TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 6] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à : [T] [X] [K] [O] [Y]

Copie exécutoire délivrée

le :

à : M^e Pierre-Bruno GENON-CATALOT

Pôle civil de proximité

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PCP JCP ACR référé

N° RG 25/05754 – N° Portalis 352J-W-B7J-DAD24

N° MINUTE : 7

ORDONNANCE DE REFERE

rendue le 08 janvier 2026

DEMANDERESSE

S.A. REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 6] RIVP, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par M^e Pierre-Bruno GENON-CATALOT, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : B 0096

DÉFENDERESSE

Madame [T] [X] [K] [O] [Y], demeurant [Adresse 3]

comparante en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Pascale DEMARTINI, Vice-présidente, juge des contentieux de la protection assistée de Clarisse DUMONTET, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 06 novembre 2025

ORDONNANCE

contradictoire et en premier ressort prononcée par mise à disposition le 08 janvier 2026 par Pascale DEMARTINI, Vice-présidente, assistée de Clarisse DUMONTET, Greffier

Décision du 08 janvier 2026

PCP JCP ACR référé – N° RG 25/05754 – N° Portalis 352J-W-B7J-DAD24

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par acte sous seing privé du 20 juin 2018, la société REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 6] (RIVP), a consenti un bail d’habitation à Mme [T] [K] [O] [Y] sur des locaux situés [Adresse 2] à [Adresse 5] ([Adresse 4]) moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 457,01 euros outre une provision sur charges de 114,99 euros.

Par acte de commissaire de justice du 17 mars 2025, la bailleresse a fait délivrer à la locataire un commandement de payer la somme principale de 2083,39 euros au titre de l’arriéré locatif dans un délai de deux mois, en visant la clause résolutoire contractuelle.

La commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de Mme [T] [K] [O] [Y] le 18 mars 2025.

Par assignation du 3 juin 2025, la société RIVP a saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris en référé pour faire constater l’acquisition de la clause résolutoire, ordonner l’expulsion immédiate de Mme [T] [K] [O] [Y] si besoin avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier, autoriser la séquestration des meubles, et obtenir sa condamnation au paiement des sommes suivantes:

— une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle d’un montant égal au loyer et aux charges, jusqu’à libération des lieux,

—  4192,30 euros à titre de provision sur l’arriéré locatif, outre les intérêts au taux légal,

—  400 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 4 juin 2025 et un diagnostic social et financier est parvenu au greffe avant l’audience lors de laquelle il en a été donné lecture.

À l’audience du 6 novembre 2025, la société RIVP, représentée par son conseil, a demandé le bénéfice de son acte introductif d’instance et précisé que la dette locative actualisée au 20 octobre 2025 s’élevait désormais à la somme de 7737,25 euros. Elle a donné son accord pour que les effets de la clause résolutoire soient suspendus durant un échéancier malgré l’absence de reprise du paiement du loyer.

Mme [T] [K] [O] [Y], comparante en personne, a reconnu la dette locative. Elle a demandé à pouvoir se maintenir dans les lieux et proposé de payer 150 euros par mois en plus du loyer courant.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIVATION

En application des dispositions des articles 834 et 835 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le juge des contentieux de la protection peut, dans les limites de sa compétence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend. Il peut également allouer au créancier une provision, lorsque l’obligation n’est pas sérieusement contestable.

Sur la demande de constat de la résiliation du bail

Sur la recevabilité de la demande

La société RIVP justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.

Elle justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Sur la résiliation du bail

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version en vigueur à la date de la conclusion du contrat de bail litigieux, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail a été signifié à la locataire le 17 mars 2025. Or, d’après l’historique des versements, la somme de 2083,39 euros n’a pas été réglée par cette dernière dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement et aucun plan d’apurement n’a été conclu dans ce délai entre les parties.

La bailleresse est donc bien fondée à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 18 mai 2025.

Cependant, eu égard à la volonté de la locataire de s’acquitter de sa dette et à l’accord de la bailleresse, il convient de suspendre la résiliation du bail au respect du plan d’apurement précisé ci-après.

Sur la dette locative et l’indemnité d’occupation

Le locataire est redevable des loyers impayés en application des articles 1103 du code civil et 7 de la loi du 6 juillet 1989. Le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour le propriétaire privé de la jouissance de son bien. Il revient au juge de fixer le montant de cette réparation sous la forme d’indemnité d’occupation, dont le montant dépend de son appréciation souveraine. Cette indemnité d’occupation est à la fois indemnitaire et compensatoire.

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement.

En l’espèce, la société RIVP verse aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 31 octobre 2025, Mme [T] [K] [O] [Y] lui devait la somme de 7737,25 euros.

Mme [T] [K] [O] [Y] reconnaît la dette. Elle sera condamnée à payer cette somme à la bailleresse, à titre de provision, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer sur la somme de 2083,39 euros, à compter de l’assignation sur la somme de 2108,91 euros et à compter de la signification de la présente décision pour le surplus.

Toutefois, eu égard aux délais de paiement évoqués ci-avant, il convient de différer l’exigibilité de cette somme en autorisant Mme [T] [K] EPSE [Y] à se libérer de cette dette selon les modalités détaillées ci-après.

Selon l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés par le juge. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, au regard du décompte, la condition de reprise du paiement intégral du loyer courant avant la date de l’audience n’est pas satisfaite. Toutefois, compte tenu de la proposition de Mme [T] [K] [O] [Y] et de l’accord de la bailleresse, il convient de lui accorder 36 mois de délais de paiement pour s’acquitter des sommes dues et de faire droit à la demande de suspension les effets de la clause résolutoire durant le cours de ces délais.

En cas de respect de ces modalités de paiement, la clause résolutoire sera donc réputée n’avoir pas joué, et l’exécution du contrat de bail pourra se poursuivre.

L’attention de la locataire est toutefois attirée sur le fait qu’à défaut de paiement d’une seule échéance comprenant le loyer et la mensualité d’apurement, la clause résolutoire sera acquise, et le bail résilié de plein droit, sans qu’une nouvelle décision de justice ne soit nécessaire. Dans ce cas, et pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, la bailleresse pourra faire procéder à son expulsion, et à celle de tout occupant de son chef.

En cas de maintien dans les lieux du locataire ou de toute personne de son chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d’occupation sera due jusqu’à libération effective des locaux avec remise des clés à la société RIVP ou à son mandataire, égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi.

Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

Mme [T] [K] EPSE [Y], qui succombe à la cause, sera condamnée aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

En revanche, compte tenu de sa situation financière, elle ne sera pas condamnée sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par ordonnance mise à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 17 mars 2025 n’a pas été réglée dans le délai de deux mois,

CONSTATE, en conséquence, que le contrat conclu le 20 juin 2018 entre la société REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 6] et Mme [T] [K] [O] [Y] concernant les locaux situés [Adresse 2] à [Localité 7] est résilié depuis le 18 mai 2025,

CONDAMNE Mme [T] [K] [O] [Y] à payer à la société REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 6] la somme de 7737,25 euros à titre de provision, selon décompte arrêté au 31 octobre 2025, échéance d’octobre 2025 incluse, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer sur la somme de 2083,39 euros, à compter de l’assignation sur la somme de 2108,91 euros et à compter de la signification de la présente décision pour le surplus.

DIT que les paiements postérieurs s’imputeront sur le montant de la dette,

AUTORISE Mme [T] [K] EPSE [Y] à se libérer de sa dette en réglant chaque mois pendant 35 mois, en plus du loyer courant, une somme minimale de 150 euros, la 36ème et dernière échéance étant majorée du solde de la dette en principal, intérêts et frais,

DIT que le premier règlement devra intervenir dans les dix jours suivant la signification de la présente décision, puis, pour les paiements suivants, en même temps que le loyer, au plus tard le dixième jour de chaque mois, sauf meilleur accord entre les parties,

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais de paiement accordés à Mme [T] [K] [O] [Y],

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise,

DIT qu’en revanche, pour le cas où une mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, resterait impayée quinze jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception,

— le bail sera considéré comme résilié de plein droit depuis le 18 mai 2025,

— le solde de la dette deviendra immédiatement exigible,

— la bailleresse pourra, à défaut de libération spontanée des lieux et dès l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, faire procéder à l’expulsion de Mme [T] [K] [O] [Y] et à celle de tous occupants de son chef, au besoin avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier,

— le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

— Mme [T] [K] [O] [Y] sera condamnée à verser à la société REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 6] une indemnité d’occupation mensuelle provisionnelle égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, et ce, jusqu’à la date de libération effective et définitive des lieux,

DEBOUTE la société REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 6] de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE Mme [T] [K] [O] [Y] aux dépens de la présente instance,

RAPPELLE que la présente ordonnance est exécutoire de droit à titre provisoire,

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 8 janvier 2026, et signé par la juge et la greffière susnommées.

La Greffière La Juge