TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 8]

Loyers Commerciaux

N° RG 23/00017 – N° Portalis DB2H-W-B7H-X4XZ

Jugement du 03 Juin 2025

N° minute :

Notifié le :

Copie exécutoire

et expédition à :

Expédition à :

M^e Kabaluki BAKAYA – 38

la SELARL LEDOUBLE AVOCATS – 2386

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

A l’audience publique de la Juridiction des Loyers Commerciaux tenue le 03 Juin 2025 par :

Michel-Henry PONSARD, Vice-président,

Délégué par ordonnance de Monsieur le Président du Tribunal judiciaire de LYON, et siégeant comme Juge Unique,

Assisté de Florence FENAUTRIGUES, Greffière

Après avoir entendu les parties à l’audience publique du 04 Mars 2025 et avoir reçu leurs mémoires,

Après en avoir délibéré, le jugement contradictoire suivant a été rendu dans l’affaire opposant :

DEMANDERESSE

Société WHITE STONE

dont le siège social est sis [Adresse 4]

représentée par Maître Florence MAS, avocat au barreau de LILLE (avocat plaidant) et par Maître Patrick LEDOUBLE de la SELARL LEDOUBLE AVOCATS, avocats au barreau de LYON (avocat postulant),

DEFENDERESSE

SARL ANDY’S

dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par Maître Kabaluki BAKAYA, avocat au barreau de LYON

1

FAITS ET PRETENTIONS DES PARTIES :

Par acte d’huissier du 13 avril 2023, la société WHITE STONE a fait assigner devant le juge des loyers commerciaux la société ANDY’S aux fins de :

— juger que le renouvellement interviendra pour une durée de 9 années à compter du 1er octobre 2022, moyennant un loyer de renouvellement :

* s’établissant à un montant de 61 472,00 € HT et HC par an à compter du jour du renouvellement jusqu’à la notification du présent mémoire,

* s’établissant à un montant de 67 427,00 € HT et HC charges par an à compter de la notification du présent mémoire,

— juger que le loyer fixé portera intérêt au taux légal conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1344-1 du Code civil, de plein droit à compter de l’exploit introductif d’instance,

— juger que les intérêts échus depuis plus d’un an produiront eux-mêmes intérêts conformément aux dispositions de l’article 1343-2 du Code civil,

— condamner la requise au paiement d’une somme de 3 500 € par application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi qu’aux dépens, lesquels comprendront en cas de recouvrement forcé, le paiement du droit proportionnel de l’huissier en application de l’article 10 du décret n°96-1080 du 12/12/1996 modifié par le décret n°2011-212 en date du 8 mars 200,

— à titre subsidiaire, désigner un expert et en ce cas fixer le montant du loyer provisionnel à 67 427,00 € H.T et HC.

Par jugement en date du 23 octobre 2023 auquel il convient de se référer pour plus ample exposé des faits et de la procédure, une expertise a été confiée à Madame [Y] [T] pour fournir à la juridiction les éléments déterminant la valeur locative des locaux au 1er octobre 2022.

L’expert a déposé son rapport le 2 juillet 2024.

Dans son mémoire après expertise la SOCIETE ANONYME DE CONSTRUCTION DE LA VILLE DE [Localité 8] – [Localité 15], venant aux droits de la société WHITE STONE demande au juge des loyers commerciaux de :

— débouter la société ANDY’S de l’ensemble de ses demandes, fons et conclusions,

— juger que le renouvellement interviendra pour une durée de 9 années à compter du 1er octobre 2022, moyennant un loyer de renouvellement de 41 281,34 € HT HC et que le loyer fixé portera intérêt au taux légal conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1344-1 du Code Civil, de plein droit à compter de l’exploit introductif d’instance. Que les intérêts échus depuis plus d’un an produiront eux-mêmes intérêts conformément aux dispositions de l’article 1343-2 du Code civil,

— condamner la société ANDY’S au paiement de la somme de 7 500 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi qu’aux dépens de l’instance, en ce compris les honoraires de l’Expert judiciaire, et en cas de recouvrement forcé des condamnations, le droit proportionnel de l’huissier en application de l’article 10 du décret n°96-1080 du 12/12/1996 modifié par le décret n°2011-212 en date du 08 mars 2001.

La société ANDY’S entend pour sa part dans son mémoire après expertise et complémentaire demande à la juridiction de :

— prononcer l’irrecevabilité de l’action de la [Localité 15] pour défaut de qualité en l’absence de justificatif des formalités de subrogation prévues dans l’acte de vente et par la loi en matière de cession immobilière,

— fixer le nouveau loyer à la somme de 17.172 euros/an HT et HC, sur la base d’un loyer au m2 de 260 € (40% d’abattement) x106 m2 ou à la somme de 19 292,20 € /an HT et HC sur la base de l’évaluation de 260 m2p pondéré retenue par l’expert judiciaire, avec application de l’abattement de 30% et sur la base de la surface pondérée de 106 M2 proposée par le Cabinet FAVRE REGUILLON,

— fixer à titre infiniment subsidiaire, le nouveau loyer à la somme de 20 255,38 € /an HT et HC sur la base de l’évaluation de 260 m2p retenue par l’expert judiciaire avec application de l’abattement de 30% et sur la base de la surface pondérée de 114,59 M2 reconnue par le bailleur,

— rejeter la demande de la société [Localité 15] tendant à la fixation des intérêts moratoires sur les loyers échus à compter de la prétendue introduction d’instance, ainsi que celle tendant à la capitalisation des intérêts échus,

— laisser à chacune des parties, la charge tant de ses dépens que de ses frais irrépétibles, au paiement de la somme de 3 000 € au titre des frais irrépétibles.

MOTIFS DE LA DECISION :

Sur la fin de non-recevoir soulevée par la société ANDY’S pour défaut de qualité à agir :

Attendu que le 25 juin 2024, la [Localité 15] a fait l’acquisition des locaux loués à la société ANDY’S et est venue aux droits de la société WHITE STONE es qualité de bailleur.

Que l’acte de vente prévoit la subrogation totale de l’acquéreur dans les droits et actions du vendeur, en ce compris le bénéfice du jugement déjà rendu et les effets du congé délivré, le tout à effet rétroactif.

Que la SOCIETE ANONYME DE CONSTRUCTION DE LA VILLE DE [Localité 8] – [Localité 15] produit les pièces suivantes :

* acte de vente muni de l’encadré de publication,

* copie du courrier du notaire à la société ANDY’S.

Qu’il convient en conséquence de rejetée comme non fondée, la fin de non-recevoir soulevée par la société ANDY’S.

Sur la demande en fixation du nouveau loyer :

Attendu que l’expert judiciaire aux termes de son rapport, a relevé que :

— le local en cause sis [Adresse 3], se trouve à moins de 200 mètres de la [Adresse 9]. La [Adresse 13] est une rue plutôt étroite, perpendiculaire entre la [Adresse 12] et de la [Adresse 10]. Elle se prolonge au-delà de cette dernière en venant buter contre la [Adresse 11] plus à l’est. Elle bénéficie d’une adresse d’hypercentre (Presqu’île lyonnaise) mais ne supporte cependant pas la même commercialité que les deux rues principales précitées ([Adresse 6], République). L’environnement immédiat est principalement composé de commerces en restauration-bar, restauration traditionnelle et restauration rapide (Principales enseignes environnantes sur la [Adresse 13] : CHEZ HUGON, HARVEL’S FOOD & COFFEE, EMPANADAS CLUB, CHAMAX, HANK BURGER, RAMBLER, EL SOMBRERO, MYRIADE théâtre, TIGER MILK, YOGA KORNER et à l’angle de la [Adresse 13] et de la République STARBUCKS COFFEE). La commercialité directe est ainsi orientée sur les activités festives, de restauration traditionnelle et rapide, avec une tendance marquée « cuisine du monde » :

— la circulation est essentiellement piétonne,

— l’activité exercée est "restauration discothèque,

— les biens considérés sont en état d’usage. Qu’aucun embellissement n’a été réalisé. Que certains espaces (plâtrerie peinture), non aménagés et encombrés (stockage), difficiles d’accès.

— les éléments valorisants sont les suivants :

* une adresse identifiée pour les activités festives nocturnes,

* une surface disponible intéressante, fonctionnelle, équivalente globalement entre le rez de chaussée et l’étage,

* présence d’une gaine d’extraction, permettant l’accueil d’une activité de restauration traditionnelle,

* présence de sorties de secours au RDC et à l’étage,

* possibilité de recréer un apport de lumière naturelle sur les deux niveaux, au regard de la configuration du gros oeuvre (et sous réserve d’obtention des autorisations d’urbanisme nécessaires et des possibilités techniques de réalisation de ces travaux).- les éléments dévalorisants sont les suivants :

* absence d’effet vitrine : toutes les ouvertures du local sont condamnées,

* une concurrence actuelle directe sur la [Adresse 13], où des établissements sont installés au sein de locaux au linéaire sur rue plus important, et profitant donc d’une meilleure visibilité et de locaux plus modernes,

* le local étudié est sommairement aménagé : l’espace cuisine notamment ne correspond en l’état pas à une cuisine professionnelle,

* les locaux sont en mauvais état d’entretien général, les matériaux d’embellissement sont hétérogènes, vétustes ; au-delà d’une nécessaire intervention d’amélioration certains désordres ont été relevés.

Que faisant application de la Charte de l’Expertise, 5ème édition – mars 2017, l’expert a déterminé une surface utile pondérée de 133,04 m2, pour une surface considérée de 208,5 m2

Attendu qu’il sera rappelé à titre liminaire que les préconisations de la Charte de l’Expertise ne sont qu’indicatives, s’agissant d’un outil permettant à la juridiction de se prononcer utilement.

Que la pondération des surfaces se fait en fonction de la spécificité du commerce considéré et de leurs fonctionnalités.

Qu’il s’agit dès lors d’une appréciation in concreto.

Attendu que c’est à bon droit que l’expert judiciaire a pondéré la zone « salle de danse-bar » au coefficient 1, du fait de l’activité de discothèque exercée par le preneur.

Que s’agissant de la zone restaurant, compte tenu du fait que la salle est borgne, ne disposant d’aucune lumière naturelle, la pondération sera ramenée à 0,40 alors même que la hauteur sous plafond serait faible, élément habituel dans un dancing.

Que la cuisine à l’étage sera pondérée 0,40 nonobstant le fait que le local dispose d’une gaine d’extraction (non utilisée par le preneur, plats réchauffés uniquement), tenant compte d’une faible hauteur sous plafond, d’une absence d’espace dédié à une chambre froide ou aménagement professionnel).

Que la surface utile pondérée sera dès lors ramenée à 123,04 m2, arrondie à 123 m2p.

Attendu que l’expert judiciaire a retenu 8 références de prix couramment pratiqués dans le voisinage, [Adresse 14], [Adresse 16], de l’Arbre Sec et [Adresse 7], dont le n°[Adresse 1] (bar dansant de 163 m2p à 272 €) et le n°[Adresse 5] (restauration de 136m2p à 264 €), à proximité immédiate du local en cause, avant de retenir une valeur médiane de 302 m€ /m2/p.

Que c’est à juste mesure qu’il a exclu les adresses de forte commercialité que sont la [Adresse 10] et la [Adresse 12].

Que l’expert indique que la moyenne des loyers pratiqués (baux récemment renouvelés à l’amiable et nouveaux baux) est de l’ordre de 300 € m2p.

Que la moyenne des loyers de renouvellement fixés judiciairement sur le 1er arrondissement, s’élève à 220 € m2p.

Attendu que le tribunal estime pertinentes les références des 10 et [Adresse 5], (bar dansant de 163 m2p à 272 €) et le n°[Adresse 5], lesquelles correspondent le plus au commerce exploité par la société ANDY’S.

Qu’il convient dès lors de retenir un prix au mètre carré de 268 €.

Que le seul correctif suivant sera appliqué : – 8 % pour transfert des travaux réglementaires au preneur (article R145-8 du Code de commerce).

Qu’il n’y a pas lieu à majoration pour présence d’une gaine d’extraction, l’activité de restauration étant expressément prévue au bail, ni à minoration pour vétusté alors même que l’immeuble est loué depuis plus de 20 ans et qu’il n’est pas produit d’état des lieux d’entrée.

Qu’en l’état de tous ces éléments, il convient de fixer le montant du loyer du bail renouvelé à compter du 1er octobre 2022 à la somme de 30 381 € an/HT et HC (123 m2 x 247 €).

Que les parties seront déboutées pour le surplus de leurs demandes.

Attendu que l’instance ayant été rendue nécessaire au vu des prétentions manifestement infondées de la société WHITE STONE aux droits de laquelle vient désormais la SOCIETE ANONYME DE CONSTRUCTION DE LA VILLE DE [Localité 8] – [Localité 15], qui sollicitait initialement la fixation du nouveau loyer à la somme de 61 472 € (congé avec offre de renouvellement), il convient de la condamner aux dépens de l’instance en ce compris les frais d’expertise.

Que la SOCIETE ANONYME DE CONSTRUCTION DE LA VILLE DE [Localité 8] – [Localité 15] sera par ailleurs condamnée à verser à la société ANDY’S la somme de 1 500 € par application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile.

Qu’il n’y a pas lieu de l’écarter l’exécution provisoire de droit de la présente décision, compte tenu de l’ancienneté du renouvellement.

PAR CES MOTIFS :

Statuant publiquement, par jugement contradictoire, en premier ressort,

Rejette comme non fondée, la fin de non-recevoir soulevée par la société ANDY’S à l’encontre de la SOCIETE ANONYME DE CONSTRUCTION DE LA VILLE DE [Localité 8] – [Localité 15] pour défaut de qualité à agir ;

Fixe à la somme de 30 381 € an/HT et HC (123 m2 x 247 €) le loyer annuel du bail renouvelé à compter du 1er octobre 2022, avec intérêts avec intérêts au taux légal sur chaque échéance d’arriéré, conformément aux dispositions de l’article 1155 du Code civil et capitalisés selon les modalités de l’article 1154 du Code civil ;

Déboute les parties pour le surplus de leurs demandes ;

Condamne la SOCIETE ANONYME DE CONSTRUCTION DE LA VILLE DE [Localité 8] – [Localité 15] à verser à la société ANDY’S la somme de 1 500 € par application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile ;

Condamne la société ANDY’S aux dépens de l’instance en ce compris les frais d’expertise.

Rappelle que l’exécution provisoire est de droit et dit n’y avoir lieu à l’écarter.

Ladite décision a été prononcée par mise à disposition au greffe.

LE GREFFIER LE PRESIDENT