TRIBUNAL

de [Localité 10]

[Adresse 3]

[Localité 6]

N° RG 25/00152 – N° Portalis DB22-W-B7J-SYTY

JUGEMENT

Du : 13 Juin 2025

S.A. ANTIN RESIDENCES

C/

[D] [M], [L] [M]

expédition exécutoire

délivrée le

à M^e LACROIX

expédition certifiée conforme

délivrée le

à Mr [M]

Mme [M]

Minute : /2025

JUGEMENT

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

Le 13 Juin 2025 ;

Sous la présidence de Monsieur Yohan DESQUAIRES, Vice-président chargé des fonctions de Juge des contentieux de la protection au Tribunal judiciaire de Versailles, assisté de Madame Charline VASSEUR, Greffier,

Après débats à l’audience du 03 Avril 2025, le jugement suivant a été rendu par mise à disposition au greffe ;

ENTRE :

DEMANDEUR :

S.A. ANTIN RESIDENCES

[Adresse 4]

[Localité 5]

représentée par M^e Aude LACROIX, avocat au barreau de PARIS, substituée par M^e Nathalie JOURDE-LAROZE, avocat au barreau de VERSAILLES,

ET :

DEFENDEURS :

Monsieur [D] [M]

[Adresse 8]

[Adresse 1]

[Localité 7]

comparant

Madame [L] [M]

[Adresse 8]

[Adresse 1]

[Localité 7]

non comparante

A l’audience du 03 Avril 2025, le Tribunal a entendu les parties et mis l’affaire en délibéré. Le Président a indiqué que le jugement serait rendu par mise à disposition au greffe le 13 Juin 2025 aux heures d’ouverture au public.

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 10 janvier 2014, la SA ANTIN RESIDENCES a donné à bail à Monsieur [M] [D] et Madame [M] [L] un appartement situé [Adresse 2], pour un loyer mensuel de 485,13 euros, et 99,23 euros de provisions sur charges.

Par acte sous seing privé en date du 20 août 2014, la SA ANTIN RESIDENCES a donné à bail à Monsieur [M] [D] et Madame [M] [L] un emplacement de stationnement sis n°22 au premier sous-sol de l’immeuble.

Par acte de commissaire de justice en date du 18 janvier 2024, la SA ANTIN RESIDENCES a fait signifier à Monsieur [M] [D] et Madame [M] [L] un commandement de payer visant la clause résolutoire pour un montant de 2 246,15 euros en principal, au titre des loyers et charges impayés.

En date du 15 janvier 2024, la SA ANTIN RESIDENCES a saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX).

Par acte de commissaire de justice en date du 10 décembre 2024, la SA ANTIN RESIDENCES a fait assigner Monsieur [M] [D] et Madame [M] [L] devant le juge des contentieux de la protection de [Localité 10] aux fins de :

constater l’acquisition de la clause résolutoire prévue aux conditions générales du contrat de bail en date du 10 janvier 2014 visée dans le commandement de payer délivré le 18 janvier 2024,constater la résiliation du bail sur le local d’habitation sis [Adresse 9] et ce à compter du 29 février 2024,prononcer la résiliation judiciaire du bail relatif à l’emplacement de stationnement sis n°22 au premier sous-sol de l’immeuble, ordonner l’expulsion sans délai de Monsieur [M] [D] et Madame [M] [L] ainsi que de tout occupant de leur chef, et ce, avec l’assistance du commissaire de police et de la force publique et d’un serrurier, s’il y a lieu, ordonner le transport et la séquestration des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux dans tel lieu désigné ou tel autre lieu au choix du bailleur et ce en garantie de toutes sommes qui pourront être dues, aux frais, risques et périls des défendeurs, condamner solidairement Monsieur [M] [D] et Madame [M] [L] au paiement des sommes suivantes :la somme de 1 923,43 euros au titre des arriérés de loyer et charges relatifs au bail d’habitation et relatif à l’emplacement de stationnement, échéances d’octobre 2024 incluses, selon décompte arrêté au 25 novembre 2024, avec intérêts au taux légal à compter du 18 janvier 2024,une indemnité d’occupation au titre du local d’habitation et au titre de l’emplacement de stationnement correspondant aux loyers actualisés augmenté des charges à compter de la résiliation des baux et jusqu’à parfaite libération des locaux par remise des clés, un procès-verbal d’expulsion ou de reprise, la somme de 800 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile les dépens, en ce compris les frais d’établissement du commandement de payer délivré le 18 janvier 2024,dire n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire.

L’assignation a été dénoncée à la préfecture des Yvelines le 11 décembre 2024.

À l’audience du 3 avril 2025, la SA ANTIN RESIDENCES, représentée, maintient ses demandes et actualise sa créance à la somme de 1 873,43 euros arrêtée au 27 mars 2025, loyer du mois de février 2025 inclus. Elle mentionne que la dette est stable et que le paiement du loyer courant a repris. Elle n’est pas opposée à l’octroi de délais de paiement.

Monsieur [M] [D], présent, soutient avoir effectué un virement la semaine dernière. Il demande l’octroi de délais de paiement à hauteur de 100 ou 120 euros par mois.

Madame [M] [L], régulièrement assignée, à l’étude, ne comparait pas et n’est pas représentée.

L’affaire a été mise en délibéré au 13 juin 2025 par mise à disposition au greffe du tribunal.

MOTIFS DE LA DECISION :

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

En l’espèce, Madame [M] [L], assignée à l’étude de l’huissier, ne comparait pas et n’est pas représentée à l’audience. Dès lors, la décision étant susceptible d’appel, il y a lieu de statuer par jugement réputé contradictoire en application de l’article 473 du code de procédure civile.

Sur les demandes principales :

Sur la recevabilité de la demande :

Conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, une copie de l’assignation aux fins de constat de la résiliation du bail a été notifiée au représentant de l’Etat dans le département le 11 décembre 2024, soit au moins six semaines avant l’audience.

Par ailleurs, la SA ANTIN RESIDENCES justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) le 15 janvier 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 10 décembre 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

En conséquence, les demandes de la SA ANTIN RESIDENCES aux fins de constat de résiliation et de résiliation judiciaire du bail pour défaut de paiement des loyers sont recevables.

Sur la demande en paiement :

Selon l’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus.

Aux termes de l’article 4 p) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, est réputée non écrite toute clause qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d’expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l’article 700 du code de procédure civile. Il résulte de ces dispositions que le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l’arriéré locatif.

En application de l’article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l’exécution d’une obligation d’en rapporter la preuve.

En l’espèce, il ressort des pièces du dossier, notamment du bail signé le 10 janvier 2014, du commandement de payer délivré le 18 janvier 2024 et du décompte de la créance actualisé au 27 mars 2025 que la SA ANTIN RESIDENCES rapporte la preuve de l’arriéré de loyers et charges impayés au titre du logement et de l’emplacement de stationnement, la preuve de ce dernier étant rapportée par le décompte actualisé de la créance.

Conformément à la clause du contrat de bail portant sur le local d’habitation, les locataires sont obligés solidairement d’exécuter l’ensemble des obligations du contrat.

De plus, concernant le bail sur l’emplacement de stationnement, Monsieur [M] [D] et Madame [M] [L] sont mariés, et conformément à l’article 220 du code civil, ils sont obligés solidairement au paiement de la dette locative, ayant pour objet l’entretien du ménage.

En conséquence, il convient de condamner solidairement Monsieur [M] [D] et Madame [M] [L] à payer à la SA ANTIN RESIDENCES la somme de 1 873,43 euros, au titre au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés au 27 mars 2025 avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement.

Sur la demande d’acquisition de la clause résolutoire du contrat de bail sur le local d’habitation :

Selon l’article 24 la loi du 6 juillet 1989, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail sur le local d’habitation contient une clause résolutoire qui prévoit qu’à défaut de paiement des loyers ou charges après délivrance d’un commandement de payer resté sans effet, le bail sera résilié de plein droit.

Un commandement de payer visant la clause résolutoire, a été signifié par commissaire de justice en date du 18 janvier 2024.

Il ressort des pièces communiquées que les sommes dues dont le paiement était demandé n’ont pas été réglés dans le délai de six semaines.

Les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont en principe réunies à l’expiration du délai de six semaines à compter du commandement de payer, soit, le 29 février 2024 à 24 heures et il y a lieu en conséquence de constater la résiliation du bail sur le local d’habitation conclu le 10 janvier 2014 à compter du 1er mars 2024.

Sur la demande de résiliation judiciaire du contrat de bail sur l’emplacement de stationnement :

Aux termes des articles 1224 et 1227 du code civil, la résolution du contrat, qui résulte en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice, peut en toute hypothèse être demandée en justice.

Il appartient au juge d’apprécier souverainement si les manquements imputés sont d’une gravité suffisante pour justifier la résiliation du contrat.

Il résulte des articles 1728 du code civil, et 7a) de la loi du 6 juillet 1989, à laquelle le contrat est soumis, que le locataire est tenu d’une obligation essentielle, qui consiste en le paiement du loyer aux termes convenus au bail, en contrepartie de la mise à disposition des lieux loués.

En l’espèce, il ressort des pièces communiquées, et notamment du décompte actualisé au 27 mars 2025, que Monsieur [M] [D] et Madame [M] [L] ne s’acquittent pas régulièrement du loyer dû au titre du bail sur l’emplacement de stationnement et accumulent à ce titre une dette.

Il s’agit d’un manquement grave des locataires à leurs obligations qui justifie la résiliation judiciaire du contrat de bail portant sur l’emplacement de stationnement conclu le 20 août 2014 à compter du présent jugement.

Sur les délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire et de la résiliation judiciaire :

En application de l’article 24 V de la loi du 06 juillet 1989 le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Selon l’article 24-VII, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que le locataire ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés. Le texte prévoit que la suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans les délais et selon les modalités fixées par le juge et que ces délais ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location, notamment suspendre le paiement des loyers et charges.

Si le locataire se libère de sa dette dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué et dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

Selon l’article 1343-5 du code civil, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, le juge peut, dans la limite de deux années, reporter ou échelonner le paiement des sommes dues.

En l’espèce, Monsieur [M] [D] et Madame [M] [L] proposent de s’acquitter des sommes dues de façon échelonnée. Ils justifient de leur situation personnelle et financière et sont donc en mesure de régler la dette locative. Il ressort des éléments communiqués que Monsieur [M] [D] et Madame [M] [L] ont repris le paiement intégral du loyer et des charges.

Au vu de ces éléments, il convient donc d’accorder à Monsieur [M] [D] et Madame [M] [L] des délais selon les modalités définies dans le dispositif pour le règlement des sommes dues.

Conformément à la demande, il y a lieu de suspendre les effets de la clause résolutoire du contrat de bail sur le local d’habitation en date du 10 janvier 2014 pendant cette période, ce qui signifie que si les échéances sont réglées régulièrement, et la dette réglée dans sa totalité, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais joué.

Selon l’article 1228 du code civil, le juge peut, selon les circonstances, constater ou prononcer la résolution ou ordonner l’exécution du contrat, en accordant éventuellement un délai au débiteur, ou allouer seulement des dommages et intérêts.

L’article 1229 du même code dispose que la résolution prend effet soit à la date fixée par le juge ou, à défaut, au jour de l’assignation en justice.

Il convient donc de suspendre la résiliation judiciaire du contrat de bail portant sur l’emplacement de stationnement en date du 20 août 2014 pendant la période prononcée pour les délais. Si les échéances sont réglées régulièrement, et la dette réglée dans sa totalité, la résiliation judiciaire sera réputée n’avoir jamais été prononcée.

Sur l’expulsion et les indemnités d’occupation en cas de défaut de paiement :

À défaut de règlement d’une des échéances, ou en cas d’impayé, la suspension prendra fin, la clause résolutoire et la résiliation judiciaire reprendront leur effet. L’intégralité de la dette restée impayée sera alors immédiatement exigible par le bailleur.

De plus, l’expulsion de Monsieur [M] [D] et Madame [M] [L] et de tout occupant de leur chef sera autorisée. Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

En tant que de besoin, il y a lieu de fixer l’indemnité d’occupation au montant du loyer principal révisable tel qu’il résulterait des baux sur le local d’habitation et l’emplacement de stationnement expirés et augmentés des provisions sur charges s’ils s’étaient poursuivis, et en conséquence de condamner Monsieur [M] [D] et Madame [M] [L] au paiement de l’indemnité d’occupation jusqu’à libération effective des lieux.

Par ailleurs, la SA ANTIN RESIDENCES ne justifie d’aucun fondement juridique pour obtenir la séquestration des meubles des locataires en garantie du paiement des loyers et dès lors, leur appréhension, les dispositions du code des procédures civiles d’exécution relatives aux meubles meublant ne visant qu’à assurer leur remisage dans l’attente de leur prise en charge par leur propriétaire , et prévoyant une vente éventuelle , au profit de leur propriétaire. La demande de séquestration aux fins de garantie sera donc rejetée.

Sur la demande de suppression du délai de l’article L412-1 du code des procédures civiles d’exécution :

Il résulte de l’article L412-1 du code des procédures civiles d’exécution que l’expulsion d’un local affecté à l’habitation principale de la personne expulsée ou de tout occupant de son chef, ne peut avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois qui suit le commandement de quitter les lieux.

Ce texte dispose d’une part, que le juge peut, notamment lorsque la procédure de relogement effectuée en application de l’article L442-4-1 du code de la construction et de l’habitation n’a pas été suivie d’effet du fait du locataire, réduire ou supprimer ce délai.

D’autre part, ce délai prévu ne s’applique pas lorsque le juge qui ordonne l’expulsion constate la mauvaise foi de la personne expulsée ou que les personnes dont l’expulsion a été ordonnée sont entrées dans les locaux à l’aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte.

En l’espèce, compte tenu de la situation des parties, il n’est démontré aucune circonstance particulière justifiant la suppression ou la réduction le délai de deux mois.

Il convient de rejeter la demande.

Sur les demandes accessoires :

En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, il convient de condamner Monsieur [M] [D] et Madame [M] [L] in solidum aux dépens de l’instance comprenant les frais de signification du commandement de payer et de notification à la préfecture et de saisine de la CCAPEX.

Il convient également de condamner in solidum Monsieur [M] [D] et Madame [M] [L] à payer à la SA ANTIN RESIDENCES la somme de 150 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire, de droit.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant en audience publique, par jugement réputé contradictoire en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe le jour de son délibéré,

DECLARE recevable les demandes de la SA ANTIN RESIDENCES aux fins de constat de l’acquisition de la clause résolutoire et de résiliation judiciaire,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail portant sur le local d’habitation conclu le 10 janvier 2014 entre la SA ANTIN RESIDENCES d’une part, et Monsieur [M] [D] et Madame [M] [L] d’autre part, concernant les locaux situés [Adresse 2], sont réunies à la date du 29 février 2024,

CONSTATE la résiliation du bail portant sur le local d’habitation à compter du 1er mars 2024,

PRONONCE la résiliation judiciaire du bail portant sur l’emplacement de stationnement conclu le 20 août 2014,

CONDAMNE solidairement Monsieur [M] [D] et Madame [M] [L] à payer à la SA ANTIN RESIDENCES la somme de 1.873,43 euros au titre au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés au 27 mars 2025 échéance de février 2025 incluse, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision,

ACCORDE un délai à Monsieur [M] [D] et Madame [M] [L] pour le paiement de ces sommes,

AUTORISE Monsieur [M] [D] et Madame [M] [L] à s’acquitter de la dette en 24 fois, en procédant à 23 versements de 78 euros, et un dernier versement égal au solde de la dette, sauf meilleur accord entre les parties et ce en plus du loyer courant et des charges,

DIT que chaque versement devra intervenir avant le 10 de chaque mois et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification du présent jugement,

SUSPEND les effets de la clause résolutoire,

SUSPEND la résiliation judiciaire du bail portant sur l’emplacement de stationnement conclu le 20 août 2014,

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise et la résiliation judiciaire n’avoir jamais été prononcée,

DIT qu’à défaut de paiement du loyer courant et des charges ou d’une seule mensualité à sa date d’échéance, l’échelonnement sera caduc, la totalité de la somme restant due deviendra immédiatement exigible, la clause résolutoire et la résiliation judiciaire reprendront leurs effets, et ce, 15 jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception restée sans effet,

En ce cas,

ORDONNE, à défaut de départ volontaire des lieux, l’expulsion de Monsieur [M] [D] et Madame [M] [L] du logement n°019810 – 2e étage et de l’emplacement de stationnement n°22 sis [Adresse 2], ainsi que de tout occupant de leur chef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, avec l’assistance de la force publique si besoin est, ainsi que le transport des meubles laissés dans les lieux loués, conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

CONDAMNE solidairement Monsieur [M] [D] et Madame [M] [L] à payer à la SA ANTIN RESIDENCES une indemnité d’occupation égale au montant du loyer révisé, augmenté des charges qui auraient été dus, si les baux s’étaient poursuivis à compter du 1er mars 2024, jusqu’à la libération effective des lieux, déduction faite des paiements déjà intervenus,

REJETTE la demande de suppression du délai de deux mois prévu par l’article L412-1 du code des procédures civiles d’exécution,

REJETTE la demande de séquestration des meubles en garantie des sommes dues,

CONDAMNE in solidum Monsieur [M] [D] et Madame [M] [L] aux dépens de l’instance, comprenant les frais de signification du commandement de payer du 18 janvier 2024, et le coût de la notification de l’assignation à la préfecture, et de la saisine de la CCAPEX,

CONDAMNE in solidum Monsieur [M] [D] et Madame [M] [L] à payer à la SA ANTIN RESIDENCES la somme de 150 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

DEBOUTE la SA ANTIN RESIDENCES de ses autres demandes et prétentions,

RAPPELLE que le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire de droit.

Ainsi jugé et prononcé par la mise à disposition au greffe les jour, mois et an susdits, conformément aux articles 450 et suivants du code de procédure civile.

LE GREFFIER LE JUGE