N°Minute:25/02116

N° RG 25/00707 – N° Portalis DBYB-W-B7J-PQWI

LE TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MONTPELLIER

[Adresse 5]

JUGEMENT DU 31 Octobre 2025

DEMANDEUR:

Syndicat de copropriétaires -LA RESIDENCE LES [Adresse 4] ayant pour syndic la SASU FDI SERVICES IMMOBILIERS, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par M^e Eve TRONEL PEYROZ, avocat au barreau de MONTPELLIER

DEFENDEUR:

Monsieur [Y] [O], demeurant [Adresse 3]

comparant en personne

Madame [V] [O], demeurant [Adresse 3]

comparante en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Président : Delphine BRUNEAU, Juge au Tribunal Judiciaire de Montpellier

Greffier : Clémence BOUTAUD

DEBATS:

Audience publique du : 01 Septembre 2025

Affaire mise en deliberé au 31 Octobre 2025

JUGEMENT :

Rendu par mise à disposition de la décision au greffe le 31 Octobre 2025 par

Delphine BRUNEAU, Président

assistée de Clémence BOUTAUD, greffier

Copie exécutoire délivrée à : M^e Eve TRONEL PEYROZ

Copie certifiée delivrée à : M. [Y] [O]

Mme [V] [O]

Le 31 Octobre 2025

EXPOSE DU LITIGE

Monsieur [Y] [O] et Madame [V] [O] sont propriétaires des lots n° 168 et 285 au sein de la copropriété RESIDENCE LES [Adresse 4] située [Adresse 2].

Par acte de commissaire de justice en date du 6 janvier 2025, le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble, pris en la personne de son syndic, a fait assigner Monsieur [Y] [O] et Madame [V] [O] devant le Tribunal judiciaire de Montpellier aux fins de les voir condamner solidairement au paiement des sommes suivantes :

—  1765,65 euros au titre des charges de copropriété et ce, avec intérêts au taux légal à compter du 24 mai 2024,

—  400 euros à titre de dommages et intérêts,

—  984 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— dire et juger que dans l’hypothèse où à défaut de règlement spontané des condamnations prononcées dans le présent jugement, l’exécution forcée devra être réalisée par l’intermédiaire d’un huissier, le montant des sommes retenues par cet huissier, par application de l’article A 444-32 du Code de commerce devra être supporté par les débiteurs en sus de l’application de l’article 700 du Code de procédure civile,

— aux dépens comprenant le coût de l’hypothèque légale du syndic,

— dire n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir.

A l’audience du 5 mai 2025, le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble, représenté par son conseil, a maintenu les termes de son exploit introductif d’instance auquel il convient de se référer pour un ample exposé de ses moyens conformément à l’article 455 du Code de procédure civile.

A cette audience, les époux [O] n’ont pas comparu, ni n’ont été représentés.

L’affaire a été mise en délibéré au 4 juillet 2025 par mise à disposition au greffe.

Monsieur [Y] [O] s’est présenté à l’audience après la mise en délibéré de l’affaire et a expliqué s’être trompé de tribunal.

Par jugement en date du 4 juillet 2025, le Tribunal a ordonné la réouverture des débats aux fins que les époux [O] puissent faire valoir contradictoirement leurs moyens en défense.

A l’audience de réouverture des débats en date du 1er septembre 2025, le Syndicat des copropriétaires, représenté par son conseil, a soutenues oralement ses conclusions et aux termes desquelles il sollicite de :

— condamner solidairement Monsieur [Y] [O] et Madame [V] [O] au paiement de la somme de 2122,36 euros au titre des charges de copropriété et ce, avec intérêts au taux légal à compter du 24 mai 2024,

—  1404 euros à titre de dommages et intérêts,

—  800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— dire et juger que dans l’hypothèse où à défaut de règlement spontané des condamnations prononcées dans le présent jugement, l’exécution forcée devra être réalisée par l’intermédiaire d’un huissier, le montant des sommes retenues par cet huissier, par application de l’article A 444-32 du Code de commerce devra être supporté par les débiteurs en sus de l’application de l’article 700 du Code de procédure civile,

— aux dépens comprenant le coût de l’hypothèque légale du syndic,

— dire n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir.

A cette audience, Monsieur [Y] [O] et Madame [V] [O] étaient présents. Ils ont indiqué que le litige les opposant au Syndicat des copropriétaires concerne la somme de 791€ versée au notaire lors de l’acquisition de l’immeuble.

La décision a été mise en délibéré au 31 octobre 2025.

PAR CES MOTIFS

Sur les charges de copropriété

En application de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 telle que modifiée, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot et aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

L’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Le copropriétaire, qui n’a pas contesté dans les délais prévus à l’article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes, n’est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires verse aux débats :

— le relevé de propriété,

— les appels de charges et travaux,

— les relevés individuels de charges,

— les procès-verbaux des assemblées générales en date du 14 juin 2023, du 22 mai 2024 et du 26 mai 2025 portant approbation des comptes de l’exercice écoulé, du budget prévisionnel de l’exercice suivant et adoption de travaux,

— le décompte de la créance pour la période du 1er août 2023 au 1er juillet 2025,

— la mise en demeure du 22 mai 2024 et la lettre de relance du 24 mai 2024,

— le contrat de syndic.

Il ressort de ces documents que Monsieur [Y] [O] et Madame [V] [O] restent devoir la somme de 1645,65 euros à titre de charges de copropriété suivant arrêté du compte au 1er juillet 2025, comprenant les appels de charges du 3ème trimestre 2025. Il n’y a pas lieu de tenir compte de la somme 791 € versée au notaire lors de l’acquisition de l’immeuble, parce qu’il ressort des débats que cette somme concerne des appels de fonds antérieurs à ceux demandés.

Les époux [O] seront donc condamnés solidairement à payer la somme de 1645,65 € avec intérêts au taux légal à compter de la signification du jugement.

Sur les frais de recouvrement

Aux termes de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 modifiée, en sa rédaction issue de la loi n°2006-872 du 13 juillet 2006, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice.

— sur les frais de mise en demeure et lettre de relance :

Il a été produit la mise en demeure du 26 avril 2024 et la lettre de relance du 24 mai 2024. Ces frais sont justifiés et constituent des frais nécessaires au sens du texte précité. La demande en paiement au titre des frais de relance et de mise en demeure, sera par conséquent accueillie à hauteur des coûts prévus par le contrat de syndic, soit la somme totale de 120 euros.

— Sur les frais de poursuite :

Le syndicat impute au débit du compte des sommes relatives à des actes établis par le conseil du syndicat des copropriétaires ainsi que des frais d’assignation.

S’agissant de ces sommes demandées au titre des frais de poursuite, elles concernent des actes établis par le conseil du syndicat des copropriétaires. Elles constituent des frais irrépétibles de procédure et seront donc examinées sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile. Quant au frais d’assignation, ils sont inclus dans les dépens.

Sur les dommages et intérêts

L’article 1231-6 du Code civil dispose que le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts, distincts des intérêts moratoires de la créance.

A défaut d’établir la mauvaise foi de ses débiteurs, le syndicat des copropriétaires sera débouté de sa demande de dommages et intérêts.

Sur les demandes accessoires :

Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Monsieur [Y] [O] et Madame [V] [O], partie perdante, seront condamnés in solidum aux dépens.

Sur l’article 700 du Code de procédure civile

En application de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer :

1° A l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ;

2° Et, le cas échéant, à l’avocat du bénéficiaire de l’aide juridictionnelle partielle ou totale une somme au titre des honoraires et frais, non compris dans les dépens, que le bénéficiaire de l’aide aurait exposés s’il n’avait pas eu cette aide. Dans ce cas, il est procédé comme il est dit aux alinéas 3 et 4 de l’article 37 de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991.

Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations. Néanmoins, s’il alloue une somme au titre du 2° du présent article, celle-ci ne peut être inférieure à la part contributive de l’Etat.

Condamnés aux dépens, Monsieur [Y] [O] et Madame [V] [O] devront verser in solidum au Syndicat des copropriétaires une somme qu’il est équitable de fixer à 300 euros, sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Il convient de rappeler que l’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, statuant publiquement, par jugement contradictoire, rendu en dernier ressort, par mise à disposition au greffe,

CONDAMNE solidairement Monsieur [Y] [O] et Madame [V] [O] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble RESIDENCE LES [Adresse 4] situé [Adresse 2], pris en la personne de son syndic, la somme de 1645,65 euros, au titre des charges de copropriété, pour la période du 1er août 2023 au 1er juillet 2025, appel du 3ème trimestre 2025 inclus, et ce, avec intérêts au taux légal à compter la signification du présent jugement ;

CONDAMNE solidairement Monsieur [Y] [O] et Madame [V] [O] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble RESIDENCE LES [Adresse 4] situé [Adresse 2], pris en la personne de son syndic, la somme de 120 € au titre des frais de recouvrement ;

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble RESIDENCE LES [Adresse 4] situé [Adresse 2], pris en la personne de son syndic, de sa demande de dommages et intérêts ;

CONDAMNE in solidum Monsieur [Y] [O] et Madame [V] [O] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble RESIDENCE LES [Adresse 4] situé [Adresse 2], pris en la personne de son syndic, la somme de 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE in solidum Monsieur [Y] [O] et Madame [V] [O] aux dépens ;

DIT que s’il devait être exposé des frais pour l’exécution de la décision, ils seraient à la charge des défendeurs ;

RAPPELLE l’exécution provisoire de droit de la décision.

La Greffière, La Juge,