TRIBUNAL JUDICIAIRE

[Adresse 6]

[Adresse 6]

[Localité 2]

Minute N°

N° RG 24/00437 – N° Portalis DBX2-W-B7I-KNEZ

Société LOGIS CEVENOL – OPH [Localité 7] AGGLOMERATION

inscrite au RCS de Nîmes n° 490 075 645

venant aux droits de la société ICF HABITAT SUD EST

C/

[Z] [P] épouse [M], [H] [M]

Le

Exécutoire délivré à :

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU 15 JUILLET 2025

DEMANDERESSE

Société LOGIS CEVENOL – OPH [Localité 7] AGGLOMERATION

inscrite au RCS de Nîmes n° 490 075 645

venant aux droits de la société ICF HABITAT SUD EST

[Adresse 5]

[Localité 3]

représentée par M^e Nordine TRIA, avocat au barreau d’ALES

DEFENDEURS

Mme [Z] [P] épouse [M]

née le 01 Juin 1978 à [Localité 9] (GARD)

[Adresse 1]

[Localité 4]

représentée par Maître Coralie GARCIA BRENGOU de la SCP TOURNIER & ASSOCIES, avocats au barreau de NIMES

M. [H] [M]

né le 24 Octobre 1974 à [Localité 9] (GARD)

[Adresse 8]

[Adresse 8]

[Localité 2]

représenté par M^e Anaïs LOPES, avocat au barreau de NIMES substitué par M^e François JEHANNO, avocat au barreau de NIMES

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Alice CHARRON, juge des contentieux de la protection

En présence de Marion VILLENEUVE, auditrice de justice, lors des débats

Greffier : Stéphanie RODRIGUEZ, lors des débats et de la mise à disposition au greffe.

DÉBATS :

Date de la première évocation : 07 Mai 2024

Date des Débats : 06 mai 2025

Date du Délibéré : 15 juillet 2025

DÉCISION :

contradictoire, en premier ressort, rendue publiquement par mise à disposition au greffe du tribunal judiciaire de Nîmes, le 15 Juillet 2025 en vertu de l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile.

***

EXPOSE DU LITIGE :

Par acte du 18 décembre 2015, la SA HLM ICF DUD-EST MEDITERRANEE a donné à bail à Monsieur [H] [M] et Madame [Z] [P] épouse [M] un logement à usage d’habitation situé à [Adresse 8], moyennant paiement d’un loyer de 564,82 euros et d’une provision sur charges de 38,36 euros.

Par acte notarié reçu le 3 septembre 2018, la SA HLM ICF DUD-EST MEDITERRANEE a vendu le bien loué à l’EPIC LOGIS CEVENOL OPH [Localité 7] AGGLOMERATION (désigné ci-après « LOGIS CEVENOL »).

Invoquant des défauts de paiement du loyer, LOGIS CEVENOL a fait signifier aux époux [M] un commandement de payer visant la clause résolutoire par acte du 14 octobre 2022.

Dans le même temps, Madame [Z] [P] épouse [M] a fait délivrer une assignation en divorce à Monsieur [H] [M] le 3 novembre 2022.

Par acte du 28 mars 2023, LOGIS CEVENOL a fait citer Monsieur [H] [M] et Mme [Z] [P] épouse [M] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Nîmes, en vue de constater la résiliation du bail d’habitation, d’ordonner l’expulsion de Monsieur [H] [M] et Mme [Z] [P] épouse [M] ainsi que de tous occupants de leur chef, si nécessaire avec le concours de la force publique, de condamner solidairement Monsieur [H] [M] et Mme [Z] [P] épouse [M] au paiement de la somme de 4 823,83 euros correspondant au montant des loyers impayés selon décompte arrêté au 28 février 2023, de les condamner également in solidum au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle de 655,49 euros du jour de la résiliation jusqu’à la date de libération effective du logement.

Par jugement du 19 décembre 2023, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Nîmes a jugé les demandes de LOGIS CEVENOL irrecevables, ne respectant pas les dispositions de l’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989.

Par actes du 8 février 2024, LOGIS CEVENOL a assigné Monsieur [H] [M] et Madame [Z] [P] épouse [M] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Nîmes pour les mêmes demandes que précédemment.

Monsieur [H] [M] a quitté le logement le 6 juin 2024 et le divorce entre ce dernier et Madame [Z] [P] épouse [M] a été prononcé par le juge aux affaires familiales du tribunal judiciaire de Nîmes le 26 mars 2024.

L’affaire a fait l’objet de plusieurs renvois avant d’être appelé à l’audience du 6 mai 2025.

A l’audience du 6 mai 2025 et aux termes de ses dernières écritures, LOGIS CEVENOL, représenté par son avocat demande au tribunal de :

Déclarer ses demandes recevables ;Condamner conjointement et solidairement Monsieur [H] [M] et Madame [Z] [P] divorcée [M] au paiement de la somme de 15 605,24 euros au titre des arriérés locatifs arriéré au 12 septembre 2024 ;Condamner Monsieur [H] [M] et Madame [Z] [P] divorcée [M] aux entiers dépens, en ce compris le cout du commandement de visant la clause résolutoire délivré le 14 octobre 2022 ;Condamner Monsieur [H] [M] et Madame [Z] [P] divorcée [M] au paiement de la somme de 1 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Concernant la recevabilité de sa demande, le demandeur fait valoir que l’autorité de la chose jugée du jugement du 19 décembre 2023 ne concerne que l’irrecevabilité l’assignation en résiliation du contrat de bail. LOGIS CEVENOL relève que l’irrégularité affectant le commandement signifié à l’épouse est sans incidence sur sa demande relative au paiement de l’arriéré locatif. Il précise en outre que Monsieur [M] ayant quitté les lieux le 6 juin 2024, ses demandes sont aujourd’hui exclusivement fondées sur le paiement de l’arriéré locatif.

Sur le fond, et au soutien de sa demande principal en paiement, il fait valoir au visa des articles 1751 et 220 du code civil que Monsieur [M] et Madame [P] sont cotitulaires du bail locatif, et qu’en conséquence ils sont tenus solidairement de l’obligation de paiement des loyers tant en raison des dispositions contractuelles présente dans le bail, qu’en raison du principe de solidarité entre époux. Il avance que ni la séparation de corps par le déménagement de Madame [P], ni l’ordonnance de mesure provisoire attribuant la jouissance du logement à Monsieur [M] ne sont opposables au bailleur et précise à cet égard que seul le jugement de divorce du 10 juillet 2024 est opposable aux tiers.

Il ajoute que le bail a été renouvelé par tacite reconduction tant à l’égard de Monsieur [M] que de Madame [P]. Il mentionne qu’aucun congé n’a été proprement délivré par Madame [P] qui ne prouve dès lors pas la rupture du bail à son égard. Il ajoute qu’il appartient à Madame [P] de solliciter le remboursement des sommes pour lesquelles elle pourrait être condamnée dans le cadre de la liquidation du régime matrimonial.

Sur le montant de la dette locative, il fait valoir que le montant des revenus de Monsieur [M] et Madame [P] est supérieur au plafond des ressources, si bien qu’un supplément de loyer solidarité appliqué par l’organisme d’habitations à loyer modéré doit être appliqué à la hauteur de leurs revenus. Il explique qu’après application du barème et de l’établissement du coefficient de dépassement du plafond de ressources, un supplément de loyer solidarité a été facturé en 2022 pour un montant de 146,17 € mensuellement, ce qui porte le loyer à la somme de 655,49 euros en août 2022. Enfin, depuis le quittancement du 31 janvier 2024, un supplément de loyer solidarité forfaitaire est appliqué en raison de l’absence de fourniture des documents en temps voulu.

*

En défense, Madame [Z] [P] divorcée [M], représentée par son conseil, demande au tribunal, à titre principal, de :

Déclarer irrecevable l’action formée par LOGIS CEVENOL à son encontre ;Juger ni avoir lieu à la solidarité entre époux à l’égard de Madame [P] divorcée [M] en raison de la déloyauté du bailleur ;A défaut, juger que la solidarité entre époux à l’égard de Madame [P] est limitée à hauteur de 1 590,77 euros ;Condamner LOGIS CEVENOL à payer à Madame [P] la somme de 15 605,24 euros de dommage et intérêts pour violation du principe de déloyauté contractuelles ;Juger que LOGIS CEVENOL ne justifie pas du bienfondé des provisions sur charges et suppléments de loyers de solidarités inscrits dans le décompte locatif ;Condamner LOGIS CEVENOL aux dépens et à payer à Madame [P] la somme de 1500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

A titre subsidiaire,

Fixer l’indemnité d’occupation à 579,17 euros ;Accorder à Madame [P] de plus larges délais de paiement ;Condamner Monsieur [M] à relever et garantie Madame [P] de toute condamnation qui pourrait être prononcée à son encontre ;

En tout état de cause,

Condamner Monsieur [M] à payer à Madame [P] la somme de 5 000 euros aux titres des dommages et intérêts ;Condamner la partie perdante à verser à Madame [P] la somme de 1500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens ;Ecarter l’exécution provisoire.Elle soulève dans un premier temps, l’irrecevabilité de l’action du bailleur, arguant de la chose jugée attenant à la décision du Juge des contentieux de la protection du 19 décembre 2023.

Sur le fond, elle fait valoir qu’elle a informé le bailleur de son départ du logement depuis le 16 aout 2021, avec sa nouvelle adresse et qu’elle n’a pourtant pas été destinataire du commandement de payer. Elle soutient en conséquence que le bailleur la poursuit en condamnation solidaire du paiement des loyers sans information préalable régulière, ce qui caractérise la mauvaise foi du bailleur à son égard. Elle ajoute que LOGIS CEVENOL a volontairement négligé de tenir informé Madame [P] de la carence de Monsieur [M] dans le paiement des loyers.

Elle allègue en outre que le bail a été tacitement reconduit le 18 décembre 2018 pour une durée de trois ans, à savoir jusqu’au 18 décembre 2021. Elle mentionne à cet égard qu’elle a donné congé au bailleur par courrier du 16 aout 2021 et que le bailleur a refusé la désolidarisation de Madame [P] par courrier du 26 aout 2021. Elle ajoute qu’en conséquence le bail ne pouvait pas être tacitement reconduit à l’égard de Madame [P] à partir du 18 décembre 2021 et qu’elle n’est pas tenue solidairement du loyer au titre d’un renouvellement de bail qui ne lui est pas opposable.

Elle fait valoir, dans l’hypothèse ou la tacite reconduction du bail lui serait opposable, que le bail a été résilié par le jeu de la clause résolutoire le 14 décembre 2022, à l’issu du délai imparti après le commandement de payer, comme cela était demandé dans l’assignation du 8 février 2024 et que par conséquence la solidarité entre époux ne pourrait s’appliquer pour l’indemnité d’occupation dû par Monsieur [M] après cette date. Elle ajoute qu’en ayant délivré un commandement de payer puis une assignation en résiliation du bail sur le fondement de la clause résolutoire, l’effet de cette clause est automatique et le bail est résilié de plein droit deux mois après le commandement de payer resté infructueux, peu importe le départ postérieur du locataire.

Elle ajoute également que le décompte locatif fait mention d’un supplément de loyers solidarité postérieurement à la séparation des époux. Elle mentionne que le bailleur ne l’a aucunement tenue informée de l’application du supplément de loyers solidarité alors qu’il était informé qu’elle avait quitté les lieux.

Sur le montant de la dette locative, elle mentionne au visa de l’article 23 de la loi du 6 juillet 1989, que LOGIS CEVENOL ne produit pas de décompte de régularisation pour la période litigieuse. Elle argue que LOGIS CEVENOL ne peut prétendre qu’elle justifie du quantum des charges uniquement par l’inscription de leurs montants sur l’historique des comptes locatifs de Monsieur [M]. S’agissant du supplément de loyers solidarité forfaitaire appliqué, elle ne peut être tenue responsable de la carence de Monsieur [T] dans la production des documents nécessaires à son calcul, n’étant plus au domicile depuis juin 2021. Elle mentionne en outre, que les mises en demeures ont été exclusivement adressées à l’adresse du logement litigieux alors que le bailleur était informé de sa nouvelle adresse. Elle conclut que sa situation matérielle ne justifie pas la condamnation au paiement d’un surloyer tel que demandé par le bailleur.

Au soutien de sa demande subsidiaire de délai de paiement, elle fait valoir qu’elle est dans une situation de précarité financière ayant été en arrêt maladie depuis juillet 2022 et ne touchant à ce titre que des indemnités journalières.

*

Aux termes de ses dernières conclusions déposées à l’audience du 6 mai 2025, auxquelles il convient de se référer pour un plus ample exposé des moyens, Monsieur [M], représenté par son avocat, demande au tribunal de :

Déclarer irrecevable l’action fournée par l’EPIC LOGIS CEVENOL OPH [Localité 7] AGGLOMERATION ;Sur le fond, à titre principal,

Débouter l’EPIC LOGIS CEVENOL OPH [Localité 7] AGGLOMERATION et Madame [P] de leur demandes à son encontre ;A titre subsidiaire,

Constater la solidarité entre époux jusqu’à la transcription du jugement de divorce ;A titre infiniment subsidiaire,

Constater la situation financière précaire de Monsieur [M] ;En tout état de cause,

Constater que l’EPIC LOGIS CEVENOL OPH [Localité 7] AGGLOMERATION ne justifie pas du bien fondé des provisions sur charges, régularisations des charges et suppléments des loyers inscrits au décompte locatif ;Fixer le montant de l’indemnité d’occupation à hauteur de 579,11 euros mensuelsConstater l’existence d’un plan de surendettement effaçant totalement la dette ;Octroyer à Monsieur [M] de plus larges délais de paiement, dans le cas ou le plan serait contesté ;Débouter l’ensemble des parties de leurs demandes sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et des dépens.

A l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré au 15 juillet 2025.

***

MOTIFS

Sur la fin de non-recevoir pour l’autorité de chose jugée

L’article 122 du code de procédure civile dispose que « Constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l’adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d’agir, tel le défaut de qualité, le défaut d’intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée. »

L’alinéa 1er de l’article 480 du même code précise que « Le jugement qui tranche dans son dispositif tout ou partie du principal, ou celui qui statue sur une exception de procédure, une fin de non-recevoir ou tout autre incident a, dès son prononcé, l’autorité de la chose jugée relativement à la contestation qu’il tranche. »

L’article 1355 du code civil précise encore que « L’autorité de la chose jugée n’a lieu qu’à l’égard de ce qui a fait l’objet du jugement. Il faut que la chose demandée soit la même ; que la demande soit fondée sur la même cause ; que la demande soit entre les mêmes parties, et formée par elles et contre elles en la même qualité. »

En l’espèce, suivant jugement rendu par le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Nîmes le 19 décembre 2023, LOGIS CEVENOL a été débouté de sa demande visant à constater la résiliation du contrat de bail et l’expulsion de Monsieur [H] [M] et Madame [Z] [P] divorcée [M]. Ce jugement ne s’est ainsi pas prononcé sur la demande en paiement de la dette locative.

Partant, l’autorité de chose jugée attachée au jugement rendu le 19 décembre 2023 par le juge des contentieux de la protection du tribunal judicaire de Nîmes ne fait pas obstacle aux demandes présentées dans le cadre de la présente instance par LOGIS CEVENOL.

Sur la recevabilité des demandes de LOGIS CEVENOL

En application de l’article 24 I de la loi du 06 juillet 1989, lorsque le locataire est en situation d’impayé de loyer ou de charges locatives sans interruption depuis une durée de deux mois ou lorsque la dette de loyer ou de charges locatives du locataire est équivalente à deux fois le montant du loyer mensuel hors charges locatives, les commandements de payer, délivrés pour le compte d’un bailleur personne physique ou société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus, sont signalés par le commissaire de justice à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée.

En l’espèce, LOGIS CEVENOL justifie avoir signalé la situation d’impayé à la Caisse d’Allocations Familiales du GARD le 15 septembre 2022. La situation d’impayé a persisté, de sorte que la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives est réputée être intervenue à cette date, et au moins deux mois avant la délivrance de l’assignation le 8 février 2024.

Il convient de constater le désistement du bailleur de ses demandes visant à :

constater l’acquisition de la clause résolutoire prévue au bail d’habitation au 14 novembre 2022 et de prononcer la résiliation judiciaire du bail ;constater que Monsieur [M] est devenu occupant sans droit ni titre à compter du 15 novembre 2022 ;ordonner l’expulsion, sans délai de grâce, du locataire ainsi que de tous occupants de son chef du logement et de l’emplacement de stationnement, et statuer sur le sort des meubles.L’action du bailleur en paiement des loyers est donc recevable.

Sur la demande de condamnation solidaire de Monsieur [H] [M] et Madame [Z] [P] divorcée [M]

En application des dispositions de l’article 1751 du code civil, le droit au bail du local, sans caractère personnel ou commercial, qui sert effectivement à l’habitation des deux époux, quel que soit le régime matrimonial et nonobstant toute convention contraire et même si le bail a été conclu avant le mariage, est réputé appartenir à l’un et à l’autre des époux.

Ce texte instaure donc une co-titularité du bail non pas conventionnelle, mais légale, issue du mariage en lui-même.

En disposant que le bail est réputé appartenir à l’un et l’autre des époux, cet article crée une indivision qui confère à chacun des époux des droits et obligations identiques, en en particulier l’obligation de payer les loyers et accessoires.

Par ailleurs, l’article 220 du même code énonce que chacun des époux à pouvoir pour passer seul les contrats qui ont pour objet l’entretien du ménage ou l’éducation des enfants. Toute dette ainsi contractée par l’un oblige l’autre solidairement.

Il en résulte que les époux restent solidairement tenus d’une dette locative même s’ils sont séparés de fait et même si le juge a autorisé leur résidence séparée au cours d’une procédure de divorce dès lors que le logement a servi effectivement à l’habitation des deux époux.

Si l’article 262-1 du code civil prévoit la possibilité pour le juge de fixer les effets du jugement dans les rapports entre époux en ce qui concerne leurs biens à la date à laquelle ils ont cessé de cohabiter et de collaborer, le report de la date de dissolution de la communauté par le jugement de divorce n’a d’effet qu’entre les époux.

Il en résulte que le bailleur peut réclamer le paiement des loyers à l’épouse co-titulaire du bail pour la période antérieure à la transcription du jugement de divorce, alors même qu’elle a été autorisée à résider séparément de son mari et que le bailleur ne pouvait ignorer son départ des lieux loués.

En l’espèce, le bail a été conclu le 18 décembre 2015 par Monsieur [H] [M] et Madame [Z] [P] divorcée [M], couple à l’époque marié pour le logement de la famille. Dès lors, les époux étaient en conséquence co-titulaires du bail en application de l’article 1751 du code civil.

Si Madame [Z] [P] divorcée [M] soutient qu’elle a donné congé du bail au bailleur au moment de sa séparation en juin 2021, il convient de souligner que le congé donné par un seul des époux titulaires du bail n’est pas opposable à l’autre et l’époux qui a donné congé reste solidairement tenu des loyers à l’égard du bailleur.

En effet, s’il est admis qu’une clause de solidarité insérée dans un contrat de bail cesse à l’expiration du bail, de sorte que le co-titulaire du bail, qui donne régulièrement congé des lieux au bailleur, n’est plus tenu au paiement des loyers et charges correspondant à la période de tacite reconduction du bail, cela ne vaut qu’en cas de co-titularité instituée conventionnellement et non à celle instaurée par la loi pour les époux.

Madame [Z] [P] divorcée [M] soutient avoir quitté les lieux au mois de juin 2021 et le juge aux affaires familiales a constaté que les époux résidaient séparément avec attribution du domicile conjugal à l’époux, à charge pour lui de s’acquitter des loyers et charges et précisant que l’époux prend en charge le montant de la dette locative. En outre il est indiqué que la fixation de la résidence habituelle des enfants était au domicile maternel.

Madame [Z] [P] divorcée [M] justifie par un courrier du 16 août 2021 d’un congé que LOGIS CEVENOL a réceptionné en répondant que la solidarité des époux quant au paiement des loyers était maintenue.

Madame [W] [P] justifie d’un nouveau courrier du 30 janvier 2023 répétant avoir quitté les lieux en juin 2021 et soulignant ne pas être à l’origine de la dette locative.

En outre, le commandement de payer du 14 octobre 2022 n’a été envoyé qu’au [Adresse 8] à [Localité 9]. Il en est de même concernant les deux derniers décomptes.

Compte tenu de la séparation du couple, Madame [Z] [P] pouvait légitimement ignorer qu’une dette locative existait et ce jusqu’à sont courrier du 30 janvier 2023.

En outre, le jugement de divorce rendu le 26 mars 2024 a reporté les effets du divorce à la date de la séparation effective des époux, à savoir le 5 juin 2021. Si juridiquement la solidarité demeure, il n’en demeure pas moins que la jurisprudence relève que la solidarité ne peut jouer que si la dette a un caractère ménager, c’est-à-dire si elle a pour objet l’entretien du ménage ou l’éducation des enfants.

Or il ressort de l’ordonnance et du divorce que Madame [Z] [P] était en charge de l’entretien et de l’éducation des enfants dès lors qu’ils y avaient leur résidence habituelle. En conséquence, la dette locative dont est responsable Monsieur [M] n’a pas de caractère « ménager ».

Dès lors, Madame [Z] [P] ne peut être tenu au paiement de cet arriéré locatif né après son départ des lieux selon les décomptes produits.

Il résulte également des pièces produites qu’un dossier a été déposé auprès de la Commission de surendettement des particuliers du Gard laquelle a déclaré recevable la demande de Monsieur [H] [M] le 18 septembre 2024 et a décidé d’imposer un effacement total des dettes. Cette décision n’a par ailleurs pas été contestée par le bailleur.

Dès lors, il y a lieu de débouter LOGIS CEVENOLS de sa demande formée à l’encontre de Madame [Z] [P] divorcée [M] relative à la dette locative et de fixer la créance à l’encontre de Monsieur [M].

Sur la demande en paiement des loyers, charges et supplément de loyer de solidarité :

Selon l’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus.

En application de l’article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l’exécution d’une obligation d’en rapporter la preuve.

En l’espèce, il ressort des pièces du dossier, notamment du bail signé le 18 décembre 2015 que Madame [Z] [P] divorcée [M] et Monsieur [H] [M] étaient tenus de s’acquitter d’un loyer d’un montant principal de 519,91 euros par mois concernant le logement, à quoi s’ajoute, 38,36 euros par mois de provisions pour charges récupérables ainsi que 44,91 euros par mois concernant le garage.

Il ressort du commandement de payer délivré le 14 octobre 2022 que les loyers et charges ont cessé d’être payés à partir du 6 juillet 2022.

Si l’existence d’une dette locative est reconnue, le montant est quant à lui contesté.

Sur les charges locatives

En application des dispositions de l’article 23 de la loi du 6 juillet 1989, les charges locatives peuvent donner lieu au versement de provisions et doivent, en ce cas, faire l’objet d’une régularisation annuelle. Les demandes de provisions sont justifiées par la communication de résultats antérieurs arrêtés lors de la précédente régularisation et, lorsque l’immeuble est soumis au statut de la copropriété ou lorsque le bailleur est une personne morale, par le budget prévisionnel.

Un mois avant cette régularisation, le bailleur en communique au locataire le décompte par nature de charges ainsi que, dans les immeubles collectifs, le mode de répartition entre les locataires et, le cas échéant, une note d’information sur les modalités de calcul des charges de chauffage et de production d’eau chaude sanitaire collectifs. Durant six mois à compter de l’envoi de ce décompte, les pièces justificatives sont tenues, dans des conditions normales, à la disposition des locataires.

Les provisions versées par le locataire ne constituent pas un règlement forfaitaire des charges, mais une avance provisoire à valoir sur le montant des dépenses acquittées et justifiées par le bailleur.

Il appartient ainsi au bailleur pour s’opposer à la demande de remboursement des provisions de justifier des charges réelles. Cette justification, si elle ne permet pas au bailleur de solliciter la régularisation à la hausse des charges, passé le délai de trois ans, permet en revanche de faire échec pour partie au moins à la demande en répétition de l’indu du preneur en rapportant la preuve de ce que la provision était bien due au moins en partie.

En revanche, dès lors que le bailleur n’a pas tenu à disposition des locataires les pièces justificatives réclamées, il ne peut obtenir le paiement des arriérés de charges. Le locataire est, dans cette hypothèse, bien fondé à réclamer le remboursement de toutes les sommes non justifiées.

En l’espèce, il ressort des pièces versées au dossier, que le décompte de régularisation annuelle pour l’année 2021 a été communiqués aux défendeurs le 17 juin 2022 et fait apparaitre une créance pour les défendeurs de 19,72 euros au titre de la régularisation des charges en 2021. LOGIS CEVENOL produit également un avis de taxe foncière pour 2021. Ainsi la régularisation des charges pour l’année 2021 est justifiée.

Les charges appelées et régularisées en 2021 sont donc parfaitement justifiées.

S’agissant des charges pour les années 2022, 2023 et 2024, il sera constaté que le relevé de compte produit au débat mentionne pour l’année 2022, pour la période de juillet à décembre 2022 des charges mensuelles de 15,76 euros de provisions pour charges du logement et 19,31 euros de provisions pour la taxe d’ordure ménagère, soit un total de 210,42 euros de provisions pour charges sur la période considérée.

Pour l’année 2023, le décompte fait apparaitre que les provisions pour charges ont augmenté pour être de 17,01 euros mensuels s’agissant des provisions pour charges du logement et 20,51 euros mensuels de provisions pour la taxe d’ordure ménagère, soit un total sur l’année 2023 de 450,24 euros sur l’année.

Il apparait également sur le décompte qu’une régularisation des charges est appliquée aux défendeurs en juillet 2023 pour un montant de 24,74 euros et 15,09 euros, soit un total de régularisation des charges de 39,83 euros.

Il est également fait mention de la facturation d’une assurance dommage aux tiers pour un montant de 2,50 euros mensuels à partir du mois de juillet 2023 jusqu’en janvier 2024 pour un montant total de 17,50 euros.

En 2024, le décompte mentionne pour le mois de janvier 2024, 17,01 euros mensuels s’agissant des provisions pour charges du logement et 20,51 euros mensuels de provisions pour la taxe d’ordure ménagère, soit un total pour le mois de janvier de 37,52 euros.

Le décompte produit le 12 septembre 2024 pour la période de février à juin 2024, date de départ des lieux de Monsieur [H] [M] et donc de résiliation du bail ne fait pas apparaitre le décompte opéré entre le loyer et les charges, dès lors, l’application des provisions pour charges détaillées pour le mois de janvier 2024 doit s’appliquer à la période allant jusqu’à la résiliation du contrat de bail le 6 juin 2024, soit un total de 197,6 euros de provisions sur charges pour la période de janvier à juin 2024.

En l’état de ces considérations, le solde débiteur porté au décompte pour les provisions sur charges du logement pour l’ensemble de la période considérée, à savoir juillet 2022 à juin 2024, s’élève à un montant total de 915,59 euros. Ce montant n’est justifié par aucune des pièces produites. En effet, ni état des dépenses ni index ou relevé des compteurs n’a été produit, de sorte que rien ne permet de vérifier la réalité des provisions des charges locatives.

En conséquence, doivent être déduites de la dette locative les sommes appelées au titre des provisions sur charges insuffisamment justifiées, pour un montant total de 915,59 euros.

Sur le supplément de loyer de solidarité :

Il résulte des articles L441-3 et L441-9 du code de la construction et de l’habitation, que l’imputation du supplément de loyer de solidarité forfaitaire peut être retenue au titre de l’arriéré locatif, si le bailleur justifie avoir adressé une mise en demeure aux locataires de produire leur avis d’imposition et de fournir des renseignements sur l’ensemble des personnes vivant au foyer, qui, si elle est restée infructueuse, permet de liquider provisoirement le supplément de loyer. Le supplément de loyer est liquidé définitivement après communication des informations par le locataire.

Madame [Z] [P] divorcée [M] conteste l’application du loyer de solidarité forfaitaire.

LOGIS CEVENOL produit un décompte actualisé, qui intègre 146,17 euros mensuels dus au titre du supplément de loyer de solidarité pour la période de juillet 2022 au 31 décembre 2022. Ce supplément de loyer de solidarité est justifié par la production du retour de l’enquête d’occupation sociale comprenant les avis d’imposition de 2021 sur les revenus de 2020 des locataires.

S’agissant du supplément de loyer de solidarité forfaitaire appliqué à partir de janvier 2024 et jusqu’à la résiliation du bail, d’un montant de 415,11 euros mensuels, il est versé au débat un constat d’un commissaire de justice qui, le 29 novembre 2023, après s’être rendu auprès de la société CORUS, chargée par LOGIS CEVENOL de l’acheminement de ses correspondances dans le cadre du traitement de l’enquête supplément de loyer de solidarité, affirme avoir contrôlé par sondage, l’envoi de différents courriers mentionnés sur listings informatiques. Le nom des défendeurs apparait sur le listing mentionné.

En outre, LOGIS CEVENOL produit au débat la mise en demeure datée du 29 novembre 2023 adressée à Madame ou Monsieur [M], au [Adresse 8] à [Localité 9]. Cette mise en demeure est restée infructueuse.

Le surloyer est donc applicable.

La dette locative s’élève donc à la somme de 15 605,24 – 915,59 (charges injustifiées) = 14 689,65 euros, selon décompte édité au 12 septembre 2024 comprenant le loyer et le surloyer, mois de juin 2024 inclus.

En conséquence, il convient de fixer la créance de logis CEVENOLS à l’encontre de Monsieur [H] [M] à la somme de 14 689,65 euros, au titre des sommes dues au 12 septembre 2024.

Il y a lieu de rejeter la demande en paiement formée à l’encontre de Madame [Z] [P].

Sur la demande de délais de paiement

L’article 1343-5 du code civil dispose que « le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues ».

En l’espèce, la demande de délai de paiement est devenue sans objet.

Sur la demande de formée par Madame [Z] [P] divorcée [M] à l’encontre de Monsieur [H] [M]

L’article L 332-5 du code de la consommation, dans sa version applicable au litige, prévoit que le rétablissement personnel sans liquidation judiciaire rendu exécutoire par le juge du tribunal d’instance entraîne l’effacement de toutes les dettes non professionnelles du débiteur, arrêtées à la date de l’ordonnance conférant force exécutoire à la recommandation, à l’exception des dettes visées à l’article L 333-1, de celles mentionnées à l’article L 333-1-2 et des dettes dont le prix a été payé au lieu et place du débiteur par la caution ou le coobligé, personnes physiques.

Elle ne justifie toutefois, ni n’allègue, d’aucun préjudice au soutien de cette demande.

En conséquence, Madame [P] sera déboutée de sa demande de dommages et intérêts.

Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, Monsieur [H] [M], partie perdante, sera condamné aux dépens.

En application de l’article 700 du code de procédure civile, dans toutes les instances le juge condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

L’équité et la situation économique des parties commande de rejeter chacune des demandes formées au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Il sera rappelé que la présente décision est assortie de l’exécution provisoire de droit.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats en audience publique par mise à disposition au greffe, en premier ressort, par jugement contradictoire,

REJETTE la fin de non-recevoir pour autorité de la chose jugée soulevée par Monsieur [H] [M] et Madame [Z] [P] divorcée [M] ;

JUGE la demande de l’EPIC LOGIS CEVENOL OPH [Localité 7] AGGLOMERATION recevable en la forme ;

FIXE la créance de l’EPIC LOGIS CEVENOL OPH [Localité 7] AGGLOMERATION à l’encontre de Monsieur [H] [M] à la somme de 14 689,65 euros ;

CONSTATE l’effacement de la dette locative suite au rétablissement personnel de Monsieur [H] [M] ;

REJETTE la demande en paiement formée par l’EPIC LOGIS CEVENOL OPH [Localité 7] AGGLOMERATION à l’encontre de Madame [Z] [P] divorcée [M] ;

DIT n’y avoir lieu à statuer sur la demande en délais de paiement ;

REJETTE la demande de dommages et intérêts formulée par Madame [Z] [P] divorcée [M] à l’encontre de Monsieur [H] [M] ;

CONDAMNE Monsieur [H] [M] aux dépens ;

REJETTE l’ensemble des demandes formées au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETTE toutes demandes plus amples ou contraires ;

RAPPELLE que le jugement est de plein droit exécutoire par provision.

Le juge Le greffier