TRIBUNAL JUDICIAIRE DE REIMS

JUGEMENT DU 30 MARS 2026

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N° RG 25/03890 – N° Portalis DBZA-W-B7J-FHYS

Minute 26-

Jugement du :

30 mars 2026

La présente décision est prononcée le 30 mars 2026 par sa mise à disposition au greffe de la juridiction ;

Sous la présidence de Monsieur Laurent STEVENIN, juge des contentieux de la protection, assisté(e) de M^me Ourouk ALNEJEM greffière lors des débats et de la mise à disposition au greffe de la juridiction ;

Date des débats : 05 janvier 2026

DEMANDEUR :

S.A. d’HLM PLURIAL NOVILIA

[Adresse 1]

[Localité 1]

représenté par M^e Clémence GIRAL-FLAYELLE avocate au barreau de Reims

ET

DÉFENDEUR :

Monsieur [R] [V]

[Adresse 2]

[Adresse 3]

[Localité 1]

Comparant en personne

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par acte sous seing privé du 20 décembre 2012, la société PLURIAL NOVILIA venant aux droits de la société anonyme d’HLM l’EFFORT REMOIS, a consenti un bail d’habitation à M. [V] [R] et Mme [V] [S] sur des locaux situés au [Adresse 4] à [Localité 2] – porte 3C, moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 325,69 euros.

Aux termes d’un acte sous seing privé en date du 16 janvier 2014, la société PLURIAL NOVILIA, venant aux droits de la société anonyme d’HLM l’EFFORT REMOIS, a consenti un bail à M. [V] [R] et Mme [V] [S] sur un garage situé [Adresse 5] à [Localité 3], niveau S1, moyennant un loyer de 32,00 euros.

Par courrier en date du 3 août 2021 adressé à la société bailleresse, Madame [V] [S] s’est désolidarisée du bail dans le prolongement d’une procédure de divorce impliquant des faits de violence conjugales.

Des loyers étant impayés, la société bailleresse a fait signifier le 3 janvier 2025 un commandement de payer visant la clause résolutoire du bail pour paiement de la somme en principal de 3 047,36 euros.

Soutenant le caractère infructueux de ce commandement, la société PLURIAL NOVILIA, par assignation du 20 octobre 2025, a fait assigner M. [V] [R] devant le juge des contentieux de la protection de [Localité 3] aux fins de voir constater, sous bénéfice de l’exécution provisoire, la résiliation du bail d’habitation en date du 20 décembre 2012 et du bail relatif au garage en date du 16 janvier 2014 par application de la clause résolutoire, son expulsion ainsi que celle de tout occupant de son chef du logement principal et de l’emplacement de stationnement, sa condamnation au paiement de la dette locative, au paiement d’une indemnité d’occupation des lieux, d’une indemnité sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile et enfin, aux entiers dépens de l’instance.

Par application de l’article 455 du Code de procédure civile, il y a lieu de se référer à l’assignation pour un exposé détaillé des prétentions et moyens.

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 24 octobre 2025, mais aucun diagnostic social et financier n’est parvenu au greffe avant l’audience.

Prétentions et moyens des parties

À l’audience du 5 janvier 2026, la société PLURIAL NOVILIA, représentée par son avocate, maintient l’intégralité de ses demandes, et précise que la dette locative, actualisée au 3 janvier 2026, s’élève désormais à 9 269,77 euros.

Au soutien de ses prétentions, la société PLURIAL NOVILIA fait valoir que le locataire ne s’est pas acquitté des causes du commandement dans le délai imparti.

La société PLURIAL NOVILIA considère qu’il n’y a pas eu de reprise du paiement intégral du loyer courant avant l’audience, sur le fondement de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989.

M. [V] [R] expose qu’il est en instance de divorce et qu’il a été condamné à verser des dommages et intérêts à son épouse. Il indique au tribunal que ses revenus sont de 1 000,00 euros de retraite.

La société PLURIAL NOVILIA ne forme aucune demande de suspension des effets de la clause résolutoire, pas plus que le locataire.

En application de l’article 24 V de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, les parties ont été invitées à produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

M. [V] [R] a indiqué ne pas faire l’objet d’une telle procédure.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré au 2 mars 2026, prorogé au au 30 Mars 2026, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIVATION

1.Sur le caractère accessoire du bail portant sur le garage

En application de l’article 2 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, sont soumis au contrat de location, les garages loués accessoirement au local principal par le même bailleur.

Il ressort des éléments de la procédure que le garage fait l’objet d’un contrat séparé avec le même bailleur et M. [V], lequel a, par ailleurs, conclu un bail d’habitation à titre principal.

L’existence d’un contrat séparé pour le garage dont le propriétaire est le même que celui du logement loué au même locataire, n’a pas pour effet d’exclure le caractère accessoire à la location du bail d’habitation.

Dans ce prolongement, il de jurisprudence constante que les juges doivent donner aux conventions leur véritable qualification juridique en s’attachant à la volonté des parties contractantes telle qu’elle s’exprime lors de leur conclusion.

A cet égard, Il ressort d’une façon non équivoque des débats et de la procédure, que les parties n’ont pas entendu écarter la nature accessoire du contrat de location d’emplacement de stationnement.

En l’espèce, il est établi que le garage loué dans le même parc immobilier que le logement principal occupé par M. [V] [R].

Par ailleurs, la lecture du contrat de location d’emplacement de stationnement laisse apparaître que les rapports contractuels sont ordonnés de façon dépendante de la location principale d’habitation.

En effet, il est précisé au contrat qu’à défaut pour le preneur d’être locataire d’un logement dans le parc de l’organisme et par application de l’article L 411-1 du code de la construction et de l’habitation, la location est révocable à tout moment par le bailleur dès lors que l’un de ses locataires formule une demande d’aire de stationnement.

Dès lors, il y a lieu de considérer que cette situation crée une dépendance l’un vis-à-vis de l’autre dans la mesure où ils sont occupés par le même locataire et loués selon contrat signé par le même propriétaire et il y a lieu de constater que l’intention des parties de créer un lien juridique entre le bail d’habitation et celui de location d’emplacement de stationnement est suffisamment caractérisée et sans équivoque.

En conséquence, le bail relatif au garage constitue l’accessoire du bail d’habitation principal qui suivra le sort de celui-ci.

2. Sur la demande de constat de la résiliation du bail

2.1. Sur la recevabilité de la demande

La société PLURIAL NOVILIA justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.

Elle justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

2.2. Sur la résiliation du bail

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Cependant, si les baux en cours au jour de la signification du commandement prévoient, selon les dispositions anciennes de cet article, un délai de deux mois pour régulariser la dette à compter de celui-ci, ce délai continue à régir les relations entre les parties et le locataire dispose d’un délai de deux mois pour acquitter les causes du commandement et non de six semaines.

Il découle de tout ce qui précède qu’il y a lieu d’appliquer la clause résolutoire telle que prévue au contrat de bail dans le cadre du présent litige, soit deux mois.

Au cas d’espèce, le bail conclu entre les parties contient une clause aux termes de laquelle le contrat se trouvera de plein droit résilié en cas de défaut de paiement des loyers et accessoires, deux mois après un commandement de payer resté infructueux.

À l’examen de l’ensemble des pièces versées aux débats, il est constant qu’un commandement de payer visant la clause résolutoire et les dispositions de l’article 24 de la loi précitée a été régulièrement signifié au locataire le 3 janvier 2025, pour un montant principal de 3 047,36 euros. Il est en outre établi que ce commandement est demeuré au moins partiellement infructueux dans le délai imparti.

Le locataire, présent lors de l’audience, ne produit en tout état de cause aucun élément de nature à établir un versement libératoire. Dès lors, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies à la date du 3 mars 2025 à 24 heures, soit deux mois après la délivrance dudit commandement, selon les modalités de computation des délais prévues à l’article 642 du code de procédure civile.

La résiliation du bail étant intervenue de plein droit à cette date, le locataire est donc désormais occupant sans droit ni titre du fait de la résiliation du contrat de bail.

Par ailleurs, Il ressort du décompte actualisé versé aux débats que le locataire n’a pas repris le paiement intégral du loyer courant de sorte qu’il ne peut lui être accordé des délais de paiement pour apurer sa dette avec effet suspensif de la clause résolutoire.

Il convient, en conséquence, d’ordonner au locataire ainsi qu’à tous les occupants de son chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, d’ordonner leur expulsion, si besoin est avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier dans les formes et délais prévus par les articles L. 412-1, R. 412-1 et suivants, L. 431-1 et suivants et R. 411-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution.

En application du principe selon lequel l’accessoire suit le principal, la résiliation du bail d’habitation entraîne celle du bail relatif au garage.

3. Sur la dette locative

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement.

L’article 1103 du même code prévoit, par ailleurs, que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

En l’espèce, la société PLURIAL NOVILIA verse aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 3 janvier 2026, M. [V] [R] lui devait la somme de 9 269,77 euros, les frais de procédure ayant été expurgés.

M. [V] [R] n’apportant aucun élément de nature à remettre en cause ce montant, il sera condamné à payer cette somme à la bailleresse.

4. Sur l’indemnité d’occupation

En cas de maintien dans les lieux du locataire ou de toute personne de son chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d’occupation sera due au regard du montant actuel du loyer et des charges.

L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, à partir du 4 mars 2025, et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à la société PLURIAL NOVILIA ou à son mandataire.

5. Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

M. [V] [R], qui succombe à la cause, sera condamné aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

L’équité commande par ailleurs de faire droit à hauteur de 100 euros à la demande de la société PLURIAL NOVILIA concernant les frais non compris dans les dépens, en application des dispositions précitées.

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit, exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Toutefois, selon l’article 514-1 du même code, le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

En l’espèce, compte tenu du montant et de l’ancienneté de la dette et de l’absence totale de reprise du paiement des loyers depuis l’assignation, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de la présente décision.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

DECLARE l’action de la société PLURIAL NOVILIA recevable ;

CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 3 janvier 2025 n’a pas été réglée dans le délai de deux mois,

CONSTATE, en conséquence, que le contrat conclu le 20 décembre 2012 entre la société PLURIAL NOVILIA, d’une part, et M. [V] [R] – Mme [V] [S], d’autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 4] à [Localité 2] – porte 3C est résilié depuis le 4 mars 2025 ;

DIT que le bail relatif au garage en date du 16 janvier 2024 suit le sort du bail principal d’habitation et se trouve résilié depuis le 4 mars 2025 ;

DIT n’y avoir lieu d’octroyer des délais de paiement à M. [V] [R], sans préjudice des délais qui pourraient lui être accordés dans le cadre d’une procédure de surendettement,

ORDONNE à M. [V] [R] de libérer de sa personne, de ses biens, ainsi que de tous occupants de son chef, les lieux situés au [Adresse 4] à [Localité 2] – porte 3C ainsi que tous les lieux loués accessoirement au logement, y compris le garage situé [Adresse 6] à [Localité 3] ;

ORDONNE à défaut de libération volontaire des lieux, son expulsion et celle de tous occupants de son chef avec si besoin l’assistance de la force publique et d’un serrurier ;

CONDAMNE M. [V] [R] à payer à la société PLURIAL NOVILIA une indemnité d’occupation s’élevant au montant du loyer augmenté des charges et subissant les augmentations prévues aux baux, à compter du mois de Janvier 2026, et jusqu’à la libération effective des lieux, avec intérêts au taux légal à compter de l’exigibilité de chacune des échéances ;

DIT que cette indemnité d’occupation, qui se substitue au loyer dès le 4 mars 2025, est payable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges ;

CONDAMNE M. [V] [R] à payer à la société PLURIAL NOVILIA la somme de 9 269,77 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 3 janvier 2026,

DIT n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit de la présente décision,

CONDAMNE M. [V] [R] à payer à la société PLURIAL NOVILIA la somme de 100 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE M. [V] [R] aux dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer du 3 janvier 2025 ;

DIT que la présente décision sera notifiée par le greffe du tribunal à Monsieur le Préfet de la MARNE en application de l’article R412-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 30 mars 2026, et signé par le juge et la greffière susnommés.

La Greffière Le Juge