MINUTE N° :

ORDONNANCE DU : 15 Décembre 2025

DOSSIER N° : N° RG 25/00833 – N° Portalis DB2H-W-B7J-2PVA

AFFAIRE : [E] [T] C/ [U] [Y] exploitant sous l’enseigne “ALIMENTATION GENERALE CHEZ J.C. EPICERIE FINE”

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE LYON

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

PRÉSIDENT : Monsieur Erick MAGNIER, Premier vice-président

GREFFIER : Madame Catherine COMBY

PARTIES :

DEMANDEUR

Monsieur [E] [T]

né le 11 Mars 1966 à [Localité 6],

demeurant [Adresse 1]

représenté par Maître Jean-baptiste LE JARIEL de la SELARL FORTEM AVOCATS (JBL), avocats au barreau de LYON

DEFENDEUR

Monsieur [U] [Y] exploitant sous l’enseigne “ALIMENTATION GENERALE CHEZ J.C. EPICERIE FINE”

né le 28 Juin 1974,

demeurant [Adresse 3] (RWANDA)

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 2025-009090 du 16/06/2025 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de [Localité 5])

représenté par Maître Emeline THOMAS, avocat au barreau de LYON

Débats tenus à l’audience du 27 Octobre 2025

Délibéré prorogé au 15 Décembre 2025

Notification le

à :

Maître [P] [X] de la SELARL FORTEM AVOCATS (JBL) – 863, Expédition et grosse

Maître [J] [O] – 1275, Expédition

I. EXPOSE DES FAITS

Monsieur [E] [T] a assigné Monsieur [U] [Y] devant le juge des référés de [Localité 5] le 10 avril 2025 aux fins par conclusions notifiées par voie RPVA le 21 octobre 2025, Monsieur [E] [T] de :

Rejeter l’ensemble des demandes formulées par Monsieur [U] [Y],

Constater l’acquisition de la clause résolutoire du contrat de bail conclu entre Monsieur [E] [T] et Monsieur [U] [Y],

En conséquence,

Prononcer la résiliation judiciaire dudit bail commercial à la date de l’assignation délivrée à Monsieur [U] [Y],

Ordonner l’expulsion de Monsieur [U] [Y] du local loué sis [Adresse 2], ainsi que celle de tous occupants de son chef, si besoin avec le concours de la force publique,

Et, à titre principal,

Condamner Monsieur [U] [Y] au paiement de la somme provisionnelle de 26.355,10 € correspondant à l’arriéré locatif, montant à parfaire au jour de l’ordonnance à intervenir et outre les pénalités contractuelles à valoir à ce même jour ;

A titre subsidiaire,

Condamner Monsieur [U] [Y] au paiement de la somme provisionnelle de 17.890,35 € correspondant à l’arriéré locatif, montant à parfaire au jour de l’ordonnance à intervenir et outre les pénalités contractuelles à valoir à ce même jour En tout état de cause,

Condamner Monsieur [U] [Y] au paiement de la somme de 2.000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile,

Condamner Monsieur [U] [Y] aux dépens de l’instance et ses suites.

Monsieur [E] [T] expose les éléments suivants :

En date du 20 décembre 2019, Monsieur [E] [T] a consenti à Monsieur [U] [Y], un bail commercial portant sur le local sis [Adresse 4] à [Localité 7].

Le 10 décembre 2024, Monsieur [U] [Y] s’est vu délivrer, à la demande de Monsieur [E] [T] :

Un commandement de payer la somme en principal de 26.070,38€, Un commandement de faire relatif à la production d’un justificatif de souscription d’une assurance des risques locatifs.

Monsieur [T] a déjà dû mettre en œuvre des procédures similaires en 2023 et 2024 à l’encontre de son preneur pour des irrégularités de paiement.

Monsieur [E] [T] relève en premier lieu que le contrat de bail commercial contient une clause résolutoire qui stipule que le non-paiement par le preneur du loyer entraînera la résiliation automatique du contrat de location à l’expiration d’un délai d’un mois suivant la signification d’une sommation de payer les loyers restés infructueux. Monsieur [Y] s’est vu signifier un commandement de payer le 10 décembre 2024, acte auquel il n’a pas donné suite. Dès lors, la clause résolutoire peut être mise en œuvre.

Monsieur [T] indique que le preneur s’est rendu débiteur de la somme de 26.355,10€ au titre des loyers et charges impayés. Le preneur conteste la nature de certaines dépenses, Monsieur [T] précise que l’ensemble des factures qui lui sont opposées relèvent de l’entretien de son local commercial. Les travaux relatifs à la façade de l’immeuble ne peuvent s’apparenter à des gros travaux, de même que ceux de plomberie qui concernent directement son local.

Monsieur [T] souhaite que soient ajoutés à la somme due par le preneur le montant de la clause pénale ainsi que les pénalités de retard expressément mentionnés dans le contrat de bail signé par les deux parties. Les défaillances de paiement régulières du preneur justifient que ces frais soient ajoutés à la somme totale à laquelle il est condamné.

Monsieur [T] indique s’opposer à l’octroi de délais de paiement à Monsieur [Y] en raison des procédures antérieures du fait de retard de paiement.

Monsieur [U] [Y] demande dans ses dernières conclusions soutenues à l’audience de :

Constater l’existence d’une contestation sérieuse,

Débouter Monsieur [T] du surplus de ses demandes fins et prétentions,

Limiter la créance de Monsieur [T] à la somme de 15 475.47 € au titre des loyers impayés,

Débouter Monsieur [T] de la demande fondée sur la clause pénale et les intérêts,

En tout état de cause,

— Accorder à Monsieur [Y] [U] de plus larges délais de paiement, par échéances de 650 € mensuels,

— Accorder en conséquence le bénéfice de la suspension de la clause résolutoire.

— Dire que chacune des parties conservera la charge de ses frais de défense et les dépens.

Monsieur [Y] indique en premier lieu que Monsieur [T] lui oppose des factures qui correspondent à des travaux qu’il n’a pas à prendre à sa charge en tant que preneur. Selon lui, les travaux réalisés sur la façade sont des « gros travaux » qui doivent rester à la charge du propriétaire, et de manière générale les règles de répartition des charges sont obscures et ne permettent pas au preneur de déterminer les sommes qui lui incombent, ce qui constitue une contestation sérieuse.

Concernant les frais de plomberie, Monsieur [Y] soulève l’existence d’une contestation sérieuse car il n’est pas possible à la lecture de la facture de déterminer à qu’il incombe de la payer entre le preneur et le bailleur.

Monsieur [Y] considère que la clause pénale n’est pas justifiée en raison de la bonne foi dont il a fait preuve lorsqu’il a proposé des solutions amiables à son bailleur et en proposant des échéanciers pour apurer sa dette, Monsieur [T] ayant refusé toute proposition d’arrangement.

Monsieur [Y] sollicite l’octroi de délais de paiement qui sont justifiés par sa bonne foi démontrée et par le fait que sa situation financière s’améliore.

L’audience a eu lieu le 27 octobre 2025 après renvoi. Monsieur [E] [T], représenté par son conseil, indique à l’audience s’opposer à l’octroi de délais de paiement au profit de son locataire.

Le délibéré a été fixé au 8 décembre 2025 et prorogé au 15 décembre 2025.

II. MOTIFS DE LA DECISION

Il est constant que suivant contrat de bail sous seings privés en date du 20 décembre 2019 Monsieur [E] [T] a consenti à Monsieur [U] [Y] la location d’un bien immobilier dont il est propriétaire sis [Adresse 4] à [Localité 8], moyennant le paiement de loyers et charges locatives.

Le bail stipule à son article 27 que le non-paiement d’un seul terme de loyer à son exacte échéance entraînera la résiliation automatique du contrat de location à l’expiration d’un délai de 1 mois suivant la signification d’un commandement de payer les loyers restés infructueux

En l’espèce, à la suite du commandement de payer les loyers et charges en date du 10 décembre 2024 et du défaut de paiement des loyers dans le délai, Monsieur [E] [T] entend voir mettre en œuvre la clause résolutoire.

Cette demande est recevable alors que le commandement de payer visant la clause résolutoire et la nécessité du paiement des sommes dues dans le délai d’un mois n’a pas été respecté et que Monsieur [U] [Y] ne rapporte pas la preuve du paiement des sommes dues en application de l’article 1353 alinéa 2 du code civil.

Il convient au vu de ces pièces de constater la résiliation du bail pour défaut de paiement des causes du commandement dans le délai d’un mois soit au 10 janvier 2025 et d’ordonner l’expulsion de Monsieur [U] [Y].

Sur les demandes en paiement :

Monsieur [U] [Y] conteste le montant des charges qui lui sont imputées. Les frais relatifs au ravalement de façade de l’immeuble dans lequel se trouve les locaux commerciaux, mentionnés dans le commandement de payer signifié à Monsieur [U] [Y] le 10 décembre 2024 relèvent de « gros travaux » qui selon lui doivent rester à la charge du propriétaire.

Trois prélèvements sont relevés dans le commandement de payer en date du 10 décembre 2024 :

— Ravalement façade MOE janvier 2023 : 2.539,42€

— Ravalement façade MOE février 2023 : 2.539,42€

— Ravalement façade MOE mars 2023 : 3.385, 91€

Il en va de même concernant la facture de plomberie d’un montant de 1251,78 euros.

Monsieur [T] [E] considère que l’ampleur des travaux n’est pas suffisante pour considérer qu’il s’agisse de « gros travaux » laissés à son unique charge, d’autant plus que le preneur avait été informé dans le contrat de bail que des travaux devaient être réalisés sur l’immeuble. Les travaux de plomberie ont été réalisés au sein du local commercial.

Sur ce,

Le juge des référés est le juge de l’évidence et il ne lui appartient pas de statuer sur l’imputabilité contestée des frais afférents à l’entretien de locaux qui font l’objet d’un bail commercial.

Par voie de conséquence, il y a lieu de dire qu’au regard de ces contestations sérieuses, le juge de référés déduira des loyers et charges impayées la somme correspondant au total des factures contestées, soit la somme de 8464,75 euros au titre des travaux de façade et la somme de 1251,78 euros au titre des travaux de plomberie.

Le décompte des sommes dues établit ainsi que le montant des loyers et charges dûs le 10 janvier 2025 est sans contestation sérieuse de 17 363,63 euros (26070,38 euros + 1009,78 euros de loyers et charges – 8464,75 euros – 1251,78 euros).

Monsieur [U] [Y] sera donc condamné à payer à Monsieur [E] [T] la somme provisionnelle de 17 363,63 euros à valoir sur l’arriéré des loyers et charges au 10 janvier 2025.

L’indemnité provisionnelle d’occupation due mensuellement à compter de la résiliation du bail et jusqu’à la libération effective des lieux sera équivalente au montant du loyer et des charges, soit la somme provisionnelle mensuelle de 1009,78 euros.

La demande fondée sur la clause pénale sera rejetée alors que le juge des référés est juge de l’évidence et qu’il ne peut en conséquence statuer après interprétation du contrat de bail.

Sur la demande de délais de paiement :

En application de l’article 1343-5 du code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

Par décision spéciale et motivée, il peut ordonner que les sommes correspondants aux échéances reportées porteront intérêt à un taux réduit au moins égal au taux légal, ou que les paiements s’imputeront d’abord sur le capital.

Il peut subordonner ces mesures à l’accomplissement par le débiteur d’actes propres à faciliter ou à garantir le paiement de la dette.

La décision du juge suspend les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier. Les majorations d’intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge.

Toute stipulation contraire est réputée non écrite.

Les dispositions du présent article ne sont pas applicables aux dettes d’aliment.

En l’espèce, Monsieur [U] [Y] sollicite des délais de paiement avec suspension des effets de la clause résolutoire. Cependant, ce dernier ne rapporte pas la preuve de sa capacité de payer non seulement les loyers courants mais aussi les loyers échus et de faire face ainsi à la dette cumulée.

Il y a lieu en conséquence de rejeter sa demande de suspension de la clause résolutoire mais aussi sa demande de délais de paiement de l’arriéré de loyers.

Il convient de rejeter les demandes fondées sur les dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Monsieur [U] [Y], bénéficiaire de l’aide juridictionnelle totale selon décision complétive d’aide juridictionnelle n°C-69123-2025-009090 du 16 juin 2025, conservera la charge des dépens.

PAR CES MOTIFS,

Nous, Erick MAGNIER, Juge des référés, assisté de Madame Catherine COMBY Greffière, statuant publiquement, par ordonnance contradictoire, en premier ressort et mise à disposition au greffe,

CONSTATONS que la résiliation du bail commercial conclu entre Monsieur [E] [T] et Monsieur [U] [Y] est acquise au 10 janvier 2025 concernant le local commercial sis [Adresse 4] à [Localité 7] en application de la clause résolutoire ;

CONSTATONS que Monsieur [U] [Y] est débiteur envers Monsieur [E] [T] de la somme provisionnelle de 17 363,63 euros au 10 janvier 2025, représentant le montant des arriérés de loyers et charges ;

CONDAMNONS Monsieur [U] [Y] à payer à Monsieur [E] [T] la somme provisionnelle de 17 363,63 euros euros arrêtée au 10 janvier 2025 avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente ordonnance ;

CONDAMNONS Monsieur [U] [Y] et tout occupant de son chef à quitter le local commercial sis [Adresse 4] à [Localité 7] si besoin est par expulsion, avec le concours si nécessaire de la force publique et d’un serrurier ;

CONDAMNONS Monsieur [U] [Y] à payer une indemnité d’occupation provisionnelle d’un montant équivalent à celui des loyers et charges à Monsieur [E] [T] soit 1009,78 euros à compter du 11 janvier 2025 jusqu’à la libération effective des locaux et la restitution des clés ;

REJETONS les demandes de suspension de la clause résolutoire et les demandes de délais de paiement ;

REJETONS la demande relative à la clause pénale ;

REJETONS les demandes fondées sur les dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile.

CONDAMNONS Monsieur [U] [Y] bénéficiaire de l’aide juridictionnelle totale selon décision d’aide juridictionnelle n°C-69123-2025-009090 du 16 juin 2025 aux dépens.

Ainsi jugé et prononcé à [Localité 5] par mise à disposition au greffe le 15 décembre 2025

En foi de quoi la présente ordonnance a été signée par le juge des référés et par la Greffière.

LA GREFFIERE LE JUGE DES REFERES.