TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 1]

Chambre 10 cab 10 H

N° RG 23/04904 – N° Portalis DB2H-W-B7H-YAKD

Jugement du 12 mai 2026

Grosse à :

la SELARL BERGER AVOCATS ET ASSOCIES – 2167

Maître Laurence CELERIEN – 788

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

Le Tribunal judiciaire de LYON, statuant publiquement et en premier ressort, a rendu, le 12 mai 2026 devant la Chambre 10 cab 10 H le jugement contradictoire suivant,

Après que l’instruction eut été clôturée le 05 mai 2025, et que la cause eut été débattue à l’audience publique du 20 janvier 2026 devant :

Delphine SAILLOFEST, Président,

siégeant en formation Juge Unique,

Assistée de Jessica BOSCO BUFFART, Greffier,

Et après qu’il en eut été délibéré par le magistrat ayant assisté aux débats dans l’affaire opposant :

DEMANDERESSE

S.A.R.L. LES FILS DE PAPAZIAN

Prise en la personne de son représentant légal en exercice

dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Maître Stéphanie BERGER-BECHE de la SELARL BERGER AVOCATS ET ASSOCIES, avocats au barreau de LYON

DEFENDERESSE

S.A.R.L. [E] [N]

Prise en la personne de son représentant légal en exercice

dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par Maître Laurence CELERIEN, avocat au barreau de LYON

EXPOSE DU LITIGE

Par acte du 30 décembre 1994, la SARL LES FILS DE PAPAZIAN a donné à bail commercial à la SARL [E] [N] un bâtiment d’une superficie de 2 232 m² sis [Adresse 3] à [Localité 2] (69).

Ce, pour une durée de 9 années commençant à courir le 1er janvier 1995.

Les locaux étaient loués à usage de :

« Locaux commerciaux de vente et d’entreposage pour l’exercice de l’activité de commerce de gros, demi-gros et détail de tous textiles, tapis, bonneterie, confection, articles de bazar, ménagers, manufacturés et articles de literie et d’ameublement ».

Ce même jour le bail a fait l’objet d’un avenant 2, les parties constatant que la superficie des locaux était de 2 348 m² et non 2 232 m².

Le même avenant précisait notamment que le bail était consenti pour un loyer annuel de 469 600,00 [Localité 3] HT soit 556 945,60 [Localité 3] TTC.

La gestion des locaux était confiée à la REGIE CLESEV en qualité de mandataire de gestion jusqu’à la date du 31 décembre 2021.

Au 1er janvier 2022 la gestion des biens de la SARL LES FILS DE PAPAZIAN a été confiée à la REGIE LEPINE & CO 4.

Un contentieux est né entre les parties relativement au paiement des charges récupérables.

Telles sont les circonstances dans lesquelles, par assignation du 22 juin 2023, la sarl LES FILS DE PAPAZIAN a fait citer la sarl [G] devant le tribunal judiciaire de Lyon aux fins de condamnation à paiement des charges récupérables des exercices 2018 à 2020 et d’une indemnité pour frais irrépétibles.

Dans le dernier état de ses écritures notifiées le 29 avril 2025, la sarl LES FILS DE PAPAZIAN sollicite qu’il plaise :

Vu les articles 1708 et suivants du Code civil ;

Vu les articles 145-1 et suivants du Code de commerce ;

CONDAMNER la SARL [E] [N] à verser à la SARL LES FILS DE PAPAZIAN les sommes de :

—  6 040,96 € au titre des charges récupérables de l’exercice 2018 ;

—  2 678,34 €au titre des charges récupérables de l’exercice 2019 ;

—  6 783,07 € au titre des charges récupérables de l’exercice 2020 ;

REJETER l’intégralité des demandes, fins et conclusions de la SARL [E] [N] ;

CONDAMNER la SARL [E] [N] à verser à la SARL LES FILS DE PAPAZIAN au règlement de la somme de 5 000,00 € au titre des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile, outre les entiers dépens de l’instance.

Dans le dernier état de ses écritures notifiées le 18 février 2025, la sarl [E] [N] sollicite qu’il plaise :

Vu la loi Pinel du 18 juin 2014.

Vu le décret d’application 2014-1317 du 3 novembre 2014.

Vu l’article R.145-35 du Code de Commerce.

Vu l’ordonnance de référé du 27 novembre 2023 rendue, opposant la SAS JULES et la SARL LES FILS DE PAPAZIAN.

Vu l’article 1302 du Code civil

Vu l’article 2224 du Code civil

Rejeter toute demande de régularisation de charges locatives antérieures au 22 juin 2018, en raison de la prescription quinquennale.

Rejeter les demandes de la SARL LES FILS DE PAPAZIAN comme étant partiellement infondées quant à la régularisation des charges de 2018 à 2023.

DIRE ET JUGER que sur la période du 1 er janvier 2018 au 31 décembre 2023, le compte de la SARL [E] [N], au titre de la régularisation des charges, est créditeur de 10 427,17 €.

Faire droit aux demandes reconventionnelles de la SARL [E] [N].

CONSTATER les nombreuses irrégularités relatives au montant de la taxe foncière 2022 et de la TVA sur taxe foncière appliquée, de l’indexation du loyer qui n’intervient pas de façon annuelle, des frais de relances indus, et de la comptabilisation des factures d’eau en double, les décomptes erronés ne prenant pas en compte tous les virements du locataire, etc …

En conséquence,

Condamner la SARL LES FILS DE PAPAZIAN à payer la somme de 15 614,37 € arrêtée au 31 décembre 2024 en répétition de l’indû des loyers et charges locatives.

Condamner la SARL LES FILS DE PAPAZIAN à payer la somme de 5.000,00 € au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile, ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance, distraits au profit de Maître Laurence CELERIEN, avocat au Barreau de Lyon.

La clôture de la procédure a été prononcée le 05 mai 2025, l’affaire fixée pour plaider à l’audience du 20 janvier 2026 et mis en délibéré au 31 mars 2026, puis prorogée.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur les demandes principales de la société LES FILS DE PAPAZIAN

Aux termes du contrat de bail liant les parties « Les lieux sont loués et acceptés en leur état actuel après les travaux dont la liste est annexée aux présentes, et pendant toute la durée du bail, le bailleur ne sera tenu d’exécuter que les grosses réparations telles que définies à l’article 606 du code civil, sous réserve des dégradations provoquées par le preneur ; tous autres travaux ou réparations quels qu’ils soient seront à la charge du preneur, même en cas de vétusté ou de force majeure. ».

L’article 606 du code civil dispose que les grosses réparations sont celles des gros murs et des voûtes, le rétablissement des poutres et des couvertures entières.

Celui des digues et des murs de soutènement et de clôture aussi en entier.

Toutes les autres réparations sont d’entretien.

L’article R.145-35 du Code de Commerce énonce que ne peuvent être imputés au locataire :

1°/ Les dépenses relatives aux grosses réparations mentionnées à l’article 606 du Code civil, ainsi que, le cas échéant, les honoraires liés à la réalisation de ces travaux

2°/ Les dépenses relatives aux travaux ayant pour objet de remédier à la vétusté ou de mettre en conformité avec la réglementation le bien loué ou l’immeuble dans lequel il se trouve, dès lors qu’ils relèvent des grosses réparations, mentionnés à l’alinéa précédent.

Les parties contractantes peuvent toutefois déroger à ces dernières dispositions du code de commerce, qui ne sont pas d’ordre public, et décider ainsi, notamment, que les dépenses relatives aux travaux de réparation, même en cas de vétusté, resteront à la charge du preneur.

Au titre des charges de l’exercice 2018

Vu l’article 2224 du code civil ;

Au visa de l’article 2224 du code civil, le preneur oppose à la société LES FILS DE PAPAZIAN une fin de non-recevoir tirée de la prescription des réclamations portant sur la régularisation des charges locatives antérieures au 22 juin 2018, l’assignation ayant été délivrée le 22 juin 2023.

La société LES FILS DE PAPAZIAN ne répond pas sur ce point aux termes de ses écritures.

En application de la prescription quinquennale édictée aux dispositions susvisées, la société LES FILS DE PAPAZIAN n’est pas recevable à réclamer une régularisation des charges locatives datant de plus de cinq avant l’assignation délivrée le 22 juin 2023. Toutes ses réclamations antérieures au 22 juin 2018 sont en effet prescrites.

Ainsi, toutes les factures produites dont la date est antérieure au 22 juin 2018 sont prescrites et doivent être déduites des charges récupérables réclamées, exceptées celles dont la société [E] [N] s’est expressément reconnue débitrice par courrier officiel de son conseil, à savoir la facture HERA du 24 mars 2018 pour 600 €, la facture LG PLOMBELEC du 21 juin 2018 pour 2 071,08 €, la facture HERA ASSAINISSEMENT de 762 € du 21 décembre 2018, la facture [W] du 06 mars 2018 pour 115,50 €, la facture [W] du 10 avril 2018 intervenue pour « tôles vétustes » de 163,20 €. Ce faisant, la société [E] [N] n’est pas fondée à arguer du caractère vétuste de la toiture pour se soustraire au paiement de la facture [W] du 06 mars 2018 intervenue pour « des noues très vétustes » puisqu’elle s’en est reconnue débitrice.

Les factures de la société [W] du 31 juillet 2018 portant sur la création d’une naissance supplémentaire sous le caniveau et dans le doublage de celui-ci par suite de fuites répétées pour 6 139,20 € et du 1er août 2018 portant sur un changement de 4 plaques et une reprise de la bande d’étanchéité sur toiture et caniveau pour 7 695 € correspondent à des réparations ponctuelles au niveau de la toiture et ne sauraient être assimilées à de grosses réparations au sens de l’article 606 du code civil. La circonstance selon laquelle ces travaux auraient été causés par la vétusté est indifférente puisque les parties ont entendu laisser à la charge du preneur « tous travaux ou réparations quels qu’ils soient… même en cas de vétusté ».

Seront donc retenues les factures suivantes :

— la facture HERA du 24 mars 2018 pour 600 €,

— la facture LG PLOMBELEC du 21 juin 2018 pour 2 071,08 €,

— la facture HERA ASSAINISSEMENT de 762 € du 21 décembre 2018,

— la facture [W] du 06 mars 2018 pour 115,50 €,

— la facture [W] du 10 avril 2018 de 163,20 €,

— la facture de la société [W] du 31 juillet 2018 de 6 139,20 €,

— la facture de la société [W] du 1er août 2018 de 7 695 €, soit un montant de facturation totale de l’entretien et des réparations pour l’exercice 2018 de 17 545,98 €, soit pour la quote part de la société [E] [N] selon un calcul non discuté par cette dernière, un montant de 8 399,17 € (2348/4905 tantièmes x 17 545,98 €).

En ce qui concerne le poste eau froide, la facture du 08 février 2018 étant prescrite, il convient de ne retenir que la facture du 03 août 2018 d’un montant de 665,97 € et non pas de 406,99 € comme indiqué de façon erronée par la défenderesse.

La société LES FILS DE PAPAZIAN justifie en outre des sommes dues au titre de la quote part de la société [E] [N] pour le contrat espaces verts d’un montant de 1 346,65 €, pour le contrat portail d’un montant de 434,21 €, pour le contrat toiture d’un montant de 419,91 € et pour l’entretien portail d’un montant de 859,31 €.

Il est donc justifié d’une somme totale de 12 125,22 € au titre de la régularisation des charges 2018. Au vu du décompte produit ( pièce n°12 demanderesse), le total des charges récupérables s’élève à la somme de 12 060,16 € qui doit être retenue, sauf à statuer ultra petita. Il est établi qu’ont été appelées 6 336 € de provisions au titre de la quote part de la société [E] [N] pour 2018 (et non pas 6019,20 € comme indiqué par erreur sur le décompte). Le solde débiteur de la preneuse s’élève donc à la somme de 5 724,16 € au titre des charges récupérables de l’exercice 2018.

Au titre des charges de l’exercice 2019

Contrairement à ce que soutient la défenderesse, l’ensemble des factures portant sur le poste entretien et réparations sont produites et représentent bien un montant total de 10 788,84 € TTC.

La société LES FILS DE PAPAZIAN justifie en outre des charges au titre de l’entretien des espaces verts, de la toiture et du portail, ainsi que des charges d’eau froide.

Au vu du décompte de charges corrigé produit (pièce n°37 demanderesse), la société [E] [N] reste devoir la somme de 2 678,33 € au titre des charges récupérations de l’exercice 2019.

Au titre des charges de l’exercice 2020

Le preneur conteste, à juste titre, la facture de l’entreprise AGESCA d’un montant de 16 800 € portant sur la réfection de deux longrines des portails coulissants existants. Le fait que la société AGESCA IDENTIFICATION ait pu indiquer lors de son intervention sur place : « Nous avons constaté une nouvelle fois l’accrochage de rail de votre portail en sortant, la déformation est telle que nous avons dû mettre à l’arrête cet équipement » ne permet pas pour autant d’en déduire que cette dégradation est le fait du preneur en raison du passage des semi-remorques. Cette réfection portant sur les longrines des portails coulissants intéresse en tout cas les grosses réparations au sens de l’article 606 du code civil et doit ainsi restée à la charge de la bailleresse.

Ce faisant, sur le poste entretien et réparations 2020, il convient, au vu des pièces produites et du décompte de l’exercice 2020 de retenir un total de 2 413,59 €, soit une quote part de 1 155,37 € pour la société [E] [N]. A ce montant, s’ajoutent les sommes annuelles exposées au titre des contrats espaces verts, portail, toiture et eau froide telles que portées sur le décompte produit (pièce n°14 demanderesse) représentant une somme totale de 4 760,19 €.

Compte tenu des provisions déjà versées, soit la somme de 6 336 € TTC (et non pas 6 019 €), la preneuse n’est redevable d’aucune somme au titre de l’année 2020, son compte présentant un solde créditeur de 1 575,81 €.

Au titre de la régularisation des charges récupérables pour 2018, 2019 et 2020, la société [E] [N] est donc débitrice de la somme de 6 826,68 € (5 724,16 € + 2 678,33 € – 1 575, 81 €).

La société [E] [N] sera condamnée à payer à la société LES FILS DE PAPAZIAN la somme de 6 826,68 € au titre de la régularisation des charges récupérables pour 2018, 2019 et 2020.

Sur la demande reconventionnelle de la société [E] [N]

Vu l’article 1302 du code civil ;

Au terme d’un décompte qu’elle a elle-même établi et arrêté au 31 décembre 2024, la société [E] [N] considère que sa bailleresse a perçu un indû au titre des loyers et des charges locatives de 15 614,37 € dont elle réclame le paiement.

Les décomptes produits laissent cependant apparaître clairement les appels de loyers, de provision et au titre de la TVA, ainsi que les encaissements du locataire, sans qu’il puisse être affirmé qu’il n’a pas été tenu compte de ses versements. La bailleresse explique à cet égard que les sommes reçues sont toujours d’abord imputées sur l’arriéré tant que le locataire n’a pas précisé ce à quoi correspond son règlement.

Le bail liant les parties ne prévoit pas de frais de relance pour impayés, la bailleresse n’est donc pas fondée à les recouvrer auprès de sa locataire. Au vu de la lettre de mise en demeure adressée en janvier 2025 à laquelle est joint le décompte des sommes dues, 125 € de frais de relance injustifiés ont été appelés

S’agissant de la taxe foncière de l’année 2022, la société [E] [N] indique que le calcul serait erroné. Pourtant, la société LES FILS DE PAPAZIAN est propriétaire d’un bâtiment unique dans lequel sont locataires plusieurs preneurs. Elle répartit donc le montant de ladite taxe foncière grâce à des « tantièmes » correspondant en réalité à la surface occupée par chacun.

La SARL [E] [N] ne conteste pas, au demeurant, les chiffres retenus par sa bailleresse à ce titre.

Par ailleurs, la SARL LES FILS DE PAPAZIAN justifie comme demandé de la taxe foncière pour l’année 2021, et donc de la somme de 15 860,00 € qui a été appelée au 1er avril 2022 suivant décompte.

Il n’est pas établi, contrairement à ce que soutient la preneuse, que le poste « eau froide » soit comptabilisé et donc facturé deux fois. Le poste « eau froide » est effectivement décompté tant dans la régularisation de charges que dans le décompte global puisqu’il y a lieu de distinguer entre le montant à devoir et celui à percevoir. Il doit être observé que visiblement chaque locataire a son propre compteur d’eau et que les factures qui lui sont adressées ne portent que son propre compteur.

En ce qui concerne le taux de TVA appliqué, une TVA de 20% s’applique sur toute dépense refacturée aux locataires.

Concernant l’exercice 2021, il n’y a visiblement pas d’erreur, la bailleresse indiquant que c’est bien la somme de 6019,20 € qui a été provisionnée et qu’il convient de déduire.

Concernant l’exercice 2022, suivant décompte de l’exercice 2022, ces régularisations ont déjà été prises en compte dans le décompte de la SARL [E] [N] (pièce n°34 de la demanderesse) :

— Le 1er octobre 2022 pour la somme de 555,61 € (Exercice 2021) ;

— Le 5 septembre 2023, pour la somme de 3 674,10 € (Exercice 2022).

Concernant l’année 2021, la preneuse fait état d’un solde de 205,67 €. Or une régularisation créditrice de 555,61 € HT a d’ores et déjà été effectuée (Pièce n°9 demanderesse).

Ces montants ont d’ores et déjà été déduits des sommes dues par la locataire au titre des charges impayées.

La SARL [E] [N] ne peut, dès lors, solliciter le remboursement de ces sommes alors qu’elles ont d’ores et déjà été portées au crédit de son décompte locataire.

Concernant l’année 2023, il apparaît que des cotisations d’assurance de 2022 et 2023 ont été appelées pour des montants de 5 714,06 € et 5 987,64 €. Comme le souligne la preneuse, à juste titre, aucune clause du bail ne prévoit la prise en charge par le preneur de l’assurance du propriétaire non occupant, puisqu’il est tenu de s’assurer en tant que locataire.

Il convient donc de purger le décompte produit au titre de l’exercice 2023 de ces sommes appelées au titre des cotisations d’assurance. Il subsiste ainsi un solde créditeur en faveur de la société [E] [N] de 2 641,21 € TTC au titre de l’année 2023.

La société [E] [N] fait grief au mandataire de gestion d’appliquer une indexation des loyers à compter du 1er novembre 2022, du 1er octobre 2023 et du 1er octobre 2024 et ce, en violation des stipulations contractuelles du bail qui prévoit une indexation le 1er janvier de chaque année. Il n’est toutefois pas établi que les sommes réclamées à hauteur de 1 616,75 € au titre d’un rappel loyer et de 323,35 € au titre d’un rappel TVA correspondent à cette indexation erronée.

La bailleresse est donc débitrice envers sa locataire de la somme de 125 € au titre des frais de relance, de celle de de 1 575,81 € au titre de la régularisation de charges 2020, outre de celle de 2 641,21 € au titre de la régularisation de charges 2023 représentant la somme totale de 4 342,02 €.

La société LES FILS DE PAPAZIAN sera condamnée au titre de la répétition de l’indû à verser à sa locataire la somme de 4 342,02 €.

Sur les frais du procès et sur l’exécution provisoire

La société [E] [N], qui succombe au principal, supportera les dépens et sera condamnée à payer à la société LES FILS DE PAPAZIAN la somme de 4 000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

L’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant par jugement contradictoire et en premier ressort, par mise à disposition de la présente décision au greffe du tribunal, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile,

DECLARE la société LES FILS DE PAPAZIAN irrecevable en ses réclamations relatives à la régularisation des charges locatives antérieures au 22 juin 2018 pour cause de prescription, exceptées pour celles acceptées par la société [E] [N] ;

CONDAMNE la société [E] [N] à payer à la société LES FILS DE PAPAZIAN la somme de 6 826,68 € au titre de la régularisation des charges récupérables pour 2018, 2019 et 2020 ;

CONDAMNE la société LES FILS DE PAPAZIAN à payer à la société [E] [N] la somme de 4 342,02 € au titre des sommes indûment perçues lors de la régularisations des charges locatives ;

CONDAMNE la société [E] [N] aux dépens ;

CONDAMNE la société [E] [N] à payer à la société LES FILS DE PAPAZIAN la somme de 4 000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit ;

REJETTE le surplus des demandes.

En foi de quoi le présent jugement a été signé par la Présidente, Delphine SAILLOFEST, et la Greffière, Jessica BOSCO BUFFART.

LA GREFFIERE LA PRESIDENTE

En conséquence, la République française mande et ordonne à tous huissiers de justice, sur ce requis, de mettre ladite décision à exécution, aux procureurs généraux et aux procureurs de la République près les tribunaux judiciaires d’y tenir la main, à tous commandants et officiers de la force publique de prêter main-forte lorsqu’ils en seront légalement requis.