Tribunal judiciaire de LYON

Tribunal de proximité de VILLEURBANNE

3 Rue du Docteur Papillon

69100 VILLEURBANNE

EC

N° RG 26/00019 – N° Portalis DB2H-W-B7I-3WOC

Minute : 26/

du : 17/04/2026

JUGEMENT

[X] [I] [Z]

[U] [Z]

[E] [Z]

[B] [P] épouse [Z]

C/

[D] [M] [R] [S]

PIÈCES DÉLIVRÉES :

Grosse, copie, dossier

à……………………………….

Grosse, copie, dossier

à……………………………….

Délivré le ……………………

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

A l’audience publique du Tribunal judiciaire de Lyon, Tribunal de proximité de Villeurbanne tenue le 17 Avril 2026, sous la présidence de FLEURDEPINE Anand, Président, assisté de CHARTON Cécile, Greffier,

Après débats à l’audience du 22 janvier 2026, le jugement suivant a été rendu :

ENTRE :

DEMANDEURS

Monsieur [X] [I] [Z],

191 route du Mas Rillier – 01700 MIRIBEL

représenté par M^e Delphine POTUS, avocat au barreau de LYON, vestiaire : 191

Madame [U] [Z],

191 route du Mas Rillier – 01700 MIRIBEL

représentée par M^e Delphine POTUS, avocat au barreau de LYON, vestiaire : 191

Monsieur [E] [Z],

191 route du Mas Rillier – 01700 MIRIBEL

représenté par M^e Delphine POTUS, avocat au barreau de LYON, vestiaire : 191

Madame [B] [P] épouse [Z],

191 route du Mas Rillier – 01700 MIRIBEL

représentée par M^e Delphine POTUS, avocat au barreau de LYON, vestiaire : 191

D’UNE PART,

ET :

DEFENDERESSE

Madame [D] [M] [R] [S],

10 avenue Roberto Rossellini – 69100 VILLEURBANNE

comparante en personne assistée de M^e Anne LEYVAL-GRANGER, avocat au barreau de LYON, vestiaire : 1877

D’AUTRE PART.

RG 26/19 [Z] / [S]

EXPOSE DU LITIGE

Suivant acte authentique du 15 janvier 2016, Madame [D] [S] a vendu en viager occupé à Monsieur [X] [Z], Madame [U] [Z], Monsieur [E] [Z] et Madame [B] [Z] un appartement lot n°148 de type 3 situé au 11ème étage d’un immeuble sis 10 avenue Roberto Rossellini, 69100 VILLEURBANNE, outre une cave et un garage, moyennant le versement comptant de la somme de 18.500 euros et d’une rente viagère mensuelle de 250 euros.

Vendeur et acquéreurs présentant un désaccord sur la répartition des charges, Monsieur [X] [Z], Madame [U] [Z], Monsieur [E] [Z] et Madame [B] [Z] ont, par acte de commissaire de justice du 30 octobre 2024, fait assigner Madame [D] [S] devant le tribunal de proximité de VILLEURBANNE aux fins qu’il :

La condamne à leur payer : 5.756,77 euros au titre de l’arriéré de charges courantes de copropriété au 30 octobre 2024, outre intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 6 février 2021 ; 2.000 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive ; 1.500 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, La condamne aux dépens. Après plusieurs renvois, à la demande des parties, l’affaire a été plaidée à l’audience du 22 janvier 2026.

Monsieur [X] [Z], Madame [U] [Z], Monsieur [E] [Z] et Madame [B] [Z], représentés par leur conseil, ont sollicité :

L’irrecevabilité des demandes en paiement de Madame [D] [S] pour cause de prescription ; Le débouté de Madame [D] [S] de l’ensemble de ses demandes ; Sa condamnation à leur payer : la somme de 6.120,24 euros à titre de remboursement des charges courantes de copropriété arriérées au 1er septembre 2025, appel du 3eme trimestre inclus, outre intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 6 février 2021 ; 2.000 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive ; 1.500 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, Sa condamnation aux dépens. Reprenant oralement leurs conclusions écrites, ils indiquent :

Que la demande de remboursement de Madame [H] [S] est intervenue pour la première fois l e 8 septembre 2025 et se trouvent prescrites de ce fait en application de l’article 2224 du code civil ; Que les termes du contrat sont particulièrement clairs et que la répartition qu’ils prévoient est celle prévue par les articles 605 et 606 du code civil, qui encadrent la répartition des frais entre nu-propriétaire et usufruitier ; Que la dette qu’ils sollicitent est justifiée par l’intégralité des appels de fonds communiqués par le syndic, ainsi que les décomptes individuels de charges de chaque exercice ; Que Madame [D] [S] commet une résistance injustifiée et abusive, ceci d’autant plus que c’est elle qui a mis en vente le bien, choisi le viager et définit les conditions tarifaires, le fait qu’elle en ait mal évalué la rentabilité étant sans conséquence.

Madame [D] [S], assistée de son conseil, a sollicité :

RG 26/19 [Z] / [S]

Le rejet des demandes de Monsieur [X] [Z], Madame [U] [Z], Monsieur [E] [Z] et Madame [B] [Z]; Leur condamnation à lui payer la somme de 3.453,60 euros correspondant aux charges indûment payées de 2016 à avril 2020 ; Subsidiairement, l’autorisation de s’acquitter de sa dette par mensualités de 50 euros par mois ; Leur condamnation à lui payer la somme de 3000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens. Au soutien de ses prétentions, elle indique que les clauses du contrat son à la fois obscures et doivent de s’interpréter contre les acquéreurs, qui les ont stipulées par le biais de leur notaire, outre le fait que ces clauses visent à l’équilibre prévu par les articles 605 et 606 du code civil. Elle ajoute que l’interprétation qu’en font les demandeurs conduit à vider le contrat de toute substance puisque le coût des charges revient à près de 90% du montant de la rente viagère.

Elle souligne qu’elle ne fait que faire respecter ses droits et ne saurait être, de ce fait, condamnée à des dommages et intérêts pour résistance abusive, ceci d’autant plus qu’aucun préjudice extérieur au retard, contesté, de paiement, n’est démontré par les demandeurs.

Pour un plus parfait exposé des prétentions et moyens des parties, il est renvoyé à leurs conclusions écrites.

L’affaire a été mise en délibéré au 27 mars 2026 et le délibéré a été prorogé au 17 avril 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la répartition des charges et les sommes duesIl résulte du point 6. que l’acquéreur s’oblige à payer tous impôts et toutes taxes fonciers, primes d’assurances et autres charges afférentes aux biens objets des présentes, et notamment les charges de copropriété relatives au syndic.

Le point 7. du contrat de vente viager du 15 janvier 2016 prévoit que le vendeur remboursera à l’acquéreur le montant exact des charges courantes de copropriété afférentes au budget prévisionnel par le Syndic de copropriété.

Aux termes de l’article 1134 du code civil, applicable à l’espèce, les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

En l’espèce, les deux parties s’accordent pour dire que la logique voulue par le contrat est celle de la répartition prévue par les articles 605 et 606 du code civil, qui organise la répartition des charges entre nu-propriétaire et usufruitier.

Le sens de ces articles est clairement repris par les stipulations contractuelles reprises en supra, qui indiquent clairement que les sommes prévisibles liées à l’entretien courant du bien immobilier occupé par le vendeur lui reviennent. Ainsi des sommes relatives à la masse générale, de l’entretien de l’ascenseur, du chauffage et des charges d’eau chaude et d’eau froide.

Or, à la lecture des pièces transmises par les indivisaires, il ressort que ponctuellement, des sommes spéciales ont été mises, à tort, à la charge de Madame [D] [S]. Ainsi :

La réfection des peintures (année 2020) pour un total de 416.68 euros ; Les charges exceptionnelles des années 2020, 2021, 2022, 2023 et 2024 (26.96 + 125.37 + 34.97 + 253.23 + 30.51 = 471.04 euros. S’agissant de l’économie générale du contrat, il y a lieu de relever que les parties sont en pleine capacité de contracter selon les termes adoptés par acte authentique du 15 janvier 2016. L’économie, qui était en toute hypothèse prévisible s’agissant d’un bien en possession de la défenderesse depuis de nombreuses années, ne saurait dix années après sa conclusion entraîner une quelconque modification. Cet argument ne saurait dès lors aboutir.

Les autres appels étant réguliers, il y a lieu de condamner Madame [H] [S] à payer à Monsieur [X] [Z], Madame [U] [Z], Monsieur [E] [Z] et Madame [B] [Z] la somme de 6120.24 – 887.72 = 5.232,54 euros.

*

Compte tenu de ces éléments, la demande reconventionnelle de Madame [D] [S], a fortiori prescrite, est sans objet.

Sur la demande en dommages et intérêts pour résistance abusiveEn l’espèce, il y a lieu de constater que Madame [D] [S] a suivi les conseils d’un professionnel, qui l’a induite à reconsidérer les termes du contrat, dont l’économie n’était pas celle qu’elle souhaitait.

Dès lors, aucune résistance abusive ne saurait être caractérisée.

Sur la demande de délais de paiementAux termes de l’article 1343-5 du code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

En l’espèce, les créanciers n’ayant pas formulé d’opposition aux propositions de délais de paiement de Madame [D] [S], il y a lieu de lui en accorder selon les termes du dispositif.

Sur les autres demandesMadame [D] [S], qui succombe, sera condamnée aux dépens.

L’équité commande de ne pas faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision bénéficie de droit de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant après débats en audience publique, par jugement réputé contradictoire rendu en premier ressort, prononcé par mise à disposition au greffe,

CONDAMNE Madame [D] [S] à payer à Monsieur [X] [Z], Madame [U] [Z], Monsieur [E] [Z] et Madame [B] [Z] la somme de 5.232,54 euros avec intérêts légaux à compter de la signification de la présente décision ;

AUTORISE Madame [D] [S] à s’acquitter de sa dette par 23 mensualités de 50.00 euros chacune, la 24ème étant majorée du solde en principal et intérêts restant dus à cette date ;

DIT que la première mensualité devra être réglée au plus tard dans le délai d’un mois suivant la signification de la présente décision, et les suivantes au plus tard le 15 de chaque mois ;

DIT que le présent jugement suspend les procédures d’exécution et que la majoration de l’intérêt légal ne s’applique pas pendant le délai,

DIT que tout versement resté impayé quinze jours après la réception d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception justifiera que le solde de la dette devienne immédiatement exigible,

DIT que dans cette hypothèse la saisie reprendra ses effets, sur demande du créancier, auprès du tiers saisi désigné par ses soins pour le montant restant dû,

DEBOUTE les parties de leurs autres demandes ;

DIT n’y avoir lieu à application de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE Madame [D] [S] aux dépens de l’instance,

RAPPELLE que l’exécution provisoire du jugement est de droit.

Ainsi jugé et prononcé à la date mentionnée au chapeau par mise à disposition au greffe de ce tribunal.

LE GREFFIER LE JUGE