DOSSIER N° RG 24/03049 – N° Portalis DB2H-W-B7I-Z53X

Jugement du :

16/10/2025

MINUTE N°

PPP PÔLE CIRCUIT [Localité 5] S2

[C] [V]

C/

[U] [G]

[Z] [P]

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

M^e LACONDEMINE (T.1653)

M^e CHAMBARETAUD (T.569)

Expédition délivrée

le :

à :

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE LYON

PÔLE DE LA PROXIMITE ET DE LA PROTECTION

JUGEMENT

A l’audience publique du tribunal judiciaire tenue le Jeudi seize Octobre deux mil vingt cinq

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

JUGE : STELLA Karen

GREFFIER : DIPPERT Floriane

ENTRE :

DEMANDEUR

Monsieur [C] [V]

né le 08 Mai 1940 à [Localité 6], demeurant [Adresse 4]

représenté par M^e Anne LACONDEMINE (T.1653), avocat au barreau de LYON

d’une part,

DEFENDEURS

Madame [U] [G], demeurant [Adresse 1]

représentée par M^e Carole CHAMBARETAUD (T.569), avocat au barreau de LYON

Monsieur [Z] [P], demeurant [Adresse 1]

représenté par M^e Carole CHAMBARETAUD (T.569), avocat au barreau de LYON

Cités à étude par acte de commissaire de justice en date du 24 Juillet 2024.

d’autre part

Date de la première audience : 12 novembre 2024

Date de la mise en délibéré : 12 juin 2025

EXPOSE DU LITIGE

Suivant exploit délivré le 24 juillet 2024, [C] [V] a fait citer [U] [G] et [Z] [P] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Lyon au visa de l’article 15 de la loi du 6 juillet 1989, aux fins de :

— voir valider le congé délivré le 1er juin 2023 pour le 21 décembre 2023,

— voir constater que le locataire est déchu de plein droit de tout titre d’occupation des locaux loués à compter de la date de prise d’effet du congé,

— voir en conséquence prononcer l’expulsion pure et simple des défendeurs des lieux occupés au [Adresse 3] ainsi que de tout occupant de son chef avec l’assistance du commissaire de justice et de la force publique en cas de besoin,

— voir ordonner la séquestration des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux en tel garde-meubles qu’il plaira au tribunal de désigner aux frais, risques et périls des locataires,

— les voir condamner à lui payer une indemnité d’occupation à hauteur de 1200 euros par mois sur la période de « sic » 21 décembre 2023 jusqu’à libération des lieux,

— les condamner à lui verser 2500 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile en sus des entiers dépens.

A l’audience, les conseils des parties s’en sont remises à leurs dernières écritures.

Suivant ses dernières conclusions, [C] [V] a demandé au visa de l’article 15 de la loi du 6 juillet 1989, de juger qu’il est recevable et fondé, que les retenues locatives sont fondées, qu’il est bien fondé à conserver le dépôt de garantie d’un montant de 990 euros, de condamner Monsieur [P] et Madame [G] à lui payer une indemnité d’occupation à hauteur de 1200 euros par mois sur la période de 21 décembre 2023 au 19 janvier 2025, de débouter les défendeurs de l’intégralité des demandes, de les condamner à lui verser 2500 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile en sus des entiers dépens.

Suivant leurs conclusions récapitulatives, [U] [G] et [Z] [P] demandent,au visa de l’article 15 de la loi du 6 juillet 1989, des articles 3, 7 b), 17-1 de la loi du 6 juillet 1989, de :

— juger qu’ils ont restitué les lieux le 23 décembre 2024,

— rejeter les demandes en résiliation de bail, expulsion et paiement d’une indemnité d’occupation,

— juger que les retenues locatives facturées ne sont pas fondées,

— rejeter toutes fins, moyens, conclusions adverses concernant le compte de départ,

— condamner Monsieur [V] à leur payer la somme de 990 euros au titre du dépôt de garantie,

— condamner Monsieur [V] à communiquer les quittances afférentes aux indemnités d’occupation réglées de juillet à décembre 2024 sous astreinte de 200 euros par jour de retard à compter du jugement à intervenir,

— outre les entiers dépens de l’instance.

L’affaire a été mise en délibéré au 16 octobre 2025.

MOTIFS

Monsieur [P] et Madame [G] ont pris à bail un appartement suivant acte du 13 décembre 2017 à effet au 22 décembre 2017 sis [Adresse 2] moyennant un loyer mensuel de 990 euros outre 65 euros de provision sur charges.

Les locataires ont quitté les lieux le 23 décembre 2024 après diverses procédures judiciaires à l’initiative du bailleur en résiliation de bail puis en validation d’un congé pour reprise. Un état des lieux sortant a été réalisé le 23 décembre 2024.

Sur la validation du congé et l’expulsion

Il n’ y a pas lieu de dire comme le demandent les défendeurs que les demandes en résiliation de bail, expulsion sont infondées puisqu’elles sont en réalité devenues sans objet du fait du départ des locataires.

Sur l’indemnité d ‘occupation

Suivant arrêt définitif du 14 mai 2025, la Cour a validé le congé pour reprise de Monsieur [V] suivant exploit du 1er juin 2023 à effet au 23 décembre 2023.

A compter du 23 décembre 2023, les locataires sont devenus sans droit ni titre. Dès lors, à partir de cette date, c’est à juste titre que Monsieur [V] réclame une indemnité d’occupation mensuelle en lieu et place du loyer et des charges.

L’indemnité d’occupation est due à raison du maintien illicite dans les lieux des ex-locataires et doit être fixée, en application de l’article 1240 du Code civil, pour réparer le préjudice du bailleur.

Au cas d’espèce, Monsieur [P] et Madame [G] sont restées un an dans les lieux sans droit ni titre alors que la Cour a jugé de manière définitive que Monsieur [V] âgé de plus de 80 ans avait justifié de sa volonté évidente de reprendre ce logement pour y vivre pour ses vieux jours avec son épouse car ils n’étaient plus en mesure d’assumer physiquement l’entretien de leur maison devenue trop grande pour eux. Cette volonté de délivrer un congé pour reprise à la prochaine échéance triennale du bail avait été portée à la connaissance de Monsieur [P] et Madame [G] très tôt par courrier du 28 juillet 2021.

Compte tenu du fait que Monsieur [P] et Madame [G] ont fait échec durant un an à ce projet, pourtant connu de longue date, ce qui aurait dû leur permettre de faire leur recherche d’un nouveau logement dès 2022, ceux-ci s’en sont abstenus de sorte que l’indemnité d’occupation mensuelle doit être fixée à la somme totale de 1200 euros par mois.

Monsieur [P] et Madame [G] sont redevables de la somme de 1200 x 12 euros soit la somme de 14 400 euros du 23 décembre 2023 au 23 décembre 2024. Toutefois, sur cette période, ils ont payé leur loyer jusqu’au 23 décembre 2024 date à laquelle ils ont restitué les clefs. En matière de congé délivré par le bailleur, il n’y a pas de préavis à respecter. Le fait que les locataires ont par la suite adressé leur dédite en décembre 2024 n’est pas de nature à faire changerle régime juridique relatif au congé délivré en premier par le bailleur. L’indemnité d’occupation s’arrête donc nécessairement au 23 décembre 2024.

Ainsi, le montant total de l’occupation à indemniser est de 1200 x 11 + 1200 x22/31 soit 14051,61 euros.

Il n’est pas contesté que le loyer était de 1150,19 eurospar mois depuis la dernière indexation de janvier 2023. Il est impossible pour le bailleur de faire un rattrapage rétroactif de la révision du loyer à laquelle il n’a pas été procédé selon la procédure indiquée à l’article 17-1 de la loi du 6 juillet 1989. En effet, le bailleur qui ne réalise pas l’indexation du loyer chaque année en perd le bénéfice.

Monsieur [P] et Madame [G] ont payé la somme de 1150,19 x 11 + 1150,19 x/31 x 22 jours ce qui n’a pas été contesté par Monsieur [V] dans ses dernières conclusions, soit la somme de 13 468,35 euros.

Il s’ensuit que Monsieur [P] et Madame [G] restent redevables de la somme de 583,26 euros au titre de l’indemnité d’occupation.

Sur les retenues locatives et la licéité de la non-restitution du dépôt de garantie

L’article 22 de la loi du 6 juillet 1989 impose que le dépôt de garantie soit restitué « dans un délai maximal d’un mois à compter de la remise des clés par le locataire lorsque l’état des lieux de sortie est conforme à l’état des lieux d’entrée, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu, en lieu et place du locataire, sous réserve qu’elles soient dûment justifiées».

Monsieur [V] n’a pas restitué la somme de 990 euros versée comme dépôt de garantie en décembre 2017.

Dans un courrier du 21 janvier 2025 (sa pièce N°16), Monsieur [V] a estimé que devaient être retenues les sommes suivantes :

—  74,20 euros au titre du solde du loyer de février 2024,

Il s’avère que cette somme pouvait être, à juste titre, retenue car elle n’a été payée que le 17 mars 2025 suivant pièce 30 des défendeurs.

-1059,51 euros au titre des réparations locatives : cette somme aurait été établie par SCAN BAT qui a procédé aux constats d’état des lieux. Or il s’agit d’un tableau fait à soi-même comportant des prix qui ne tient a priori pas compte d’un coefficient de vétusté (pièce 15). Il a été retenu également la somme de 4 596,38 euros au titre de réparations locatives devisées de manière complémentaires le 10 février 2025.

Selon l’article 7 c ) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire doit répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du bail dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, sauf cas de force majeure, faute du bailleur ou fait d’un tiers qu’il n’a pas introduit dans le logement.

Selon l’article 7 d) de la même loi, il doit prendre à sa charge l’entretien courant du logement, des équipements mentionnés au bail et les menues réparations et l’ensemble des réparations locatives sauf si elles ont été occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure.

Il appartient au bailleur de prouver les dégradations ou le mauvais entretien par comparaison des états des lieux d’entrée et de sortie, étant précisé qu’au cas d’espèce, les défendeurs ont occupé les lieux de décembre 2017 à décembre 2024 soit durant 7 ans ce qui implique nécessairement que doit être pris en compte la vétusté.

Ainsi, les postes qui peuvent être retenus à charges des locataires sont ceux décrits comme étant en état « mauvais » par rapport à l’état des lieux d’entrée qui les avaient notés comme “bon” ou “état d’usage”. D’après le constat d’état des lieux de sortie, il n’y a que trois éléments décrits comme en mauvais état : deux dans la salle de bain, un dans la cuisine.

Or, dans la salle de bain, le joint d’étanchéité était déjà décrit comme mauvais. Son remplacement ne doit pas être mis à la charge des défendeurs.

Le sèche-serviette est le seul élément vraiment dégradé selon la comparaison des états des lieux : il comporte des marques, il est poussiéreux, il y a des écailles de peinture et a été repeint. Cela ne peut sérieusement pas être imputé à la seule vétusté.

Le sèche-serviette d’un montant devisé de 785 euros se verra toutefois appliquer un coefficient de vétusté de 30 % soit 549,50 euros. Seule cette somme pouvait être retenue à l’encontre des défendeurs.

Le dernier élément noté comme mauvais se situe dans la cuisine et est constitué par le réfrigérateur-congélateur Ariston qui a vraiment été dégradé car s’il y avait déjà des petits impacts à l’intérieur du haut du congélateur au moment de l’entrée dans les lieux, à la sortie, la porte freezer est cassée, tout comme deux tiroirs. Il manque une étagère vitrée, une étagère pcv est cassée et il existe des marques noires et de scotch.

Or, dans l’article 6 des conditions particulières du bail, il a été précisé que s’il y a de l’électroménager dans la cuisine, celui-ci est laissé gracieusement au preneur. Le propriétaire ne sera pas tenu de le remplacer ou de réparer l’appareil défectueux. Ainsi, Monsieur [V] ne peut pas sérieusement réclamer le paiement d’un nouveau réfrigérateur même en appliquant un coefficient de vétusté. Il ne pouvait pas y avoir de retenue à ce titre.

La même remarque doit être fait pour le lave-vaisselle. Monsieur [V] n’a pas lieu d’en demander son remplacement aux locataires d’autant qu’il ne s’agissait pas d’un bail portant sur un local meublé.

En revanche, dans le cadre de leur obligation d’entretien, les défendeurs se devaient de remplacer l’abattant des wc qui de bon a été décrit comme taché à la sortie, de reboucher les trous, de fournir une télécommande en bon état et non avec un boîtier scotché et le remplacement des spots outre le dépoussierrage et de détartrage des éléments de baignoire.

A défaut pour les défendeurs de démontrer que les sommes (35,76+41,68+26,60+10,42+27,80+3,60+10,42+4,16+30,36+ 95,99) indiquées dans le tableau en pièce 15 ne sont pas celles du marché, ces sommes seront retenues comme probantes soit la somme de 286,79 euros

—  448,56 euros au titre de l’indexation des loyers

Cette retenue ne pouvait pas être opérée faute pour le bailleur, comme vu plus haut, d’avoir respecté la procédure de l’article 17-1 de la loi du 6 juillet 1989. Il n’y a pas d’indexation rétroactive.

-1072,68 euros au titre du loyer pour la période du 23 décembre 2024 jusqu’au 19 janvier 2025

Cette somme ne pouvait pas être retenue, les occupants quittant les lieux à la suite d’un congé délivré par le bailleur n’ayant pas de préavis contractuel à respecter. Aucune somme ne pouvait être due à partir de la restitution des clefs le 23 décembre 2024.

En définitive, Monsieur [V] était en droit de retenir la somme totale de 910,49 euros sur les 990 euros.

Il aurait dû restituer aux locataires le reliquat de 79,51 euros.

Ainsi, [U] [G] et [Z] [P] doivent le reliquat d’indemnité d’occupation mensuelle à [C] [V] d’un montant de 583,26 euros.

[C] [V] doit la somme de 79,51 euros à [U] [G] et [Z] [P] au titre du solde du dépôt de garantie.

Sur la demande reconventionnelle de condamnation à communiquer des quittances d’indemnités d’occupation réglées de juillet à décembre 2024 sous astreinte de 200 euros par jour de retard à compter du jugement

L’article 21 de la loi du 6 juillet 1989 impose au bailleur ou à son mandataire de transmettre gratuitement une quittance de loyer au locataire qui en fait la demande. Ces quittances doivent comporter le détail des sommes versées.

Postérieurement à la résiliation du bail, le bailleur n’est plus tenu de verser des quittances détaillant les sommes au titre du loyer et au titre des charges mais il reste tenu de verser des reçus des sommes perçues, reçu n’ayant pas de mention obligatoire.

La preuve d’un paiement résulte de la production d’un écrit. Tout occupant sans droit ni titre dans le cadre d’un bail qui a cessé de produire ses effets qui s’acquitte de ses indemnités d’occupation est en droit d’obtenir un reçu pour prouver ses paiements. Il ne saurait être exigé de cet occupant la preuve d’un motif légitime supplémentaire que celui de son paiement.

Ainsi, Monsieur [V] doit communiquer les reçus de paiement des indemnités d’occupation de juillet 2024 à décembre 2024. Il ne le fera pour le dernier reçu qu’après complet paiement.

Monsieur [V], ne l’ayant pas fait malgré des relances pour les paiements déjà acquittés (pièce 23 des défendeurs), il convient d’assortir son obligation d’une astreinte afin d’assurer l’exécution de la décision.

En application des articles L 131-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution, tout juge peut assortir sa décision d’une astreinte dont il reste souverain pour en fixer le montant, la période et le caractère provisoire ou définitif. En l’espèce, il s’agira d’une astreinte provisoire, fixée à 10 euros par jour de retard passé le délai de 30 jours ouvrables à compter de la signification du présent jugement et ce durant une période de 90 jours.

Ainsi, Monsieur [V] est condamné à communiquer les reçus de paiement des indemnités d’occupation déjà entièrement réglées, de juillet à décembre 2024 sous astreinte provisoire de 10 euros par jour de retard pour chaque reçu de paiement passé un délai de 30 jours ouvrables à compter de la signification du présent jugement et ce durant une période de 90 jours. Monsieur [V] ne devra cependant délivrer le dernier reçu de décembre 2024 qu’après complet paiement du reliquat tel qu’il résulte de la condamnation.

Sur les demandes accessoires

Chaque partie succombant dans l’essentiel de leurs prétentions, elles garderont à leur charge leurs propres frais et dépens.

En conséquence, les demandes réciproques des parties au titre des frais irrépétibles et des dépens sont rejetées.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection, statuant pbliquement, contradictoirement, par jugement en premier ressort, exécutoire de plein droit à titre provisoire, mis à disposition au greffe,

DIT que les demandes de [C] [V] au titre de la résiliation de bail et de l’expulsion sont sans objet,

CONDAMNE [U] [G] et [Z] [P] à payer à [C] [V] le reliquat d’indemnité d’occupation mensuelle d’un montant de 583,26 euros (cinq cent quatre vingt trois euros et vingt six centimes),

CONDAMNE [C] [V] à payer la somme de 79,51 euros (soixante dix neuf euros et cinquante et un centimes) à [U] [G] et [Z] [P] au titre du solde du dépôt de garantie,

CONDAMNE Monsieur [V] à communiquer les reçus de paiement des indemnités d’occupation déjà entièrement réglées, de juillet à décembre 2024 sous astreinte provisoire de 10 euros par jour de retard pour chaque reçu de paiement passé un délai de 30 jours ouvrables à compter de la signification du présent jugement et ce durant une période de 90 jours mais précise que Monsieur [V] ne devra cependant délivrer le dernier reçu de décembre 2024 qu’après complet paiement du reliquat tel qu’il résulte de la condamnation,

REJETTE les demandes réciproques de [U] [G] et [Z] [P] d’une part et de [C] [V] d’autre part au titre des dépens et de l’article 700 du Code de procédure civile,

LAISSE au demandeur et aux défendeurs la charge de leurs propres dépens et de leurs propres frais au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

LA GREFFIERE LA PRESIDENTE