TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

ORDONNANCE DE REFERE N° 24/

Référés Cabinet 4

ORDONNANCE DU : 06 Septembre 2024 prorogée au 31 Octobre 2024

Président : Madame HERBONNIERE, Première Vice-Présidente adjointe

Greffier lors de l’audience : Madame LAFONT, Greffier

Greffier lors du délibéré : Monsieur MEGHERBI, Greffier

Débats en audience publique le : 07 Juin 2024

N° RG 23/03605 – N° Portalis DBW3-W-B7H-3VYC

PARTIES :

DEMANDEUR

Monsieur [X] [O]

né le 13 Avril 1968 à , demeurant Lycée [6], [Adresse 2]

représenté par Maître Sophie RICHELME-BOUTIERE de l’AARPI CABINET BRINGUIER-RICHELME-ROUSSET, avocats au barreau de MARSEILLE

DEFENDERESSES

Syndic. de copro. [Adresse 4], prise en la personne de son syndic en exercice le la SOCIETE IMMO FRANCE, dont le siège social est sis [Adresse 1] prise en la personne de son représentant légal

représentée par M^e François GISBERT, avocat au barreau de MARSEILLE

Société ALLIANZ, dont le siège social est sis [Adresse 3]

représenté par Maître Jean-Marc SOCRATE, avocat au barreau de MARSEILLE

ET ENCORE EN LA CAUSE ( RG 23/4503)

DEMANDEUR

Syndic. de copro. [Adresse 4], prise en la personne de son syndic en exercice le la SOCIETE IMMO FRANCE, dont le siège social est sis [Adresse 1] prise en la personne de son représentant légal

représentée par M^e François GISBERT, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDERESSE

S.A. COMPAGNIE D’ASSURANCES ALLIANZ FRANCE, dont le siège social est sis [Adresse 3] prise en la personne de son représentant légal

représenté par Maître Jean-Marc SOCRATE, avocat au barreau de MARSEILLE

FAITS, PROCÉDURE ET PRÉTENTIONS :

[X] [O] est propriétaire d’un appartement situé au rez-de-chaussée d’un immeuble situé [Adresse 7].

Il a été constaté le 14 octobre 2020 des venues d’eau dans son logement, ayant donné lieu à déclaration de sinistre.

La MAE, assureur habitation de la locataire, a mandaté le Cabinet POLYEXPERT, qui a rédigé un rapport d’expertise POLYEXPERT le 24 novembre 2020.

La MAIF, assureur protection juridique de [X] [O], a fait diligenter une expertise ; un rapport d’expertise a été rédigé par ELEX le 21 janvier 2021.

Par courriers recommandés avec avis de réception du 24 juin 2021 et du 6 juillet 2021, l’assureur de protection juridique, prenait attache avec le syndic ainsi qu’avec l’assureur de la copropriété, ALLIANZ afin qu’il soit d’une part, procédé aux travaux réparatoires et que Monsieur [O] soit indemnisé par l’assureur de la copropriété.

[X] [O] a adressé une mise en demeure par LRAR le 14 septembre 2021.

[X] [O] a assigné en référé le 2 décembre 2021 le syndicat des copropriétaires aux fins d’expertise. Par une ordonnance de ce siège en date du 29 avril 2022, une expertise a été confiée à Monsieur [P], qui a déposé son rapport le 7 février 2023.

Les parties n’ont pu parvenir à un accord amiable et les travaux préconisés par l’expert n’ont pas été réalisés.

Par assignation du 12.07.2023, [X] [O] a fait attraire le Syndicat des Copropriétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 1], représenté par son syndic en exercice la Société IMMO France, SASU, devant le juge des référés du tribunal judiciaire de MARSEILLE aux fins de voir, au visa des articles 834 du Code de procédure civile, L131-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, R131-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 :

« JUGER que le SDC [Adresse 1] a engagé sa responsabilité de plein droit pour ne pas avoir exécuté les travaux nécessaires à mettre en bon état d’entretien la terrasse, partie commune à jouissance privative.

En conséquence,

CONDAMNER sous astreinte de 300 € par jour de retard à compter d’un délai de quinze jours suivant la signification de l’ordonnance à venir, le Syndicat des copropriétaires [Adresse 1] à réaliser les travaux nécessaires pour mettre fin aux désordres subis tels que préconisés notamment par le rapport d’expertise judiciaire de [G] [P] du 7 février 2023.

CONDAMNER in solidum le SDC [Adresse 1] ainsi que son assureur, la Compagnie ALLIANZ, à payer à Monsieur [O] la somme de 3 500 € à titre provisionnel, au titre du préjudice moral subi par ce dernier.

CONDAMNER in solidum le SDC [Adresse 1] ainsi que son assureur, la Compagnie ALLIANZ à payer à Monsieur [O] la somme de 2 500 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens. »

Cette procédure a été enregistrée sous le n° de RG 23/3605.

Par assignation du 02.10.2023, le Syndicat des Copropriétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 1], représenté par son syndic en exercice la Société IMMO France, SASU, a fait attraire à la procédure la Compagnie d’assurance ALLAINZ France SA, aux fins de voir joindre les procédures et de relevé et garantie.

Cette procédure a été enregistrée sous le n° de RG 23/4503.

Par mention au dossier en date du 24.11.2023, les procédures ont été jointes sous le premier de ces numéros.

A l’audience du 07.06.2024, [X] [O], par l’intermédiaire de son conseil, par des conclusions auxquelles il conviendra de se reporter pour l’exposé des moyens, au visa des articles 834 et 835 du Code de procédure civile, L131-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, R131-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, demande de :

« JUGER que le SDC [Adresse 1] a engagé sa responsabilité de plein droit pour ne pas avoir exécuté les travaux nécessaires à mettre en bon état d’entretien la terrasse, partie commune à jouissance privative.

JUGER qu’il y a lieu de mobiliser les garanties contractuelles de la compagnie ALLIANZ dans la mesure où les désordre subis et causant les préjudices mis en exergue par Monsieur [O], tiers au contrat, sont garantis.

En conséquence,

CONDAMNER sous astreinte de 300 € par jour de retard à compter d’un délai de quinze jours suivant la signification de l’ordonnance à venir, le syndicat des copropriétaires [Adresse 1] à réaliser les travaux nécessaires pour mettre fin aux désordres subis tels que préconisés notamment par le rapport d’expertise judiciaire de Monsieur [P] du 7 février 2023 à savoir :

— La protection des solins avec une hauteur plus importante ;

— La reprise des seuils maçonnés des portes fenêtres des deux chambres et les protéger par l’application d’une peinture étanche ;

— La finition des dessus des protection des solins par un cordon silicone.

CONDAMNER in solidum le SDC [Adresse 1] la compagnie ALLIANZ à payer, à titre provisionnel, à Monsieur [O] la somme de 3.663, 96 € correspondant aux travaux de remise en état des parties privatives, tels qu’évalués par l’expert judiciaire.

JUGER que cette somme sera réévaluée en fonction de l’évolution de l’indice BT 01 entre la date du dépôt du rapport d’expertise judiciaire soit le 7 février 2023 et la date de la présente décision, puis portera intérêt au taux légal à compter de cette date.

CONDAMNER in solidum le SDC [Adresse 1] et la compagnie ALLIANZ à payer, à titre provisionnel, à Monsieur [O] la somme de 65 780 € (1 007 € x 40 mois) compte arrêté au mois de mars 2024.

CONDAMNER in solidum le SDC [Adresse 1] et la compagnie ALLIANZ à payer à Monsieur [O] la somme de 3 500 € à titre provisionnel, au titre du préjudice moral subi par ce dernier.

CONDAMNER in solidum le SDC [Adresse 1] et la compagnie ALLIANZ à payer à Monsieur [O] la somme de 2 500 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens en ce compris les frais d’expertise judiciaire. »

Le Syndicat des Copropriétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 1], représenté par son syndic en exercice la Société IMMO France, SASU, par des conclusions auxquelles il conviendra de se reporter pour l’exposé des moyens, demande de :

« Joindre la présente instance avec celle initiée par le syndicat des copropriétaires [Adresse 1]

[H] [Y] contre la Compagnie d’Assurances ALLIANZ

Au principal,

Donner acte au syndicat des copropriétaires de ce qu’il accepte de réaliser les travaux suivants en partie commune :

— dévoiement de la troisième chute des eaux pluviales aboutissant sur la terrasse de M. [O]

— reprise des protections des solins mitoyens à la terrasse de M. [O]

— reprise des seuils maçonnés des portes fenêtres des deux chambres avec protection par application d’une peinture étanche

— finition des dessus de protection des solins par un cordon silicone

Vu les résolutions approuvées lors de l’assemblée générale des copropriétaires de l’ensemble immobilier du [Adresse 5] en date du 23 novembre 2023, allouer au syndicat des copropriétaires un délai pour procéder à l’exécution des travaux.

S’agissant des travaux de reprise des aménagements en partie privative,

Dire et juger que ces travaux de reprise des embellissements ne pourront concerner que :

— le séjour,

— le hall d’entrée,

— la chambre enfants,

— la chambre parents,

Composant l’appartement propriété de M. [O] au [Adresse 1] pour un montant TTC de 2.748,57 €

Rejeter toute demande formulée par M. [O] au titre d’une quelconque indemnisation des troubles de jouissance

Rejeter purement et simplement l’ensemble des prétentions formulées par M. [O] tendant à obtenir l’allocation d’une provision à valoir sur les pertes locatives invoquées et sur les troubles de jouissance subis.

Très subsidiairement,

Condamner la Compagnie d’assurances ALLIANZ en sa qualité d’assureur de la résidence [Adresse 1] à relever et garantir le syndicat des copropriétaires [Adresse 1] de toutes condamnations financières pouvant être prononcées à son encontre en principal, intérêts, dommages intérêts, frais, article 700 du Code de Procédure Civile et dépens.

Statuer ce que de droit sur les dépens. »

ALLIANZ IARD SA , par des conclusions auxquelles il conviendra de se reporter pour l’exposé des moyens, demande de débouter le demandeur de toutes ses demandes.

L’affaire a été mise en délibéré au 06.09.2024. Cette date a été prorogée en raison d’une surcharge de travail du magistrat.

SUR QUOI, NOUS, JUGE DES RÉFÉRÉS,

Sur les demandes principales

Sur la demande de travaux

L’article 834 du code de procédure civile dispose que dans tous les cas d’urgence, le juge des référés peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

L’article 835 du code de procédure civile dispose que le juge des référés peut toujours même en présence d’une contestation sérieuse prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans le cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des référés peut accorder une provision au créancier ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En ce qui concerne le dommage imminent, il doit s’entendre du dommage qui n’est pas encore réalisé, mais qui se produira sûrement si la situation présente doit se perpétuer, à l’exclusion d’un dommage purement éventuel.

Il doit être apprécié à la date où il est statué.

Le trouble manifestement illicite se caractérise par toute perturbation résultant d’un fait matériel ou juridique qui, directement ou indirectement, constitue une violation évidente de la règle de droit. En outre, aucune condition d’urgence ou d’absence de contestation sérieuse n’est requise pour l’application de l’article susvisé.

La contestation est sérieuse lorsque l’un des moyens de défense opposé au demandeur n’apparaît pas immédiatement vain et laisse subsister un doute sur le sens de la décision susceptible d’intervenir au fond.

Aux termes de l’article 14 de la loi du 10.07.1965 in fine, le syndicat des copropriétaires « est responsable des dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers ayant leur origine dans les parties communes, sans préjudice de toutes actions récursoires. »

Il n’est pas contesté par le syndicat des copropriétaires que des infiltrations en terrasse, partie commune, avaient eu pour conséquence des dégradations des embellissements des parties privatives de [X] [O] , et que seule la déviation de la troisième chute des eaux pluviale dans le jardin privatif préconisée par l’expert a été réalisée.

Du reste, les travaux ont été approuvés lors de l’assemblée générale des copropriétaires du 23.11.2023, mais il est constant que le devis n’avait toujours pas été approuvé à la date de l’audience.

Dès lors, il y a lieu d’ordonner la réalisation des travaux préconisés par l’expert, comme détaillé au dispositif de la présente.

Au regard de l’inertie démontrée dans ce dossier, l’astreinte est seule de nature à garantir la bonne exécution de la présente décision.

Sur la demande de provision

Le montant de la provision devant être allouée ne peut excéder le montant d’indemnisation au-delà duquel celui-ci devient aléatoire ou incertain compte tenu de l’appréciation du juge du fond.

Il existe un débat portant non pas sur le principe de la prise en charge des travaux de reprise des embellissements dans l’appartement de [X] [O] , mais duur assiette, le syndicat des copropriétaires contestant l’indemnisation des reprises dans des pièces autres que les chambres des parents, des enfants, le hall et le séjour.

Le syndicat des copropriétaires sera dès lors condamné à payer à [X] [O] la somme de 2748,57 € TTC au titre de la provision à valoir sur la reprise des embellissements dans l’appartement de [X] [O] .

Cette somme présentant un caractère provisionnel, il n’y a pas lieu à indexation.

Sur la demande de provision à valoir sur le préjudice de jouissance

[X] [O] se prévaut de l’impossibilité de louer son bien au prix de marché, en raison des dégâts des eaux récurrents, puis de pouvoir le louer.

Il indique, faute de locataire, l’avoir loué à vil prix, puis laissé gratuitement à la disposition de sa fille, pour ne pas être assujetti à la fiscalité sur les logements vacants.

Le syndicat des copropriétaires se prévaut d’une part de ce que [X] [O] n’habitait pas le bien, d’autre part de l’absence d’information sur le prix de location du bien et enfin du fait que l’appartement n’était pas rendu totalement inhabitable.

Toutefois, le syndicat des copropriétaires ne conteste pas l’existence de dommages au sein de l’appartement de [X] [O] , consécutifs aux infiltrations en terrasse.

Il est également incontestable qu’en raison des conséquences des infiltrations d’eau en partie commune, et spécifiquement en raison du très long délai de prise en charge des réparations propres à y mettre un terme, [X] [O] n’a pas pu jouir de son bien dans toute sa plénitude, les chambres, séjour et hall, soit les principales pièces à vivre, ayant été affectées de 2020 à ce jour.

Une somme de 8000 € lui sera accordée à titre provisionnel sur ce fondement.

Sur la demande de provision à valoir sur le préjudice moral

Le préjudice moral n’est pas suffisamment caractérisé dans sa réalité et dans son ampleur pour donner lieu à l’octroi d’une provision dans le cadre du référé.

Sur les demandes de condamnation in solidum de l’assureur et son appel en garantie

Il n’appartient pas au juge des référés d’interpréter les clauses contractuelles des polices d’assurance, cette appréciation appartenant exclusivement au juge du fond.

Ces demandes seront donc rejetées.

Sur les demandes accessoires

Aux termes des dispositions des articles 696 et 700 du Code de procédure civile, la partie défaillante supporte la charge des dépens de l’instance et des frais irrépétibles, sous réserve de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée.

Le syndicat des copropriétaires, qui succombe, sera condamné à payer à [X] [O] la somme de 2500 € en application de l’article 700 du code de procédure civile, outre les frais irrépétibles.

Il convient de rappeler que la présente ordonnance est, de plein droit, exécutoire par provision.

PAR CES MOTIFS, STATUANT PAR ORDONNANCE PRONONCÉE PAR MISE A DISPOSITION AU GREFFE, CONTRADICTOIRE ET EN PREMIER RESSORT,

Ordonnons au Syndicat des Copropriétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 1], représenté par son syndic en exercice la Société IMMO France, SASU, de faire procéder aux travaux suivants :

* Protection des solins avec une hauteur plus importante (dépassant la reprise de maçonnerie des seuils),

* Reprise des seuils maçonnés des portes fenêtre des deux chambres et leur protection par l’application d’une peinture étanche,

* Finition des dessus des protections des solins par un cordon silicone,

dans les conditions prévues au rapport d’expertise judiciaire déposé par [G] [P] le 07.02.2023 ;

Disons que les travaux devront être achevées dans un délai de deux mois à compter de la signification de la présente ordonnance ;

Faute d’exécution spontanée passé ce délai, condamnons le Syndicat des Copropriétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 1], représenté par son syndic en exercice la Société IMMO France, SASU, au paiement d’une astreinte provisoire de 200€ par jour de retard et ce pendant six mois ;

Condamnons le Syndicat des Copropriétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 1], représenté par son syndic en exercice la Société IMMO France, SASU, à payer, à titre provisionnel, à [X] [O] la somme de 2748,57 € TTC au titre de la provision à valoir sur la reprise des embellissements ;

Condamnons le Syndicat des Copropriétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 1], représenté par son syndic en exercice la Société IMMO France, SASU, à payer, à titre provisionnel, à [X] [O] la somme de 8000 € à valoir sur l’indemnisation de son préjudice de jouissance ;

Rejetons toutes les autres demandes, notamment d’indexation des provisions, de provision à valoir sur le préjudice moral, de condamnation de la compagnie d’assurance ALLIANZ ;

Condamnons le Syndicat des Copropriétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 1], représenté par son syndic en exercice la Société IMMO France, SASU, à payer à [X] [O] la somme de 2500 € en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamnons le Syndicat des Copropriétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 1], représenté par son syndic en exercice la Société IMMO France, SASU, aux dépens de l’instance en référé.

LE GREFFIER LE MAGISTRAT