N° RG 25/01495 – N° Portalis DB2E-W-B7J-NLOO

TRIBUNAL DE PROXIMITÉ DE HAGUENAU

[Adresse 4]

[Localité 6]

HAGUENAU Civil

N° RG 25/01495 – N° Portalis DB2E-W-B7J-NLOO

Minute n°

Expédition exécutoire et annexes à

Maître [G] [S]

Expédition à

[O] [J]

[D] [J]

le

Le Greffier

M^e Anne-france HILDENBRANDT

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU

16 JUILLET 2025

DEMANDERESSE :

S.C.I. AGI

[Adresse 2]

[Localité 8]

représentée par M^e Anne-france HILDENBRANDT, avocat au barreau de STRASBOURG, vestiaire : 250

DÉFENDEURS :

Monsieur [O] [J]

[Adresse 1]

[Localité 5]

comparant

Madame [D] [J]

[Adresse 3]

[Localité 7]

comparante

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Nathalie SCHMITLIN, Vice-Président

Cadyus DALLY-LEGRAND, Greffier présent lors des débats

Hafize CIL, Greffière placée présente lors du délibéré

DÉBATS :

A l’audience publique du 13 Mai 2025 à l’issue de laquelle le Président, Nathalie SCHMITLIN, Vice-Président, a avisé les parties que le jugement serait prononcé par mise à disposition au greffe à la date du 16 Juillet 2025.

JUGEMENT

Contradictoire en Premier ressort,

Rendu par mise à disposition au greffe,

Signé par Nathalie SCHMITLIN, Vice-Président et par Hafize CIL, Greffière placée

N° RG 25/01495 – N° Portalis DB2E-W-B7J-NLOO

EXPOSE DU LITIGE

Par acte de commissaire de justice en date du 7 février 2025, la S.C.I. AGI a fait assigner Monsieur [O] [J] et Madame [D] [J] née [X] devant le Juge des Contentieux de la Protection près le Tribunal de Proximité de HAGUENAU en résiliation d’un contrat de bail conclu avec ce dernier, et en condamnation de la défenderesse en sa qualité de caution.

Elle expose avoir acquis un bien sis [Adresse 1] à [Localité 5], qui, par contrat conclu le 3 juin 2020, a été donné à bail à Monsieur [O] [J], moyennant un loyer mensuel de 470,00 euros, augmenté de 30,00 euros de provisions sur charges.

Les loyers étant régulièrement impayés, elle lui a fait délivrer un commandement de payer en date du 20 novembre 2024, visant la clause résolutoire contenue au bail.

Le commandement de payer n’ayant pas été suivi d’effet, elle demande au Tribunal :

— de constater la résiliation de plein droit du bail,

— d’ordonner l’expulsion du défendeur, avec le cas échéant le concours de la force publique

— de condamner solidairement les défendeurs au paiement :

— d’une somme de 3.300,00 euros, pour les loyers impayés au mois de janvier 2025 inclus,

— et d’une indemnité mensuelle d’occupation égale aux loyers et charges révisés jusqu’à évacuation complète des lieux.

Elle met en compte 500,00 euros au titre des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure Civile et sollicite l’exécution provisoire.

L’affaire a été fixée à l’audience du 22 avril 2025.

La S.C.I. AGI, représentée par son avocat, reprend ses conclusions antérieures, maintient sa demande portant sur la résiliation du bail, indique que les règlements effectués n’ont pas permis de régulariser l’arriéré.

Monsieur [O] [J] déclare avoir payé le loyer échu, précisant avoir subi une perte d’emploi suite à sa séparation.

Madame [D] [J] s’engage à régler le solde restant dû, mais sollicite un échelonnement par règlements mensuels en sus du loyer courant.

L’affaire a été renvoyée pour production d’un décompte réactualisé.

À l’audience de renvoi du 13 mai 2025, le conseil de la S.C.I. AGI produit un décompte des règlements faits au bailleur et au commissaire de justice, précisant que des versements importants sont intervenus en avril mais rien n’a été réglé pour le mois de mai 2025.

Monsieur [J] indique avoir réalisé un virement le samedi 10 mai 2025, non encore comptabilisé. Il perçoit 900,00 euros d’indemnités POLE EMPLOI et est en mesure de régler le loyer courant.

Madame [J] précise qu’elle travaille ainsi que son mari, et peut payer pour apurer la dette de son fils, proposant un échelonnement à hauteur de 300,00 euros par mois.

L’affaire a été mise en délibéré pour le présent jugement rendu contradictoirement et en premier ressort.

MOTIFS

1. Sur la recevabilité de la demande :

Il résulte de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 que l’assignation aux fins de constat ou de prononcé de résiliation de bail doit être notifiée par le commissaire de justice au Préfet, au moins six semaines avant la date de l’audience.

L’assignation a en l’espèce été notifiée par le commissaire de justice à Préfecture du BAS-RHIN, par transmission électronique EXPLOC du 7 février 2025, soit plus de six semaines avant la première audience du 22 avril 2025.

Cette dernière a, le 13 mars 2025, indiqué au Juge n’avoir pu faire réaliser de bilan social, Monsieur [O] [J] n’ayant pas donné suite à la proposition de rencontre du travailleur social.

La demande formée par la bailleresse est par conséquent recevable de ce chef.

2. Sur la demande principale :

Sur la demande en résiliation judiciaire du bail

Selon l’article 1741 du Code civil, le contrat de louage se résout par le défaut respectif du bailleur et du preneur de remplir leurs engagements.

En vertu des articles 1728 du Code Civil et 7 de la Loi du 6 juillet 1989, le locataire est tenu de payer le loyer aux termes convenus.

Il résulte de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Selon contrat conclu le 3 juin 2020, ayant pris effet le 15 juin 2020, Monsieur [O] [J] a pris à bail un logement situé [Adresse 1] à [Localité 5], moyennant un loyer de 470,00 euros outre 30,00 euros de provisions sur charges.

Madame [D] [J] s’est valablement portée caution des engagements du locataire par acte signé le même jour.

Ce bail comporte une clause résolutoire en cas de défaut de paiement de loyer, cette clause est régulière. En l’occurrence, le contrat de bail prévoit une clause résolutoire pour impayé de loyers acquise dans le délai de deux mois.

Par acte du 20 novembre 2024 un commandement de payer la somme de 4.000,00 euros en principal a été signifié au défendeur, cette somme est au moins égale au montant convenu pour l’application de la clause résolutoire visée par ce commandement.

Le commandement a été dénoncé à Madame [D] [J], en qualité de caution, par acte de commissaire de justice du 29 novembre 2024, par remise à sa personne.

Ce commandement est régulier et comporte les mentions prescrites par la loi, visant un délai de deux mois, conformément aux prévisions contractuelles.

Monsieur [O] [J] ne justifie pas avoir donné totalement suite à ce commandement dans les deux mois, l’arriéré locatif n’ayant pas été apuré dans ce délai.

Dès lors le Juge ne pourra que constater l’acquisition de la clause résolutoire au 21 janvier 2025.

Sur la dette locative

Il résulte des justificatifs produits le décompte suivant :

Périodes

ou dates

loyers

dûs

règlement au bailleur

versements

à l’huissier

Solde

progressif

Mars 2024

-500,00 €

0,00 €

-500,00 €

Avril 2024

-500,00 €

500,00 €

-500,00 €

Mai 2024

-500,00 €

0,00 €

-1 000,00 €

Juin 2024

-500,00 €

0,00 €

-1 500,00 €

Juillet 2024

-500,00 €

0,00 €

-2 000,00 €

Août 2024

-500,00 €

0,00 €

-2 500,00 €

Septembre 2024

-500,00 €

0,00 €

-3 000,00 €

Octobre 2024

-500,00 €

0,00 €

-3 500,00 €

Novembre 2024

-500,00 €

0,00 €

-4 000,00 €

Décembre 2024

-500,00 €

0,00 €

-4 500,00 €

02/12/2024

500,00 €

-4 000,00 €

06/12/2024

700,00 €

-3 300,00 €

Janvier 2025

-500,00 €

0,00 €

-3 800,00 €

17/01/2025

500,00 €

-3 300,00 €

Février 2025

-500,00 €

-3 800,00 €

Mars 2025

-500,00 €

-4 300,00 €

Avril 2025

-500,00 €

1 500,00 €

-3 300,00 €

23/04/2025

1 000,00 €

-2 300,00 €

Mai 2025

-500,00 €

-2 800,00 €

Un virement réalisé le 10 mai par Monsieur [J] n’a cependant manifestement pas été pris en compte dans le décompte produit au 12 mai 2025, et il n’est pas possible de distinguer clairement si les versements au commissaire de justice ont été pris en compte en doublon ou non par le bailleur après reversement.

Dès lors, il convient de fixer la créance locative certaine au 6 décembre 2024, soit 3.300,00 euros, que les défendeurs seront solidairement condamnés à payer à la S.C.I. AGI, en quittances et deniers.

Monsieur [O] [J] et Madame [D] [J] seront solidairement condamnés au paiement de ce montant avec intérêts au taux légal au dernier jour de chaque mois sur la mensualité échue.

Sur la demande de délais de paiement

Monsieur [O] [J] et Madame [D] [J] sollicitent des délais de paiement.

Aux termes de l’article 24 V de la loi n° 89-462 du 6 Juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

L’article 24 VII de la même Loi prévoit que lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues ci-dessus.

Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge.

Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, compte tenu des versements importants d’un total de 2.500,00 euros en avril 2025, et du virement récent évoqué par Monsieur [J] pour le loyer de mai 2025, il y a lieu de considérer qu’il entre dans les conditions de reprise du paiement du loyer courant au sens de l’article précité.

Il est par ailleurs justifié de possibilités de paiement du loyer courant et de règlements réguliers en sus pour finir l’apurement de la dette dans un délai raisonnable.

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Il y a dès lors lieu de faire droit à la demande de délais de paiement, et de dire que Monsieur [O] [J] pourra régler l’arriéré locatif, personnellement ou par l’intermédiaire de la caution, en échéances mensuelles, versées en sus du loyer courant, de 300,00 euros.

Le respect de ce rééchelonnement de la dette entraînera suspension du jeu de la clause résolutoire, qui sera censée ne pas avoir joué en cas d’apurement total de la dette.

Au premier impayé, la dette sera immédiatement exigible.

En ce cas, Monsieur [O] [J] et Madame [D] [J] seront solidairement condamnés au paiement d’une indemnité d’occupation et leur expulsion sera ordonnée selon modalités ci-après énoncées ;

Sur l’indemnité d’occupation :

En cas de non respect des délais de paiement, l’occupation des lieux par Monsieur [O] [J] , malgré la résiliation du bail, cause à la S.C.I. AGI un préjudice qu’il convient de réparer par une indemnité mensuelle d’occupation, se substituant au loyer.

Son montant sera fixé à 500,00 euros par mois, charges comprises, et cette somme portera intérêts au taux légal au dernier jour de chaque mois sur la mensualité échue.

Monsieur [O] [J] et Madame [D] [J] seront solidairement condamnés à son paiement, du jour du premier impayé à celui de l’évacuation complète des lieux, caractérisée par la remise des clés du logement aux bailleurs ou à toute personne mandatée à cet effet.

Sur la demande d’expulsion

En cas de non respect des délais de paiement, Monsieur [O] [J] étant occupant sans droit ni titre, il convient d’autoriser le bailleur à défaut de libération spontanée des locaux, à faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef au besoin en utilisant le concours de la force publique, à l’issue d’un délai de deux mois à compter d’un commandement de libérer les lieux conformément aux dispositions des articles L412-1 et suivants, R411-1 et suivants, et R412-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution.

3. Sur l’exécution provisoire

L’exécution provisoire de droit de la présente décision n’a pas lieu d’être écartée, et il convient donc de déclarer le présent jugement exécutoire de droit par provision, en application des articles 514 et 514-1 du Code de procédure civile.

4. Sur les dépens et les frais irrépétibles :

Monsieur [O] [J] et Madame [D] [J] ayant succombé à la présente instance, ils en supporteront solidairement les entiers dépens, y compris les commandements de payer et les assignations, conformément à l’article 696 du Code de Procédure Civile.

En équité il sera alloué à la demanderesse une somme de 500,00 euros en application des dispositions de l’article 700 du même Code.

PAR CES MOTIFS

Le Juge des Contentieux de la Protection, statuant publiquement, par jugement rendu contradictoirement et en premier ressort,

DÉCLARE recevable la demande de la S.C.I. AGI ;

CONSTATE que le bail conclu le 3 juin 2020 entre les parties est résilié de plein droit au 21 janvier 2025 ;

CONDAMNE solidairement Monsieur [O] [J] et Madame [D] [J] née [X] à payer, en quittances et deniers, à la S.C.I. AGI la somme de 3.300,00 euros au titre de l’arriéré des loyers arrêtés au 6 décembre 2024 avec intérêts au taux légal au dernier jour de chaque mois sur la mensualité échue ;

ACCORDE à Monsieur [O] [J] et Madame [D] [J] née [X] des délais pour s’acquitter de cette dette en mensualités de 300,00 euros, à verser en sus des loyers courants au plus tard le dernier jour de chaque mois et pour la première fois le dernier jour du mois suivant la signification du présent jugement ;

RAPPELLE que pendant ces délais, les effets de la clause résolutoire sont suspendus et qu’à règlement complet de la dette à l’intérieur des délais cette clause sera réputée ne pas avoir joué ;

DIT qu’à première défaillance à l’intérieur de ce délai, le solde deviendra immédiatement exigible ;

dans ce cas,

FIXE le montant de l’indemnité d’occupation à 500,00 euros par mois, charges comprises;

CONDAMNE solidairement Monsieur [O] [J] et Madame [D] [J] née [X] au paiement de cette indemnité à la S.C.I. AGI du jour du premier impayé, à celui de l’évacuation complète des lieux avec remise des clés au propriétaire, avec intérêts au taux légal au dernier jour de chaque mois sur la mensualité échue ;

ORDONNE l’évacuation par Monsieur [O] [J], et tous occupants de son chef, du logement sis [Adresse 1] à [Localité 5], dans un délai de deux mois suivant le commandement de quitter les lieux ;

ACCORDE à la partie demanderesse le concours de la force publique pour en cas de besoin faire procéder à l’expulsion de Monsieur [O] [J] ;

dans tous les cas,

CONDAMNE solidairement Monsieur [O] [J] et Madame [D] [J] née [X] à payer à la S.C.I. AGI la somme de 500,00 euros au titre des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure Civile ;

DÉCLARE le présent jugement exécutoire de droit à titre provisoire, et DIT n’y avoir lieu de l’écarter ;

CONDAMNE solidairement Monsieur [O] [J] et Madame [D] [J] née [X] aux dépens y compris ceux liés au commandement de payer et à l’assignation ;

AINSI JUGÉ ET PRONONCÉ, les jour, mois et an susdits, et nous, Juge et Greffier, avons signé le présent jugement.

Le Greffier, Le Juge,