TRIBUNAL

de [Localité 11]

[Adresse 1]

[Localité 7]

N° RG 24/00859 – N° Portalis DB22-W-B7I-SSSY

JUGEMENT

Du : 12 Septembre 2025

Société [Localité 11] HABITAT

C/

[D] [W] [L] [I]

expédition exécutoire

délivrée le

à Me [Localité 9]

expédition certifiée conforme

délivrée le

à Mme [I]

Minute : /2025

JUGEMENT

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

Le 12 Septembre 2025 ;

Sous la présidence de Madame Viviane BRETHENOUX, Première Vice-Présidente chargée des fonctions de Juge des contentieux de la protection au Tribunal judiciaire de Versailles, assistée de Madame Charline VASSEUR, Greffier,

Après débats à l’audience du 05 Juin 2025, le jugement suivant a été rendu par mise à disposition au greffe ;

ENTRE :

DEMANDEUR :

SEM [Localité 11] HABITAT

[Adresse 8]

[Localité 6]

représentée par Maître Edith COGNY, substituée par Maître Elisabeth GOELEN, avocats au barreau de VERSAILLES

ET :

DEFENDEUR :

Madame [D] [W] [L] [I]

[Adresse 2]

[Localité 6]

comparante assistée de Monsieur [E] [I], son père

A l’audience du 05 Juin 2025, le Tribunal a entendu les parties et mis l’affaire en délibéré. Le Président a indiqué que le jugement serait rendu par mise à disposition au greffe le 12 Septembre 2025 aux heures d’ouverture au public.

FAITS, PROCEDURES ET PRETENTIONS DES PARTIES

Par acte sous seing privé en date du 11 septembre 2012, la SEM [Localité 11] HABITAT a donné à bail à Madame [Y] [M] un appartement à usage d’habitation de 57m2 sis [Adresse 3] pour un loyer mensuel de 329,31 euros, outre une provision sur charges.

Madame [Y] [M] est décédée le 22 août 2023.

Madame [D] [I], fille de cette dernière, occupait l’appartement et a sollicité le bénéfice du transfert du bail.

La SEM [Localité 11] HABITAT lui a adressé deux courriers en date du 31 janvier 2024 et du 16 février 2024 lui demandant des pièces justificatives en vue de faire droit à cette demande. Madame [D] [I] n’y a pas répondu. En outre, des loyers sont restés impayés.

La SEM [Localité 11] HABITAT lui a alors fait délivrer un commandement de payer et de quitter les lieux en date du 10 avril 2024 qui n’a pas été suivi d’effet.

La demande de transfert de bail a, finalement, pu être examinée par la Commission d’Attribution suite à la transmission des pièces justificatives demandées à Madame [D] [I]. Par courrier du 8 juillet 2024, la SEM [Localité 11] HABITAT l’a informée du rejet de sa demande en raison de l’inadéquation de la typologie du logement avec la composition familiale et de la présence d’une dette locative sur le compte locatif.

Par acte de commissaire de justice en date du 29 octobre 2024, la SEM [Localité 11] HABITAT a fait assigner Madame [D] [I] le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Versailles aux fins de :

Ordonner l’expulsion de Madame [D] [I], occupante sans droit ni titre, ainsi que tous occupants de son chef des lieux sis [Adresse 5], avec le concours de la [Localité 10] Publique si besoin est,

Juger que Madame [D] [I] ou tous occupants de son chef ne pourront se prévaloir des délais édictés par les articles L412-1 à L418-8 du code des procédures civiles d’exécution,

Condamner Madame [D] [I] à vider l’appartement sis [Adresse 5] du mobilier et effets personnels de la défunte dans les 15 jours suivant la signification de la décision à intervenir,

Juger qu’à défaut de libération du mobilier et effets personnels, l’OPH [Localité 11] HABITAT sera autorisé à faire transporter ledit mobilier et effets personnels dans tout garde-meubles de son choix aux frais de la succession et/ou de Madame [D] [I],

Condamner Madame [D] [I] à payer à l’OPH [Localité 11] HABITAT les sommes suivants :5 654,33 euros solde du compte locatif net arrêté au 8 octobre 2024 au titre de l’arriéré locatif pour 945,97 euros et de l’indemnité d’occupation ayant couru du 23 août 2023 au 8 octobre 2024, soit 4 708,36 euros avec intérêts légaux à compter de l’exploit introductif d’instance, Une indemnité d’occupation journalière équivalente au dernier loyer quotidien, hors charges, augmentée des charges locatives, à compter du 1er octobre 2024 jusqu’à complète libération des lieux, Une indemnité de 1 500 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive, Une indemnité de 2 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, Condamner Madame [D] [I] aux entiers dépens de l’instance,

Rappeler que la décision à intervenir est exécutoire de plein droit.

L’affaire a été examinée à l’audience du 5 juin 2024.

La SEM [Localité 11] HABITAT, représentée par son conseil, maintient l’ensemble de ses demandes telles que dans son assignation. Elle actualise la dette à la somme de 7 659,63 euros, arrêtée au 2 juin 2025, terme de mai 2025 inclus.

Au soutien de ses demandes, la SEM [Localité 11] HABITAT explique qu’après le décès de la mère de Madame [D] [I], locataire en titre, celle-ci a demandé la poursuite du bail à son nom qui lui a été refusée en raison d’une inadéquation du logement de 94m2 à sa situation dès lors qu’elle y résidait seule. La bailleresse explique, par ailleurs, que des délais ont été accordés de fait, à Madame [D] [I] pour que celle-ci puisse retrouver un logement. Dans ces conditions, la SEM [Localité 11] HABITAT s’oppose fermement à de plus amples délais demandés.

Enfin, elle précise que, si quelques règlements du loyer sont effectués certains mois, la somme de 7 659,63 euros est due par Madame [D] [I] au titre du solde du compte locatif et de l’arriéré locatif.

En défense, Madame [D] [I] a comparu, assistée de son père, Monsieur [E] [I] qui loge avec elle dans les lieux litigieux. Elle ne conteste pas les faits et précise qu’elle est étudiante en alternance et perçoit 930 euros par mois. Elle affirme que la surface habitable de l’appartement est en réalité un trois pièces de 54m2. Elle ajoute que c’est son père qui a pris en charge la gestion administrative et financière de ses affaires, suite au décès de sa mère, qu’il a effectué les démarches de transfert du bail et était chargé de payer le loyer et l’électricité.

Monsieur [E] [I] ajoute qu’il vit dans les lieux depuis le décès de Madame [Y] [M] afin de soutenir sa fille, qui était très jeune. Il reconnaît avoir fait au nom de sa fille la demande de transfert de bail. Il indique qu’il pourra bénéficier d’un apport d’argent substantiel après la vente d’un bien immobilier familial.

Ils déclarent souhaiter quitter le logement et avoir déjà fait une demande de logement social. Ils sollicitent des délais de paiement à hauteur de 300 euros par mois en plus de la reprise du loyer courant.

Pour un plus ample exposé des moyens et prétentions des parties, il convient de se reporter à leurs écritures et à leurs observations orales soutenues à l’audience, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

L’affaire a été mise en délibéré le 12 septembre 2025 par mise à disposition du greffe.

MOTIFS

1- Sur l’occupation sans droit ni titre

En application des dispositions de l’article 14 de la loi du 6 juillet 1989, en cas d’abandon du domicile par le locataire, le contrat de location continue au profit des descendants qui vivaient avec lui depuis au moins un an à la date de l’abandon du domicile. A défaut de personnes remplissant les conditions prévues au présent article, le contrat de location est résilié de plein droit par le décès du locataire ou par l’abandon du domicile par ce dernier.

En l’espèce, il résulte des pièces produites aux débats que Monsieur [E] [I] a formulé, en personne, dans les locaux de la SEM [Localité 11] HABITAT, une demande de transfert du bail, au nom de sa fille, Madame [D] [I] à la suite du décès de Madame [Y] [M] en date du 22 août 2023, titulaire du bail.

Aux termes du courrier du 8 juillet 2024, la Commission d’Attribution a rejeté la demande de transfert du bail, considérant que les conditions n’étaient pas remplies en raison, d’une part, de l’inadéquation de la typologie du logement avec la composition familiale et, d’autre part, de la présence d’une dette locative sur le compte locatif.

Ainsi, Madame [D] [I] ne rapporte pas la preuve qu’elle a été autorisée à prendre la suite du bail de l’appartement occupé par sa mère décédée, sis [Adresse 3].

En conséquence, il convient de constater que Madame [D] [I] se trouve occupante sans droit ni titre des lieux litigieux depuis le décès de Madame [Y] [M] le 22 août 2023.

2- Sur l’expulsion immédiate

Il convient par conséquent d’ordonner l’expulsion de Madame [D] [I] et de tous occupants de son chef des lieux litigieux sis [Adresse 3], si besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier, selon les modalités fixées au dispositif.

Au regard des éléments du dossier et, en particulier, de la situation personnelle de Madame [D] [I], étudiante en alternance percevant la somme de 930 euros par mois, des problèmes de santé qu’elle a subis suite à la maladie et au décès de sa mère, de leur volonté apparente de quitter les lieux et de trouver un autre logement, et des efforts consentis par Monsieur [E] [I] pour régler le loyer chaque mois, il apparaît disproportionné de supprimer le délai de deux mois prévu par les dispositions des articles L412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution.

Ainsi, il convient d’indiquer que passé le délai de deux mois suivant la signification du commandement d’avoir à libérer les lieux précités, il pourra être procédé à cette expulsion avec le concours de la force publique et d’un serrurier si nécessaire.

Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

3 – Sur l’indemnité d’occupation

Les lieux étant occupés sans droit ni titre depuis le 22 août 2023, cette occupation du logement cause un préjudice au bailleur qui ne peut disposer de son bien à son gré.

Au vu des éléments de faits propres à l’affaire, l’indemnité sera fixée au montant du loyer principal tel qu’il résulterait du bail résilié et augmenté des accessoires.

Il convient donc de condamner Madame [D] [I] à payer à la SEM [Localité 11] HABITAT une indemnité mensuelle d’occupation révisable, égale au montant du loyer du logement litigieux et des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, à compter du 23 août 2023, et ce, jusqu’à la libération effective des lieux de tous occupants et remise de clés.

3- Sur le paiement de la dette locative

Le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le contrat est une obligation essentielle du locataire, résultant tant des dispositions contractuelles du bail signé entre les parties que de l’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989.

L’article 1134 du Code civil dispose que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites. Elles doivent être exécutées de bonne foi.

Il découle en outre de ce qui précède que Mme [D] [I] est condamnée au paiement d’une indemnité d’occupation depuis le 23 août 2023.

En l’espèce, il ressort du décompte produit aux débats que, antérieurement au décès de la locataire, Madame [Y] [M], la dette locative s’élevait à la somme de 945,97 euros, somme arrêtée au 22 août 2023.

Le décompte définitif versé aux débats par le demandeur, fait apparaît un solde à hauteur de 7659,63 euros arrêté au 2 juin 2025.

Toutefois, ce décompte porte au débit de la locataire des frais de procédure (105,20 € le 30 avril 2024 + 145,42 € le 30 octobre 2024 + 98,14 € le 15 mai 2025) pour un total de 348,76 euros. Ces frais ne constituent pas des loyers, charges ou indemnités d’occupation mais des dépens et seront pris en compte à ce titre. Il convient donc de déduire cette somme de la dette locative.

La créance étant justifiée, il convient en conséquence de condamner Madame [D] [I], à payer à la SEM [Localité 11] HABITAT la somme de 7310,87 euros, au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés arrêtés au 23 mai 2025 avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation du 29 octobre 2024 sur la somme de 5654,33 euros et de la présente décision pour le surplus.

5- Sur les délais de paiement

Aux termes de l’article 1343-5 nouveau du code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

En l’espèce, Mme [D] [I] justifie être étudiante en alternance et soutenue financièrement par son père.

Par conséquent, il y a lieu de lui accorder des délais afin de procéder à un paiement échelonné de la dette sur 24 mois selon les modalités fixées au dispositif.

6- Sur les dommages et intérêts pour résistance abusive

L’article 9 du Code de procédure civile dispose qu’il incombe à chaque partie de prouver les faits nécessaires au succès de ses prétentions.

L’article 1231-1 nouveau du Code civil dispose que le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure.

En l’espèce, il ressort de l’ensemble des pièces versées aux débats et notamment des éléments médicaux que Mme [D] [I] a souffert de dépression suite au décès de sa mère alors qu’elle était une jeune étudiante. Il est par ailleurs établi que des versements ont été faits pour tenter de régler les sommes dues et que Mme [D] [I] a fait des démarches administratives pour reprendre le bail. Son comportement ne constitue pas une résistance abusive à ses obligations.

En conséquence, la demande de dommages et intérêts pour résistance abusive sera rejetée.

7- Sur les autres demandes

Madame [D] [I], partie perdante, sera condamnée aux dépens en application de l’article 696 du code de procédure civile, comprenant notamment les coûts relatifs au commandement de payer et à la signification de l’assignation.

Compte tenu de l’équité et de la situation économique des parties, il sera fait droit à la demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile à hauteur de 300 euros.

L’article 514 nouveau du code de procédure civile dispose que l’exécution provisoire est de droit pour les décisions en première instance.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par jugement contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que Madame [D] [I] est occupante sans droit ni titre des lieux sis [Adresse 3],

REJETTE la demande d’expulsion immédiate,

DIT qu’à défaut de départ volontaire des lieux loués, sis [Adresse 4], il pourra être procédé à l’expulsion de Madame [D] [I] et de tous occupants de son chef, avec le concours de la force publique et d’un serrurier, passé le délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, conformément aux dispositions des articles L. 412-1 et suivants, R. 411-1 et suivants, R. 412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution,

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

CONDAMNE Madame [D] [I] à payer à la SEM [Localité 11] HABITAT une indemnité mensuelle d’occupation révisable égale au montant du loyer du logement litigieux et des charges, à compter du 23 août 2023 et ce, jusqu’à la libération effective des lieux de tous occupants et remise des clés,

CONDAMNE Madame [D] [I] à payer à la SEM [Localité 11] la somme de 7310,87 euros, au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés arrêtés au 23 mai 2025 avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation du 29 octobre 2024 sur la somme de 5654,33 euros et de la présente décision pour le surplus,

AUTORISE Mme [D] [I] à s’acquitter de sa dette en 24 mensualités de 300 euros, la dernière mensualité devant impérativement solder l’intégralité de la dette,

RAPPELLE qu’à défaut d’un seul versement à son échéance, la totalité de la somme alors due deviendra immédiatement exigible,

DEBOUTE la SEM [Localité 11] de sa demande de dommages et intérêts pour résistance abusive,

CONDAMNE Madame [D] [I] aux dépens, en ce compris le coût du commandement de payer et de l’assignation,

CONDAMNE Madame [D] [I] à payer à la SEM [Localité 11] HABITAT la somme de 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe du tribunal judiciaire de VERSAILLES, à la date figurant en tête du présent jugement.

LE GREFFIER LE PRESIDENT