TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 7]

■

N° RG 25/50813 -

N° Portalis 352J-W-B7J-C6XI7

N° : 14

Assignation du :

09 Janvier 2025

[1]

[1] 1 Copie exécutoire

délivrée le:

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

rendue le 30 avril 2025

par Anne-Charlotte MEIGNAN, Vice-Président au Tribunal judiciaire de Paris, agissant par délégation du Président du Tribunal,

Assistée de Daouia BOUTLELIS, Greffier

DEMANDERESSE

La Société EFIMMO 1

[Adresse 4]

[Localité 6]

représentée par M^e Anne-sophie BARDIN LAHALLE, avocat au barreau de PARIS – #A0815

DEFENDERESSE

La S.A.S. ARTEMIS

[Adresse 2]

[Localité 5]

non représentée

DÉBATS

A l’audience du 25 Mars 2025, tenue publiquement, présidée par Anne-Charlotte MEIGNAN, Vice-Président, assistée de Daouia BOUTLELIS, Greffier,

Nous, Président,

Après avoir entendu les conseils des parties,

Aux termes d’un acte sous seing privé à effet au 8 décembre 2021, la SCPI Efimmo 1 a donné à bail commercial à la SAS Artemis un local situé [Adresse 1] (lot 16 du volume 9) à usage exclusif de bureaux, moyennant le paiement d’un loyer annuel principal de 66 500 euros.

Des loyers étant demeuré impayés, le bailleur a, le 21 novembre 2024, fait délivrer au preneur un commandement de payer la somme de 42 812,74€, au titre des loyers et charges impayés au 15 octobre 2024, ce commandement visant la clause résolutoire stipulée au bail.

Se prévalant de la non régularisation des causes du commandement dans le délai d’un mois, la SCPI Efimmo 1 a, par exploit délivré le 9 janvier 2025, fait citer la SAS Artemis devant le président du tribunal judiciaire de Paris, statuant en référé, aux fins de :

— constater l’acquisition de la clause résolutoire,

— ordonner l’expulsion de la défenderesse et de tout occupant de son chef avec au besoin l’assistance de la force publique et d’un serrurier, outre la séquestration des meubles conformément à la loi,

— condamner la défenderesse au paiement de la somme provisionnelle de 66 010,24 euros au titre de l’arriéré de loyers et charges, avec intérêts de retard calculé sur le taux de base bancaire majoré de cinq points (soit TTB+5), le TBB étant retenu sur la base du mois précédant l’exigibilité de la créance sans que cette majoration puisse valoir délai de règlement, outre celle de 6601,02€ à titre de provision à valoir sur la clause pénale,

— dire que le dépôt de garantie restera acquis au bailleur à titre de premiers dommages et intérêts,

— la condamner par provision au paiement d’une « indemnité égale au montant des loyers TTC augmentés des provisions de charges, impôts, taxes et redevances, en cas de résiliation du bail avant le terme d’une période ferme avant le terme d’une période triennale pour le non respect par le preneur de l’une de ses obligations, qui auraient normalement du être perçus jusqu’au terme de la plus éloignée de cette période, »

— la condamner au paiement par provision d’une indemnité d’occupation correspondant au montant du dernier loyer facturé, outre les charges et taxes,

— la condamner au paiement de la somme de 2500€ au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens, dont le coût du commandement de payer.

A l’audience, la requérante sollicite le bénéfice de son acte introductif d’instance et actualise la dette locative à la somme de 20 257,04 euros.

La défenderesse, bien que régulièrement citée, n’a pas constitué avocat.

Conformément aux dispositions des articles 455 et 446-1 du code de procédure civile, pour un plus ample exposé des faits, de la procédure et des moyens, il est renvoyé à l’assignation introductive d’instance et aux notes d’audience.

MOTIFS

En vertu de l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, le juge fait droit à la demande s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire

Aux termes de l’article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

L’article L.145-41 du code de commerce dispose que « toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai ».

En l’espèce, l’article 19.1 du contrat de bail stipule qu’à défaut de paiement d’un seul terme de loyer et/ou charges ou impôts ou taxes ou contributions quelconques, réajustement du dépôt de garantie, à son échéance, le bail sera résilié de plein droit un mois après la délivrance d’un commandement d’exécuter resté infructueux.

Le commandement délivré le 21 novembre 2024 vise la clause résolutoire précitée et mentionne le délai d’un mois pour régler cette somme. Il comprend un décompte clair permettant au locataire d’en contester éventuellement les causes.

La défenderesse qui n’a pas constitué avocat ne justifie pas avoir régularisé les causes du commandement dans le délai imparti, ce que contredit d’ailleurs le décompte locatif, de sorte que le contrat de bail s’est trouvé résilié de plein droit par l’effet de l’acquisition de la clause résolutoire.

En conséquence de la résiliation du bail, l’obligation de la SAS Artemis de quitter les lieux n’étant dès lors pas contestable, il convient d’accueillir la demande d’expulsion.

Sur la provision

Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le président du tribunal judiciaire peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En occupant sans droit ni titre les lieux loués depuis l’acquisition de la clause résolutoire, la défenderesse cause un préjudice au propriétaire, résultant de l’indisponibilité du bien et de la perte des loyers et charges.

Ce préjudice sera réparé jusqu’au départ définitif du preneur et conformément aux dispositions de l’article 1240 du code civil, par l’octroi d’une indemnité d’occupation équivalente au montant du loyer, des charges et des taxes applicables si le contrat s’était normalement poursuivi, dûment justifiées au stade de l’exécution et ce jusqu’à libération des locaux.

Après examen du décompte locatif et déduction des frais de poursuite recouvrables au titre des dépens et/ou des frais irrépétibles (963,33€), la créance n’apparaît pas sérieusement contestable et la défenderesse sera condamnée au paiement de la somme de 20 257,04€ à titre de provision à valoir sur les loyers, charges et indemnités d’occupation échus au 25 mars 2025, 1er trimestre 2025 inclus, avec intérêts de retard calculé sur le taux de base bancaire majoré de cinq points (soit TTB+5), le taux de base bancaire étant retenu sur la base du mois précédant l’exigibilité de la créance, conformément aux stipulations de l’article 6.4 du contrat de bail.

En revanche, compte tenu du montant élevé des sanctions cumulées par les clauses relatives au versement d’une indemnité de résiliation, à la clause pénale de 10% et à la conservation du dépôt de garantie, toutes trois sollicitées dans la présente instance, il ne saurait y avoir lieu à référé sur aucune de ces demandes, l’application de l’ensemble de ces clauses cumulativement pouvant revêtir un caractère manifestement excessif au sens de l’article 1231-5 du code civil, susceptible de modération, dont l’appréciation ne relève pas du juge des référés.

Sur le surplus des demandes

Il n’apparaît pas inéquitable de condamner la SAS Artemis au paiement de la somme de 1500€ au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Partie perdante, la défenderesse sera condamnée au paiement des dépens dont le coût du commandement de payer.

PAR CES MOTIFS

Nous, Juge des référés, statuant publiquement, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort,

Renvoyons les parties à se pourvoir au fond ainsi qu’elles en aviseront, mais dès à présent par provision, tous les moyens des parties étant réservés :

Constatons l’acquisition de plein droit de la clause résolutoire insérée au bail commercial,

Disons que la SAS Artemis devra libérer les locaux situés [Adresse 3] (lot 16 du volume 9), et, faute de l’avoir fait, ordonnons son expulsion ainsi que celle de tous occupants de son chef, avec le cas échéant, le concours de la force publique,

Rappelons que le sort des meubles sera réglé conformément aux dispositions des articles L.433-1 et suivants et R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution,

Condamnons la SAS Artemis à payer à la SCPI Efimmo 1 :

* la somme de 20 257,04 euros à titre de provision à valoir sur les loyers, charges et indemnités d’occupation échus au 25 mars 2025, 1er trimestre 2025 inclus, avec intérêts de retard calculé sur le taux de base bancaire majoré de cinq points (soit TTB+5), le taux de base bancaire étant retenu sur la base du mois précédant l’exigibilité de la créance,

* une indemnité d’occupation provisionnelle équivalente au montant du loyer, des charges et taxes et ce, jusqu’à la libération effective des lieux,

* la somme de 1500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Disons n’y avoir lieu à référé sur les demandes au titre de l’indemnité de résiliation, de la majoration des sommes de 10% et de la conservation du dépôt de garantie à titre d’indemnité ;

Condamnons la SAS Artemis au paiement des dépens, en ce compris le coût du commandement de payer,

Rappelons que la présente ordonnance bénéficie de plein droit de l’exécution provisoire.

Ainsi ordonné et mis à disposition au greffe le 30 avril 2025.

Le Greffier, Le Président,

Daouia BOUTLELIS Anne-Charlotte MEIGNAN