ORDONNANCE DU : 14 Avril 2026

DOSSIER N° : N° RG 26/00147 – N° Portalis DB2H-W-B7K-3QTI

AFFAIRE : S.D.C. [Adresse 1] [Adresse 2] C/ S.A.S.U. DESTOCK FOOD, S.C.I. ELL

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE LYON

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

PRÉSIDENT : Madame Géraldine DUPRAT, Vice-présidente

GREFFIER : Madame Lorelei PINI

PARTIES :

DEMANDERESSE

S.D.C. [Adresse 3]

dont le siège social est sis REGIE CITYA [Localité 1] PALLUAT – [Adresse 4]

représentée par Maître Pauline PICQ de la SELARL ELECTA JURIS, avocats au barreau de LYON

DEFENDERESSES

S.A.S.U. DESTOCK FOOD

dont le siège social est sis [Adresse 5]

non comparante, ni représentée

S.C.I. ELL

dont le siège social est sis [Adresse 6]

non comparante, ni représentée

Débats tenus à l’audience du 16 Mars 2026 – Délibéré au 16 Mars 2026 prorogé au 14 Avril 2026

EXPOSÉ DU LITIGE

L’immeuble situé [Adresse 1] à [Localité 2] est soumis au régime de la copropriété pour avoir fait l’objet d’un état descriptif de division – règlement de copropriété en date du 8 janvier 2004.

La société civile immobilière ELL (ci-après la SCI ELL) est propriétaire, au sein de cet ensemble immobilier, du lot de copropriété n°1 situé dans le bâtiment A. Ce lot comprend un local d’une surface utile de 646,10m2 environ en rez-de-chaussée et R+1 et dispose en outre d’un droit à la jouissance privative d’un premier terrain partie commune, et le droit à la jouissance privative d’un second terrain sur lequel le propriétaire sera autorisé à édifier une extension d’une surface utile de 96,40 m2 environ. Ce local est actuellement exploité par la société DESTOCK FOOD.

Un constat de commissaire de justice a été dressé le 9 mai 2025, à la demande du Syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 7]. Il relate notamment l’utilisation des emplacements de stationnements par les clients de la société DESTOCK FOOD, ainsi que des travaux de création de terrasse.

Le syndicat des copropriétaires lui a adressé plusieurs courriers relatant divers troubles que commettrait la société DESTOCK FOOD.

L’assemblée générale des copropriétaires réunie le 18 juillet 2025 a rejeté les demandes de ratification des travaux de création d’une ouverture dans le bâtiment A et de ratification des travaux de création d’une terrasse formulées par la SCI ELL.

Par exploit de commissaire de justice en date du 23 décembre 2025, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 7] à VAULX-EN-VELIN (69120) a assigné la SCI ELL et la société DESTOCK FOOD devant le juge des référés de Lyon aux fins de :

Condamner in solidum la SCI ELL et la société DESTOCK FOOD, sous astreinte provisoire de 300 euros par jour de retard, à compter de la signification de la décision à intervenir et pour une durée de six mois : À procéder à la remise en état des parties communes dans leur situation d’origine, impliquant la suppression de l’ouverture créée dans le bâtiment A telle qu’identifiée pages 23 et 24 du procès-verbal de constat de Maitre [S] du 9 mai 2025, et la démolition de la terrasse construite par emprise sur les parties communes de la copropriété avec aménagement d’un chemin gravillonné, telle qu’identifiée pages 22 et 23 du procès-verbal de constat de Maitre [S] du 9 mai 2025 ; À procéder au débarrassage complet de tout encombrement de mobilier ou objets divers qui jonchent le sol des parties communes extérieures, tant côté Est que côté Nord, par référence aux pages 12, 13, 14, 15, 16, 25, 26, 27, 28, 29 du procès-verbal de constat de Maitre [S] du 9 mai 2025 ; À cesser de forcer l’ouverture du portail de la copropriété en obstruant les cellules du portail ou par tout autre moyen ; À faire cesser le stationnement anarchique des clients du magasin de déstockage au sein de la copropriété et les nuisances qui en résultent ; À procéder à l’évacuation régulière et conforme des déchets générés par l’activité commerciale, notamment en cessant tout dépôt de sacs ou cartons en dehors des contenants prévus à cet effet, en mettant en place un dispositif interne adéquat de gestion des déchets et en cessant de déposer tout déchets ou sacs dans les parties communes en dehors des jours et heures de collecte ; À produire un rapport de commission sécurité afin de vérifier la conformité du local exploité par la société DESTOCK FOOD avec l’accueil du public ; Condamner in solidum la SCI ELL et la société DESTOCK FOOD, à payer au syndicat des copropriétaires : La somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;Les entiers dépens, en ce compris le cout du procès-verbal de constat de Me [S] du 9 mai 2025.L’audience a eu lieu le 9 février 2026.

En application de l’article 455 du code de procédure civile, il est fait référence aux écritures de la demanderesse pour plus ample exposé de ses prétentions et moyens.

La SCI ELL et la société DESTOCK FOOD, bien que régulièrement assignées, n’ont pas comparu.

La décision a été mise en délibéré au 16 mars 2026 et le délibéré a été prorogé au 14 avril suivant.

MOTIFS

En application de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas comme en l’espèce, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur le trouble manifestement illicite :

L’article 835 du Code de Procédure Civile dispose : "Le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire."

Un trouble manifestement illicite peut être caractérisé en présence d’une violation manifeste d’un règlement de copropriété par ceux lui étant soumis.

La propriété d’un lot au sein d’un immeuble soumis au régime de la copropriété emporte adhésion au règlement de copropriété. Ce dernier est également opposable au locataire commercial qui ne peut bénéficier de davantage de droits que son bailleur. Le bailleur est responsable à l’égard des copropriétaires des infractions de son locataire au règlement de copropriété.

La SCI ELL, propriétaire du lot n°1 et la société DESTOCK FOOD, locataire commerciale du local, sont donc soumises au règlement de copropriété et doivent répondre ensemble des infractions à celui-ci.

Sur la demande de remise en état des parties communes :

L’article 25 de la loi du 10 juillet 1965 dispose « Ne sont adoptées qu’à la majorité des voix de tous les copropriétaires les décisions concernant :

[…] b) L’autorisation donnée à certains copropriétaires d’effectuer à leurs frais des travaux affectant les parties communes ou l’aspect extérieur de l’immeuble, et conformes à la destination de celui-ci ; »

De plus, l’article 2211.1 du règlement de copropriété définit les parties communes comme étant « La totalité du sol, c’est-à-dire l’ensemble du terrain, en ce compris le sol des parties construites, des cours et des jardins, même s’ils sont affectés à un usage privatif, les espaces verts et voies d’accès, aménagements communs, tels que les arbres, plantations, outillage d’entretien et tous équipements extérieurs, tels qu’éclairage, décorations etc. »

Sont définies comme parties communes spéciales à chaque bâtiment : « Les fondations et les structures porteuses, les piliers et les murs porteurs, les dalles du bâtiment concerné, les murs de pourtour, ainsi que les piliers et le mur de refend […] les cloisons de doublage des murs de pourtour, ainsi que tous les éléments d’isolation thermique ou phonique pouvant y être incorporés ».

En l’espèce, le procès-verbal de constat de commissaire de justice en date du 9 mai 2025 relève des aménagements des parties communes, notamment « Côté Nord, au sein des parties communes extérieures, un chemin gravillonné a été aménagé. Celui-ci dessert un espace doté de tables et de chaises. Une ouverture a été créé en façade afin d’accueillir une porte d’entrée ».

Il est constant que ces travaux, réalisés sur les parties communes s’agissant du sol et des cloisons, ont été réalisés sans autorisation et la demande de ratification de ceux-ci soumise par la SCI ELL à l’assemblée générale du 18 juillet 2025 a été rejetée.

L’existence de ces aménagements réalisés irrégulièrement constituent donc un trouble manifestement illicite.

Sur le débarrassage de l’encombrement des parties communes :

L’article 312.2 stipule : « Nul ne pourra, même temporairement, encombrer les parties communes ni y déposer quoi que ce soit, ni les utiliser pour son usage personnel, en dehors de leur destination normale, sauf cas de nécessité. Les cours, passages, vestibules, escaliers, couloirs, entrées devront être laissés libres en tout temps ».

Le constat de commissaire de justice intervenu le 9 mai 2025 constate que « à proximité immédiate du local DESTOCK FOOD (côté Est), les parties communes extérieures sont utilisées aux fins de stockage : je relève, notamment, la présence de racks de stockage, de palettes (dont trois filmées avec de la marchandise), d’un amas de graviers, de cinq conteneurs grillagés, de barrière de caisses, de chariots de magasin, de montants de racks de stockage sur palette, et d’un charriot élévateur ».

Il relève par ailleurs qu’à proximité du percement irrégulier de la paroi du local loué à la société DESTOCK FOOD se trouvent divers encombrants stockés au sein des parties communes extérieures, les photographies permettant de constater la présence de tables, chaises, rouleau de revêtement, niche de chien, hamac, caisses diverses, etc.

La localisation de ces éléments à proximité immédiate du local loué par la société DESTOCK FOOD permet de considérer qu’il s’agit bien d’encombrants déposés par celle-ci, en violation de la stipulation du règlement de copropriété susvisée.

Il existe donc bien un trouble manifestement illicite imputable à la société DESTOCK FOOD découlant de l’occupation irrégulière des parties communes par les encombrants.

Sur les interventions sur le portail de la copropriété :

Il n’est pas démontré par le syndicat des copropriétaires le lien entre l’activité de la société DESTOCK FOOD et la facture de réparation en date du 27 août 2025 produite et la pratique dénoncée de blocage du portail n’est démontrée par aucun autre élément. L’existence d’un trouble manifestement illicite n’est donc pas démontrée à ce titre.

Sur le stationnement de la clientèle :

L’article 313.3 du règlement de copropriété prévoit que : « Pour ce qui concerne plus particulièrement les voitures, le stationnement sera formellement interdit en tous autres endroits que ceux prévus à cet effet, c’est-à-dire les emplacements de stationnement privatifs. L’accès des parkings, les aires d’évolution et allées de circulation des voitures, devront toujours rester libres, tant de jour que de nuit, et aucune tolérance ne sera admise ».

Le procès-verbal de constat indique que la clientèle de la société DESTOCK FOOD occupe des emplacements de stationnements appartenant à d’autres copropriétaires, ou obstrue, en laissant ses clients se garer, l’accès aux locaux d’autres copropriétaires. Le commissaire de justice indique que « des véhicules stationnent sur les espaces de circulation et plus particulièrement devant la porte sectionnelle des locaux de la société CIMEO ».

S’il ne saurait être reproché à la société DESTOCK FOOD le comportement de ses clients, le stationnement anarchique de la clientèle a bien été constaté par le commissaire de justice et aucune des nombreuses photographies figurant au constat ne comporte une quelconque indication relative au stationnement de la clientèle (panneaux, matérialisation claire des emplacements, la zone à proximité immédiate de l’entrée du local étant à l’inverse envahie de bacs poubelles et encombrants, incitant les clients à se stationner ailleurs dans la copropriété.

Il existe donc bien un trouble manifestement illicite imputable à la société DESTOCK FOOD en lien avec ce stationnement.

Sur l’évacuation des déchets :

Le commissaire de justice a constaté, dans son constat du 18 juillet 2025, la présence à droite de l’entrée du site de deux conteneurs poubelle débordant de sacs poubelle, divers sacs et emballage étant présents au sol.

La présence dans ces sacs de cannettes est toutefois insuffisante pour imputer à la société DESTOCK FOOD la responsabilité de cette mauvaise gestion des déchets.

L’existence d’un trouble manifestement illicite imputable à la société DESTOCK FOOD n’est donc pas démontrée à ce titre.

Sur la conformité du local à l’accueil du public :

La clause de destination de l’immeuble, article 311, stipule : « La destination de l’ensemble immobilier, tant les parties privatives que les parties communes, eu égard à leur conception, leur composition et leurs caractéristiques techniques est l’usage de bureaux et activités commerciales, industrielles ou artisanales ; Lesdites activités commerciales, industrielles ou artisanales, avec ou sans réception de public, étant par ailleurs précisé que la réception du public est limitée par les règlements en matière de sécurité incendie ».

Le syndicat des copropriétaires ne démontre pas l’existence d’un trouble nécessitant que soit produit un rapport de commission sécurité afin de vérifier la conformité du local exploité par la société DESTOCK FOOD avec l’accueil du public. Cette demande sera rejetée.

* * * * *

Afin de faire cesser tout trouble, il y a lieu de condamner in solidum la SCI ELL et la société DESTOCK FOOD à :

Procéder à la remise en état des parties communes dans leur situation d’origine, impliquant la suppression de l’ouverture créée dans le bâtiment A, et la démolition de la terrasse construite par emprise sur les parties communes de la copropriété avec aménagement d’un chemin gravillonné ; Procéder au débarrassage complet de tout encombrement de mobilier ou objets divers qui jonchent le sol des parties communes extérieures, tant coté Est que côté Nord (correspondant aux pages 12, 13, 14, 15, 16, 25, 26, 27, 28, 29 du procès-verbal de constat de Maitre [S] du 9 mai 2025) ;Faire cesser le stationnement anarchique des clients du magasin de déstockage au sein de la copropriété par la matérialisation d’une zone dédiée et par une signalisation adaptée.Ces interventions devront être réalisées dans un délai de 60 jours à compter de la signification de la présente ordonnance, sous astreinte compte tenu de la multiplicité des infractions au règlement de copropriété qui laisse craindre une faible propension du preneur à la régularisation.

La SCI ELL et la société DESTOCK FOOD seront condamnées in solidum à verser la somme de 2 000 € au Syndicat des copropriétaires [Adresse 7] à VAULX-EN-VELIN (69120) au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

La SCI ELL et la société DESTOCK FOOD in solidum seront tenues aux dépens.

PAR CES MOTIFS

Nous, Géraldine DUPRAT, Juge des référés, assistée de Madame Lorelei PINI Greffière, statuant publiquement, par ordonnance réputée contradictoire rendue en premier ressort par mise à disposition au greffe,

CONDAMNONS in solidum la SCI ELL et la société DESTOCK FOOD à :

Procéder à la remise en état des parties communes dans leur situation d’origine, impliquant la suppression de l’ouverture créée dans le bâtiment A, et la démolition de la terrasse construite par emprise sur les parties communes de la copropriété avec aménagement d’un chemin gravillonné ; Procéder au débarrassage complet de tout encombrement de mobilier ou objets divers qui jonchent le sol des parties communes extérieures, tant coté Est que côté Nord ;Faire cesser le stationnement anarchique des clients du magasin de déstockage au sein de la copropriété par la matérialisation d’une zone dédiée et par une signalisation adaptée ;Et ce dans un délai de 60 jours à compter de la signification de la présente ordonnance, sous astreinte provisoire de 100 € par jour de retard passé ce délai, dans la limite de 90 jours ;

CONDAMNONS in solidum la SCI ELL et la société DESTOCK FOOD à payer la somme de 2 000 € au Syndicat des copropriétaires [Adresse 7] à VAULX-EN-VELIN (69120) ;

CONDAMNONS in solidum la SCI ELL et la société DESTOCK FOOD aux dépens ;

Ainsi jugé et prononcé à [Localité 3] par mise à disposition au greffe le 14 avril 2026.

En foi de quoi, le président et le greffier ont signé la présente ordonnance.

Le greffier Le président

En conséquence, la République française mande et ordonne à tous huissiers de justice, sur ce requis, de mettre ladite décision à exécution, aux procureurs généraux et aux procureurs de la République près les tribunaux judiciaires d’y tenir la main, à tous commandants et officiers de la force publique de prêter main-forte lorsqu’ils en seront légalement requis.