TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 4]

Chambre 1 cab 01 A

R.G N° : N° RG 22/09072 – N° Portalis DB2H-W-B7G-XJCU

Jugement du 30 Janvier 2025

N° de minute

Affaire :

M. [R] [T]

C/

S.C.I. ROSELEND INVEST

le:

EXECUTOIRE + COPIE

la SELARL DE BELVAL

—  654

M^e Jacques LEROY

—  1911

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

Le Tribunal judiciaire de LYON, statuant publiquement et en premier ressort, a rendu, en son audience de la Chambre 1 cab 01 A du 30 Janvier 2025 le jugement contradictoire suivant,

Après que l’instruction eut été clôturée le 05 Septembre 2024, et que la cause eut été débattue à l’audience publique du 26 Novembre 2024 devant :

Sandrine CAMPIOT, Vice-présidente,

siégeant en qualité de Juge Unique,

Assistée de Julie MAMI, Greffière,

Et après qu’il en eut été délibéré par le magistrat ayant assisté aux débats dans l’affaire opposant :

DEMANDEUR

Monsieur [R] [T]

né le 12 Janvier 1961 à [Localité 5], demeurant [Adresse 2]

représenté par M^e Jacques LEROY, avocat au barreau de LYON

DEFENDERESSE

S.C.I. ROSELEND INVEST, dont le siège social est sis [Adresse 3]

représentée par Maître Bertrand DE BELVAL de la SELARL DE BELVAL, avocats au barreau de LYON

EXPOSE DU LITIGE

Par acte authentique en date du 6 avril 2022, Monsieur [R] [T] vendait un local commercial situé [Adresse 1] à LYON 8 ème, à la société SCI ROSELEND INVEST, au prix de 300.000 euros.

Un séquestre d’un montant de 50.000 euros était mis en place dans ce même acte, dans le but de garantir l’acquéreur des engagements du vendeur, à savoir :

— La mainlevée des hypothèques au profit du Trésor Public ;

— L’évacuation d’un établi avant le 8 avril 2022.

Par mail en date du vendredi 8 avril 2022, Madame [P] [F], agent immobilier, confirmait la remise des clés du bien vendu et la présence de l’établi, tout en proposant de faire réaliser l’évacuation la semaine suivante, aux frais du vendeur.

Par mail en date du 8 avril 2022, Monsieur [J] [A], associé de la SCI ROSELEND INVEST, indiquant avoir subi un lourd préjudice lié aux annulations de visites de location et un retard sur le chantier, demandait le versement du séquestre et indiquait qu’en l’absence des clés, Monsieur [T] ne pourrait effectuer ce nouvel engagement qu’il proposait par l’intermédiaire de l’agent immobilier.

Par mail du 11 avril 2022, Maître [S] [G], Notaire, confirmait que l’acquéreur demandait l’attribution du solde du séquestre.

Par mail du 12 avril 2022, Maître [U] [H], Notaire du vendeur, confirmait que le vendeur restait disponible pour évacuer ledit mobilier mais qu’il s’opposait à la libération du séquestre au profit de l’acquéreur.

Par courriel officiel en date du 13 avril 2022, le Conseil de la société SCI ROSELEND INVEST indiquait au Conseil de Monsieur [T] que :

— Le séquestre avait été constitué pour que le local soit débarrassé par le vendeur à une date déterminée, soit en l’espèce le vendredi 8 avril 2022 ;

— Le local n’avait pas été débarrassé à la date convenue perturbant l’organisation de l’acquéreur et que les travaux envisagés devaient être reportés alors que la charge financière du local commence à courir ;

— La société SCI ROSELEND INVEST, revendiquait à son profit le montant du séquestre, sous la déduction des mainlevées, à savoir trois inscriptions d’hypothèques légales au profit de la SIE LYON BERTHELOT.

Un échange de mail intervenait entre les parties par la voie de leurs conseils entre le mois d’avril et le mois de septembre 2022, l’un proposant de venir retirer l’établi ou d’en payer les frais sur présentation d’un devis puis proposant la somme forfaitaire de 1500€, l’autre indiquant que la date ayant été dépassée, il avait été contraint de faire évacuer le meuble de son propre chef puis de faire nettoyer le local et que cette somme serait supportée par le vendeur tout en sollicitant le bénéfice du séquestre au regard d’absence de la justification des démarches tenant à la réglementation pollution et icpe, l’obligeant à effectuer lui-même les démarches.

De son coté, le vendeur admettait avoir pris du retard sur son obligation contractuelle de débarrasser l’établi et le mobilier présent le vendredi 8 avril 2022 mais n’avait pu y remédier la semaine suivante face au refus de l’acquéreur et qu’ainsi, seulement 2 ou 3 jours de retard pouvaient lui être imputés, rappelant que si un préjudice pouvait être établi, il avait été aggravé et entretenu par l’acquéreur, lui-même, ne le laissant pas remédier à la situation les jours suivants. Il en déduisait que le solde de la somme séquestrée, non encore connue ce jour, ne pouvait couvrir l’inexécution de cette obligation à la date convenue. Concernant la démarche de cessation d’activité tenant à la réglementation pollution, il rappelait qu’elle incombait, en vertu de l’acte de vente, à l’acquéreur mais qu’il l’avait cependant réalisée, pour être agréable à l’acquéreur, par un dépôt en date du 16 mai 2022 qu’il justifiait en annexe dans un courrier du 13 septembre 2022.

Par lettre officielle en date du 22 septembre 2022, le Conseil de la société SCI ROSELEND INVEST continuait de rappeler qu’aucune démarche pour libérer les lieux n’avait été entreprise par Monsieur [T], indiquait que cela avait retardé la jouissance et qu’elle maintenait sa position de revendiquer le bénéfice du solde entier du séquestre.

Par acte d’huissier de justice du 26 octobre 2022 enregistrée le 2 novembre 2022 au greffe, Monsieur [R] [T] a fait assigner La Société SCI ROSELEND INVEST devant le tribunal judiciaire de Lyon aux fins, principalement, de voir ordonner partiellement la libération du séquestre et condamner la SCI ROSELEND INVEST à réparer son préjudice.

Aux termes de ses conclusions notifiées par voie électronique le 7 mai 2024, Monsieur [R] [T] demande au tribunal de :

Vu les articles 1103, 1104, 12311, 1231-2, 1231-6 et 1956 du Code civil,

— ORDONNER la libération du séquestre à hauteur de la somme maximale de 1.500 euros au profit de la société SCI ROSELEND INVEST,

— ORDONNER la restitution du solde du séquestre, soit la somme de 30.335,49 euros au profit de Monsieur [R] [T], vendeur,

— CONDAMNER la société ROSELEND INVEST à payer à Monsieur [R] [T] la somme de 5.000 euros visant à réparer le préjudice subi par celui-ci en raison de la résistance abusive de l’acquéreur,

— CONDAMNER la société SCI ROSELEND INVEST à lui verser la somme de 2.500 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

— CONDAMNER la société SCI ROSELEND INVEST aux entiers dépens.

Aux termes de ses conclusions notifiées par voie électronique le 30 août 2024, La société SCI ROSELEND INVEST demande au tribunal de débouter Monsieur [R] [T] de ses prétentions et de :

Vu l’article 55 du décret du 17 mars 1967

Vu l’article 1103 du code civil

A titre principal,

• JUGER que Monsieur [T] a été défaillant dans l’exécution de ses obligations contractuelles,

• JUGER que la défaillance de Monsieur [T] ne se limite pas à « deux ou trois jours », mais de plusieurs semaines, ayant entraîné plus de 6 mois d’indisponibilité du bien, en raison des travaux de déblayage, des travaux de réfection reportées, et des délais pour commercialiser,

• ORDONNER la restitution du solde du séquestre à la société ROSELEND INVEST,

A défaut,

• JUGER que la faute de M. [T] a causé à la société ROSELEND INVEST un préjudice

qu’il convient de réparer.

• CONDAMNER M. [T] à payer à la société ROSELEND INVEST la somme de :

—  5.000 € au titre du préjudice matériel

—  25.000 € au titre du préjudice économique

• Juger que ladite somme sera prélevée sur le montant du séquestre constitué

En tout état de cause,

• CONDAMNER Monsieur [T] à payer à la société ROSELEND INVEST la somme de 2.500€ sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile

• CONDAMNER le même en tous les dépens,

Pour un plus ample exposé du litige, il convient de se reporter aux dernières conclusions notifiées par chacune des parties en application des dispositions de l’article 455 du code civil.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 5 septembre 2024. L’affaire a été plaidée le 26 novembre 2024 et mise en délibéré au .

MOTIFS DE LA DECISION

Sur l’inéxécution contractuelle

Il ressort des dispositions des articles 1102 et suivants du code civil que les contrats légalement souscrits font loi entre les parties. Ils doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi. Cette disposition est d’ordre public. Aux termes des dispositions de l’article 1194 du code civil, les contrats obligent non seulement à ce qui y est exprimé, mais encore à toutes les suites que leur donnent l’équité, l’usage ou la loi.

Aux termes de l’article 1956 du même code, le séquestre conventionnel est le dépôt fait par une ou plusieurs personnes, d’une chose contentieuse, entre les mains d’un tiers qui s’oblige de la rendre, après la contestation terminée, à la personne qui sera jugée devoir l’obtenir.

Enfin, aux termes de l’article 1217 du code civil, La partie envers laquelle l’engagement n’a pas été exécuté, ou l’a été imparfaitement, peut refuser d’exécuter ou suspendre l’exécution de sa propre obligation, poursuivre l’exécution forcée en nature de l’obligation, obtenir une réduction du prix, provoquer la résolution du contrat, demander réparation des conséquences de l’inexécution. Les sanctions qui ne sont pas incompatibles peuvent être cumulées ; des dommages et intérêts peuvent toujours s’y ajouter.

Il ressort enfin des dispositions de l’article 1231-5 du code civil que lorsque le contrat stipule que celui qui manquera de l’exécuter paiera une certaine somme à titre de dommages et intérêts, il ne peut être alloué à l’autre partie une somme plus forte ni moindre.

Néanmoins, le juge peut, même d’office, modérer ou augmenter la pénalité ainsi convenue si elle est manifestement excessive ou dérisoire.

Lorsque l’engagement a été exécuté en partie, la pénalité convenue peut être diminuée par le juge, même d’office, à proportion de l’intérêt que l’exécution partielle a procuré au créancier, sans préjudice de l’application de l’alinéa précédent.

Toute stipulation contraire aux deux alinéas précédents est réputée non écrite.

Sauf inexécution définitive, la pénalité n’est encourue que lorsque le débiteur est mis en demeure.

Il ressort des terme du contrat de vente signé entre les parties le 6 avril 2022, dans le paragraphe intitulé propriété jouissance que le bien dont l’acquéreur aura jouissance à compter de ce jour, est entièrement libre de location ou occupation, étant précisé par le vendeur qu’un établi reste à se trouver dans les biens vendus qu’il s’engage à évacuer au plus tard le 8 avril 2022.

Il est encore stipulé en page 6 que, dans le paragraphe intitulé convention de séquestre:

« A la sûreté de l’engagement du VENDEUR :

(i) d’obtenir les accords de mainlevée des trois inscriptions d’hypothèques légales du Trésor prises au profit du SIE [Localité 4] BERTHELOT ci-après relatées dans le paragraphe « garantie hypothécaire »,

(ii) de procéder à la libération complète des lieux par l’évacuation de l’établi se trouvant dans les biens au plus tard le 8 avril 2022, les parties conviennent de séquestrer entre les mains de Madame [C] [I], Collaboratrice en l’étude du Notaire soussigné, la somme de CINQUANTE MILLE EUROS (50 000,00 EUROS) prélevée sur le prix de la présente vente.

Le simple encaissement de la somme vaudra acceptation par le séquestre de sa mission.

Cette constitution de séquestre ne pourra nuire à la libération de l’ACQUEREUR, la quittance ci-dessus donnée étant définitive.

Pour sûreté de l’engagement d’obtention des accords de mainlevée qu’il a pris, le VENDEUR affecte spécialement à titre de gage et nantissement, au profit de l’ACQUEREUR qui l’accepte, la somme ci-dessus séquestrée, et ce jusqu’à la libération effective des lieux.

Il est convenu entre les parties que le séquestre sera bien et valablement déchargé de sa mission par la remise des fonds séquestrés :

— Au VENDEUR, directement et hors la présence de l’ACQUEREUR, sur la justification (i) de l’obtention des accords de mainlevée des trois inscriptions (ii) de l’évacuation de l’établi dûment constatée et validée par l’ACQUEREUR, cette justification pouvant résulter d’une simple lettre ou d’un simple courrier électronique de l’ACQUEREUR, le tout après déduction des sommes restantes dues au créancier.

— A la Caisse des dépôts et consignations en cas de contestations.

Le séquestre sera seul juge des justifications qui lui seront fournies et pourra toujours exiger décharge de sa mission. »

La clause de séquestre telle qu’elle a été prévue entre les parties, contraignait ainsi le vendeur à exécuter une obligation.

Dès lors que la clause de constitution de séquestre telle qu’elle a été prévue entre les parties, contraignait le vendeur à s’exécuter dans le cadre d’une obligation, celle-ci peut être requalifiée de clause pénale, que le juge a le pouvoir souverain de réduire . Le juge peut ainsi, même d’office, modérer la pénalité ainsi convenue si elle est manifestement excessive ou dérisoire, et notamment en cas d’exécution partielle de l’obligation par le débiteur.

La lecture des pièces versées au débat permet de constater que si le vendeur devait libérer les lieux de l’établi deux jours après la signature de l’acte de vente, soit le 8 avril 2022 et fait preuve de légèreté dans le respect de son obligation en rendant les clés, certes, à la date convenue mais sans expliquer les raisons de l’absence de débarrassage du meuble tel qu’il s’y était engagé avant cette date ni proposer une date fixe pour venir le récupérer ni même justifier avoir cherché à joindre l’acquéreur pour évoquer la moindre difficulté de débarrassage, il est patent que dès le 12 avril 2022, il proposait à l’acquéreur de venir le récupérer et se mettait à sa disposition pour le faire. Ainsi, nonobstant le dérangement pour celui-ci, le préjudice de jouissance de l’acquéreur sur son bien tout nouvellement acquis, aurait pu être limité à quelques jours .

Il est au contraire relevé l’intransigeance inexpliquée de l’acquéreur qui ne justifie ni d’une impossibilité à organiser des rendez-vous pour planifier des travaux ni d’une impossibilité à faire visiter le local ou à le mettre en location, de surcroît quelques jours après la vente sauf à démontrer qu’en refusant l’accès au local au vendeur pour la récupération de l’établi, il a mis celui-ci dans l’impossibilité de respecter in fine, son obligation.

Par ailleurs , il n’est justifié par l’acquéreur ni d’un rendez-vous qui aurait été refusé par un potentiel locataire ni de la moindre difficulté dans le cadre de travaux qu’il aurait entrepris ce qui permet. Il n’est pas plus justifié, par la défenderesse, d’une facture de débarrassage du meuble ou de tout autre polluant pas plus qu’il n’est justifié de la moindre difficulté administrative dont il aurait été victime et qui aurait été à la charge du vendeur.

Il est par ailleurs relevé qu’alors qu’il interdisait l’accès au local, l’acquéreur a pris l’initiative de débarrasser celui-ci dès le 31 mai 2022, soit un mois et demi après la vente, alors que ce meuble aurait pu être débarrassé préalablement, ce qui permet d’en déduire, en tout état de cause, que le préjudice de jouissance n’a pas perduré sur plusieurs mois.

Il est par ailleurs relevé qu’alors qu’il interdisait l’accès au local, l’acquéreur indique dès le 31 mai 2022 prendre l’initiative de débarrasser celui-ci , soit un mois et demi après la vente, ce qui permet d’en déduire, en tout état de cause, que le préjudice de jouissance n’a pas perduré sur plusieurs mois de surcroît dans un contexte où ce meuble aurait pu être débarrassé bien avant.

Enfin, la photo du local versée au débat permet de mettre en évidence qu’excepté la présence de l’établi, le local commercial était vide et sans détritus le 8 avril 2022.

Il convient dès lors, de libérer le séquestre aux fins de réparer le dérangement occasionné par le retard à exécuter l’obligation promise et la privation immédiate de la jouissance du bien, par l’acquéreur. Pour autant, compte tenu de la part active du bénéficiaire de l’obligation, à l’inexécution de celle-ci et ainsi, à la réalisation de son propre dommage, la libération du séquestre au profit de l’acquéreur sera limitée à la somme de 2000 euros.

En revanche, les demandes de Monsieur [T] à titre de dommage et intérêts seront rejetées, celui-ci ayant initialement défailli dans son obligation.

Pour les mêmes raisons que celles précédemment exposées, les demandes reconventionnelles et subsidiaires de la SCI ROSELEND au titre de dommages et intérêts seront rejetées, cette dernière ne justifiant pas d’un préjudice différent que celui prévu par la libération du séquestre.

Dès lors, la somme séquestrée s’élevant actuellement à la somme de 31 835,49 euros, c’est dès lors une somme de 29 835,49 euros qu’il convient de restituer au vendeur.

Sur les demandes accessoires

Sur les dépens

L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Cette procédure aurait pu être évitée et en tout état de cause faire l’objet d’une médiation. Par son intransigeance, la SCI ROSELEND INVEST a contraint Monsieur [T] qui était prêt à supporter une somme forfaitaire au titre du débarrassage qu’il s’était proposé à régler, à saisir justice.

Par ailleurs, succombant dans ses prétentions, la SCI ROSELEND INVEST sera condamnée aux dépens.

Sur les frais irrépétibles

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer :

1° A l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ;

2° Et, le cas échéant, à l’avocat du bénéficiaire de l’aide juridictionnelle partielle ou totale une somme au titre des honoraires et frais, non compris dans les dépens, que le bénéficiaire de l’aide aurait exposés s’il n’avait pas eu cette aide. Dans ce cas, il est procédé comme il est dit aux alinéas 3 et 4 de l’article 37 de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991.

Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

Les parties peuvent produire les justificatifs des sommes qu’elles demandent.

La somme allouée au titre du 2° ne peut être inférieure à la part contributive de l’Etat majorée de 50 %.

L’équité commande de laisser à la charge des parties les frais non compris dans les dépens qu’elles ont supportés, et de les débouter en conséquence de leurs prétentions de ce chef.

Sur l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

L’article 514-1 du même code dispose que le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

Rien ne commande en l’espèce d’écarter l’exécution provisoire, laquelle est de droit en l’absence de disposition légale spécifique.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement, par jugement contradictoire et en premier ressort, mis à disposition au greffe conformément à l’avis donné à l’issue de l’audience des plaidoiries,

ORDONNE la libération du séquestre à hauteur de la somme de 2000 euros au profit de la société SCI ROSELEND INVEST,

ORDONNE la restitution du solde du séquestre à hauteur de la somme de 29 835,49 euros au profit de Monsieur [R] [T],

REJETTE le surplus des demandes des parties,

CONDAMNE la SCI SCI ROSELEND INVEST aux dépens,

DEBOUTE Monsieur [R] [T] et La SCI SCI ROSELEND INVEST de leurs prétentions en application de l’article 700 du code de procédure civile,

RAPPELLE que l’exécution provisoire du présent jugement est de droit.

Ainsi jugé et rendu par mise à disposition au greffe.

En foi de quoi, la présidente et le greffier ont signé le présent jugement.

La greffière La présidente