Tribunal Judiciaire de Marseille, 30 novembre 2022, n° 18/04917

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1. Retard de livraison en VEFA : responsabilité solidaire du promoteur et du notaireAccès limité

Gobert Grignan Avocats · LegaVox · 3 décembre 2022

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Sur la décision

Référence :	TJ Marseille, 30 nov. 2022, n° 18/04917
Numéro(s) :	18/04917

Sur les parties

Avocat(s) :
Jean-Michel GARRYCarine MOUILLACFrancois MORABITO
Cabinet(s) :
SCP LENZIANI ET ASSOCIESPROVANSAL - AVOCATS ASSOCIES
Parties :
Société MAURICE BLANC 2

Texte intégral

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE MARSEILLE

TROISIEME CHAMBRE CIVILE – SECTION A

JUGEMENT N° 2022/ du 30 Novembre 2022

Enrôlement : N° RG 18/04917 – N° Portalis DBW3-W-B7C-UTVW

AFFAIRE : M. A X ( M^e Francois MORABITO)

C/ Société MAURICE BLANC 2 (la SELARL SELARL CAMPANA-MOUILLAC)

DÉBATS : A l’audience Publique du 15 Septembre 2022

COMPOSITION DU TRIBUNAL lors des débats

Président : Madame Marion POTIER, Vice Présidente

Greffier : Madame Michelle SARTORI, Greffier

A l’issue de laquelle, la date du délibéré a été fixée au 30 Novembre 2022

PRONONCE : Par mise à disposition au greffe le 30 Novembre 2022

Par Madame Marion POTIER, Vice Présidente

Assistée de Madame Michelle SARTORI, Greffier

NATURE DU JUGEMENT

contradictoire et en premier ressort

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NOM DES PARTIES

DEMANDEURS

Monsieur A X né le […] à […] , demeurant et domicilié […]

Madame B C épouse X née le […] à […] , demeurant et domiciliée […]

tous deux représentés par Maître Francois MORABITO, avocat au barreau de MARSEILLE

C O N T R E

DEFENDEURS

La SCCV MAURICE BLANC 2, immatriculée au RCS de Marseille sous le […], dont le siège social est […], prise en la personne de son représentant légal en exercice

représentée par Maître Carine MOUILLAC de la SELARL SELARL CAMPANA-MOUILLAC, avocats au barreau de MARSEILLE

Maître D Y, Notaire associé au sein de l’office notarial E ET F, demeurant […]

L’OFFICE NOTARIAL E ET F, Notaires F, dont le siège social est sis […], prise en la personne de son représentant légal en exercice

toutes deux représentées par Maître Thomas D’JOURNO de la SELARL PROVANSAL-AVOCATS F, avocats au barreau de MARSEILLE, avocat postulant et Maître Jean-Michel GARRY, avocat au Barreau de Toulon, avocat plaidant

* * * * *

EXPOSE DU LITIGE

Le 8 juillet 2015, Monsieur A X et Madame B C épouse X ont conclu avec la SCCV MAURICE BLANC 2 un contrat préliminaire de vente portant sur deux lots, à savoir un appartement et une place de stationnement, au sein d’un ensemble immobilier à construire dénommé « White Line », situé à la Seyne-sur- Mer (83).

Ce contrat de réservation stipulait une date prévisible d’achèvement au deuxième semestre de l’année 2017 et indiquait que la signature de l’acte authentique de vente devait intervenir dans les neuf mois à compter de la signature du contrat de réservation.

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Selon avenant signé le 23 juin 2016, la date butoir de signature de l’acte définitif de vente a été portée au 31 octobre 2016.

Les travaux ont pris du retard et, par courrier en date du 26 juillet 2017, la SCCV MAURICE BLANC 2 a informé les époux X que la date prévisible de livraison était désormais fixée au premier semestre 2019.

Par courrier en date du 15 janvier 2018, les époux X ont mis en demeure la SCCV MAURICE BLANC 2 de les indemniser de leurs différents préjudices induits par le retard de livraison, liés notamment au paiement des loyers de leur résidence principale. Cette mise en demeure est restée infructueuse.

L’acte de vente en état futur d’achèvement a été signé par les parties le 31 janvier 2018 devant M^e D Y, notaire.

Suivant acte d’huissier du 23 avril 2018, ils ont assigné la SCCV MAURICE BLANC 2 devant le tribunal de grande instance de Marseille. La procédure a été enregistrée sous le numéro RG 18/04917.

La remise des clefs des lots acquis par les époux X est finalement intervenue le 20 décembre 2019.

Par actes d’huissier des 5 et 6 mai 2021, ces derniers ont assigné M^e Y et l’Office notarial E ET F devant le tribunal judiciaire de Marseille.

Les deux instances ont été jointes par ordonnance du juge de la mise en état du 7 octobre 2021.

* * *

Aux termes de leurs conclusions récapitulatives et responsives n°2 notifiées au RPVA le 19 janvier 2022, les époux X demandent au tribunal de :

Vu les articles 331 et suivants du code de procédure civile,

Vu l’article 1601-1 du code civil,

Vu l’article 1231-1 du code civil,

Vu les articles 1240 et suivants du code civil,

Vu les articles L. 261-11 et R. 261-14 du code de la construction et de l’habitation,

Vu les articles L. 132-1 et R. 212-1 du code de la consommation,

Vu les pièces du dossier,

DEBOUTER la société SCCV MAURICE BLANC 2, Maître D Y et l’office notarial E ET F de l’ensemble de leurs demandes, fins et prétentions ;

DIRE que l’article 5c) du contrat de réservation crée un déséquilibre significatif entre la société SCCV MAURICE BLANC 2 (PROFESSIONNEL) et les époux X (CONSOMMATEUR) ; DIRE, en conséquence, que l’article 5c) du contrat de réservation est une clause abusive et la réputer non écrite ; DIRE que la société SCCV MAURICE BLANC 2 engage sa responsabilité fautive du fait du retard de la signature de l’acte authentique de vente et de la livraison de l’immeuble « White Line » à la Seyne-sur-Mer (83500) ; DIRE que, dans le cadre du délai de réflexion avant la signature de l’acte authentique de vente, les époux X ont attiré l’attention de la notaire par courrier du 3 octobre 2017 sur le fait que : « le retard de livraison de l’immeuble White Line entraîne pour

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les époux X des préjudices incontestables : frais de location supplémentaires, préjudice moral, etc. » ; DIRE que les époux X n’ont donc jamais accepté le report de la date de livraison prévue sans émettre de remarques préalables à la fois auprès du promoteur et de la notaire, nonobstant la signature de l’acte authentique de vente ; DIRE que, dans ces conditions, les époux X ne peuvent être tenus responsables du fait que la notaire, M^e D Y, n’a pas pris la peine de stipuler dans l’acte de vente une réserve des époux X tendant à ce qu’ils n’entendent pas renoncer à leur demande de réparation au titre des préjudices subis du fait du retard de livraison de leur immeuble ; DIRE que Maître D Y a commis un manquement dans l’exercice de ses obligations, entraînant un préjudice pour les époux X ;

A titre principal, si la juridiction considère que la SCCV MAURICE BLANC 2 a concouru aux dommages subis par les époux X : CONDAMNER in solidum la SCCV MAURICE BLANC 2, M^e Y et l’office notarial E ET F à payer aux époux X :

o La somme de 15.345,36 €, sauf à parfaire, correspondant au paiement des loyers de leur provisoire résidence principale pour la période du 1er janvier 2018 au 30 juin 2019 (852,52 € par mois x 18 mois), outre les intérêts moratoires et leur capitalisation ;

o La somme de 10.000,00 € au titre du préjudice moral lié à la déloyauté du promoteur et au manquement de la notaire ;

A titre subsidiaire, si la juridiction considère que la SCCV MAURICE BLANC 2 n’a pas concouru aux dommages subis par les époux X :

- CONDAMNER in solidum M^e Y et l’office notarial E ET F à payer aux époux X :

o La somme de 5.000,00 € au titre du préjudice moral lié au manquement de la notaire.

- CONDAMNER in solidum M^e Y et l’office notarial E ET F à payer aux époux X :

o La somme de 15.345,36 €, sauf à parfaire, correspondant au paiement des loyers de leur provisoire résidence principale pour la période du 1er janvier 2018 au 20 décembre 2019 (852,52 € par mois x 18 mois), outre les intérêts moratoires et leur capitalisation ;

o La somme de 5.000,00 € au titre du préjudice moral lié au manquement de la notaire ;

- En outre CONDAMNER la SCCV MAURICE BLANC 2 à payer aux époux X :

o La somme de 4.859,36 €, sauf à parfaire, correspondant au paiement des loyers de leur provisoire résidence principale pour la période du 1er juillet 2019 au 20 décembre 2019 (852,52 € par mois x 5,7 mois), outre les intérêts moratoires et leur capitalisation ;

o la somme de 300,00 € TTC au titre du procès-verbal de constat d’huissier du 29 septembre 2017 ;

En tout état de cause :

- CONDAMNER in solidum tout succombant à payer aux époux X la somme de 3.000,00 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

- CONDAMNER in solidum tout succombant aux entiers dépens.

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A l’appui de leurs prétentions, ils soutiennent essentiellement :

- que la livraison de leurs lots est intervenue le 20 décembre 2019 et a ainsi accusé un retard de plus de deux ans par rapport à la date initialement prévue au contrat de réservation, ce qui n’est pas contesté ;

- que la SCCV MAURICE BLANC 2 doit être déclarée responsable de ce retard de livraison en ce qu’elle a manqué à ses obligations contractuelles ; que le contrat de réservation prévoyait en effet un délai de livraison au deuxième semestre 2017 et une signature de l’acte définitif de vente au plus tard le 8 avril 2016 ; qu’aucune de ces dates n’a été respectée par le promoteur qui s’y était pourtant engagé ;

- que la signature de l’acte authentique de vente le 31 janvier 2018 ne remet pas en cause les éléments convenus au contrat de réservation ; que les époux X n’ont en effet pas accepté sans réserves le report du délai dans l’acte de vente et ont fait part d’objections écrites préalables, bien qu’ils n’aient finalement pas souhaité renoncé à leur acquisition ;

- que s’ils avaient eu connaissance du fait que la mention d’une autre date de livraison dans l’acte de vente aurait pour conséquence de les priver de recours contre le promoteur au titre du retard de livraison jusqu’à cette date, ils n’auraient pas contracté ;

- que par ailleurs, l’article 5c) du contrat de réservation, dont se prévaut la SCCV MAURICE BLANC 2 pour tenter de dégager sa responsabilité et qui prévoit que la durée finalement prévue pour l’achèvement de l’immeuble ne doit pas être supérieure de plus de deux semestres aux stipulations du contrat sauf suspension du délai de livraison en cas de survenance de cause légitime, est une clause abusive puisqu’elle réserve au vendeur le droit de modifier unilatéralement la durée du contrat de deux semestres, sans motif ; qu’elle aboutit à supprimer l’obligation essentielle du contrat relative au délai de livraison, ce qui crée un déséquilibre significatif au détriment des consommateurs ; qu’elle doit donc être réputée non écrite, conformément à l’article L. 132-1 du code de la consommation ;

- qu’enfin, le promoteur ne justifie d’aucun motif légitime pour expliquer ce retard qui a finalement perduré jusqu’au mois de décembre 2019, et ne démontre notamment pas les jours d’intempéries qu’il allègue ;

- que la responsabilité du notaire M^e Y est également engagée pour manquement à son devoir de conseil vis-à-vis d’eux ; qu’en effet, il était informé du retard de livraison de l’immeuble ainsi que des préjudices importants que celui-ci causait aux époux X, et ne l’a pas mentionné dans l’acte de vente définitif puisqu’il a indiqué une date de livraison au premier semestre 2019 ; que la SCCV MAURICE BLANC 2 argue de cette mention pour se dégager de sa responsabilité ; que le notaire aurait dû stipuler dans l’acte de vente une réserve indiquant l’absence de renonciation des époux X à leur droit de demander réparation du fait de ce retard et attirer leur attention sur les conséquences de la mention portée dans l’acte de vente définitif sur la date de livraison, ce qu’il n’a pas fait ; qu’il les a ainsi privé d’une chance de demander réparation de leur préjudice auprès du promoteur pour la période du 1er janvier 2018 au 30 juin 2019 ; qu’il a ainsi commis une faute engageant sa responsabilité ;

- que le retard de livraison de l’appartement acquis leur a causé des préjudices considérables dans la mesure où ils ont vendu leur précédent logement pour acquérir celui-ci, et où ils ont ainsi dû supporter des frais supplémentaires importants du fait de la prolongation de la location d’un logement, dont ils doivent s’acquitter en plus du paiement du prix d’achat du bien acquis, dans l’attente de pouvoir en prendre

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possession ; qu’ils ont également dû supporter des frais d’huissier pour faire Z le retard des travaux ; que la déloyauté du promoteur et le manquement de la notaire leur a également causé un préjudice moral.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées au RPVA le 19 mars 2019, la SCCV MAURICE BLANC 2 demande au tribunal de :

Vu l’article 1231-1 et suivants du Code Civil, Vu les pièces produites,

Z l’existence de l’acte notarié liant les parties, la SCCV MAURICE BLANC 2 et Mr M^me X, Z que la clause 5c du contrat de réservation n’est pas une clause abusive et ne doit pas être réputée non écrite. DIRE ET JUGER qu’aucun fait dommageable de nature à engager sa responsabilité, ne peut être reproché à la SCCV MAURICE BLANC 2. DIRE ET JUGER que la SCCV MAURICE BLANC 2 n’engage pas sa responsabilité contractuelle. CONDAMNER les époux X au paiement de la Somme de 3 000 Euros sur le fondement de l’article 700 Du CPC, Les CONDAMNER aux entiers dépens.

A l’appui de ses prétentions, elle fait principalement valoir :

- que l’article 5 c) des conditions générales du contrat stipule que “La durée finalement prévue pour l’achèvement de l’immeuble, objet du présent contrat ne devra pas être supérieure de plus de 2 semestres aux stipulations dudit contrat, étant précisé que le délai de livraison sera suspendu en cas de survenance de cause légitime telle qu’indiquée à l’article 3” ; que son article 3 prévoit quant à lui que le délai de livraison est prolongé en cas de survenance d’une cause légitime de report, constituée notamment par les intempéries, et indique que la date prévisionnelle de livraison est alors différée du temps égal à celui du retard pris par les travaux, le report devant être justifié par une attestation du maître d’œuvre d’exécution ;

- que si la date prévisionnelle de livraison était bien fixée au deuxième semestre 2017 dans le cadre du contrat de réservation, elle a expressément informé les époux X du report de la date de livraison au premier semestre 2019, par courrier recommandé en date du 26 juillet 2017 ; que ces derniers étaient donc parfaitement renseignés ; que c’est ainsi en toute connaissance de cause qu’ils ont souhaité acquérir les biens et ont signé l’acte de vente le 31 janvier 2018, qui mentionne une date de livraison au premier semestre 2019 ; qu’aucune faute ne peut donc lui être reprochée s’agissant de cette période ;

- que les parties n’étant plus liées par le contrat de réservation mais par un contrat de vente en date du 31 janvier 2018, il n’y a pas lieu de statuer sur le caractère abusif de la clause contenue à l’article 5 c), qui n’est en tout état de cause pas démontré ; que seule la clause incluse dans le contrat préliminaire dispensant le réservant de verser des dommages et intérêts est ainsi habituellement considérée comme abusive, ce qui n’est pas le cas en l’espèce.

Aux termes de leurs conclusions en défense notifiées au RPVA le 29 novembre 2021, Maitre D Y et l’office notarial E et F demandent au tribunal de :

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Vu l’article 1240 du Code Civil,

Déclarer mal fondés les époux X dans leurs demandes en tant que dirigées à l’encontre de Maître Y et de l’Office Notarial E & F, en l’état des éléments exposés ci-dessus, caractérisant l’absence de tout manquement du notaire, de tout lien de causalité et préjudice subséquent au visa de l’article 1240 du Code Civil.

EN CONSEQUENCE, Débouter les époux X de toutes leurs demandes, fins et conclusions en tant que dirigées à l’encontre de Maître Y et de l’Office Notarial E & F. Prononcer la mise hors de cause de Maître Y et de l’Office Notarial E

& F. Condamner les époux X à payer à Maître Y et à l’Office Notarial E & F la somme de 3 000 € au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile. Condamner tout succombant aux entiers dépens, distraits au profit de Maître D’JOURNO, sur son affirmation de droit en application de l’article 699 du Code de Procédure Civile.

A l’appui de leurs prétentions, ils indiquent en substance :

- qu’aucune faute ne peut être reprochée au notaire ; que le projet d’acte de vente en l’état futur d’achèvement a été notifié aux époux X le 4 septembre 2017 et indiquait un délai d’achèvement de l’immeuble au cours du 1er semestre 2019 ainsi qu’un prix payable comptant au jour de la signature de 70 200 € correspondant à 30 % du prix de vente ; que les époux X ont formulé des observations concernant le retard de livraison et leur refus de s’acquitter de la somme demandée compte tenu de l’avancement insuffisant des travaux, qu’il a répercutées au promoteur ; qu’il a ensuite procédé à une seconde notification du même projet d’acte à Madame X le 19 janvier 2018 sans qu’ils ne formulent aucune observation; que les époux X ont ensuite relu et signé ledit projet le 31 janvier 2018 sans émettre une quelconque réserve ; qu’ils étaient en outre dûment assistés par un avocat tout le long de la vente et étaient par ailleurs déjà informés au moment de la signature du refus du promoteur de les indemniser de leurs préjudices, de sorte qu’ils étaient tout à fait en mesure de faire des observations concernant l’acte de vente définitif ;

- que les préjudices tirés d’un retard dans la livraison du bien ne sauraient au surplus être mis à la charge du notaire, dans la mesure où ils relèvent directement et exclusivement des engagements pris entre les parties.

* * *

Pour un plus ample exposé des faits, moyens et prétentions des parties, il est renvoyé aux écritures visées ci-dessus conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 17 mars 2022.

L’affaire a été plaidée à l’audience du 15 septembre 2022 et mise en délibéré au 30 novembre 2022.

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MOTIFS

Sur les demandes de « dire », de « dire et juger » ou de « Z »

Le tribunal rappelle, à titre liminaire, qu’il n’est pas tenu de statuer sur les demandes de “Z” ou de “dire et juger” qui ne sont pas, hors les cas prévus par la loi, des prétentions au sens de l’article 30 du code de procédure civile, en ce qu’elles ne sont pas susceptibles d’emporter des conséquences juridiques mais constituent, en réalité, les moyens invoqués par les parties au soutien de leurs demandes.

Il n’y a donc pas lieu pour le tribunal de statuer sur ces demandes émanant des parties.

Sur la responsabilité de la SCCV MAURICE BLANC 2

En vertu des articles 1103 et 1104 du Code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits et doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi.

Ainsi, en application de l’article 1231-1 du code civil, le débiteur d’une obligation contractuelle est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts, soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure.

S’agissant du contrat de vente d’immeuble à construire, les articles 1601-1 et 1601-3 du code civil disposent en particulier que le contrat de vente en état futur d’achèvement est celui par lequel le vendeur s’oblige à édifier un immeuble dans un délai déterminé, et transfère immédiatement à l’acquéreur ses droits sur le sol ainsi que la propriété des constructions existantes. Les ouvrages à venir deviennent la propriété de l’acquéreur au fur et à mesure de leur exécution, l’acquéreur étant tenu d’en payer le prix à mesure de l’avancement des travaux.

En vertu de l’article L. 261-11 du code de la construction et de l’habitation, le contrat de vente en état futur d’achèvement, conclu par acte authentique, doit préciser notamment le délai de livraison.

Par ailleurs, ce contrat de vente peut, en application de l’article L.261-15 du code de la construction et de l’habitation, être précédé d’un contrat préliminaire par lequel, en contrepartie d’un dépôt de garantie effectué à un compte spécial, le vendeur s’engage à réserver à un acheteur un immeuble ou une partie d’immeuble. Ce contrat doit comporter les indications essentielles relatives notamment à la consistance de l’immeuble, à la qualité de la construction et aux délais d’exécution des travaux. Les fonds déposés en garantie sont indisponibles, incessibles et insaisissables jusqu’à la conclusion du contrat de vente. Ils sont restitués dans le délai de trois mois au déposant si le contrat proposé fait apparaître une différence anormale par rapport aux prévisions du contrat préliminaire.

Il résulte de ces différentes dispositions que dans le cadre de la vente d’un bien immobilier en état futur d’achèvement, le délai de livraison qui engage le vendeur est, par principe, celui qui est fixé par l’acte authentique de vente.

En l’espèce, il est constant que l’appartement des époux X leur a été livré de manière effective le 20 décembre 2019, alors que le contrat de réservation qu’ils avaient signé le 8 juillet 2015 prévoyait initialement un délai prévisible d’achèvement de l’immeuble au deuxième semestre 2017 et que l’acte authentique de vente signé le 31 janvier 2018 avait fixé le délai de livraison du bien au plus tard le 30 juin 2019.

Il n’est ainsi ni contesté, ni contestable, qu’un retard de livraison de près de six mois peut d’abord être imputé au promoteur pour la période postérieure au 30 juin 2019

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puisqu’il s’était engagé, suivant acte authentique du 31 janvier 2018, à livrer le bien avant cette date, ce qu’il n’a pas fait.

Il sera à cet égard relevé que la SCCV MAURICE BLANC 2 ne formule aucune observation sur ce point au sein de ses dernières écritures qui ont été notifiées le 19 mars 2019, soit avant l’expiration du délai de livraison convenu à l’acte de vente, et qui n’ont pas été actualisées.

Aucune des pièces visées au sein de ses conclusions n’a par ailleurs été transmise au tribunal, et il n’est ainsi justifié d’aucune cause exonératoire concernant ce retard de livraison, dont l’existence n’est même pas alléguée.

Sa responsabilité est donc en premier lieu engagée à ce titre.

Outre le retard de livraison pour la période du 1er juillet 2019 au 20 décembre 2019, les époux X sollicitent également l’indemnisation de leur préjudice en raison du retard de livraison subi par rapport au délai indiqué au contrat de réservation initial, qui était fixé au deuxième semestre 2017.

Si cette demande se heurte en principe à la signature de l’acte de vente intervenue le 31 janvier 2018, qui est de nature à entrainer la caducité du contrat de réservation dont les effets ne courent que jusqu’à la réitération des consentements par l’acte authentique, il n’en est pas de même lorsque les conditions de signature de l’acte définitif de vente démontrent que le consentement des acheteurs concernant les conditions de cette vente a été vicié par l’existence de manœuvres dolosives du promoteur, aboutissant à les priver de tout recours concernant le retard de livraison susceptible d’exister par rapport au délai initialement prévu.

C’est bien ce que soutiennent en l’espèce les époux X qui indiquent qu’ils n’auraient pas signé l’acte de vente définitif s’ils avaient eu conscience que la mention au sein de celui-ci d’un nouveau délai de livraison, fixé au 30 juin 2019 et ainsi postérieur de près de deux ans au délai initialement mentionné au contrat de réservation, les privait de recours à l’égard du promoteur pour le retard de livraison jusqu’à cette date.

A cet égard, il ne peut être que constaté que la SCCV MAURICE BLANC 2 s’était engagée dans le cadre du contrat préliminaire de 2015 à réserver aux époux X l’achat d’un appartement devant être livré à la fin de l’année 2017, mais également à leur faire signer l’acte authentique de vente avant le mois d’avril 2016, date prorogée par avenant, à sa demande, jusqu’en octobre 2016.

Or, la signature de l’acte de vente n’est intervenue qu’en janvier 2018, sans qu’aucun élément ne soit mis en avant par le promoteur permettant de justifier l’absence de signature de l’acte de vente définitif dans le délai prévu au contrat de réservation puis à son avenant. Il ne se prévaut ainsi d’aucune difficulté particulière qui l’aurait poussée à reporter cette signature, et n’a d’ailleurs même pas sollicité des époux X la conclusion d’un nouvel avenant à cette fin, se contentant de ne pas respecter ses engagements sans les tenir informés sur ce point.

Or, il lui appartenait, en sa qualité de professionnel de la promotion immobilière, de respecter ses engagements à ce titre face à des acheteurs profanes qui ne pouvaient avoir conscience des conséquences liées au report de cette date de signature.

Il est en effet incontestable que le fait de différer la signature de l’acte de vente définitif a eu pour conséquence de permettre à la SCCV MAURICE BLANC 2 de mieux estimer ses délais de livraison et de fixer ainsi dans l’acte définitif une nouvelle date, limitant ainsi son engagement en la matière sans tenir compte des délais initialement prévus.

Or, il est établi par les pièces du dossier qu’en 2016, date à laquelle l’acte authentique de vente aurait dû être signé, un important retard de livraison affectant le programme immobilier était déjà prévisible, dont le promoteur avait nécessairement conscience

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puisque les premières opérations de terrassement n’avaient pas commencé et qu’il n’y avait donc aucun moyen que le chantier soit livré courant 2017 comme il l’avait initialement prévu.

Ce retard s’est ensuite poursuivi, ce qui ressort clairement du courrier adressé par la SCCV MAURICE BLANC 2 aux époux X en juillet 2017, qui établit qu’à cette date, les travaux venaient tout juste de démarrer et que le promoteur prévoyait déjà une livraison retardée au premier semestre 2019.

Le fait de repousser de près de 15 mois la signature de l’acte définitif et de fixer ainsi au sein de l’acte de vente un nouveau délai de livraison reporté de près de deux ans par rapport au délai initialement prévu constitue donc clairement une manœuvre dolosive de la part de la SCCV MAURICE BLANC 2, qui a gagné du temps afin de pouvoir s’engager le plus tard possible vis-à-vis des acheteurs sur le délai de livraison de leurs biens.

Il ne peut ainsi être reproché aux époux X d’avoir choisi de conclure malgré tout l’acte de vente dans la mesure où il est clair qu’étant profanes, ils n’avaient pas conscience que leur signature pouvait les priver d’un recours contre leur vendeur au titre du retard de livraison jusqu’à cette date, ce qui ressort également du courrier de leur conseil.

Dans ces conditions, en l’état du report injustifié de la signature de l’acte authentique de vente et de la mention d’un nouveau délai de livraison supérieur de près de deux ans à celui fixé dans le contrat de réservation initial, la responsabilité de la SCCV MAURICE BLANC 2 doit être retenue pour le retard de livraison survenu entre le 1er janvier 2018, date d’expiration du délai fixé au sein du contrat de réservation, à laquelle le contrat définitif n’avait, par sa faute, même pas encore été conclu, et le 30 juin 2019, date mentionnée dans l’acte de vente.

Elle sera donc condamnée à indemniser les époux X de l’ensemble de leurs préjudices en lien avec ce retard de livraison.

Sur la responsabilité du notaire

Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme qui cause à autrui un dommage oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

Par application, le notaire est responsable des manquements qui peuvent être établis à son obligation de conseil vis-à-vis des parties à l’acte qu’il reçoit et à l’obligation qui pèse sur lui d’assurer l’efficacité de cet acte.

Dans le cadre d’une vente en état futur d’achèvement, il est ainsi tenu de vérifier par toutes investigations utiles les déclarations faites par le vendeur et qui, par leur nature ou leur portée juridique, conditionnent la validité de l’acte ou son efficacité, en particulier l’exactitude des renseignements que le vendeur a l’obligation légale de fournir sur l’état d’avancement des travaux.

Il appartient au notaire, en sa qualité de professionnel, de démontrer qu’il a rempli son devoir de conseil vis-à-vis de l’acheteur profane.

En l’espèce, les époux X estiment que le notaire a commis une faute en n’attirant pas leur attention sur les conséquences qu’entrainait, du point de vue de leurs possibilités de recours à l’égard du promoteur, la mention à l’acte de vente définitif d’un délai de livraison différent de celui mentionné au contrat préliminaire de réservation et reporté au premier semestre 2019. Ils lui reprochent ainsi de ne pas avoir les avoir alertés et de ne pas avoir inséré à l’acte une clause mentionnant leurs

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réserves et leur absence de renonciation à demander réparation au vendeur au titre des préjudices subis du fait du retard de livraison de leur immeuble.

Il est à cet égard constant que le notaire ne pouvait ignorer l’existence d’un retard important dans les travaux de construction et dans la livraison de l’immeuble vendu en état futur d’achèvement, puisque le contrat de réservation conclu en 2015 par les époux X mentionnait une date prévisible d’achèvement des travaux au deuxième semestre de l’année 2017, qui était donc déjà dépassé lors de la signature de l’acte de vente en janvier 2018.

Son attention avait notamment été attirée sur ce retard par courrier des époux X préalablement à l’acte de vente, quand bien même ils ne sollicitaient pas précisément une modification du projet d’acte de vente sur ce point.

Au surplus, le notaire avait également connaissance du fait que l’acte de vente qu’il allait recevoir n’était pas conclu dans les délais prévus au contrat de réservation, puisqu’il aurait dû être signé au plus tard en octobre 2016 selon les termes de l’avenant.

En sa qualité de professionnel, il lui appartenait donc d’être particulièrement vigilant sur les conditions de la signature de l’acte passé devant lui, et d’attirer l’attention des acheteurs, profanes, sur les conséquences de cet acte passé plus de quinze mois après le délai initialement prévu et stipulant un nouveau délai de livraison de leur bien retardé de 18 mois.

Il lui revenait également, au titre de son devoir de conseil, de leur proposer le cas échéant d’insérer une clause à l’acte de vente afin de préserver leurs recours, ce qui ne peut reposer sur les acheteurs qui n’avaient pas à le solliciter expressément au regard de leur qualité de non-professionnels.

Le notaire ne peut ainsi se réfugier derrière la présence d’un conseil aux côtés des époux X, qui n’est pas de nature à l’exonérer de son propre devoir de conseil, ni derrière le fait que ces derniers n’aient pas fait d’observations lorsqu’il leur a de nouveau transmis le projet d’acte avant la signature, dès lors qu’il ne démontre pas avoir attiré leur attention sur les éléments précédemment rappelés et qu’il avait connaissance des doléances des acheteurs concernant le retard de livraison.

Le seul fait qu’il justifie avoir transmis les observations des époux X à la SCCV MAURICE BLANC 2 apparait clairement insuffisant, d’autant qu’il ressort du courriel de transmission qu’il s’est contenté de retransmettre ces observations sans émettre aucune remarque personnelle et sans inviter le promoteur à une quelconque modification.

Dès lors, la responsabilité du notaire est engagée au titre du manquement à son devoir de conseil, ce manquement ayant entrainé pour les époux X une privation de leurs recours à l’encontre du promoteur pour le retard de livraison antérieur à la date prévue à l’acte de vente.

Il sera donc condamné in solidum avec celui-ci à indemniser les époux X de leur préjudice lié à ce manquement.

Sur les préjudices des époux X

Il est en l’espèce justifié que le retard de livraison dont la responsabilité a été imputée à la SCCV MAURICE BLANC 2 et au notaire a d’abord causé aux requérants un préjudice matériel consistant en l’obligation de prolonger d’autant la location d’un logement pour établir leur résidence principale, dans l’attente de pouvoir prendre possession de leur appartement.

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Les époux X produisent, à l’appui de leur demande d’indemnisation, copie de leur contrat de bail et des quittances de loyer correspondantes, pour un montant de 850 euros mensuels, ce montant n’étant pas contesté.

Il y a lieu par conséquent de condamner à ce titre :

- la SCCV MAURICE BLANC 2 et le notaire, in solidum, à leur payer une somme de 15.345,36 euros, correspondant au cout de location de leur logement pour la période pour la période du 1er janvier 2018 au 30 juin 2019 ;

- la SCCV MAURICE BLANC 2 seule à leur payer une somme de 4.859,36 euros correspondant au cout de location de leur logement pour la période du 1 juillet 2019er au 20 décembre 2019, le notaire ne pouvant être tenu du retard de livraison postérieur à la date stipulée au sein de l’acte définitif, qui n’est imputable qu’au seul promoteur.

Ces sommes seront assorties des intérêts au taux légal à compter de l’assignation.

Les requérants justifient par ailleurs de frais d’huissier engagés pour faire Z le retard de livraison, d’un montant de 300 euros. Ces frais ne sont pas contestés et seront mis à la charge de la SCCV MAURICE BLANC 2.

S’agissant enfin du préjudice moral allégué, il est produit plusieurs attestations de proches des époux X ainsi qu’un certificat médical témoignant de la détresse causée à ces derniers du fait du retard subi dans la prise de possession effective de leur appartement, qui devait constituer leur résidence principale et qu’ils attendaient impatiemment, étant par ailleurs logé dans l’attente en location dans un logement plus petit ne leur permettant pas de recevoir leurs amis et leur famille dans de bonnes conditions. Ces éléments s’ajoutent aux tracas causés par le surcoût financier engendré par ce retard de livraison, qui n’avait pas été anticipé.

Il est dès lors justifié de leur allouer une somme supplémentaire de 4.000 euros au titre de leur préjudice moral, dont seront tenus in solidum la SCCV MAURICE BLANC 2 et le notaire dans la mesure où ce préjudice est lié tant au retard de livraison qu’à la privation de recours entrainée par le défaut de diligence du notaire au moment de la signature de la vente.

Sur les demandes accessoires

Aux termes de l’article 696 du Code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Aux termes de l’article 700 (1°) du Code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

La SCCV MAURICE BLANC 2 et le notaire, qui succombent, seront condamnés in solidum aux dépens ainsi qu’au paiement aux époux X d’une somme de 2.000 euros supplémentaire au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

En équité, les autres demandes formées à ce titre seront rejetées.

Par ailleurs, conformément à l’article 515 du code de procédure civile dans sa version applicable au présent litige, l’exécution provisoire, compatible avec la nature de l’affaire et opportune compte tenu de l’ancienneté du litige, sera ordonnée.

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PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant par jugement contradictoire, en premier ressort, mis à disposition des parties au greffe,

Condamne in solidum la SCCV MAURICE BLANC 2, Maitre D Y et la SCP E ET F à payer à Monsieur A X et Madame B C épouse X une somme de 15.345,36 euros, au titre de leur préjudice lié au coût des loyers supplémentaires supportés pour la période du 1 janvier 2018 au 30 juin 2019 ; ^er

Condamne la SCCV MAURICE BLANC 2 à payer à Monsieur A X et Madame B C épouse X une somme de 4.859,36 euros au titre de leur préjudice lié au coût des loyers supplémentaires supportés pour la période du 1 juillet 2019 au 20 décembre 2019 ; ^er

Condamne la SCCV MAURICE BLANC 2 à payer à Monsieur A X et Madame B C épouse X une somme de 300,00 euros au titre du coût du procès-verbal de constat d’huissier ;

Dit que ces condamnations seront assorties des intérêts au taux légal à compter du 15 janvier 2018, date de la mise en demeure ;

Ordonne la capitalisation des intérêts ;

Condamne in solidum la SCCV MAURICE BLANC 2, Maitre D Y et la SCP E ET F à payer à Monsieur A X et Madame B C épouse X une somme de 4.000 euros au titre de leur préjudice moral ;

Déboute Monsieur A X et Madame B C épouse X du surplus de leurs demandes ;

Condamne in solidum la SCCV MAURICE BLANC 2, Maitre D Y et la SCP E ET F à payer à Monsieur A X et Madame B C épouse X une somme de 2.000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

Rejette toute demande plus ample ou contraire ;

Condamne in solidum la SCCV MAURICE BLANC 2, Maitre D Y et la SCP E ET F aux entiers dépens ;

Autorise la distraction des dépens au profit des avocats qui en ont fait la demande ;

Ordonne l’exécution provisoire de la présente décision.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe de la troisième chambre civile section A du tribunal judiciaire de Marseille le trente novembre deux mille vingt deux

LE GREFFIER LE PRESIDENT

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Textes cités dans la décision