TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

JUGEMENT N° 24/

PROCEDURE ACCÉLÉRÉE AU FOND

Référés Cabinet 3

JUGEMENT DU : 14 Juin 2024

Président :Madame LECOQ, Vice-présidente en charge des référés

Greffier :Madame SOULIER, Greffière

Débats en audience publique le : 17 Mai 2024

GROSSE :

Le 14 Juin 2024

à M^e Yves GROSSO

à M^e Colette AIMINO-MORIN

EXPÉDITION :

Le ………………………………………………….

à Me ………………………………………………

Le ………………………………………………….

à Me ………………………………………………

Le …………………………………………………..

à Me ………………………………………………

N° RG 23/04586 – N° Portalis DBW3-W-B7H-35MW

PARTIES :

DEMANDERESSE

LE SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE L’IMMEUBLE [Adresse 8] SIS [Adresse 4] [Localité 3]

représenté par son syndic en exercice la S.A.S IMMOBILIÈRE PATRIMOINE ET FINANCES FONCIA

dont le siège social est sis [Adresse 5] – [Localité 1]

elle-même prise en la personne de son représentant légal

représentée par M^e Yves GROSSO, avocat au barreau de MARSEILLE

DÉFENDEURS

Monsieur [U], [M], [X] [I]

né le 13 Septembre 1976 à [Localité 10]

demeurant [Adresse 6] – [Localité 7]

non comparant

Madame [P], [B] [I]

née le 28 Avril 1971 à [Localité 10]

demeurant [Adresse 9] – [Localité 2]

représentée par M^e Colette AIMINO-MORIN, avocat au barreau de MARSEILLE

FAITS, PROCÉDURE ET PRÉTENTIONS

Par assignation du 26 septembre 2023, le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 8], pris en la personne de son syndic en exercice la société IPF FONCIA, a fait citer Monsieur [U] [I] et Madame [P] [I], en demandant au président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond, en vertu de l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 :

— leur condamnation chacun pour sa part successorale au paiement de la somme de 10 057,46 € avec intérêts de droit à compter du 21 juillet 2023 correspondant :

-9609,11 € au titre des charges arrêtées au 11 septembre 2023,

-448,35 € au titre des provisions devenues exigibles ;

— leur condamnation chacun pour sa part successorale au paiement des sommes suivantes :

-2958,73 € au titre des frais nécessaires,

-500 € à titre de dommages-intérêts pour résistance abusive et dilatoire,

-1200 par application de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

L’affaire a été appelée à l’audience du 17 mai 2024.

À cette date, le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 8], pris en la personne de son syndic en exercice la société IPF FONCIA, par l’intermédiaire de son conseil, réitère ses demandes, en faisant valoir ses moyens tels qu’exprimés dans ses conclusions auxquelles il convient de se reporter et sollicite voir.

— prononcer la recevabilité de son assignation ;

— condamner Monsieur [U] [I] et Madame [P] [I], chacun pour sa part successorale, à lui payer la somme de 10 057,46 € avec intérêts de droit à compter du 21 juillet 2023correspondant:

-9609,11 € au titre des charges arrêtées au 11 septembre 2023,

-448,35 € au titre des provisions devenues exigibles ;

— leur condamnation chacun pour sa part successorale au paiement des sommes suivantes :

-2958,73 € au titre des frais nécessaires,

-500 € à titre de dommages-intérêts pour résistance abusive et dilatoire,

-1200 par application de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens,

— rejeter l’intégralité des demandes de Madame [P] [I] dont sa demande de délais de paiement ;

— à titre subsidiaire, dans l’hypothèse où des délais seraient accordés, réduire très largement les délais de paiement et rejeter toute demande tendant à écarter l’exécution provisoire de droit.

Madame [P] [I], représentée par son conseil à l’audience, développe ses conclusions récapitulatives auxquelles il sera renvoyé et conclut :

— À titre principal, au débouté de l’ensemble des demandes du syndicat des copropriétaires au motif qu’elles sont irrecevables car fondées sur une mise en demeure du 21 juillet 2023 irrégulière ;

À titre subsidiaire,

— au débouté du syndicat des copropriétaires de sa demande de règlement des charges de copropriété en ce que cette demande porte sur des lots distincts de ceux pour lesquels il avait initié sa requête initiale sur laquelle il s’appuie dans son assignation ;

— au débouté du syndicat des copropriétaires de sa demande en règlement des charges de copropriété à son encontre du fait de la désignation d’un notaire chargé d’établir les comptes de l’indivision habilité à recevoir ces demandes ;

— dans tous les cas, au débouté du syndicat des copropriétaires concernant la somme de 2958,73 € au titre des frais de recouvrement, de 500 € à titre de dommages-intérêts et de 1200 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

À titre infiniment subsidiaire, au bénéfice des plus larges délais de paiement, soit 24 mois, pour s’acquitter de sa quote-part de charges de copropriété ;

À la condamnation du syndicat des copropriétaires à lui verser la somme de 1500 € par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens

Régulièrement cité procès-verbal remis en étude, Monsieur [U] [I] n’est pas représenté à l’audience susvisée.

SUR QUOI

Attendu qu’en application de l’article 472 du code de procédure civile, il y a lieu de rappeler qu’en l’absence de comparution de la partie en défense, le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée ;

Sur la demande en paiement

Attendu que le syndicat des copropriétaires entend mettre en œuvre la procédure de recouvrement des dépenses budgétisées visées à l’article 14-1 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis qui dispose que « pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel. L’assemblée générale des copropriétaires appelée à voter le budget prévisionnel est réunie dans un délai de six mois à compter du dernier jour de l’exercice comptable précédent.

Les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. Toutefois l’assemblée générale peut fixer des modalités différentes. La provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l’assemblée générale » ;

Attendu que l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que : « à défaut du versement à sa date d’exigibilité d’une provision due au titre de l’article 14-1, et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues en application du même article 14-1 ainsi que les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes deviennent immédiatement exigibles.

Le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond, après avoir constaté, selon le cas, l’approbation par l’assemblée générale des copropriétaires du budget prévisionnel, des travaux ou des comptes annuels, ainsi que la défaillance du copropriétaire, condamne ce dernier au paiement des provisions ou sommes exigibles.

Le présent article est applicable aux cotisations du fonds de travaux mentionnées à l’article 14-2-1.

Lorsque la mesure d’exécution porte sur une créance à exécution successive du débiteur du copropriétaire défaillant, notamment une créance de loyer ou d’indemnité d’occupation, cette mesure se poursuit jusqu’à l’extinction de la créance du syndicat résultant de l’ordonnance.

Si l’assemblée générale vote pour autoriser le syndic à agir en justice pour obtenir la saisie en vue de la vente d’un lot d’un copropriétaire débiteur vis-à-vis du syndicat, la voix de ce copropriétaire n’est pas prise en compte dans le décompte de la majorité et ce copropriétaire ne peut recevoir mandat pour représenter un autre copropriétaire en application de l’article 22 » ;

Attendu que la procédure accélérée au fond permet d’obtenir l’exigibilité immédiate des provisions pour charges et travaux non échus du budget provisionnel voté à la date de délivrance de la mise en demeure, à défaut de règlement d’une provision à sa date d’exigibilité après mise en demeure infructueuse ainsi que de solliciter la condamnation au paiement des charges antérieures arriérées ;

Que cette procédure accélérée de recouvrement des sommes dues par un copropriétaire a été mise en place afin d’assurer le bon fonctionnement du budget prévisionnel prévu à l’article 14-1 de la loi en prévoyant la possibilité d’obtenir une décision exécutoire permettant à la copropriété de recouvrer plus rapidement les provisions sur charges et les fonds travaux nécessaires au bon fonctionnement de son exercice en cours, sans mise en péril de sa trésorerie ;

Qu’elle est subordonnée à la délivrance préalable d’une mise en demeure claire et précise des provisions dues au titre de l’article 14-1 et fonds travaux de l’article 14-2 de la loi du 10 juillet 1965 devenues exigibles ;

Attendu qu’en l’espèce, le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 8], pris en la personne de son syndic en exercice la société IPF FONCIA, fait valoir que Monsieur [M] [I] était propriétaire des lots 621 et 631 au sein de l’immeuble en copropriété jusqu’à son décès le 1er avril 2011;

Que suivant jugement du 1er décembre 2022, le tribunal judiciaire de Marseille a ordonné l’ouverture des opérations de compte, liquidation et partage de l’indivision successorale existante entre Madame [P] [I] et Monsieur [U] [I] suite au décès de Monsieur [M] [I] ;

Que le syndicat des copropriétaires fait valoir que Madame [P] [I] et Monsieur [U] [I], en leur qualité de propriétaire indivis des lots 621 et 631 de l’immeuble en copropriété, sont débiteurs, chacun à hauteur de leur part successorale, du paiement des charges de copropriété arrêtées au 11 septembre 2023 et des charges non échues cependant devenues exigibles en vertu de l’article précité;

Qu’il produit des pièces pertinentes et probantes à l’appui de ses prétentions et notamment : un relevé de propriété, le contrat de syndic, les procès-verbaux des assemblées générales des 30 juin 2016, 10 mai 2017, 20 juin 2018, 18 juin 2019, 27 septembre 2021 et 18 avril 2023, une attestation de non-recours concernant ces assemblées générales, un extrait de compte de l’indivision comportant l’arriéré de charges de copropriété arrêtée au 1er juillet 2023, les frais de commissaire de justice ainsi que le montant des charges prévisionnelles du quatrième trimestre 2023, ainsi que la lettre recommandée de mise en demeure de payer la somme de 12 664,57 € en date du 21 juillet 2023 visant l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 ;

Attendu que la mise en demeure du 21 juillet 2023 du conseil du syndicat des copropriétaires a été adressée au notaire en charge du règlement de l’indivision successorale [I] qui l’a transmise à chacun des héritiers le 27 juillet 2023, faisant savoir qu’il ne disposait pas des fonds nécessaires pour apurer le paiement des charges dues ;

Que pour autant, il n’est pas justifié de la réception par Monsieur [U] [I] de cette mise en demeure qui concerne l’indivision successorale de sorte qu’en l’absence de toute pièce justificative démontrant la réception par Monsieur [U] [I] de la mise en demeure de payer, les prétentions du Syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 8], pris en la personne de son syndic en exercice la société IPF FONCIA, formées à son encontre sur le fondement de l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 sont irrecevables ;

Attendu que Madame [P] [I] ne conteste pas avoir reçu la mise en demeure litigieuse mais oppose syndicat des copropriétaires l’irrecevabilité de ses demandes dans le cadre de la procédure accélérée au fond au motif qu’il n’a pas respecté les dispositions de l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 qui impose la délivrance d’une mise en demeure visant seulement les provisions exigibles et ne permet la poursuite du paiement de toutes les provisions non encore échues mais également des provisions antérieures qu’à défaut de règlement des provisions exigibles dans le délai de 30 jours ;

Qu’elle relève que la mise en demeure de payer la somme de 12 664,57 € vise les charges antérieures depuis le 1er octobre 2017, qui ne doivent pas figurer sur la mise en demeure, alors que la provision exigible au 1er juillet 2023 est de 418,41 € de sorte qu’elle n’était pas en mesure de distinguer les sommes demandées et leur fondement ;

Attendu qu’en l’occurrence, la mise en demeure du 21 juillet 2023 a été adressée à l’indivision successorale [I] et est rédigé comme suit :

« Par la présente je vous mets en demeure de payer la somme de 12 664,57 €.

Passé le délai de 30 jours à compter du lendemain du jour de la première présentation de cette lettre, je mettrai en œuvre la procédure prévue à l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 » suivie de la reproduction littérale des deux premiers alinéas de cet article ;

Qu’à cette mise en demeure est annexé un décompte qui porte sur l’intégralité des sommes dues par l’indivision successorale au titre de la période du 1er octobre 2017 au 1er juillet 2023 ;

Que ce décompte ne fait mention que de « provisions/charges courantes » et « fonds travaux loi ALUR » à compter du 1er octobre 2017 jusqu’au 1er juillet 2023 alors même que, par suite de l’approbation des comptes de l’exercice 2017 par l’assemblée générale du 20 juin 2018, des comptes de l’exercice 2018 par l’assemblée générale du 18 juin 2019, des comptes de l’exercice 2019 par l’assemblée générale du 6 octobre 2020, des comptes de l’exercice 2020 par l’assemblée générale du 27 septembre 2021 et des comptes de l’exercice 2021 par l’assemblée générale du 18 avril 2023, les sommes dues au titre de ces exercices ne constituent plus des provisions mais des charges échues ;

Que par ailleurs, la somme de 12 664,57 € intègre des frais divers de relance, de mise en demeure, de mise à l’huissier, de mise au contentieux, de commandement de payer, de sommation de payer, de constitution d’avocat, de suivi procédure recouvrement et d’avocat, outre de multiples intérêts de retard qui ne constituent pas des provisions pour charges et ne pouvaient faire l’objet d’une mise en demeure de paiement ;

Qu’ainsi la mise en demeure du 21 juillet 2023 adressée à l’indivision successorale qui constitue un acte préalable à l’action en justice dans le cadre de la procédure accélérée au fond, opère une confusion entre les charges échues et les provisions pour charges et ne précise pas de manière claire et sans ambiguïté le montant des provisions exigibles au titre de l’article 14-1 et de l’article 14-2 de la loi du 10 juillet 1965 relative à l’exercice en cours et à l’exercice dont l’approbation des comptes n’est pas encore intervenue, dont le paiement devait intervenir dans le délai de 30 jours de la réception de la mise en demeure sauf à encourir la mise en œuvre de la procédure accélérée au fond permettant au syndicat des copropriétaires de poursuivre le paiement de l’intégralité des provisions du budget prévisionnel adopté mais également le recouvrement de l’intégralité de l’arriéré des charges échues ;

Que Madame [P] [I], qui n’est pas un professionnel du droit, ne pouvait à la lecture de la mise en demeure du 21 juillet 2023 et de son décompte, qui réclame à l’indivision successorale le paiement de la somme de 12 664,57 €, faire la distinction entre les charges échues dues et les provisions exigibles de l’exercice du 1er janvier aux 31 décembre 2022, non encore approuvé, et de l’exercice 2023 pour la période du 1er janvier au 1er juillet 2023 et déterminer que le montant des provisions exigibles s’établissait à la somme totale de 3115,48 € ;

Qu’au surplus, en matière d’indivision successorale, il n’existe pas de solidarité entre indivisaires et Madame [P] [I], qui ne représente pas l’indivision successorale, n’est pas tenue au paiement de l’intégralité des provisions pour charges, mais seulement du montant des provisions correspondant à sa part successorale ;

Qu’ainsi la mise en demeure du 21 juillet 2023 ainsi que le décompte joint à celle-ci ne permettait pas à Madame [P] [I] de connaître le montant des sommes dont elle devait s’acquitter dans le délai de 30 jours afin d’éviter la mise en œuvre de la procédure accélérée au fond ;

Que faute de justifier d’une mise en demeure valable répondant aux prescriptions de l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965, les demandes du syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 8], pris en la personne de son syndic en exercice la société IPF FONCIA, ne peuvent aboutir dans le cadre de la procédure accélérée au fond et sont donc irrecevables ;

Que par suite de l’irrecevabilité de la demande principale, la demande de dommages-intérêts au titre de la résistance abusive des défendeurs ne peut aboutir ;

Sur les demandes accessoires

Attendu qu’aucune considération d’équité ne commande de faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile au profit de l’une quelconque des parties ;

Que le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 8], pris en la personne de son syndic en exercice la société IPF FONCIA, conservera la charge des dépens qu’il a engagés à l’occasion de la présente instance ;

PAR CES MOTIFS,

JUGEANT PAR DECISION PRONONCEE PAR MISE A DISPOSITION AU GREFFE, REPUTEE CONTRADICTOIRE ET EN PREMIER RESSORT,

DÉCLARE le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 8], pris en la personne de son syndic en exercice la société IPF FONCIA, irrecevables en ses demandes dans le cadre de la procédure accélérée au fond sur le fondement de l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 ;

DÉBOUTE le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 8], pris en la personne de son syndic en exercice la société IPF FONCIA, de sa demande de dommages-intérêts;

DIT n’y avoir lieu de faire application de l’article 700 du code de procédure civile au profit de l’une quelconque des parties ;

CONDAMNE le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 8], pris en la personne de son syndic en exercice la société IPF FONCIA, aux entiers dépens.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT