TRIBUNAL JUDICIAIRE

de [Localité 8]

[Localité 3]

☎ :[XXXXXXXX01]

N° RG 24/09260 – N° Portalis DBZS-W-B7I-YVGU

N° de Minute : 25/00211

JUGEMENT

DU : 04 Novembre 2025

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA RESIDENCE 8/8 [Adresse 7], pris en la personne de son Syndic, la SAS FONCIA HAUTS DE FRANCE

C/

[N] [L]

REPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU 04 Novembre 2025

DANS LE LITIGE ENTRE :

DEMANDEUR

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA RESIDENCE [Adresse 6], dont le siège social est sis SIS [Adresse 5], pris en la personne de son Syndic, la SAS FONCIA HAUTS DE FRANCE

représenté par Maître Jean-Roch PARICHET, avocat au barreau de LILLE

ET :

DÉFENDEUR

Monsieur [N] [L], demeurant [Adresse 5]

non comparant

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS À L’AUDIENCE PUBLIQUE DU 24 Juin 2025

Marie-Cécile VILLA, Juge, assistée de Deniz AGANOGLU, Greffier

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DU DÉLIBÉRÉ

Par mise à disposition au Greffe le 04 Novembre 2025, date indiquée à l’issue des débats par Marie-Cécile VILLA, Juge, assistée de Deniz AGANOGLU, Greffier

RG n°9260/24 – Page KB

EXPOSE DU LITIGE

Monsieur [N] [L] est propriétaire au sein d’un ensemble immobilier d’un appartement portant le numéro 5 du règlement de copropriété de l’immeuble [Adresse 6], sise [Adresse 4] à [Localité 9].

La SAS FONCIA HAUTS DE FRANCE est le syndic du syndicat des copropriétaires de l’immeuble.

Monsieur [N] [L] ne s’acquitte que très irrégulièrement de ses charges de copropriété.

Deux mises en demeure lui ont été notifiées les 04 novembre 2022 et 05 février 2024 par le syndic de copropriété.

Puis lui a été notifiée, par courrier du 28 juin 2024 en recommandé avec accusé de réception, une invitation à participer à une procédure simplifiée de recouvrement en application des articles L125-1 et R125-2 du code des procédures civiles d’exécution confiée à l’étude de commissaires de justice, WATERLOT & ASSOCIES.

Par acte de commissaire de justice délivré le 09 août 2024, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 6], pris en la personne de son Syndic, la SAS FONCIA HAUTS DE FRANCE, a fait assigner Monsieur [N] [L] à l’audience du 18 mars 2025 du Tribunal judiciaire de LILLE afin de solliciter, sur le fondement des articles 10 et 10-1 de la loi du 10 juillet :

le condamner à payer la somme de 2046,46 euros au titre des charges de copropriété, au besoin à l’actualiser à l’audience, augmentée des intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 08 février 2024,le condamner à payer la somme de 800 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens,A cette audience, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 6], pris en la personne de son syndic, est représenté par Me [R] [I], tandis que le défendeur n’est ni comparant en personne, ni représenté.

Le syndicat des copropriétaires s’est référé aux termes de son acte introductif d’instance, réitéré ses demandes initiales en actualisant la dette de [N] [L] relative aux charges de copropriété à la somme de 2894,78 euros ;

L’affaire a été mise en délibéré à la date du 27 mai 2025, date qui a été portée à la connaissance de la parties présente à l’audience.

Un réouverture des débats a été ordonnée à l’audience du 24 juin 2025 afin de permettre aux parties de faire valoir leurs observations sur le moyen de droit soulevé d’office par le magistrat tiré de l’inobservation des dispositions de l’article 750-1 du code de procédure civile, le demandeur n’ayant, à ce titre, remis qu’une invitation par lettre recommandée avec accusé de réception du 28 juin 2024 de participer à une procédure simplifiée de recouvrement en application des articles L125-1 et R125-2 du code des procédures civiles d’exécution.

A l’audience du 24 juin 2025, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 6] est représenté par son conseil, le défendeur ni comparant en personne, ni représenté.

Le syndicat des copropriétaires s’est référé aux termes de son acte introductif d’instance, réitéré ses demandes initiales en maintenant la dette de [N] [L] relative aux charges de copropriété à la somme de 2894,78 euros ;

Aux termes de ses observations sur le moyen de droit soulevé d’office par le magistrat tiré de l’inobservation des dispositions de l’article 750-1 du code de procédure civile, il expose avoir mandaté un commissaire de justice aux fins d’une procédure simplifiée de recouvrement en application des articles L125-1 et R125-2 du code des procédures civiles d’exécution et que l’absence de réponse de la part du débiteur, vaut refus implicite d’y participer.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur l’absence du défendeur

En application de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Et suivant l’article 473 du même code, le jugement est réputé contradictoire si la décision est susceptible d’appel ou si le défendeur n’a pas été cité à personne.

Lorsque la décision n’est pas susceptible d’appel et que le défendeur qui n’a pas comparu n’a pas été cité à personne, le jugement est rendu par défaut.

En l’espèce, Monsieur [N] [L] n’a pas été cité à personne, l’acte par lequel lui a été délivrée l’assignation ayant été déposé à l’étude du commissaire de justice et le jugement n’étant pas susceptible d’appel, ce dernier sera rendu par défaut.

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Sur la recevabilité des demandes du syndicat des copropriétaires de l’immeuble au regard de l’article 750-1 du code de procédure civile

L’article 750-1 du code de procédure civile dispose qu’en application de l’article 4 de la loi n° 2016-1547 du 18 novembre 2016, à peine d’irrecevabilité que le juge peut prononcer d’office, la demande en justice est précédée, au choix des parties, d’une tentative de conciliation menée par un conciliateur de justice, d’une tentative de médiation ou d’une tentative de procédure participative, lorsqu’elle tend au paiement d’une somme n’excédant pas 5 000 euros ou lorsqu’elle est relative à l’une des actions mentionnées aux articles R. 211-3-4 et R. 211-3-8 du code de l’organisation judiciaire ou à un trouble anormal de voisinage.

Les parties sont dispensées de l’obligation mentionnée au premier alinéa dans les cas suivants : (…)

5° Si le créancier a vainement engagé une procédure simplifiée de recouvrement des petites créances, conformément à l’article L. 125-1 du code des procédures civiles d’exécution ».

L’article R125-2 du code des procédures civiles d’exécution précise les modalités de mise en place de cette procédure, notamment que si son destinataire refuse de participer à la procédure, il peut manifester ce refus par la remise ou l’envoi d’un formulaire de refus ou par tout autre moyen et que l’absence de réponse dans le délai d’un mois vaut refus implicite ;

Il dispose également qu’en cas de refus exprès ou implicite, le créancier pourra saisir le juge afin d’obtenir un titre exécutoire.

En l’espèce, ces dispositions ont été reproduites dans le courrier d’invitation du commissaire de justice notifié à Monsieur [N] [L] le 28 juin 2024 à la même adresse que celle pour l’assignation et qui a été vérifié par le Commissaire de justice qui a délivré l’assignation.

L’accusé de réception du recommandé est revenu avec la mention « pli avisé et non réclamé », de sorte que le Syndic peut se prévaloir d’avoir vainement engagé une procédure simplifiée de recouvrement des petites créances, conformément à l’article L. 125-1 du code des procédures civiles d’exécution.

Dès lors, conformément aux articles combinés des article 750-1 du code de procédure civile et de l’article R125-2 du code des procédures civiles d’exécution, le syndicat des copropriétaires est dispensé de l’obligation préalable d’une tentative de conciliation et ses demandes sont recevables.

Sur la demande en paiement des charges de copropriété et provisions et des frais de relance :

L’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 énonce que “ ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5.

Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges.

Tout règlement de copropriété publié à compter du 31 décembre 2002 indique les éléments pris en considération et la méthode de calcul permettant de fixer les quotes-parts de parties communes et la répartition des charges.”

L’article 10-1 de cette même loi prévoit que « par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l’article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné :

a) Les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur ;

b) Les frais et honoraires du syndic afférents aux prestations effectuées au profit de ce copropriétaire. Les honoraires et frais perçus par le syndic au titre des prestations qu’il doit effectuer pour l’établissement de l’état daté à l’occasion de la mutation à titre onéreux d’un lot, ou de plusieurs lots objets de la même mutation, ne peuvent excéder un montant fixé par décret

c) Les dépenses pour travaux d’intérêt collectif réalisés sur les parties privatives en application du c du II de l’article 24 et du f de l’article 25 ;

d) Les astreintes, fixées par lot, relatives à des mesures ou travaux prescrits par l’autorité administrative compétente ayant fait l’objet d’un vote en assemblée générale et qui n’ont pu être réalisés en raison de la défaillance du copropriétaire.

Le copropriétaire qui, à l’issue d’une instance judiciaire l’opposant au syndicat, voit sa prétention déclarée fondée par le juge, est dispensé, même en l’absence de demande de sa part, de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, dont la charge est répartie entre les autres copropriétaires.

Le juge peut toutefois en décider autrement en considération de l’équité ou de la situation économique des parties au litige ».

L’article 14-1 de cette même loi dispose que : « pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel.

L’assemblée générale des copropriétaires appelée à voter le budget prévisionnel est réunie dans un délai de six mois à compter du dernier jour de l’exercice comptable précédent.

Les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. Toutefois, l’assemblée générale peut fixer des modalités différentes.

La provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l’assemblée générale ».

L’obligation de paiement s’applique aux sommes dues en vertu des comptes définitifs approuvés par l’assemblée générale mais aussi aux provisions qui doivent servir au financement des dépenses du syndicat.

En application de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver.

En application de l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de ses prétentions.

Il en résulte que le syndic doit justifier de la qualité de copropriétaire du défendeur, du principe et du montant de la créance par, respectivement, le procès – verbal des assemblées générales concernées ainsi que les régularisations annuelles / relevés individuels de charges, appels de fonds et extrait de compte du copropriétaire en cause.

En l’espèce, le syndic verse aux débats le relevé de propriété démontrant que Monsieur [N] [L] est propriétaire d’un appartement portant le numéro 5 du règlement de copropriété de l’immeuble [Adresse 6], sise [Adresse 4], les appels de provisions, les procès-verbaux des assemblées générales correspondants à la période des charges de copropriété dont le règlement est sollicité et un décompte des sommes dues, duquel il ressort que Monsieur [N] [L] est redevable de la somme de 2894,78 € au titre des charges de copropriété arrêtée à la date du 04/03/2025 dont la somme de 1240,23 € au titre des frais engagés pour le recouvrement de la créance arrêtée à la même date.

Le syndic justifie avoir notifié à Monsieur [N] [L] le décompte actualisé au 04/03/2025 des sommes dues depuis l’assignation délivrée par acte du le 09 août 2024.

Toutefois ne sont pas justifiés les relances des 18/11/2022 et 27/02/2024, de même que le commandement du 22/04/2024 ni les frais de constitution de dossier pour les montants de 350 € et de 140 € et de suivi du dossier pour un montant de 298 €.

Seront donc déduites les sommes de 70 € ([Immatriculation 2] €), de 122,49 €, 350 €, 149 € et 298 € soit un total de 989,49 €.

Il convient donc de condamner Monsieur [N] [L] à la somme de 1905,29 €, assortie des intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 05/02/2024 sur la somme de 507,81 euros, sur la somme de 2046,46 à compter de l’assignation et de la décision à intervenir pour le surplus.

Sur les demandes accessoires :

Sur les dépens et frais irrépétibles :

Succombant à l’instance, Monsieur [N] [L] sera condamné aux dépens, en ce compris le coût de l’assignation ;

Au regard de l’équité il convient de faire droit à la demande de condamnation de Monsieur [N] [L] à régler au syndicat des copropriétaires la somme de 800 € au titre des frais d’honoraires de son conseil.

Sur l’exécution provisoire :

En application de l’article 514 du même code, les décisions de première instance sont, de droit, exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Il sera rappelé que la présente décision est exécutoire de plein droit.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, statuant publiquement, par jugement rendu en dernier ressort et par défaut,

CONDAMNE Monsieur [N] [L] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 6], pris en la personne de son syndic, la SAS FONCIA HAUTS DE FRANCE, la somme de la somme de 1905,29 € au titre des charges de copropriété selon historique de compte arrêté à la date du 04/03/2025, assortie des intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 05/02/2024 sur la somme de 507,81 euros, sur la somme de 2046,46 à compter de l’assignation et de la décision à intervenir pour le surplus.

CONDAMNE Monsieur [N] [L] à régler la somme de 800 € au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 6] pris en la personne de son syndic, la SAS FONCIA HAUTS DE FRANCE, sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Monsieur [N] [L] aux entiers dépens, en ce compris les frais d’assignation,

RAPPELLE que le présent jugement est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

Ainsi, jugé et prononcé par mise à disposition au greffe le 04 novembre 2025.

Le Greffier Le magistrat