MINUTE N° :

ORDONNANCE DU : 22 Avril 2025

DOSSIER N° : N° RG 24/02403 – N° Portalis DB2H-W-B7I-2CDN

AFFAIRE : [I] [E], [B] [V] C/ S.A.S. APPART INVEST

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE LYON

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

PRÉSIDENT : Madame Cécile WOESSNER, Vice-Présidente

GREFFIER : Madame Valérie IKANDAKPEYE

PARTIES :

DEMANDEURS

Monsieur [I] [E]

né le 22 Septembre 1992 à [Localité 5] (BELGIQUE), demeurant [Adresse 7] (BELGIQUE)

représenté par Maître Aurélie MONTANE-MARIJON de la SELARL VERBATEAM LYON, avocats au barreau de LYON

Madame [B] [V]

née le 17 Janvier 1994 à [Localité 6], demeurant [Adresse 7] ( BELGIQUE)

représentée par Maître Aurélie MONTANE-MARIJON de la SELARL VERBATEAM LYON, avocats au barreau de LYON

DEFENDERESSE

S.A.S. APPART INVEST , dont le siège social est sis [Adresse 1]

non comparante, ni représentée

Débats tenus à l’audience du 21 Janvier 2025

Notification le

à :

Maître Aurélie MONTANE-MARIJON de la SELARL VERBATEAM [Localité 6] Toque- 698, Expédition et Grosse

Expert, Service du suivi des experts, Régie, Expédition

1. PROCÉDURE ET EXPOSE DU LITIGE

Par acte d’huissier en date du 4 décembre 2024, Madame [B] [V] et Monsieur [I] [E] ont fait assigner en référé la société APPART INVEST 3 aux fins de voir désigner un expert judiciaire et réserver les dépens.

Ils exposent que

Ils ont acquis de la société APPART INVEST 3, marchand de bien, un appartement constituant le lot 37 d’une copropriété sise [Adresse 2],

Le diagnostic technique annexé à l’acte de vente mentionnait, au titre du contrôle de l’installation intérieure de gaz, une absence d’anomalie,

Lors des travaux de rénovation de leur logement, ils se sont heurtés au refus des entreprises de changer la chaudière, au motif que le système d’évacuation ne respectait pas les normes de sécurité,

Une copropriétaire du bâtiment a subi une intoxication au monoxyde de carbone en raison d’un dysfonctionnement de la commande/sécurité, et des nuisances sonores en provenance de la VMC ont été signalées,

Un audit du système VMC-GAZ de la copropriété a révélé une non-conformité aux normes du système de VMC, un niveau sonore et des vibrations trop importants et une pression dans le réseau excessive,

C’est dans ce contexte qu’ils ont sollicité de leur vendeur la prise en charge des travaux de mise en conformité de la VMC, du tableau électrique et de l’installation gaz ainsi qu’une indemnisation des préjudices subis,

Il leur a été répondu que les vices avancés étaient connus à la lecture du diagnostic, ce qu’ils contestent et est contredit par l’expertise contradictoire du 11 octobre 2023,

Le désordre constitue bien un vice caché en ce qu’il existait avant la vente, il était inconnu des acheteurs et il rend l’ouvrage impropre à destination,

Le vendeur a néanmoins rejeté leur demande d’indemnisation,

Une expertise judiciaire est nécessaire puisque les désordres sont toujours existants.

A l’audience du 21 janvier 2025, Madame [B] [V] et Monsieur [I] [E] maintiennent leurs demandes.

La société APPART INVEST 3, citée à personne habilitée, n’a pas constitué avocat.

L’affaire a été mise en délibéré au 11 mars 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Aux termes de l’article 145 du code de procédure civile :

S’il existe un motif légitime de conserver ou d’établir avant tout procès la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution d’un litige, les mesures d’instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé, sur requête ou en référé.

Il ressort en l’espèce de l’acte de vente des demandeurs, du procès-verbal de l’assemblée générale du 9 septembre 2020 et de l’acte modificatif de l’état descriptif de division de l’immeuble que l’ensemble immobilier sis [Adresse 2] comporte 4 bâtiments et une cour, et a été placé sous le régime de la copropriété en 1980. La copropriété était à l’origine composée de deux lots, le lot 1 comprenant les bâtiments A et B, et le lot 2 comprenant les bâtiments C et D. Le lot n°1 a fait l’objet de plusieurs divisions en 2014. La société APPART INVEST 3 a acquis le lot 2 en 2019 et a procédé, après autorisation de l’assemblée générale, à sa division en 10 lots désignés sous les n°31 à 40. Madame [B] [V] et Monsieur [I] [E] se sont portés acquéreurs du lot n°37 le 15 janvier 2021.

Selon le courrier adressé le 25 novembre 2021 par le syndic de copropriété la société FONCIA à la société APPART A [Localité 6], des plaintes relatives aux nuisances sonores générées par les VMC des bâtiments C et D ont conduit le syndic à faire réaliser un contrôle du système VMC GAZ, à l’occasion duquel il a été constaté que celui-ci n’était pas aux normes et ne faisait l’objet d’aucun contrat d’entretien.

Un audit du système gaz des bâtiments C et D réalisé à la demande du syndicat des copropriétaires par la société PEGIME, a donné lieu à un rapport du 9 décembre 2021 selon lequel :

Chacun des dix lots est équipé d’un système de production d’eau chaude individuel, électrique ou au gaz,

Le système d’extraction d’air des logements est commun et fonctionne au moyen de tourelles d’extraction centrifuges disposées en toiture sur des collecteurs en acier galvanisé,

Ces collecteurs en acier reçoivent à la fois l’air vicié des logements via les bouches VMC et les fumées de combustion des chaudières gaz,

Le système d’évacuation des fumées de combustion n’est pas aux normes, puisque l’arrêt de l’extraction d’air au niveau des tourelles ne déclenche pas l’arrêt des chaudières au sein des logements,

Les tourelles d’extraction sont en surrégime ce qui entraîne une surpression au niveau du réseau,

Le niveau sonore est anormal.

Le rapport d’expertise protection juridique établi le 10 novembre 2023 à l’initiative de l’assureur des demandeurs indique que :

Lorsqu’ils ont souhaité faire réaliser des travaux de rénovation de leur appartement, les consorts [V]/[E] se sont heurtés au refus des entreprises de remplacer la chaudière gaz compte-tenu de la non-conformité du système d’extraction des fumées, ce qui les a conduits à condamner l’installation gaz et à remplacer la chaudière par des équipements électriques, soit un chauffe-eau et des radiateurs électriques,

Les consorts [V]/[E] ont souhaité être indemnisés par leur vendeur des préjudices subis,

La société APPART INVEST 3 a rétorqué que le problème affectant les chaudières gaz avait été mis en évidence dans le diagnostic gaz joint l’acte de vente,

Aucun constat n’est plus possible sur les anciens équipements gaz,

La configuration des conduits de fumée n’était pas adaptée à des chaudières VMC GAZ,

Ce défaut antérieur à la vente constitue un vice caché,

La défaillance des dispositifs de sécurité collective aurait pu être identifiée si le vendeur avait effectué la maintenance des équipements de gaz,

Ces défauts pourraient générer des refoulements de fumées dans l’appartement, avec des risques d’intoxication.

Au vu de ces éléments, et en dépit de l’absence de production du diagnostic de l’installation de gaz joint à l’acte de vente, lequel devra être communiqué à l’expert, il convient de faire droit à la demande d’expertise des consorts [V]/[E] qui sera limitée aux désordres dénoncés par dans l’assignation, à savoir la non-conformité du système d’évacuation de leur chaudière gaz aux normes de sécurité, les nuisances sonores et vibratoires et le risque de refoulement de gaz. Au regard des travaux d’ores et déjà réalisés par les demandeurs, l’expert procèdera au besoin à des constats sur pièce.

Les consorts [V]/[E] supporteront les dépens.

PAR CES MOTIFS

Statuant après débats publics par mise à disposition au greffe, par ordonnance réputée contradictoire rendue en premier ressort,

Ordonnons une expertise,

Désignons comme expert :

[W] [J]

[Adresse 3]

[Localité 4]

avec mission de :

— se rendre sur les lieux, au [Adresse 2], les visiter,

— recueillir les explications des parties, prendre connaissance de tous les documents de la cause les inventorier et le cas échéant entendre tout sachant,

— vérifier l’existence des désordres allégués par les demandeurs dans l’assignation (non-conformité du système d’évacuation de leur chaudière gaz aux normes de sécurité, nuisances sonores et vibratoires et risque de refoulement de gaz), les décrire, en indiquer la nature, la gravité et la date d’apparition,

— indiquer l’origine et les causes des désordres constatés ; indiquer notamment s’ils proviennent d’une non-conformité aux documents contractuels, aux règles de l’art ou d’une exécution défectueuse ; dire qu’ils ont pour origine des travaux réalisés par le vendeur ;

— dire, pour chacun des vices éventuellement constatés, s’il :

— existait antérieurement à la vente du 15 janvier 2021 ;

— rend le bien impropre à son usage d’habitation ou si, sans aboutir à son impropriété, il affecte l’usage attendu du bien et, dans l’affirmative, dire dans quelle mesure ;

— est de nature à entraîner une éventuelle moins-value du bien ;

— était apparent pour un acquéreur profane normalement attentif lors de l’acquisition du bien, ou s’il lui a été révélé postérieurement et par quels moyens ;

— est susceptible d’avoir été ignoré du vendeur, eu égard à sa nature, son étendue, sa gravité et ses conséquences et en considération de la qualité et des compétences de celui-ci ;

— d’une façon générale, donner tous éléments de fait ou d’ordre technique permettant d’apprécier les responsabilités encourues et, si les désordres sont dus à plusieurs causes, fournir tous éléments permettant au tribunal d’apprécier dans quelle proportion ils sont imputables à chacune d’elle,

— décrire les travaux propres à remédier à ces désordres et préciser si des travaux sont à réaliser en urgence ; en chiffrer le coût après avoir le cas échéant examiné et discuté les devis présentés par les parties dans le délai qui leur aura été imparti ; préciser la durée des travaux préconisés,

— donner au tribunal tous les éléments lui paraissant nécessaires afin d’apprécier les préjudices allégués par les demandeurs et en proposer une évaluation chiffrée,

Disons que l’expert devra diffuser un pré rapport afin de recueillir les dires et observations des parties et d’y répondre avant de déposer un rapport définitif;

Disons que l’expert pourra s’adjoindre tout spécialiste de son choix dans une autre spécialité que la sienne,

Fixons à la somme de trois mille euros (3.000 euros) la consignation à valoir sur les frais d’expertise devant être versée par Madame [B] [V] et Monsieur [I] [E] avant le 30 juin 2025,

Disons qu’à défaut de versement complet de la consignation dans le délai requis, la désignation de l’expert sera caduque et il pourra être tiré toute conséquence de l’abstention ou du refus de consigner dans le délai imparti;

Accordons à l’expert un délai de trois mois pour nous communiquer l’évaluation de sa rémunération définitive prévisible et solliciter une provision complémentaire en cas d’insuffisance manifeste (articles 269 et 280 du Code de procédure civile),

Disons que l’expert devra notifier aux parties, une fois sa mission accomplie, par lettre recommandée avec accusé de réception, le montant de ses honoraires, afin de recueillir leurs observations qui devront être remises avec la demande de taxe,

Disons que conformément aux dispositions du décret du 28 décembre 1998, la rémunération de l’expert sera fixée en fonction des diligences accomplies, du respect des délais impartis et de la qualité du travail fourni,

Désignons le juge des référés de céans pour suivre les opérations d’expertise et faire rapport en cas de difficulté,

Disons que l’expert devra déposer son rapport avant le 15 janvier 2026,

Condamnons provisoirement Madame [B] [V] et Monsieur [I] [E] aux dépens de la présente instance,

Ainsi ordonné et prononcé par mise à disposition au greffe les jour, mois et an que dessus.

La présente ordonnance a été signée par le juge et le greffier.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT

PROCÉDURE ET EXPOSE DU LITIGE

Par acte d’huissier en date du 4 décembre 2024, Madame [B] [V] et Monsieur [I] [E] ont fait assigner en référé la société APPART INVEST 3 aux fins de voir désigner un expert judiciaire et réserver les dépens.

Ils exposent que

Ils ont acquis de la société APPART INVEST 3, marchand de bien, un appartement constituant le lot 37 d’une copropriété sise [Adresse 2],

Le diagnostic technique annexé à l’acte de vente mentionnait, au titre du contrôle de l’installation intérieure de gaz, une absence d’anomalie,

Lors des travaux de rénovation de leur logement, ils se sont heurtés au refus des entreprises de changer la chaudière, au motif que le système d’évacuation ne respectait pas les normes de sécurité,

Une copropriétaire du bâtiment a subi une intoxication au monoxyde de carbone en raison d’un dysfonctionnement de la commande/sécurité, et des nuisances sonores en provenance de la VMC ont été signalées,

Un audit du système VMC-GAZ de la copropriété a révélé une non-conformité aux normes du système de VMC, un niveau sonore et des vibrations trop importants et une pression dans le réseau excessive,

C’est dans ce contexte qu’ils ont sollicité de leur vendeur la prise en charge des travaux de mise en conformité de la VMC, du tableau électrique et de l’installation gaz ainsi qu’une indemnisation des préjudices subis,

Il leur a été répondu que les vices avancés étaient connus à la lecture du diagnostic, ce qu’ils contestent et est contredit par l’expertise contradictoire du 11 octobre 2023,

Le désordre constitue bien un vice caché en ce qu’il existait avant la vente, il était inconnu des acheteurs et il rend l’ouvrage impropre à destination,

Le vendeur a néanmoins rejeté leur demande d’indemnisation,

Une expertise judiciaire est nécessaire puisque les désordres sont toujours existants.

A l’audience du 21 janvier 2025, Madame [B] [V] et Monsieur [I] [E] maintiennent leurs demandes.

La société APPART INVEST 3, citée à personne habilitée, n’a pas constitué avocat.

L’affaire a été mise en délibéré au 11 mars 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Aux termes de l’article 145 du code de procédure civile :

S’il existe un motif légitime de conserver ou d’établir avant tout procès la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution d’un litige, les mesures d’instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé, sur requête ou en référé.

Il ressort en l’espèce de l’acte de vente des demandeurs, du procès-verbal de l’assemblée générale du 9 septembre 2020 et de l’acte modificatif de l’état descriptif de division de l’immeuble que l’ensemble immobilier sis [Adresse 2] comporte 4 bâtiments et une cour, et a été placé sous le régime de la copropriété en 1980. La copropriété était à l’origine composée de deux lots, le lot 1 comprenant les bâtiments A et B, et le lot 2 comprenant les bâtiments C et D. Le lot n°1 a fait l’objet de plusieurs divisions en 2014. La société APPART INVEST 3 a acquis le lot 2 en 2019 et a procédé, après autorisation de l’assemblée générale, à sa division en 10 lots désignés sous les n°31 à 40. Madame [B] [V] et Monsieur [I] [E] se sont portés acquéreurs du lot n°37 le 15 janvier 2021.

Selon le courrier adressé le 25 novembre 2021 par le syndic de copropriété la société FONCIA à la société APPART A [Localité 6], des plaintes relatives aux nuisances sonores générées par les VMC des bâtiments C et D ont conduit le syndic à faire réaliser un contrôle du système VMC GAZ, à l’occasion duquel il a été constaté que celui-ci n’était pas aux normes et ne faisait l’objet d’aucun contrat d’entretien.

Un audit du système gaz des bâtiments C et D réalisé à la demande du syndicat des copropriétaires par la société PEGIME, a donné lieu à un rapport du 9 décembre 2021 selon lequel :

Chacun des dix lots est équipé d’un système de production d’eau chaude individuel, électrique ou au gaz,

Le système d’extraction d’air des logements est commun et fonctionne au moyen de tourelles d’extraction centrifuges disposées en toiture sur des collecteurs en acier galvanisé,

Ces collecteurs en acier reçoivent à la fois l’air vicié des logements via les bouches VMC et les fumées de combustion des chaudières gaz,

Le système d’évacuation des fumées de combustion n’est pas aux normes, puisque l’arrêt de l’extraction d’air au niveau des tourelles ne déclenche pas l’arrêt des chaudières au sein des logements,

Les tourelles d’extraction sont en surrégime ce qui entraîne une surpression au niveau du réseau,

Le niveau sonore est anormal.

Le rapport d’expertise protection juridique établi le 10 novembre 2023 à l’initiative de l’assureur des demandeurs indique que :

Lorsqu’ils ont souhaité faire réaliser des travaux de rénovation de leur appartement, les consorts [V]/[E] se sont heurtés au refus des entreprises de remplacer la chaudière gaz compte-tenu de la non-conformité du système d’extraction des fumées, ce qui les a conduits à condamner l’installation gaz et à remplacer la chaudière par des équipements électriques, soit un chauffe-eau et des radiateurs électriques,

Les consorts [V]/[E] ont souhaité être indemnisés par leur vendeur des préjudices subis,

La société APPART INVEST 3 a rétorqué que le problème affectant les chaudières gaz avait été mis en évidence dans le diagnostic gaz joint l’acte de vente,

Aucun constat n’est plus possible sur les anciens équipements gaz,

La configuration des conduits de fumée n’était pas adaptée à des chaudières VMC GAZ,

Ce défaut antérieur à la vente constitue un vice caché,

La défaillance des dispositifs de sécurité collective aurait pu être identifiée si le vendeur avait effectué la maintenance des équipements de gaz,

Ces défauts pourraient générer des refoulements de fumées dans l’appartement, avec des risques d’intoxication.

Au vu de ces éléments, et en dépit de l’absence de production du diagnostic de l’installation de gaz joint à l’acte de vente, lequel devra être communiqué à l’expert, il convient de faire droit à la demande d’expertise des consorts [V]/[E] qui sera limitée aux désordres dénoncés par dans l’assignation, à savoir la non-conformité du système d’évacuation de leur chaudière gaz aux normes de sécurité, les nuisances sonores et vibratoires et le risque de refoulement de gaz. Au regard des travaux d’ores et déjà réalisés par les demandeurs, l’expert procèdera au besoin à des constats sur pièce.

Les consorts [V]/[E] supporteront les dépens.

PAR CES MOTIFS

Statuant après débats publics par mise à disposition au greffe, par ordonnance réputée contradictoire rendue en premier ressort,

Ordonnons une expertise,

Désignons comme expert :

[W] [J]

[Adresse 3]

[Localité 4]

avec mission de :

— se rendre sur les lieux, au [Adresse 2], les visiter,

— recueillir les explications des parties, prendre connaissance de tous les documents de la cause les inventorier et le cas échéant entendre tout sachant,

— vérifier l’existence des désordres allégués par les demandeurs dans l’assignation (non-conformité du système d’évacuation de leur chaudière gaz aux normes de sécurité, nuisances sonores et vibratoires et risque de refoulement de gaz), les décrire, en indiquer la nature, la gravité et la date d’apparition,

— indiquer l’origine et les causes des désordres constatés ; indiquer notamment s’ils proviennent d’une non-conformité aux documents contractuels, aux règles de l’art ou d’une exécution défectueuse ; dire qu’ils ont pour origine des travaux réalisés par le vendeur ;

— dire, pour chacun des vices éventuellement constatés, s’il :

— existait antérieurement à la vente du 15 janvier 2021 ;

— rend le bien impropre à son usage d’habitation ou si, sans aboutir à son impropriété, il affecte l’usage attendu du bien et, dans l’affirmative, dire dans quelle mesure ;

— est de nature à entraîner une éventuelle moins-value du bien ;

— était apparent pour un acquéreur profane normalement attentif lors de l’acquisition du bien, ou s’il lui a été révélé postérieurement et par quels moyens ;

— est susceptible d’avoir été ignoré du vendeur, eu égard à sa nature, son étendue, sa gravité et ses conséquences et en considération de la qualité et des compétences de celui-ci ;

— d’une façon générale, donner tous éléments de fait ou d’ordre technique permettant d’apprécier les responsabilités encourues et, si les désordres sont dus à plusieurs causes, fournir tous éléments permettant au tribunal d’apprécier dans quelle proportion ils sont imputables à chacune d’elle,

— décrire les travaux propres à remédier à ces désordres et préciser si des travaux sont à réaliser en urgence ; en chiffrer le coût après avoir le cas échéant examiné et discuté les devis présentés par les parties dans le délai qui leur aura été imparti ; préciser la durée des travaux préconisés,

— donner au tribunal tous les éléments lui paraissant nécessaires afin d’apprécier les préjudices allégués par les demandeurs et en proposer une évaluation chiffrée,

Disons que l’expert devra diffuser un pré rapport afin de recueillir les dires et observations des parties et d’y répondre avant de déposer un rapport définitif;

Disons que l’expert pourra s’adjoindre tout spécialiste de son choix dans une autre spécialité que la sienne,

Fixons à la somme de trois mille euros (3.000 euros) la consignation à valoir sur les frais d’expertise devant être versée par Madame [B] [V] et Monsieur [I] [E] avant le 15 mai 2025,

Disons qu’à défaut de versement complet de la consignation dans le délai requis, la désignation de l’expert sera caduque et il pourra être tiré toute conséquence de l’abstention ou du refus de consigner dans le délai imparti;

Accordons à l’expert un délai de trois mois pour nous communiquer l’évaluation de sa rémunération définitive prévisible et solliciter une provision complémentaire en cas d’insuffisance manifeste (articles 269 et 280 du Code de procédure civile),

Disons que l’expert devra notifier aux parties, une fois sa mission accomplie, par lettre recommandée avec accusé de réception, le montant de ses honoraires, afin de recueillir leurs observations qui devront être remises avec la demande de taxe,

Disons que conformément aux dispositions du décret du 28 décembre 1998, la rémunération de l’expert sera fixée en fonction des diligences accomplies, du respect des délais impartis et de la qualité du travail fourni,

Désignons le juge des référés de céans pour suivre les opérations d’expertise et faire rapport en cas de difficulté,

Disons que l’expert devra déposer son rapport avant le 15 novembre 2025,

Condamnons provisoirement Madame [B] [V] et Monsieur [I] [E] aux dépens de la présente instance,

Ainsi ordonné et prononcé par mise à disposition au greffe les jour, mois et an que dessus.

La présente ordonnance a été signée par le juge et le greffier.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT

Ainsi prononcé par Madame Cécile WOESSNER, Vice-Présidente, assisté de M^me Valérie IKANDAKPEYE.

En foi de quoi, le Président et le greffier ont signé la présente ordonnance.

LE GREFFIER, LE PRESIDENT