Tribunal Judiciaire de Chambéry, C6 referes, 17 février 2026, n° 25/00403

TJ Chambéry 17 février 2026

Arguments

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Rejeté
Violation des clauses du bail
La cour a estimé que la résiliation de plein droit ne pouvait être constatée en l'absence d'un commandement de payer ou d'une sommation d'exécuter, rendant la demande de résiliation irrecevable.
Rejeté
Violation des clauses du bail
La cour a rejeté cette demande en raison de l'irrecevabilité de la demande de résiliation du bail, qui est une condition préalable à l'expulsion.
Rejeté
Sous-location à un loyer supérieur
La cour a rejeté cette demande, considérant qu'elle nécessitait une vérification des conditions de la sous-location et des montants, ce qui ne pouvait être tranché en référé.
Rejeté
Différence entre loyer principal et loyer de sous-location
La cour a jugé que l'existence de l'obligation n'était pas sérieusement contestable, mais que la demande nécessitait des éléments de preuve qui ne pouvaient être fournis en référé.

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Sur la décision

Référence :	TJ Chambéry, c6 réf., 17 févr. 2026, n° 25/00403
Numéro(s) :	25/00403
Importance :	Inédit
Dispositif :	Déboute le ou les demandeurs de l'ensemble de leurs demandes
Date de dernière mise à jour :	25 février 2026
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Sur les parties

Avocat(s) :	Christophe VERNIER
Cabinet(s) :	CABINET D'AVOCAT CHRISTOPHE VERNIERSCP VERRON
Parties :	La S.A.S. [ I ] GESTION IMMOBILIERE

Texte intégral

DOSSIER N° RG 25/00403

N° Portalis DB2P-W-B7J-E4ZW

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE CHAMBERY

Chambre Civile

RÉFÉRÉS

— =-=-=-

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

RENDUE LE 17 FEVRIER 2026

JUGE DES RÉFÉRÉS :

Madame Hélène BIGOT, présidente du Tribunal judiciaire de CHAMBERY.

GREFFIER :

Avec l’assistance, lors des débats et du prononcé de l’ordonnance, de Madame Aurélie FENESTRAZ, greffière.

— =-=-=-

PARTIES :

DEMANDEUR :

Monsieur [A] [W],

demeurant 484 avenue d’Annecy 73000 CHAMBERY

représenté par Maître Christophe VERNIER de la SCP CABINET D’AVOCAT CHRISTOPHE VERNIER, avocats au barreau de CHAMBERY

DEFENDERESSE :

La S.A.S. [I] GESTION IMMOBILIERE

immatriculée au RCS de Chambéry sous le n°904 600 624,

dont le siège social est sis 3043 Route d’Aix 73310 CHINDRIEUX, prise en la personne de son représentant légal,

défaillante,

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DEBATS :

A l’audience publique du 13 Janvier 2026, les parties ont été entendues et l’affaire a été mise en délibéré. La mise à disposition de l’ordonnance a été fixée à la date de ce jour 17 Février 2026, à laquelle elle a été rendue et signée par Madame Hélène BIGOT, juge des référés, avec Madame Aurélie FENESTRAZ, greffière.

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EXPOSE DU LITIGE

Aux termes d’un acte sous seing privé, en date du 10 janvier 2023, Monsieur [A] [W] a consenti à la SAS [I] GESTION IMMOBILIERE, un bail commercial de neuf années commençant à courir le 10 janvier 2023 pour se terminer le 10 janvier 2032 portant sur un local commercial de 22 m² avec WC, lavabo et vitrine donnant sur la rue sis 32 Faubourg Maché 73000 CHAMBERY, ayant comme usage autorisé tous commerce possible, moyennant un loyer mensuel de 400 euros HT, la taxe foncière et la taxe d’ordures ménagères étant mises à la charge du preneur.

Au cours de l’année 2023, Monsieur [A] [W] a été informé d’un projet de sous-location du local.

Par courrier recommandé du 10 juin 2023, il a fait connaître sa position à la SAS [I] GESTION IMMOBILIERE et a sollicité la communication d’éléments relatifs à cette éventualité.

Aucune suite n’a été donné à ce courrier.

Suivant exploit du commissaire de justice du 29 décembre 2025, auquel il convient de renvoyer pour un plus ample exposé des motifs, Monsieur [A] [W] a fait assigner devant le Juge des référés du présent Tribunal la SAS [I] GESTION IMMOBILIERE sur le fondement des articles L 145-31 et suivants du Code de commerce. Il demande au Juge des référés de :

— RECEVOIR l’intégralité des moyens et prétentions du demandeur issus de l’article précité,

— JUGER que la SAS [I] GESTION IMMOBILIERE a sous loué de local commercial en violation des dispositions du bail à compter du mois de mars 2023,

— JUGER que la SAS [I] GESTION IMMOBILIERE a signé un bail de sous-location pour un montant de 1.100 € mensuel alors que son loyer était de 400 €,

— JUGER que la SAS [I] GESTION IMMOBILIERE a commis des violations des clauses et conditions du bail et de ses obligations,

— PRONONCER la résiliation du bail commercial du 10 janvier 2023 conclu entre le demandeur et la SAS [I] GESTION IMMOBILIERE aux torts du preneur,

— JUGER que la SAS [I] GESTION IMMOBILIERE est redevable du montant de la différence du loyer entre le montant du loyer principal et du loyer de la sous-location à compter du mois de mars 2023 jusqu’à résiliation du bail,

— CONDAMNER la SAS [I] GESTION IMMOBILIERE à verser à Monsieur [A] [W] la somme provisionnelle de 23.900 € à parfaire à la date de résiliation arrêtée au 1er décembre 2025,

— ORDONNER l’expulsion de la SAS [I] GESTION IMMOBILIERE et de tous occupants de son chef à compter de la décision à intervenir,

— CONDAMNER la SAS [I] GESTION IMMOBILIERE à verser à Monsieur [A] [W] une indemnité d’occupation de 1.100 € par mois à compter de la date de résiliation,

— CONDAMNER la SAS [I] GESTION IMMOBILIERE à verser à Monsieur [A] [W] la somme de 1.800 € sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile,

— STATUER ce qu’il appartiendra sur les dépens.

L’affaire a été enrôlée sous le n° RG 25/00403.

L’affaire a été appelée à l’audience du 13 janvier 2026 à laquelle Monsieur [A] [W] a maintenu ses moyens et demandes.

Bien que régulièrement assignée, la SAS [I] GESTION IMMOBILIERE n’a pas constitué avocat ni fait connaître de demande de renvoi pour le faire.

L’affaire a été mise en délibéré au 17 février 2026.

Le 9 février 2026, une requête en réouverture des débats pour la SAS [I] GESTION IMMOBILIERE a été réceptionnée au greffe du Tribunal judiciaire de Chambéry.

MOTIFS DE LA DÉCISION

A titre liminaire, il est rappelé qu’en application des dispositions de l’article 4 du Code de procédure civile, l’objet du litige est déterminé par les prétentions respectives des parties et qu’en vertu de l’article 768 du Code de procédure civile, le tribunal ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif et n’examine les moyens au soutien de ces prétentions que s’ils sont invoqués dans la discussion.

Par conséquent, les demandes de « déclarer », de « dire et juger », de « constater » et de « prendre acte » ne constituent pas des revendications au sens du Code de procédure civile de sorte que le juge n’a pas à statuer sur les demandes formulées en ce sens.

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant droit à la demande que s’il l’estime recevable, régulière et bien fondée.

Sur requête en réouverture des débats pour la SAS [I] GESTION IMMOBILIERE

La requête en réouverture des débats pour la SAS [I] GESTION IMMOBILIERE a été réceptionnée le 9 février 2026, soit quatre semaines après l’audience et la clôture des débats, la rendant irrecevable.

Sur la demande de résiliation du bail commercial

Aux termes de l’article L145-41 du Code de commerce, toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

Aux termes de l’article L145-31 du Code de commerce alinéa 1, 2 et 4, sauf stipulation contraire au bail ou accord du bailleur, toute sous-location totale ou partielle est interdite.

En cas de sous-location autorisée, le propriétaire est appelé à concourir à l’acte.(…)

Le locataire doit faire connaître au propriétaire son intention de sous-louer par acte extrajudiciaire ou par lettre recommandée avec demande d’avis de réception. Dans les quinze jours de la réception de cet avis, le propriétaire doit faire connaître s’il entend concourir à l’acte. Si, malgré l’autorisation prévue au premier alinéa, le bailleur refuse ou s’il omet de répondre, il est passé outre.

En matière de référé, le juge ne tranche pas le principal et l’ordonnance rendue n’a pas autorité de la chose jugée au principal.

S’agissant d’un bail commercial comportant une clause résolutoire, il résulte de l’article L145-41 du Code de commerce que la résiliation de plein droit ne peut être constatée qu’à la condition que le bailleur ait fait délivrer un commandement de payer ou une sommation d’exécuter visant la clause résolutoire et mentionnant le délai d’un mois, ce délai devant s’être écoulé sans régularisation. Cette exigence a été rappelée par la Cour de cassation (Cass. 3e civ., 6 novembre 2025, n°23-21.334).

Il est en outre jugé que la mise en œuvre d’une clause de résiliation de plein droit d’un bail commercial ne peut résulter que d’un acte extrajudiciaire et ne peut être valablement remplacée par une lettre recommandée quand bien même celle-ci viserait la clause résolutoire (Cass. 3e civ., 21 décembre 2017, n°16-10.583).

En l’espèce, le bail du 10 janvier 2023 prévoit une interdiction de concéder la jouissance des lieux à un tiers et une interdiction de sous-louer, ainsi qu’une clause résolutoire stipulant qu’à défaut d’exécution d’une condition du bail, et un mois après un commandement de payer ou une sommation d’exécuter mentionnant la clause et le délai, le bail peut être résilié de plein droit.

Le bail a été fait sous diverses CHARGES et CONDITIONS dont celles suivantes,

Occupation – Jouissance: D’occuper personnellement son fonds de commerce de façon continue (…)

SOUS-LOCATION – CESSION : le preneur s’interdit :

— de concéder la jouissance des lieux loués à qui que ce soit, même temporairement et à titre gratuit et précaire ;

— de sous-louer en tout ou partie ;

— de céder son droit au présent bail, (…) (pièce n°1 pages 2 et 4).

Aux termes dudit bail il a été stipulé la clause suivante :

CLAUSE RESOLUTOIRE – A défaut (…) d’exécution d’une seule des conditions du présent bail, (…) et un mois après un simple commandement de payer ou une sommation d’exécuter (…) contenant mention de la présente clause et mentionnant ce délai (…) le présent bail sera résilié de plein droit (pièce n°1 page 5).

Monsieur [A] [W] invoque la conclusion d’un sous-bail entre la SAS [I] GESTION IMMOBILIERE et un tiers, qu’il produit, et soutient que cette situation caractériserait un manquement justifiant la résiliation du bail (pièce n°5).

Il ressort toutefois des éléments versés aux débats que le demandeur n’a adressé à la SAS [I] GESTION IMMOBILIERE qu’un courrier recommandé du 10 juin 2023 sollicitant la communication des conditions de la sous-location, je veux connaître les conditions de sous-location de mon local, l’identité de locataire, la copie du bail de sous-location et le montant du loyer et évoquant un projet de saisine du tribunal, soit vous me faite parvenir la résiliation du bail par lettre recommandée avec accusé de réception. Soit je fais résilier le bail commercial par le TRIBUNAL de CHAMBERY, sans qu’il soit justifié de la délivrance d’un acte extrajudiciaire visant la clause résolutoire et mentionnant le délai d’un mois (pièce n°2).

Dans ces conditions, la résiliation de plein droit ne peut être regardée comme acquise au jour de la saisine, faute de diligences préalables régulières permettant d’en demander la constatation.

Par ailleurs, en l’absence d’acquisition régulière de la clause résolutoire, la demande tendant à voir prononcer la résiliation du bail aux torts du preneur s’analyse comme une demande portant sur le principal, qui suppose l’examen de la gravité des manquements allégués et de leurs conséquences, lequel relève du juge du fond.

Dès lors, il s’ensuit que la demande de résiliation du bail commercial du 10 janvier 2023 ne peut être accueillie dans le cadre de la présente instance en référé et doit être rejetée tout comme les demandes subséquentes relatives à l’expulsion et à l’indemnité d’occupation.

Sur la demande de provision au titre de la différence de loyers

Aux termes de l’article L145-31 du Code de commerce alinéa 3, lorsque le loyer de la sous-location est supérieur au prix de la location principale, le propriétaire a la faculté d’exiger une augmentation correspondante du loyer de la location principale, augmentation qui, à défaut d’accord entre les parties, est déterminée selon une procédure fixée par décret en Conseil d’Etat, en application des dispositions de l’article L. 145-56.

Aux termes de l’article 835 du Code de procédure civile alinéa 2, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En l’espèce, Monsieur [A] [W] sollicite la condamnation provisionnelle de la SAS [I] GESTION IMMOBILIERE à lui verser une somme correspondant à la différence entre le loyer principal stipulé au bail et le loyer de la sous-location, calculée sur une période courant à compter du mois de mars 2023.

Toutefois, une telle prétention implique de déterminer la nature exacte du droit invoqué et le mécanisme applicable. En effet, les dispositions précitées organisent la faculté d’exiger une augmentation correspondante du loyer principal, avec une procédure spécifique à défaut d’accord, et ne consacrent pas en elles-mêmes un reversement automatique par provision de l’intégralité d’une différence de loyers sur une période passée.

Elle suppose également de vérifier les dates de prise d’effet de la sous-location, ses conditions financières exactes, ainsi que la période retenue pour le calcul. Ces éléments sont de nature à faire naître une contestation sérieuse quant au principe et au montant de la somme réclamée.

Dès lors, la demande de provision à hauteur de 23.900 euros, fondée sur la différence entre le loyer principal et le loyer de sous-location doit être rejetée, l’existence de l’obligation alléguée n’étant pas, en l’état, non sérieusement contestable.

Sur les autres demandes

Succombant, Monsieur [A] [W] sera condamné aux dépens et sera débouté de sa demande sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le Juge des référés, statuant après débats en audience publique par ordonnance mise à la disposition des parties au greffe, réputée contradictoire et en premier ressort,

DISONS n’y avoir lieu à référé sur la demande de résiliation du bail commercial du 10 janvier 2023,

DISONS n’y avoir lieu à référé sur les demande d’expulsion et d’indemnité d’occupation,

DISONS n’y avoir lieu à référé sur la demande de provision,

REJETONS le surplus des demandes,

DEBOUTONS Monsieur [A] [W] de sa demande sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile,

CONDAMNONS Monsieur [A] [W] aux entiers dépens,

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe, les jours, mois et an susdits,

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT