenciement d’un montant de 4 280 euros ; les pertes sur actifs immobilisés d’un montant de 3 487,89 euros.

Cette condamnation s’entendra déduction faite des sommes d’ores et déjà perçues de la société CARMILA FRANCE au titre de l’indemnité d’éviction en exécution de l’ordonnance du juge de la mise en état du 20 février 2023.

La société [Localité 10] (AU [Localité 4] ET AU MOULIN) sera déboutée de ses demandes tendant à obtenir la condamnation de la société CARMILA FRANCE au paiement d’une indemnité d’éviction d’un montant supérieur.

Sur la demande de condamnation en réparation du préjudice distinct formée par la société [Localité 10]

La société [Localité 10] fait valoir qu’elle subit un préjudice distinct découlant de la rupture du bail commercial dont elle n’est pas responsable, et que ce préjudice consiste en l’incertitude anxiogène générée par la rupture ainsi que le traumatisme psychique grave causé par cette rupture et lié à l’avenir incertain en rapport avec la durée préalable à l’indemnisation.

Toutefois, outre que la société [Localité 10] se contente de procéder par voie d’allégations, elle peut difficilement se prévaloir d’un tel préjudice dès lors que le bail commercial du 9 mars 2006, comme tous les baux commerciaux, est soumis à l’aléa d’un éventuel congé avec refus de renouvellement du bailleur, que la société [Localité 10] avait nécessairement conscience de cet aléa lorsqu’elle est devenue locataire, et que le congé de refus de renouvellement lui a été fait avec paiement d’une indemnité d’éviction, ce qui lui a conféré un droit au maintien dans les lieux aux conditions et clauses du contrat de bail expiré jusqu’au paiement de cette indemnité.

Par conséquent, la société [Localité 10] sera déboutée de sa demande de condamnation en réparation du préjudice distinct qu’elle aurait subi.

Sur les dépens et l’article 700 du code de procédure civile

La société [Localité 10], qui succombe, sera condamnée aux dépens.

L’équité commande en revanche de débouter la société CARMILA FRANCE de sa demande de condamnation au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, statuant à juge unique, après audience publique, par jugement contradictoire, en premier ressort, par mise à disposition au greffe,

DEBOUTE la société CARMILA FRANCE de sa demande aux fins de déclarer irrecevables les demandes de la société [Localité 10] (AU [Localité 4] ET AU MOULIN) ;

CONDAMNE la société CARMILA FRANCE à verser à la société [Localité 10] (AU [Localité 4] ET AU MOULIN) une indemnité d’éviction d’un montant total de 97 176,89 euros se décomposant comme suit :

l’indemnité principale de 89 409 euros ; les frais de licenciement d’un montant de 4280 euros ; les pertes sur actifs immobilisés d’un montant de 3487,89 euros ;

DIT que cette condamnation s’entendra déduction faite des sommes d’ores et déjà perçues de la société CARMILA FRANCE au titre de l’indemnité d’éviction en exécution de l’ordonnance du juge de la mise en état du 20 février 2023 ;

DEBOUTE la société [Localité 10] (AU [Localité 4] ET AU MOULIN) de ses demandes tendant à obtenir la condamnation de la société CARMILA FRANCE au paiement d’une indemnité d’éviction d’un montant supérieur ;

DEBOUTE la société [Localité 10] (AU [Localité 4] ET AU MOULIN) de sa demande de condamnation en réparation du préjudice distinct qu’elle aurait subi ;

CONDAMNE la société [Localité 10] (AU [Localité 4] ET AU MOULIN) aux dépens ;

DEBOUTE la société CARMILA FRANCE de sa demande de condamnation au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

DEBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires.

En foi de quoi le présent jugement a été signé par le Président, François LE CLEC’H, et la Greffière, Jessica BOSCO BUFFART.

LA GREFFIERE LE PRESIDENT