AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE METZ

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

[Adresse 1]

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

DU 18 DECEMBRE 2025

N° RG 25/00274 – N° Portalis DBZJ-W-B7J-LLNH

Minute JCP n° 611/2025

PARTIE DEMANDERESSE :

Monsieur [O] [F]

demeurant [Adresse 2]

comparant en personne assisté de Mme [L] [F] (conjoint)

PARTIE DÉFENDERESSE :

Madame [X] [S]

demeurant [Adresse 3]

non comparante, ni représentée

Monsieur [C] [S]

demeurant [Adresse 3]

non comparant, ni représenté

Monsieur [I] [S]

demeurant [Adresse 4]

non comparant, ni représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS ET DU PRONONCÉ :

JUGE DES RÉFÉRÉS : Laure FOURMY

GREFFIER : Amelie KLEIN

Débats à l’audience publique de référé du 23 octobre 2025

Délivrance de copies :

— clause exécutoire délivrée le à M. [F] (+pièces)

— copie certifiée conforme délivrée le à

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 1er février 2022, M. [O] [F] a donné à bail à Mme [X] [S] et M. [C] [S] un appartement situé [Adresse 3], pour un loyer mensuel de 400 euros, et 130 euros de provisions sur charges.

Un acte de cautionnement a été établi par M. [I] [S].

Par acte de commissaire de justice signifié le 5 février 2025 (avis CCPAEX le 6 février 2025), M. [O] [F] a fait signifier à Mme [X] [S] et M. [C] [S] un commandement de payer visant la clause résolutoire pour un montant de 1710 euros en principal, au titre des loyers et charges impayés.

Par acte de commissaire de justice en date du 12 mai 2025, M. [O] [F] a fait assigner Mme [X] [S] et M. [C] [S] en référés devant le juge des contentieux de la protection aux fins de voir :

• constater la résiliation du bail,

• ordonner l’expulsion de Mme [X] [S] et M. [C] [S] ainsi que de tout occupant de leur chef, avec au besoin l’assistance de la force publique et d’un serrurier, faute de libération volontaire des lieux dans les 2 mois suivant la signification d’un commandement de quitter les lieux ;

• condamner Mme [X] [S] et M. [C] [S] (locataires), ainsi que la caution M. [I] [S] au paiement des sommes suivantes :

o la somme de 2293 euros au titre des arriérés de loyers et de charges impayés,

o une indemnité d’occupation mensuelle de 590 euros, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à parfaite libération des lieux, tout mois commencé étant dû en intégralité, et ce, avec intérêts au taux légal à compter de chaque échéance mensuelle ;

o la somme de 700 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile

o les dépens, y compris les frais du commandement de payer, la dénonciation à la caution et ceux de l’assignation ;

La préfecture de la Moselle a été avisée électroniquement de l’assignation le 14 mai 2025.

*

À l’audience du 23 octobre 2025, M. [O] [F], comparant assisté de Mme [L] [F], maintient ses demandes et actualise sa créance à la somme de 2524 euros. Ils indiquent que les consorts [S] ont quitté les lieux et remis les clés à l’huissier.

M. [O] [F] soutient, sur le fondement de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, que Mme [X] [S] et M. [C] [S] n’ont pas réglé les sommes réclamées dans le délai de deux mois après la délivrance du commandement de payer du 05 février 2025, et qu’ils n’ont pas justifié de la souscription d’un contrat d’assurance dans un délai d’un mois suite à ce commandement.

Mme [X] [S], M. [C] [S] et M. [I] [S], régulièrement assignés à l’étude (les locataires) et à personne (la caution), ne comparaissent pas et ne sont pas représentés à l’audience.

L’affaire a été mise en délibéré au 18 décembre 2025 par mise à disposition au greffe du tribunal, les parties présentes avisées.

*

MOTIFS DE LA DECISION :

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

En l’espèce, Mme [X] [S] et M. [C] [S] assignés à l’étude, ne comparaissent pas et ne sont pas représentés à l’audience, ni M. [I] [S], assigné à personne. Dès lors, la décision étant susceptible d’appel, il y a lieu de statuer par jugement réputé contradictoire en application de l’article 473 du code de procédure civile.

Sur les demandes principales :

Sur la recevabilité de la demande :

Le 6 février 2025, la CCAPEX a été avisée électroniquement du commandement de payer délivré aux locataires.

En outre, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, une copie de l’assignation aux fins de constat de la résiliation du bail a été notifiée au représentant de l’Etat dans le département le 14 mai 2025, soit au moins six semaines avant l’audience.

En conséquence, la demande de M. [O] [F] aux fins de constat de résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers est recevable.

Sur la demande en paiement :

Selon l’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus.

Aux termes de l’article 4 p) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, est réputée non écrite toute clause qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d’expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l’article 700 du code de procédure civile. Il résulte de ces dispositions que le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l’arriéré locatif.

En application de l’article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l’exécution d’une obligation d’en rapporter la preuve.

Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, le juge des référés peut accorder une provision au créancier.

En l’espèce, il ressort des pièces du dossier, notamment du bail signé le 1er février 2022, du commandement de payer délivré le 05 février 2025 et du décompte de la créance actualisé à l’audience, que M. [O] [F] rapporte la preuve de l’existence d’un arriéré de loyers et charges impayés.

Aux termes du décompte joint à l’assignation, la somme due s’élevait à 2293 euros (mois de mars 2025 inclus), déduction faite d’une somme de 597 euros payée par la CAF (APL).

Par décompte actualisé à l’audience, M. [F] sollicite la somme totale de 6441,80 euros, à savoir :

4823 euros au titre des arriérés de loyers pour la période courant du 1er août 2024 au 15 octobre 2025 (étant rappelé que la reprise des lieux est intervenue au mois d’octobre 2025, selon procès-verbal établi par commissaire de justice) ;1450 euros de charges pour la période courant du 1er août 2024 au mois de février 2025 inclus (aucune charge n’étant réclamée après le mois de février 2025) ;754 euros au titre d’un « reste de charges 2024 »864,89 euros au titre des frais de commissaire de justice, selon facture du 14 octobre 2025 (coût du commandement de quitter les lieux, de la dénonciation à la caution, du procès-verbal de reprise des lieux…).

Concernant le « reste à charges 2024 » évoqué :

M. [F] expose que les charges 2024 se sont élevées à 2654 euros pour les locataires, et que seuls 1900 euros sont couverts par les provisions sur charges perçues (1900 euros).

Or, il sera rappelé que les arriérés de provisions sur charges sont déjà pris en compte dans le décompte produit à hauteur de 4823 euros.

En tenant compte de provisions sur charges appelées sur 12 mois, la somme de 190 x 12 = 2280 euros, est déjà incluse dans l’arriéré (et non 1900 euros).

Dès lors, il y a lieu de limiter à : 2654 – 2280 = 374 euros la somme réclamée au titre du « reste à charges » 2024.

Concernant les charges appelées pour 2025 :

Aux termes d’un décompte établi pour janvier 2025, M. [F] mentionnait une augmentation à 250 euros par mois (au lieu de 190 euros par mois) des charges dues par les locataires. M. [F], à savoir :

75 euros par mois la somme due par les locataires au titre de l’électricité125 euros par mois la somme due par les locataires au titre du Gaz32 euros par mois la somme due par les locataires au titre de l’eau18 euros par mois la somme due par les locataires au titre des ordures ménagères.

En conséquence de ce qui précède, les sommes provisionnelles dues au titre des arriérés de loyers, charges et indemnités d’occupation échues au 15 octobre 2025 s’élèvent à 4823 + 374 = 5197 euros.

Sur les dégradations locatives évoquées dans l’annexe au décompte actualisé :

M. [F] évoque également des dégradations locatives et remises en état (peinture à refaire, plaque et four très sales, boîte à lettres tordue…)

Or, faute de justificatifs fournis (devis…) et en l’absence de procès-verbal d’entrée et de sortie des lieux, aucune somme ne peut être accordée concernant les dégradations et frais de remises en état évoqués.

Sur les frais d’huissier :

Ces frais font l’objet d’une condamnation séparée.

Sur ce :

Il y a lieu de condamner solidairement les locataires au paiement provisionnel des arriérés, tel qu’il sera dit au dispositif.

Sur la demande d’acquisition de la clause résolutoire :

Selon l’article 24 la loi du 6 juillet 1989, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que 2 mois (le bail étant antérieur à la réforme entrée en vigueur le 29 juillet 2023) après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail contient une clause résolutoire qui prévoit qu’à défaut de paiement des loyers ou charges après délivrance d’un commandement de payer resté sans effet, le bail sera résilié de plein droit.

Un commandement de payer visant la clause résolutoire, a été signifié aux locataires par commissaire de justice en date du 5 février 2025. Ce commandement vise un délai de 2 mois pour s’acquitter de la somme due.

Il ressort des pièces communiquées que les sommes dues dont le paiement était demandé n’ont pas été réglées dans le délai précité.

Les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies à l’expiration du délai de deux mois mentionné par le commandement de payer, soit le 5 avril 2025 à 24 heures ; il y a lieu en conséquence de constater la résiliation du bail conclu le 1er février 2022 à compter du 6 avril 2025.

Il convient par conséquent d’ordonner l’expulsion de Mme [X] [S] et M. [C] [S] et de tous occupants de son chef des lieux loués selon les modalités prévues au dispositif.

Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Il sera précisé qu’en l’espèce, il résulte des pièces produites que Mme [X] [S] et M. [C] [S] ont déjà quitté les lieux et remis leurs clés au commissaire de justice. Un procès-verbal de reprise des lieux a été établi le 6 octobre 2025.

Sur la fixation de l’indemnité d’occupation due par Mme [X] [S] et M. [C] [S] :

Selon l’article 835 du code de procédure civile, le juge des référés peut accorder une provision.

Selon l’article 1730 du code civil, à l’expiration du bail le locataire doit restituer les locaux.

La restitution des lieux implique la remise des clefs.

Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Il résulte de ce texte que l’occupant sans droit ni titre d’un local est tenu d’une indemnité d’occupation envers le propriétaire. L’indemnité d’occupation, dont la nature mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l’occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur.

En l’espèce, le bail se trouve résilié depuis le 6 avril 2025 ; depuis cette date et jusqu’à la libération des lieux, Mme [X] [S] et M. [C] [S] se sont trouvés occupants sans droit ni titre.

Il convient de fixer une indemnité d’occupation à compter du 6 avril 2025, égale à 400 euros par mois, tel que sollicité selon décompte actualisé au 15 octobre 2025 versé à l’audience, et de condamner Mme [X] [S] et M. [C] [S] au paiement de cette indemnité à compter du 6 avril 2025, jusqu’à la libération effective des lieux.

Sur la validité du cautionnement :

Aux termes de l’article 22-1 de la Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, pris dans sa version en vigueur au 26 décembre 2021 (date d’établissement de l’acte de caution) :

Le cautionnement ne peut pas être demandé, à peine de nullité, par un bailleur qui a souscrit une assurance, ou toute autre forme de garantie, garantissant les obligations locatives du locataire, sauf en cas de logement loué à un étudiant ou un apprenti. Cette disposition ne s’applique pas au dépôt de garantie mentionné à l’article 22.

Si le bailleur est une personne morale autre qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus, le cautionnement ne peut être demandé que :

— s’il est apporté par un des organismes dont la liste est fixée par décret en Conseil d’Etat ;

— ou si le logement est loué à un étudiant ne bénéficiant pas d’une bourse de l’enseignement supérieur.

(…)

Lorsque le cautionnement d’obligations résultant d’un contrat de location conclu en application du présent titre ne comporte aucune indication de durée ou lorsque la durée du cautionnement est stipulée indéterminée, la caution peut le résilier unilatéralement. La résiliation prend effet au terme du contrat de location, qu’il s’agisse du contrat initial ou d’un contrat reconduit ou renouvelé, au cours duquel le bailleur reçoit notification de la résiliation.

La personne physique qui se porte caution signe l’acte de cautionnement faisant apparaître le montant du loyer et les conditions de sa révision tels qu’ils figurent au contrat de location, la mention exprimant de façon explicite et non équivoque la connaissance qu’elle a de la nature et de l’étendue de l’obligation qu’elle contracte ainsi que la reproduction de l’avant-dernier alinéa du présent article. Le bailleur remet à la caution un exemplaire du contrat de location. Ces formalités sont prescrites à peine de nullité du cautionnement.

En l’espèce, un acte de cautionnement solidaire a été établi par M. [I] [S] le 26 décembre 2021, et annexé au contrat de bail du 1er février 2022 qui a également été signé par la caution.

Le commandement de quitter les lieux a été dénoncé à la caution le 10 février 2025 par acte de commissaire de justice signifié à personne.

L’engagement de caution a toutefois été établi le 26 décembre 2021 pour une durée de 3 ans ; l’engagement de caution a donc pris fin le 26 décembre 2024, et M. [I] [S] ne saurait donc être tenu des sommes dues postérieurement à cette date.

En conséquence, au vu du décompte établi au 15.10.2025, mentionnant notamment les sommes appelées et non réglées pour la période 2024, seule la somme de : (2950 euros de loyers et charges appelés pour les mois d’août à décembre 2024 – 1830 euros réglés par les locataires pour cette période) = 1.120 euros est solidairement due par M. [I] [S] au titre de son engagement de caution.

M. [I] [S] ne saurait être tenu des frais de procédure, engagés postérieurement à l’expiration de son engagement de caution.

Sur les demandes accessoires :

En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, il convient de condamner Mme [X] [S] et M. [C] [S] aux entiers frais et dépens de l’instance comprenant notamment les frais de signification du commandement de payer, de dénonciation à la caution, d’assignation…, ces frais s’élevant à 864,89 euros selon facture du 14 octobre 2025.

Il convient également de condamner Mme [X] [S] et M. [C] [S] à payer à M. [O] [F] la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, la présente ordonnance est assortie de l’exécution provisoire, de droit.

*

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant en référés, en audience publique, par ordonnance réputée contradictoire, en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe le jour de son délibéré,

DECLARE recevable la demande de M. [O] [F], aux fins de constat de l’acquisition de la clause résolutoire,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail conclu le 1er février 2022 entre M. [O] [F] d’une part, et Mme [X] [S] et M. [C] [S] d’autre part, concernant les locaux situés [Adresse 3], sont réunies à la date du 6 avril 2025,

CONSTATE la résiliation du bail à compter de cette date,

DIT n’y avoir lieu à ordonner l’expulsion de Mme [X] [S] et M. [C] [S] ainsi que de tout occupant de son chef, ces derniers ayant quitté les lieux à la date de la présente décision, comme en atteste l’établissement d’un procès-verbal de reprise des lieux le 6 octobre 2025 ;

FIXE le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle provisionnelle due par Mme [X] [S] et M. [C] [S] à compter du 6 avril 2025, et jusqu’à la libération définitive des lieux, à une somme de 400 euros par mois, telle que sollicitée selon décompte actualisé au 15 octobre 2025 ;

CONDAMNE Mme [X] [S] et M. [C] [S] à payer à M. [O] [F] provisionnellement la somme de 5197 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation échus arrêtés au 15 octobre 2025, l’échéance du mois d’octobre 2025 proratisée au 15 octobre 2025 étant incluse, avec intérêts au taux légal à compter de la présente ordonnance ;

CONDAMNE solidairement M. [I] [S] au paiement de cette somme, dans la limite de 1.120 euros, dès lors que son engagement de caution a expiré le 26 décembre 2024 ;

CONDAMNE Mme [X] [S] et M. [C] [S] à payer à M. [O] [F] la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE Mme [X] [S] et M. [C] [S] aux entiers frais de commissaire de justice exposés à ce jour par M. [O] [F] dans le cadre de la procédure d’expulsion locative, soit à ce jour la somme de 864,89 euros ;

CONDAMNE par ailleurs Mme [X] [S] et M. [C] [S] aux entiers frais et dépens de l’instance non compris dans la somme de 864,89 euros précitée ;

DEBOUTE M. [O] [F] de ses autres demandes et prétentions,

RAPPELLE que la présente ordonnance est assortie de l’exécution provisoire de droit ;

RAPPELLE que la présente ordonnance sera transmise par le Greffe au représentant de l’Etat.

Ainsi jugé et prononcé le 18 décembre 2025 par Madame Laure FOURMY, Vice-présidente, assistée de Madame Amélie KLEIN, Greffière.

LE GREFFIER LE JUGE