TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

JUGEMENT N° 24/

PROCEDURE ACCÉLÉRÉE AU FOND

Référés Cabinet 3

JUGEMENT DU : 22 Novembre 2024

Président : Madame LECOQ, Vice-présidente en charge des référés

Greffier : Madame ZABNER,

Débats en audience publique le : 11 Octobre 2024

N° RG 24/02601 – N° Portalis DBW3-W-B7I-5AAP

PARTIES :

DEMANDERESSE

S.D.C. [Adresse 3], représenté par son administrateur provisoire Madame [P] [T], dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par M^e Guillaume FABRICE, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDEUR

Monsieur [X] [O] né le 11 Novembre 1968 demeurant [Adresse 1]

représenté par M^e Tiphaine REMY, avocat au barreau de MARSEILLE

FAITS, PROCEDURE ET PRETENTIONS

Par assignation du 10 juin 2024, le Syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier situé [Adresse 3], pris en la personne de son administrateur provisoire Madame [P] [T], a fait citer Monsieur [X] [O], en demandant au président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond, en vertu de l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 leur condamnation au paiement des sommes suivantes :

7336,41 € au titre des charges échues impayées arrêtées au 14 mai 2024 majoré des intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 9 avril 2024 ;2276 € au titre des appels de charges et fonds travaux du budget prévisionnel voté pour la période du 1er juillet 2024 au 30 juin 2025 ;1000 € à titre de dommages-intérêts ;1545 € en vertu de l’article 700 du code de procédure civile et les dépens.

L’affaire a été appelée à l’audience du 11 octobre 2024

À cette date, le Syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier situé [Adresse 3], pris en la personne de son administrateur provisoire Madame [P] [T], par l’intermédiaire de son conseil, réitère ses demandes, en faisant valoir ses moyens tels qu’exprimés dans son assignation à laquelle il convient de se reporter.

Monsieur [X] [O], par l’intermédiaire de leur conseil, développe ses moyens tels qu’exprimés dans ses conclusions auxquelles il convient de se reporter, et sollicite voir :

À titre principal,

— condamner le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 4] à lui communiquer, sous astreinte de 100 € par jour de retard l’ensemble des pièces justificatives des appels de charges revendiqués au motif de l’absence de toute communication d’élément comptable ou de facturation concernant la gestion de la copropriété et de nature à justifier les appels de charges revendiqués ;

— juger que depuis près de six ans un arrêté de péril est patent et aucun marché de travaux n’a été régularisé ;

— juger que le président du tribunal se réserve la liquidation de l’astreinte ;

À titre subsidiaire,

— leur accorder les plus larges délais pour s’acquitter du montant de la dette qu’elle conteste et rejeter le surplus des demandes.

SUR QUOI

Sur la demande en paiement

Attendu que l’article 481-1 du code de procédure civile prévoit qu’il peut être statué selon la procédure accélérée au fond lorsqu’il est prévu par la loi ou par le règlement ;

Que les demandes formées dans le cadre de la procédure accélérée au fond, procédure d’exception, ne sont recevables que si elles sont prévues par la loi ou le règlement ;

Attendu que le syndicat des copropriétaires entend mettre en œuvre la procédure de recouvrement des dépenses budgétisées visées à l’article 14-1 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis qui dispose que « pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel. L’assemblée générale des copropriétaires appelée à voter le budget prévisionnel est réunie dans un délai de six mois à compter du dernier jour de l’exercice comptable précédent.

Les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. Toutefois l’assemblée générale peut fixer des modalités différentes. La provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l’assemblée générale » ;

Attendu que l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que : « à défaut du versement à sa date d’exigibilité d’une provision due au titre de l’article 14-1,et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues en application du même article 14-1 ainsi que les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes deviennent immédiatement exigibles.

Le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond, après avoir constaté, selon le cas, l’approbation par l’assemblée générale des copropriétaires du budget prévisionnel, des travaux ou des comptes annuels, ainsi que la défaillance du copropriétaire, condamne ce dernier au paiement des provisions ou sommes exigibles.

Le présent article est applicable aux cotisations du fonds de travaux mentionnées à l’article 14-2-1.

Lorsque la mesure d’exécution porte sur une créance à exécution successive du débiteur du copropriétaire défaillant, notamment une créance de loyer ou d’indemnité d’occupation, cette mesure se poursuit jusqu’à l’extinction de la créance du syndicat résultant de l’ordonnance.

Si l’assemblée générale vote pour autoriser le syndic à agir en justice pour obtenir la saisie en vue de la vente d’un lot d’un copropriétaire débiteur vis-à-vis du syndicat, la voix de ce copropriétaire n’est pas prise en compte dans le décompte de la majorité et ce copropriétaire ne peut recevoir mandat pour représenter un autre copropriétaire en application de l’article 22 » ;

Attendu que la procédure accélérée au fond permet d’obtenir l’exigibilité immédiate des provisions pour charges et travaux non échus du budget provisionnel voté à la date de délivrance de la mise en demeure, à défaut de règlement d’une provision à sa date d’exigibilité après mise en demeure infructueuse ainsi que de solliciter la condamnation au paiement des charges antérieures arriérées ;

Que cette procédure accélérée de recouvrement des sommes dues par un copropriétaire a été mise en place afin d’assurer le bon fonctionnement du budget prévisionnel prévu à l’article 14-1 de la loi en prévoyant la possibilité d’obtenir une décision exécutoire permettant à la copropriété de recouvrer plus rapidement les provisions sur charges et les fonds travaux nécessaires au bon fonctionnement de son exercice en cours, sans mise en péril de sa trésorerie ;

Attendu qu’en l’espèce, le Syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier situé [Adresse 3], pris en la personne de son administrateur provisoire Madame [P] [T], fait valoir que Monsieur [X] [O], propriétaires des lots 12 et 7 au sein de l’immeuble en copropriété, n’a pas payé les provisions pour charges dans le mois de la mise en demeure qui lui a été délivrée le 9 avril 2024 de sorte que les provisions du budget adopté sont désormais exigibles en vertu de l’article précité et qu’il est fondé à solliciter le paiement de l’arriéré de charges ;

Qu’il produit des pièces pertinentes et probantes à l’appui de ses prétentions et notamment : un relevé et le titre de propriété, les procès-verbaux des assemblées générales du 23 septembre 2015, 13 mars 2017, 5 mars 2019 et du 28 juin 2021, une attestation de non-recours concernant ces assemblées générales du 2 avril 2024, l’ordonnance de désignation de Madame [P] [T] en qualité d’administrateur provisoire et les différentes ordonnances de renouvellement de son mandat jusqu’au 18 novembre 2004, les résolutions de l’administrateur provisoire du 6 avril 2022 désignant le bureau d’études BAM pour effectuer le diagnostic structure de l’immeuble d’un montant de 7755 € TTC, du 29 juin 2022 votant les travaux de l’entreprise SOCIÉTÉ MARSEILLAISE DE RÉNOVATION pour la mise en place d’une porte anti squat d’un montant de 841,05 €, du 6 juin 2023 approuvant les comptes pour la période du 1er juillet 2019 au 30 juin 2020, du 6 juin 2023 approuvant les comptes pour la période du 1er juillet 2020 au 30 juin 2021, du 6 juin 2023 approuvant les comptes pour la période du 1er juillet 2021 au 30 juin 2022, du 6 juin 2023 votant le budget pour la période du 1er juillet 2023 au 30 juin 2024 à hauteur de la somme de 13 200 €, du 6 juin 2023 votant le devis de DYNAMIQUE BÂTIMENT pour l’assistance à sondage d’un montant de 2520 € TTC, du 13 novembre 2023 votant le budget pour la période 2024 au 30 juin 2025 un extrait de compte expurgé des frais en date du 14 mai 2024, le détail de l’appel provisionnel du budget adopté pour la période du 1er juillet 2024 au 1er avril 2025, le détail des frais de recouvrement, les appels de fonds depuis le 20 avril 2022, ainsi que la lettre recommandée de mise en demeure de payer la somme de 2274 € au titre des provisions de l’exercice en cours, en date du 9 avril 2024, visant l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 et son accusé de réception portant la mention défaut d’accès ;

Attendu que l’examen des contestations relatives à la gestion de la copropriété, à l’absence de communication des pièces justificatives et des facturations des charges de copropriété ainsi que les demandes de communication de pièces, dont il n’est pas justifié du fondement juridique, ne sont pas prévues par la loi ou le règlement dans le cadre de la procédure accélérée au fond ;

Que les contestations soulevées et les demandes formées par Monsieur [X] [O] sont donc irrecevables dans le cadre de la présente procédure;

Que les comptes de la copropriété depuis 2015 ont été approuvés par les assemblées générales des copropriétaires jusqu’en 2018 et par l’administrateur provisoire pour les comptes des exercices 2019 à 2022 inclus et n’ont fait l’objet d’aucun recours ;

Que le syndicat des copropriétaires justifie de l’adoption du budget prévisionnel 2024/2025 ;

Que le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 3], représenté par son administrateur provisoire, par les pièces qu’il verse au débat, est recevable en ses demandes dès lors que Monsieur [X] [O] ne se s’est pas acquittée, dans le délai de 30 jours de la mise en demeure du 9 avril 2024, du paiement des provisions du budget prévisionnel adopté pour la période du 1er juillet 2023 au 30 juin 2024 ;

Qu’en conséquence, il est fondé à solliciter le recouvrement de l’arriéré de charges de copropriété ainsi que le paiement des provisions du budget prévisionnel adopté pour la période du 1er juillet 2024 au 30 juin 2025 ;

Attendu que l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 précise que sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes de commissaires de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur ;

Que les frais, dont le recouvrement est poursuivi, s’établissent à la somme totale de 45 € ;

Attendu que Monsieur [X] [O] sera donc condamné au paiement des sommes suivantes exigibles en vertu des dispositions précitées :

-7336,41 € au titre des charges échues impayées arrêtées au 14 mai 2024 avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 9 avril 2024,

—  2276 € au titre des provisions pour charges arrêtées à l’appel de fonds pour la période du 1er juillet 2024 à l’appel de fonds du 1er avril 2025,

-45 € au titre des frais nécessaires ;

Sur la demande de dommages-intérêts

Attendu que l’article 1231-6 du Code civil dispose que « les dommages-intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de sommes d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure.

Ces dommages-intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d’aucune perte.

Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages-intérêts distincts de l’intérêt moratoire» ;

Que l’article 1353 du Code civil prévoit que « celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver » ;

Attendu que la simple résistance à une action en paiement ne constitue pas un abus de droit et que le syndicat des copropriétaires n’apporte la preuve d’aucun préjudice distinct de celui lié au retard de paiement déjà indemnisé par le versement des intérêts légaux ;

Qu’en l’espèce, le syndicat des copropriétaires justifie de la carence répétée de Monsieur [X] [O] dans le paiement des charges de copropriété, manquement à une obligation essentielle qui constitue une faute à l’égard du syndicat des copropriétaires ;

Que pour autant, il se contente d’affirmer l’existence d’un préjudice financier distinct de celui réparé par les intérêts moratoires et d’une résistance abusive de Monsieur [X] [O], sans en faire la démonstration ni en justifier par aucune pièce produite aux débats de sorte qu’il ne sera pas fait droit à sa demande de dommages-intérêts pour résistance abusive ;

Sur la demande de délais de paiement

Attendu que Monsieur [X] [O] sollicite l’octroi d’un délai de paiement de 24 mois ;

Attendu que par application de l’article 1343–5 du Code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, dans la limite de deux années, reporter ou échelonner le paiement des sommes dues ;

Que Monsieur [X] [O] ne justifie pas de sa situation financière et la seule affirmation de l’existence d’un arrêté de péril affectant l’immeuble est insuffisant à démontrer le bien-fondé de leur demande de délais de paiement qui sera donc rejetée ;

Sur les demandes accessoires

Attendu que Monsieur [X] [O] sera condamné à payer au Syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier situé [Adresse 3], pris en la personne de son administrateur provisoire Madame [P] [T], la somme de 1000 € en application de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens ;

PAR CES MOTIFS,

JUGEANT PAR DECISION PRONONCEE PAR MISE A DISPOSITION AU GREFFE, CONTRADICTOIRE ET EN PREMIER RESSORT,

CONDAMNE Monsieur [X] [O] à payer au Syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier situé [Adresse 3], pris en la personne de son administrateur provisoire Madame [P] [T], les sommes suivantes :

-7336,41 € au titre des charges échues impayées arrêtées au 14 mai 2024 avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 9 avril 2024,

—  2276 € au titre des provisions pour charges arrêtées à l’appel de fonds pour la période du 1er juillet 2024 à l’appel de fonds du 1er avril 2025,

-45 € au titre des frais nécessaires ;

DÉBOUTE le Syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier situé [Adresse 3], pris en la personne de son administrateur provisoire Madame [P] [T], de sa demande de dommages-intérêts;

DÉBOUTE Monsieur [X] [O] de sa demande de délais de paiement ;

DÉBOUTE Monsieur [X] [O] du surplus de toutes ses demandes, fins et conclusions ;

CONDAMNE Monsieur [X] [O] à payer au Syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier situé [Adresse 3], pris en la personne de son administrateur provisoire Madame [P] [T], la somme de 1000 € en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Monsieur [X] [O] aux dépens;

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire de droit.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT