MINUTE N° :

ORDONNANCE DU : 31 Mars 2025

DOSSIER N° : N° RG 24/00781 – N° Portalis DB2H-W-B7I-ZESQ

AFFAIRE : Syndicat des Copropriétaires de l’Immuble du [Adresse 3] à [Localité 4] C/ [Y] [P] épouse [H], [J] [H]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE LYON

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

PRÉSIDENT : Madame Marie-Christine SORLIN, Première

vice-présidente

GREFFIER : Madame Florence FENAUTRIGUES

PARTIES :

DEMANDERESSE

Syndicat des Copropriétaires de l’Immuble du [Adresse 3] à [Localité 4]

représenté par son syndic en exercice la SNC FRANCHET ET CIE

dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par Maître Valérie BERTHOZ de la SELARL VALERIE BERTHOZ, avocats au barreau de LYON

DEFENDEURS

Madame [Y] [P] épouse [H]

née le 27 Mai 1976 à [Localité 6]

demeurant [Adresse 1] (ALLEMAGNE)

représentée par Maître Nawel FERHAT de la SELARL KAÉNA AVOCATS, avocats au barreau de LYON

Monsieur [J] [H]

né le 17 Mai 1975 à [Localité 7]

demeurant [Adresse 1] (ALLEMAGNE)

représenté par Maître Nawel FERHAT de la SELARL KAÉNA AVOCATS, avocats au barreau de LYON

Débats tenus à l’audience du 24 Février 2025 – Délibéré au 31 Mars 2025

Notification le

à :

Maître [F] [N] de la SELARL [F] [N] – 1113 (grosse + expédition)

Maître [U] [L] de la SELARL KAÉNA AVOCATS – 1559 (grosse + expédition)

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé à [Adresse 5], a fait assigner en référé devant le Président du tribunal judiciaire de Lyon par acte du 10 avril 2024 [J] [H] et son épouse [Y] [P] pour les voir solidairement condamner sous astreinte à procéder à la suppression des deux ouvertures réalisées en façade de l’immeuble, faire remettre en état la façade de l’immeuble par une entreprise qui devra fournir un descriptif précis des travaux envisagés au syndicat des copropriétaires de l’immeuble, faire réinstaller une porte fenêtre au lieu et place de la fenêtre simple qui surplombe un occultant équipé de deux bouches d’aération par une entreprise compétente qui devra fournir un descriptif précis des travaux envisagés au syndicat des copropriétaires, leur faire interdiction de toute utilisation des réseaux d’eau et d’électricité de leur lot dans l’attente de leur raccordement aux parties commues, les voir condamner à supprimer les raccordements effectués sur les réseaux communs d’eau et d’électricité et les compteurs y afférent concernant leur lot, les voir condamner à lui payer la somme de 2500 euros au titre des frais irrépétibles.

La société SPH Immo a acquis le 5 janvier 2022 le lot n°161 de cet immeuble, soit un appartement de six pièces situé au 2ème étage, une cave et un grenier. Elle a divisé le lot n°161 en trois logements et revendu un des lots à Monsieur et Madame [H] le 30 mai 2022, sous forme de plateau à aménager. La société SPH Immo avait inscrit trois résolutions à l’ordre du jour de l’assemblée générale de copropriété du 30 juin 2022, qui avaient pour objet de lui permettre de réaliser le raccordement et le branchement des trois lots nouveaux sur les colonnes électriques VMC, eau potable, eaux vannes et eaux usées, et Monsieur et Madame [H] avaient fait inscrire une résolution en vue d’être autorisés à créer deux fenêtres en façade de l’immeuble. Toutes ces résolutions ont été rejetées. La société SPH Immo a engagé une procédure contre le syndicat des copropriétaires et Monsieur et Madame [H] sont intervenus volontairement à cette instance. Le tribunal judiciaire de Lyon a le 24 novembre 2022 rejeté les demandes de la société SPH Immo et autorisé Monsieur et Madame [H] à procéder à l’ouverture de deux fenêtres conformément à l’autorisation d’urbanisme obtenue le 8 juillet 2022, suivant les plans transmis et préconisations adressées par l’architecte des Bâtiments de France. Cependant Monsieur et Madame [H] n’ont jamais justifié avoir respecté deux des conditions expressément prévues au jugement, soit la surveillance des travaux par un architecte et la souscription d’une assurance dommages-ouvrage. Or il n’est transmis qu’un rapport d’examen réalisé après que les travaux ont été finis, et les travaux ne sont pas couverts par une assurance dommage-ouvrage. En outre monsieur et madame [H] ont réalisé d’autres travaux, non autorisés, à savoir qu’ils ont transformé une des portes fenêtres en simple fenêtre dont le soubassement laisse apparaître deux bouches d’extraction. Ils ont en outre créé un réseau électrique et des réseaux relatifs à l’utilisation de l’eau, sans aucune demande d’autorisation. Or depuis lors le syndicat des copropriétaires a subi plusieurs dégâts des eaux, qui se sont manifestés au sein du logement situé en dessous de l’ancien lot n°161. Ils n’ont pas communiqué les plans relatifs aux réseaux d’eau que le syndic leur a demandés. Ces travaux sont constitutifs de troubles manifestement illicites.

Aux termes de leurs dernières conclusions, [J] et [Y] [H] sollicitent l’organisation d’une mesure de médiation, le rejet des demandes, à titre subsidiaire la mise en conformité des travaux par l’ajout d’un bois saillant chanfreiné sur chacune des fenêtres donnant sur la rue et la condamnation du syndicat des copropriétaires à leur payer la somme de 5000 euros en indemnisation de leur préjudice et la somme de 4000 euros au titre des frais irrépétibles.

Le syndicat des copropriétaires a voté le 5 juin 2023 contre la procédure qu’il a finalement initiée et le syndic n’avait dès lors pas pouvoir de représentation du syndicat des copropriétaires pour n’avoir pas d’intérêt à agir, mais une assemblée générale extraordinaire a finalement voté la procédure. Pour ce qui concerne les demandes relatives aux réseaux d’eau et d’électricité, elles se heurtent à l’autorité de chose jugée au principal du jugement du tribunal judiciaire du 24 novembre 2022, contre lequel le syndicat des copropriétaires a décidé lors de la même assemblée générale de ne pas interjeter appel. Le tribunal avait considéré que le syndicat des copropriétaires ne démontrait pas l’existence des travaux de raccordement dont il sollicitait la suppression sous astreinte. L’appartement des époux [H] a été raccordé depuis les réseaux existants et le syndicat des copropriétaires a été destinataire de tous les plans des réseaux dans le cadre de la procédure au fond. À titre subsidiaire, il n’existe aucune preuve de raccordement aux réseaux des parties communes en matière d’eau et d’électricité. Tous les lots de la copropriété sont raccordés au même réseau. La mairie a fait déplacer un agent assermenté qui a déclaré les travaux conformes. Quant aux fenêtres, il n’est pas établi que la modification apportée porte atteinte à l’harmonie générale de l’immeuble et à son aspect extérieur et donc l’existence d’un trouble manifestemet illicite. La présente procédure est abusive.

Aux termes de ses dernières conclusions, le syndicat des copropriétaires demande en outre la condamnation des époux [H] sous astreinte à lui communiquer les plans des réseaux en alimentation en eau froide et d’évacuation des eaux usées et vannes et d’alimentation électrique de leur logement accompagnés des factures des entreprises qui ont réalisé les travaux et de leurs attestations d’assurance, et porte à 3000 euros sa demande au titre des frais irrépétibles.

Le syndicat des copropriétaires refuse la demande de médiation judiciaire. Le jugement du 24 novembre 2022 a rejeté la demande de la société SPH Immo d’autorisation de travaux d’ajout de compteurs électriques, de raccordement sur la colonne d’eau de l’immeuble pour l’ajout de compteurs d’eau et d’ajout de deux boîtes aux lettres, et les a autorisés à ouvrir deux fenêtres conformément à l’autorisation d’urbanisme du 8 juillet 2022, suivant les plans transmis par l’architecte des Bâtiments de France. Une assemblée générale spéciale a été convoquée le 24 septembre 2024, qui a voté en faveur d’une action en justice à leur encontre dès lors qu’il n’a pas été possible de régler le litige à l’amiable. Les travaux relatifs à l’ouverture de deux fenêtres n’ont pas été menés conformément aux spécifications du jugement, soit sous la surveillance d’un architecte et couverts par une assurance dommages-ouvrage. Ils ont transformé sans autorisation une porte fenêtre existante en simple fenêtre. Ils n’ont pas communiqué les réseaux d’électricité et d’évacuation des eaux qu’ils ont nécessairement créés.

SUR CE :

Il ne convient pas d’ordonner une mesure de médiation dès lors qu’une des parties s’y oppose, comme en dispose l’article 131-1 du Code de Procédure Civile.

L’ouverture des deux fenêtres en façade a été autorisée par le jugement du tribunal judiciaire de Lyon en date du 24 novembre 2022, qui a considéré qu’il s’agissait de travaux d’amélioration en ce qu’ils apporteront davantage de luminosité au logement. Il s’agit en réalité de la réouverture d’anciennes fenêtre condamnées dont le percement n’est pas susceptible de porter atteinte à l’esthétique de la façade, étant en outre observé que le nombre de fenêtres et d’encadrements aveugles n’est pas régulier sur toute la hauteur de la façade. Les photographies produites en pièce 12 par les époux [H] justifient d’un travail soigné et esthétique quant à la dimension des parties vitrées et le respect de la couleur des boiseries. L’APAVE a fait connaître le 12 décembre 2022 que la réalisation des travaux en cours de suppression des agglomérés pour réouverture de fenêtres et la mise en oeuvre de remplissage en agglomérés de bétion sont conformes et n’appellent aucune remorque de sa part. Aucun trouble illicite n’est manifeste de par ces aménagements.

Pour ce qui concerne le raccordement du logement aux réseaux, le jugement du 24 novembre 2022 a estimé que l’autorisation à travaux de raccordement sollicitée par la société SPH Immo et Monsieur [S] devait être rejetée, dès lors que ces travaux ne constituaient pas des travaux d’amélioration en ce que le lot n°161 était déjà raccordé aux réseaux d’eau courante, eaux usées, eaux vannes et d’électricité et qu’il bénéficiait d’une boîte aux lettres avant la réalisation des travaux de division de l’appartement en trois logements distincts. Le tribunal a condamné la société SPH Immo à réaliser les travaux de raccordement de l’appartement de Monsieur [S] suivant l’obtention d’une autorisation donnée par le syndicat des copropriétaires dans le délai de deux mois suivant l’obtention de cette autorisation. Monsieur et Madame [H] n’avaient pas demandé à l’assemblée générale l’autorisation de raccordement de leur appartement aux réseaux refusée à la société SPH Immo. Ils justifient par la production d’un rapport technique du bureau d’étude BEL mandaté par la société SPH Immo en date du 26 octobre 2022 ; que les colonnes existantes sont suffisamment dimensionnées pour accueillir l’ensemble des besoins des trois appartements. Les services de l’Uubanisme de la Ville de [Localité 4] n’ont pas formulé d’opposition à la conformité des travaux le 22 mai 2023. Il ne résulte donc pas des documents produits de trouble manifestement illicite du fait du raccordement de l’appartement de Monsieur et Madame [H] aux réseaux existants.

Il convient de faire droit à la demande du syndicat des copropriétaires de condamnation de Monsieur et Madame [H] à communiquer les plans des réseaux, les factures des entreprises qui les ont réalisés et leurs attestations d’assurance, en application de l’article 145 du Code de Procédure Civile, de manière à leur permettre de valider ou non en assemblée générale les raccordements réalisés. Cette condamnation est assortie d’une mesure d’astreinte dès lors que la demande a été présentée par courriel le 19 décembre 2023 et qu’elle n’est pas satisfaite. La liquidation éventuelle de l’astreinte est laissée au juge de l’exécution son juge naturel.

La demande reconventionnelle de dommages-intérêts est rejetée dès lors qu’il n’est pas établi que le droit d’agir en justice du syndicat des copropriétaires ait dégénéré en abus.

Il n’apparaît pas inéquitable de laisser à la charge de chacune des parties qui les ont exposés les dépens de l’isntance et les frais irrépétibles qu’elles ont exposés.

PAR CES MOTIFS :

Statuant publiquement, contradictoirement et en premier ressort :

Rejetons les demandes du syndicat des copropriétaires tendant à voir condamner Monsieur et Madame [H] à supprimer les fenêtres qu’ils ont re-créées, à leur interdire d’utiliser les réseaux d’eau et d’électricité de leurs lots et à supprimer leurs raccordements.

Condamnons [J] et [W] [H], sous astreinte de 100 euros par jour de retard, qui commencera à courir un mois après la signification de la présente décision et pour une durée de trois mois, à communiquer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé à [Adresse 5], les plans des réseaux d’alimentation en eau froide et d’évacuation des eaux usées et des eaux vannes et d’alimentation électrique de leur logement, accompagnés des factures des entreprises qui ont réalisé les travaux et de leurs attestations d’assurance.

Disons n’y avoir lieu de nous réserver la liquidation de l’astreinte.

Rejetons la demande reconventionnelle en dommages-intérêts.

Laissons à la charge de chacune des parties qui les ont exposés les dépens de l’instance et les frais irrépétibles.

Ainsi prononcé par Madame Marie-Christine SORLIN, Première vice-présidente, assistée de Madame Florence FENAUTRIGUES.

En foi de quoi, le Président et le greffier ont signé la présente ordonnance.

LE GREFFIER LE PRESIDENT