Date de délivrance des copies par le greffe :

1 EXP DOSSIER

1 GROSSE M^e CHAHOUAR-BORGNA

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE GRASSE

POLE CIVIL 2ème chambre section construction

JUGEMENT DU 21 Octobre 2025

DÉCISION N° 25/366

N° RG 24/05870 – N° Portalis DBWQ-W-B7I-QAHI

DEMANDEUR :

Syndicat des copropriétaires LA PIERRE AU TAMBOUR PRINCIPAL, situé au 466 avenue Jacques CHIRAC 06270 VILLENEUVE LOUBET, pris en la personne de son syndic la SAS ABADO IMMOBILIER, inscrite au RCS d’ANTIBES sous le n°808 352 678, ayant son siège social Eucalyptus n°25 Hameaux du Soleil 06270 VILLENEUVE LOUBET, elle-même prise en la personne de son représentant légal en exercice domicilié es qualité audit siège

représenté par M^e Cyril CHAHOUAR-BORGNA, avocat au barreau de NICE, avocat plaidant

DEFENDERESSE :

Société LOGIS FAMILIAL SOC D’HLM, SA inscrite au RCS de NICE sous le numéro 969 802 321, dont le siège social est situé 66-88 avenue valéry Giscard d’Estaing « Le Centaure » 06200 NICE prise en la personne de son représentant légal en exercice domicilié es qualité audit siège social 66-88 avenue valéry Giscard d’Estaing « Le Centaure » 06200 NICE

non représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL : JUGE UNIQUE

Président : Madame MOREAU, Juge

Greffier : Madame RAHARINIRINA

Vu les articles 801 à 805 du code de procédure civile, et sans demande de renvoi devant la formation collégiale.

DÉBATS :

Vu la clôture de la procédure en date du 17 février 2025 ;

A l’audience publique du 16 Juin 2025,

Après débats, l’affaire a été mise en délibéré, avis a été donné aux parties par le tribunal que le jugement serait prononcé par la mise à disposition au greffe à la date du 22 septembre 2025.

Le prononcé du jugement a été reporté au 21 octobre 2025 .

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EXPOSE DU LITIGE :

La société LOGIS FAMILIAL SOC D’HLM est propriétaire de plusieurs lots au sein de la communauté immobilière « LA PIERRE AU TAMBOUR SECONDAIRE » sise 466 avenue Jacques Chirac à VILLENEUVE-LOUBET (06270).

Cette copropriété a pour syndic le CABINET ABADO.

Arguant de défaillances dans le règlement des charges, le syndicat des copropriétaires de la communauté immobilière LA PIERRE AU TAMBOUR SECONDAIRE, a par acte de Commissaire de Justice en date du 03 décembre 2024, fait citer à comparaître la S.A. LOGIS FAMILIAL SOC D’HLM par devant le Tribunal Judiciaire de GRASSE aux fins de voir :

RECEVOIR le syndicat des copropriétaires et l’en déclarer bien fondé ;

CONDAMNER la société LOGIS FAMILIAL SOC D’HLM à payer au syndicat des copropriétaires de la communauté immobilière « LA PIERRE AU TAMBOUR SECONDAIRE », la somme de 19.601,45 € sauf à parfaire, au titre des charges de copropriété impayées pour les différents exercices dus au 27 novembre 2024, avec intérêts au taux légal à compter de la date de la mise en demeure du 13 octobre 2024 ;

ORDONNER la capitalisation des intérêts ;

CONDAMNER la société LOGIS FAMILIAL SOC D’HLM à payer au syndicat des copropriétaires de la communauté « LA PIERRE AU TAMBOUR SECONDAIRE », tous les frais exposés par sa faute, soit la somme totale de 150,00 € ;

CONDAMNER la société LOGIS FAMILIAL SOC D’HLM à verser au syndicat des copropriétaires de la communauté immobilière « LA PIERRE AU TAMBOUR SECONDAIRE », la somme de 2.000,00 € au titre de dommages-et-intérêts ;

ORDONNER l’exécution provisoire de la décision à intervenir ;

CONDAMNER la société LOGIS FAMILIAL SOC D’HLM à payer la somme de 1.500,00 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens de procédure en ceux compris les frais de sommation.

*****

Conformément aux dispositions de l’article 455 du Code de procédure civile, il est renvoyé à l’assignation pour un exposé complet des moyens présentés à l’appui des prétentions du demandeur.

En vertu des articles 472 à 474 du Code de procédure civile, il sera statué sur le fond par jugement réputé contradictoire dès lors que la société LOGIS FAMILIAL SOC D’HLM, n’a pas constituée avocat.

Par ordonnance en date du 17 février 2025, le Juge de la mise en état a ordonné la clôture de la procédure et a fixé les plaidoiries à l’audience du 02 juin 2025. L’affaire a été renvoyée au 16 juin 2025.

Les débats clos, l’affaire a été mise en délibéré au 22 septembre 2025, prorogée au 21 octobre 2025.

*****

MOTIFS :

L’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que « Les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité objective que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées.

Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5.

Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges et indique les éléments pris en considération ainsi que la méthode de calcul ayant permis de fixer les quotes-parts de parties communes et la répartition des charges. Lorsque le règlement de copropriété met à la seule charge de certains copropriétaires les dépenses d’entretien et de fonctionnement entraînées par certains services collectifs ou éléments d’équipements, il peut prévoir que ces copropriétaires prennent seuls part au vote sur les décisions qui concernent ces dépenses. Chacun d’eux dispose d’un nombre de voix proportionnel à sa participation auxdites dépenses ».

L’article 14-1 I. de la même loi dispose que « Pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel. L’assemblée générale des copropriétaires appelée à voter le budget prévisionnel est réunie dans un délai de six mois à compter du dernier jour de l’exercice comptable précédent.

Les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. Toutefois, l’assemblée générale peut fixer des modalités différentes.

La provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l’assemblée générale ».

L’article 10-1 a) de la loi du 10 juillet 1965 prévoit que « Par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l’article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné :

a) Les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur ;».

En tout état de cause, en application des dispositions de l’article 1353 du code civil, « Celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation ».

L’article 9 du code de procédure civile pose pour sa part qu'« il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention ».

Dès lors, il appartient au syndicat des copropriétaires, demandeur à l’instance en recouvrement des charges, de rapporter la preuve que le copropriétaire assigné est effectivement débiteur des sommes réclamées, notamment par la production de toutes pièces pertinentes dont peut se déduire la dette du défendeur.

Le vote de l’assemblée générale constitue la base légale de l’exigibilité des charges et provisions.

Au demeurant, et conformément aux dispositions de l’article 1353 du code civil, pris en son alinéa 2, il doit être tenu compte par le Tribunal de ce que l’objet de la preuve à rapporter, qui repose principalement sur le syndicat demandeur, consiste dans la preuve d’un fait négatif, en l’occurrence l’absence de paiement, tandis qu’à l’inverse, il n’est pas déraisonnable de considérer que le copropriétaire assigné peut être, sans difficulté majeure, en mesure de rapporter la preuve directe des paiements qu’il prétend le cas échéant avoir effectués, notamment par la production de ses relevés bancaires.

En tout état de cause, le devoir du syndic, qui représente le syndicat des copropriétaires en justice, de produire des éléments utiles et circonstanciés trouve son double fondement, d’une part sur un plan procédural dans ce constat rappelé qu’il est demandeur à la procédure et qu’il se doit donc de rapporter la preuve de ce qu’il réclame, d’autre part, sur le plan contractuel, dans le principe de son mandat, acquis à titre professionnel rémunéré, l’oblige à une action diligente et efficace au service de la copropriété, son mandant.

Sont ainsi généralement considérées comme constituant un dossier utile et pertinent permettant au Tribunal de vérifier l’exactitude des sommes réclamées par le syndicat des copropriétaires, les pièces ainsi versées :

Le décompte du copropriétaire assigné, qui retrace l’historique de l’impayé et ce en permettant de remonter jusqu’à son origine ;

La copie des appels de fonds qui ont été adressés au copropriétaire et qui n’ont pas été honorés, afin de justifier le décompte (appels de charges, appels pour travaux, appels exceptionnels (…) ;

Le décompte de régularisation de charges ;

La mise en demeure de payer les charges, avec son justificatif d’accusé de réception, qui fera courir la date à partir de laquelle les intérêts légaux de la dette commencent à courir ;

La copie du procès-verbal d’assemblée générale ayant voté le budget prévisionnel ou le budget de travaux, et ce afin de justifier les appels de fonds fait au débiteur ;

La copie du procès-verbal d’assemblée générale ayant approuvé les comptes de l’exercice comptable clos, afin de justifier les appels de régularisation.

En l’espèce, il apparaît que des pièces utiles et pertinentes sont produites par le syndicat des copropriétaires au soutien de sa demande de condamnation, à savoir :

— Une attestation de propriété ;

— Le contrat de syndic conclu avec le cabinet ABADO IMMOBILIER en date du 26 avril 2024 par approbation de l’assemblée générale des copropriétaires du même jour ;

— Un décompte des charges dues par la S.A. LOGIS FAMILIAL SOC D’HLM pour la période allant du 1er juillet 2023 au 13 octobre 2024 ;

— Les différents appels de fonds pour les exercices 2023, 2024 ;

— Le procès-verbal de l’assemblée générale du 26 avril 2024, approuvant les comptes de l’exercice 2023, le modificatif de l’exercice 2024 et le budget prévisionnel de l’exercice 2025 ;

— Le procès-verbal de l’assemblée générale du 25 janvier 2023, approuvant les comptes de l’exercice 2022 et le budget prévisionnel de l’exercice 2024 ;

S’agissant de l’imputation des seuls frais « nécessaires » au recouvrement directement sur le compte du débiteur, et ce à partir de la mise en demeure, au visa des dispositions de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, il est constant que ne sont pas considérés comme des « frais nécessaires » aux poursuites tels que visés par article :

La lettre de relance simple. A cet égard, considérant que le coût de revient réel d’un tel acte ne saurait être démesuré par rapport à l’acte lui-même, les frais correspondants à une relance simple ne peuvent par définition qu’être minimes et il est d’ailleurs raisonnable de considérer qu’ils relèvent de la gestion courante du syndic en exécution de son mandat rémunéré. Dès lors, il n’y a pas lieu pour le syndic d’imputer de tels frais sur le compte du débiteur.La relance par lettre recommandée avec accusé de réception, qui ne mentionne pas qu’elle est une véritable mise en demeure et a donc la même valeur très minime que la relance simple. Elle n’est ainsi pas un acte de procédure essentiel au recouvrement et son utilité étant faible il ne saurait être fait abus de ce type d’acte notamment en les facturant à des coûts totalement disproportionnés avec le travail qui a été nécessaire pour les formaliser, notamment lorsqu’il s’agit de lettre-type. Considérant que le coût de revient réel d’un tel acte ne saurait être démesuré par rapport à l’acte lui-même, les frais correspondants à une relance ne peuvent par définition qu’être minimes et il est raisonnable de considérer qu’ils relèvent de la gestion courante du syndic en exécution de son mandat rémunéré. Dès lors, il n’y a pas lieu pour le syndic d’imputer de tels frais sur le compte débiteur.La mise en place d’un échéancier amiable, en ce qu’elle peut être attachée à une simple phase amiable préalable aux poursuites et qu’il est permis de considérer raisonnablement qu’elle s’intègre dans le champ de la gestion courante du syndic en exécution de son mandat rémunéré.La sommation de payer par huissier, laquelle ne consiste en réalité qu’en une simple lettre recommandée faite par un huissier, non pas dans le cadre de son office ministériel mais dans sa fonction libérale ; elle est ainsi sans aucune valeur particulière par rapport à une mise en demeure. Elle se distingue en effet du commandement de payer par huissier, lequel est un acte qui assurera du paiement des dettes par une prise d’hypothèque sur le lot du débiteur. En conséquence, son coût ne peut pas être récupérable sur le compte débiteur.La lettre comminatoire par avocat, qui ne consiste en réalité qu’en une simple lettre recommandée faite par avocat, sans aucune valeur particulière par rapport à une mise en demeure. Elle se distingue en effet du commandement de payer par huissier, lequel est un acte qui assurera du paiement des dettes par une prise d’hypothèque sur le lot du débiteur. En conséquence, son coût ne peut pas être récupérable sur le compte du débiteur.Les frais dits « complémentaires de constitution, suivi et de transmission » des dossiers entre le syndic et l’avocat, ni les frais de transmission du dossier à l’huissier, les rejets de paiement ou les frais de constitution d’un échéancier, qui sont en réalité des actes de gestion que le syndic exécute en exécution pure et simple de son mandat.

En l’espèce le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier LA PIERRE AU TAMBOUR SECONDAIRE sollicite la prise en compte :

— Les frais de la mise en demeure en date du 13 octobre 2024 pour une somme de ………………………………………………………………30,00 € (pièce N°5)

— Les frais de transmission du dossier à Avocat en date du 28 septembre 2024 pour une somme de………………………………………..…….120,00 € (pièce N°9)

Au regard de l’article 10-1 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, seule la mise en demeure du syndicat des copropriétaires en date du 13 octobre 2024 entre dans les frais nécessaires.

Les frais de transmission du dossier Avocat n’entrent pas dans les frais nécessaires au sens de l’article 10-1 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 et ne sauraient être comptabilisés à titre de charge conformément aux dispositions de l’article 10 de la même loi.

Par conséquent, il conviendra de ne retenir que la somme de 30,00 € correspondant aux frais de mise en demeure en date du 13 octobre 2024.

Il en résulte que le montant effectif des charges pour la période allant du 01/07/2023 au 13/10/2024 se calcul de la manière suivante : 19.751,45 € (somme sollicitée) – 120 – 30 = 19.601,45 € au titre des charges au sens de l’article 10 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965.

En conséquence, il convient de condamner la S.A. LOGIS FAMILIAL SOC D’HLM, à payer au syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier LA PIERRE AU TAMBOUR SECONDAIRE la somme totale de 19.631,45 € correspondant à 19.601,45 € au titre des charges de copropriété et 30,00 € au titre des frais nécessaires conformément aux dispositions des articles 10 et 10-1 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, et ce, pour la période allant du 1er juillet 2023 jusqu’au 13 octobre 2024, date de la dernière créance arrêtée.

Conformément à l’article 1231-6 du Code civil, les intérêts au taux légal s’appliqueront à compter de l’assignation en date du 03 décembre 2024 dès lors que le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier LA PIERRE AU TAMBOUR SECONDAIRE ne justifie pas de la réception, par la S.A. LOGIS FAMILIAL SOC D’HLM, de la mise en demeure du 13 octobre 2024.

En vertu de l’article 1343-2 du Code civil, il conviendra d’ordonner la capitalisation des intérêts sur la somme de 19.631,045 €.

Sur la demande de dommages et intérêts :

L’article 1231-6 du Code civil dispose que : « Les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt aux taux légal, à compter de la mise en demeure.

Ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d’aucune perte.

Le créancier auquel son débiteur en retard dans ses paiements a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire ».

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires de la communauté immobilière LA PIERRE AU TAMBOUR SECONDAIRE rapporte tous les éléments propres à révéler que les impayés de charges sont récurrents et anciens.

Le relevé de comptes débutant en juillet 2023 fait état d’aucune provision, caractérisant une lourde négligence qui reste non justifiée par des éléments concrets rattachables à la situation financière et matérielle de la société LOGIS FAMILIAL SOC D’HLM.

Cette attitude récurrente affecte nécessairement la stabilité financière du syndicat des copropriétaires de la communauté immobilière LA PIERRE AU TAMBOUR SECONDAIRE.

Ainsi, il est rapporté au Tribunal de céans une faute, à tout le moins une résistance infondée ou encore une volonté de ne pas s’acquitter de l’obligation de paiement des charges de copropriété conformément à l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, qui crée à l’ensemble immobilier un préjudice financier certain.

Il en résulte qu’il conviendra de condamner la S.A. LOGIS FAMILIAL SOC D’HLM à payer au syndicat des copropriétaires de la communauté immobilière LA PIERRE AU TAMBOUR SECONDAIRE la somme de 2.000 € sur le fondement des dispositions de l’article 1231-6 du Code civil.

Sur les dépens :

Aux termes de l’article 696 du Code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Aux termes de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur.

Selon l’article 695 du code de procédure civile, les dépens afférents aux instances, actes et procédures d’exécution sont limitativement énumérés.

Les sommations de payer ne sont pas comprises dans les dépens.

En l’espèce, la société LOGIS FAMILIAL SOC D’HLM, succombant à l’instance, sera condamnée au paiement des entiers dépens, exclusion faite des frais de sommation de payer.

Sur les frais irrépétibles :

L’article 700 du Code de procédure civile dispose que dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

Il paraît inéquitable de laisser à la charge du syndicat des copropriétaires de la communauté immobilière LA PIERRE AU TAMBOUR SECONDAIRE, l’intégralité des frais exposés et non compris dans les dépens.

Il conviendra donc de condamner la S.A. LOGIS FAMILIAL SOC D’HLM à verser au syndicat des copropriétaires de la communauté immobilière LA PIERRE AU TAMBOUR SECONDAIRE à verser la somme de 1.500 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire :

Il sera rappelé qu’en application des dispositions de l’article 514 du Code de procédure civile, les décisions de première instance sont, de droit, exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en disposent autrement.

PAR CES MOTIFS :

Le Tribunal, statuant après débats en audience publique par jugement mis à disposition des parties au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort,

CONDAMNE la S.A. LOGIS FAMILIAL SOC D’HLM, à payer au syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier LA PIERRE AU TAMBOUR SECONDAIRE la somme totale de 19.631,45 € correspondant à 19.601,45 € au titre des charges de copropriété et à 30,00 € au titre des frais nécessaires conformément aux dispositions des articles 10 et 10-1 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, et ce, pour la période allant du 1er juillet 2023 jusqu’au 13 octobre 2024, date de la dernière créance arrêtée ;

DIT que les intérêts au taux légal s’appliquent à compter de l’assignation en date du 03 décembre 2024 ;

ORDONNE la capitalisation des intérêts dans les conditions de l’article 1343-2 du Code civil;

CONDAMNE la S.A. LOGIS FAMILIAL SOC D’HLM à payer au syndicat des copropriétaires de la communauté immobilière LA PIERRE AU TAMBOUR SECONDAIRE la somme de 2.000 € sur le fondement des dispositions de l’article 1231-6 du Code civil ;

CONDAMNE la S.A. LOGIS FAMILIAL SOC D’HLM à verser au syndicat des copropriétaires de la communauté immobilière LA PIERRE AU TAMBOUR SECONDAIRE à verser la somme de 1.500 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile ;

CONDAMNE la S.A. LOGIS FAMILIAL SOC D’HLM aux entiers dépens de la présente instance, exclusion faite des frais de sommation de payer ;

REJETTE le surplus des demandes ;

DIT n’y avoir à écarter l’exécution provisoire de droit.

LA GREFFIERELA PRESIDENTE