N° RG 24/05788 – N° Portalis DB2E-W-B7I-M3CU

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 11]

11ème Chambre Civile, Commerciale

et des Contentieux de la Protection

[Adresse 3]

[Adresse 10]

[Localité 4]

11ème civ. S3

N° RG 24/05788 -

N° Portalis DB2E-W-B7I-M3CU

Minute n°

☐ Copie exec. à :

M^e Christine WEIL

— aux défendeurs

☐ Copie c.c à la Préfecture

Le

Le Greffier

M^e Christine WEIL

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU

17 JANVIER 2025

DEMANDEUR :

Monsieur [D] [L]

né le 09 Juin 1962 à [Localité 11]

demeurant [Adresse 2]

[Localité 5]

représenté par M^e Christine WEIL,

avocat au barreau de STRASBOURG, vestiaire : 144

DÉFENDEURS :

Monsieur [T] [C]

demeurant [Adresse 7]

[Localité 6]

comparant en personne

Madame [J] [X] épouse [C]

née le 23 Janvier 1955 à [Localité 12]

demeurant [Adresse 1]

[Localité 9]

comparante en personne

OBJET : Baux d’habitation – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Marjorie MARTICORENA, Juge des Contentieux de la Protection

Nathalie PINSON, Greffier

DÉBATS :

A l’audience publique du 19 Novembre 2024 à l’issue de laquelle le Président, Marjorie MARTICORENA, Juge des Contentieux de la Protection, a avisé les parties que le jugement serait prononcé par mise à disposition au greffe à la date du 17 Janvier 2025.

JUGEMENT

Contradictoire en Premier ressort,

Rendu par mise à disposition au greffe,

Signé par Marjorie MARTICORENA, Juge des Contentieux de la Protection et par Nathalie PINSON, Greffier

EXPOSÉ DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé du 03 août 2017, à effet du 1er septembre 2017, et pour une durée de 3 ans renouvelable, Monsieur [D] [L] ayant pour mandataire l’agence ADMI IMMO a donné à bail à Monsieur [T] [C] et Madame [M] [C] des locaux à usage d’habitation, situés [Adresse 8], moyennant le paiement d’un loyer mensuel révisable annuellement de 670 euros, payable d’avance le 1er de chaque mois, outre une provision mensuelle pour charges de 150 euros et le versement d’un dépôt de garantie de 670 euros.

Par acte du 22 septembre 2017, Madame [J] [X] épouse [C] s’est portée caution solidaire pour une durée de 6 ans à compter du 1er septembre 2017.

Par acte délivré le 13 mai 2024, Monsieur [D] [L] a fait assigner Monsieur [T] [C] et Madame [J] [X] épouse [C] devant le juge des contentieux de la protection de ce tribunal, pour voir :

— A titre principal :

— prononcer la novation du contrat du bail conclu entre Monsieur [D] [L] et Monsieur [T] [C] et Madame [M] [C], cette dernière ayant quitté les lieux, par changement de débiteur en la personne de Madame [J] [X] épouse [C],

— dire et juger que Monsieur [T] [C] et Madame [J] [X] épouse [C] sont débiteurs solidaires du règlement des loyers et charges et de toutes les conséquences découlant du contrat de bail conclu le 03 août 2017,

— A défaut :

— prononcer la résiliation du bail entre Monsieur [D] [L] et Monsieur [T] [C] pour motif légitime et sérieux

— ordonner l’expulsion de Monsieur [T] [C], sans délai, avec le concours de la force publique si nécessaire et d’un serrurier, sous astreinte de 50 euros par jour de retard, à compter du premier jour suivant la décision à intervenir, et ce jusqu’à libération effective et complète des lieux,

— condamner Monsieur [T] [C] au paiement de la somme de 2526,28 euros au titre des loyers impayés avec intérêts légaux à compter de chaque échéance respective,

— fixer l’indemnité mensuelle d’occupation à la somme de 850,19 €, révisable aux conditions du bail résilié et condamner Monsieur [T] [C] à son paiement, à compter de la date de résiliation du bail, et avec intérêts légaux à compter de chaque échéance respective,

— faire application de l’anatocisme,

— condamner Monsieur [T] [C] au paiement de la somme de 1500 € au titre des frais irrépétibles et aux dépens.

A l’appui de ses prétentions, le demandeur a indiqué que depuis le 1er juin 2019, le locataire ne payait plus de manière régulière les loyers et charges, qu’il n’a pas davantage transmis une attestation d’assurance contre les risques locatifs, ce qui constituent des manquements graves et répétés.

Il a ajouté que Madame [J] [X] épouse [C] a procédé au règlement des loyers impayés en sa qualité de caution, jusqu’au mois de janvier 2024, soit postérieurement à l’expiration de son engagement de caution, qu’en procédant de la sorte, elle a exprimé clairement sa volonté de prendre la qualité de locataire aux côtés de Monsieur [T] [C], qui occupe seul les locaux depuis le départ de Madame [M] [C], qu’elle est donc tenue aux mêmes obligations découlant du contrat de bail que Monsieur [T] [C].

A l’audience du 19 novembre 2024, le demandeur, représenté par son avocat, a réitéré les termes de son exploit introductif d’instance, réactualisant sa créance à la somme de 8 477,61 euros, en date du 07 novembre 2024, terme de novembre inclus.

Il précise que le loyer courant n’est pas réglé. Il a sollicité le rejet des demandes reconventionnelles formées par Madame [J] [X] épouse [C].

Reprenant ses écritures du 22 octobre 2024, Madame [J] [X] épouse [C] a demandé de déclarer irrecevables les demandes formées à son encontre, en tout état de cause de les rejeter. A titre reconventionnel, elle sollicite la condamnation de la partie demanderesse à lui verser la somme de 1500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre le paiement des dépens.

Elle a fait valoir qu’elle a réglé les loyers et charges impayés dans le cadre de son engagement de caution, entre 2021 et 2023, qu’à l’expiration de son engagement, elle et son mari ont effectué un seul règlement par chèque d’un montant de 5 000 euros en date du 11 janvier 2024, pour apporter une aide financière en leur qualité de parents, à leur fils dans le besoin, qu’elle n’a jamais eu l’intention d’habiter dans l’appartement loué à son fils, qu’il n’y a donc pas d’intention novatoire de sa part.

Monsieur [T] [C] a reconnu devoir les sommes qui lui sont réclamées et a sollicité des délais de paiement les plus larges. Il a expliqué qu’il s’est séparé de sa compagne, qu’il est resté dans le logement et y accueille ses deux enfants un week-end sur deux. Il a ajouté qu’il recherche un appartement dans le parc social, qu’il est intermittent du spectacle et que ses ressources s’élèvent en moyenne à 1500 euros par mois.

Le demandeur a indiqué ne pas être opposé à des délais de paiement avec une clause de déchéance du terme, en cas de non-respect de ces délais.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la novation du contrat de bail

Selon l’article 1329 du code civil, la novation est un contrat qui a pour objet de substituer à une obligation, qu’elle éteint, une obligation nouvelle qu’elle crée.

Elle peut avoir lieu par substitution d’obligation entre les mêmes parties, par changement de débiteur ou par changement de créancier.

L’article 1330 dispose que la novation ne se présume pas ; la volonté de l’opérer doit résulter clairement de l’acte.

En l’espèce, il ressort des pièces de la procédure que Madame [J] [X] épouse [C] s’est portée caution solidaire sur toutes les sommes dues au bailleur en vertu du contrat de location conclu le 03 août 2017, et ce pour une durée de 6 ans à compter du 1er septembre 2017.

Il est constant qu’elle a effectué plusieurs règlements entre le 03 mai 2021 et le 18 avril 2023 pour payer les loyer et charges impayés au regard des difficultés financières de son fils, Monsieur [T] [C].

Ces paiements ont été effectués en sa qualité de caution.

Les époux [C] ont, à l’expiration de cet engagement de caution, effectué deux autres règlements, l’un de 1 800 euros en date du 25 septembre 2023, l’autre de 5 000 euros en date du 11 janvier 2024.

La novation, qui ne se présume pas, ne saurait être déduite de ces deux règlements qui ne sont que l’expression d’une solidarité familiale.

Or, aucun accord n’est intervenu entre Monsieur [D] [L] et Madame [J] [X] épouse [C] pour qu’elle se substitue à Madame [M] [C], ex compagne de son fils, en qualité de locataire tenue solidairement au paiement des loyers et charges, et de toute autre obligation découlant du contrat de bail.

Monsieur [D] [L] ne démontre pas davantage avoir donné décharge à Madame [M] [C] dont il est ignoré si elle a délivré congé au bailleur.

Il est d’ailleurs de jurisprudence constante que l’engagement de payer la dette d’autrui n’emporte pas novation en l’absence de décharge du débiteur initial.

Dans ces conditions, il convient de débouter Monsieur [D] [L] de sa demande tendant à voir juger que le contrat de bail a fait l’objet d’une novation par changement de débiteur et donc de ses demandes dirigées contre Madame [J] [X] épouse [C].

Sur le prononcé de la résiliation judiciaire du bail

Conformément aux dispositions de l’article 1728 du code civil et de l’article 7 a/ de la loi du 06 juillet 1989, à laquelle le contrat est soumis, le locataire est tenu d’une obligation essentielle, qui consiste en le paiement du loyer aux termes convenus au bail, en contrepartie de la mise à disposition des lieux loués.

Il appartient au juge d’apprécier souverainement si les manquements imputés sont d’une gravité suffisante pour justifier la résiliation du contrat.

En l’espèce, il ressort des pièces versées aux débats (assignation, décompte locatif) que Monsieur [T] [C] s’est abstenu du paiement de tout loyer depuis de nombreux mois et reste devoir à son bailleur la somme de 8.477,61 euros à la date du 07 novembre 2024.

Le locataire n’a pas repris le paiement du loyer courant.

Monsieur [T] [C] s’étant abstenu, depuis de nombreux termes, de l’exécution de son obligation au paiement des loyers, ces manquements constituent des faits répétés, suffisamment graves, pour justifier la résiliation du contrat, à effet du prononcé du présent jugement.

Sur l’expulsion

La procédure a été régulièrement notifiée au représentant de l’Etat, conformément aux dispositions de l’article 24 de la loi du 06 juillet 1989.

Monsieur [T] [C] devenant sans droit ni titre à compter du prononcé du jugement, il convient d’ordonner son expulsion ainsi que l’expulsion de tous occupants de son chef.

Sur l’astreinte

Le demandeur ayant la faculté de requérir le concours de la force publique, il n’apparaît pas nécessaire d’assortir la présente décision d’une astreinte, pour en garantir l’exécution.

Sur les délais de l’expulsion

Aucune circonstance de l’espèce ne justifie de réduire voire de supprimer le délai d’expulsion.

Sur l’indemnité d’occupation

Compte tenu du bail antérieur et afin de préserver les intérêts de Monsieur [D] [L], il convient de fixer l’indemnité d’occupation due à compter du prononcé du présent jugement et jusqu’à la libération effective des lieux, au montant du loyer et des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi et de condamner Monsieur [T] [C] à son paiement, avec intérêt au taux légal à compter de chaque échéance exigible.

Sur le paiement de l’arriéré locatif

Monsieur [T] [C] reste devoir la somme de 8.477,61 euros, au paiement de laquelle il sera condamné au titre des loyers et charges impayés, terme de novembre 2024 inclus.

Cette somme produira intérêts au taux légal à compter du présent jugement.

Il convient en outre d’ordonner la capitalisation des intérêts dus pour une année entière.

Sur la demande de délais de paiement

Le juge peut, sur le fondement des dispositions de l’article 1343-5 du code civil, en considération de la situation du débiteur et des besoins du créancier, échelonner le paiement de la dette dans un délai maximum de 24 mois.

En l’espèce, Monsieur [T] [C] sollicite l’octroi de délais de paiement pour s’acquitter de sa dette. Le loyer courant s’élève à 850,19 euros. Le défendeur perçoit des revenus de l’ordre de 1.500 euros par mois, qui correspondent à des allocations chômage, sauf périodes d’activité de tournage.

La partie demanderesse n’est pas opposée à l’octroi de délais de paiement.

Il convient donc de faire droit à la demande de Monsieur [T] [C], selon les modalités qui seront exposées au dispositif de la présente décision.

Sur les frais irrépétibles et les dépens

Monsieur [T] [C] qui succombe supportera les dépens.

Il n’y a pas lieu de faire application de l’article 700 du code de procédure civile.

Toutes les demandes formées à ce titre seront rejetées.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection, statuant par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

REJETTE la demande de Monsieur [D] [L] tendant à l’existence d’une novation du contrat de bail conclu le 03 août 2017,

DÉBOUTE en conséquence Monsieur [D] [L] de l’ensemble des demandes formées à l’encontre de Madame [J] [X] épouse [C],

PRONONCE la résiliation judiciaire du bail liant les parties à effet du présent jugement,

ORDONNE l’expulsion des lieux loués de Monsieur [T] [C] et de tous occupants de son chef, au besoin avec le concours de la force publique, passé un délai de deux mois suivant la signification du commandement d’avoir à quitter les lieux, conformément aux dispositions des articles L. 412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution,

DIT n’y avoir lieu à prononcer une astreinte ;

CONDAMNE Monsieur [T] [C] à payer à Monsieur [D] [L] la somme de 8.477,61€ au titre des loyers et charges impayés au 07 novembre 2024, terme de novembre inclus,

FIXE l’indemnité mensuelle d’occupation, due à compter de la résiliation du bail et jusqu’à la libération effective des lieux, au montant du loyer et des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, et condamne Monsieur [T] [C] à son paiement, avec intérêt au taux légal à compter de chaque échéance exigible,

ORDONNE la capitalisation des intérêts dus pour une année entière,

AUTORISE Monsieur [T] [C] à s’acquitter de sa dette en 23 mensualités de 200€, payables avant le 15 de chaque mois, jusqu’à extinction de la dette, le premier paiement intervenant dans le mois de la signification du présent jugement et une 24ème mensualité qui soldera la dette, en principal, frais et intérêts,

DIT qu’à défaut de paiement d’une seule échéance à son terme, le solde de la dette deviendra immédiatement exigible,

CONDAMNE Monsieur [T] [C] aux dépens de l’instance,

DIT n’y avoir lieu à faire application de l’article 700 du code de procédure civile,

DIT que la présente décision sera transmise, par les soins du greffe, au représentant de l’État dans le département, conformément aux dispositions de l’article R 412-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Ainsi fait et prononcé les jour, mois et an susdits,

Le Greffier Le Juge des Contentieux de la Protection

Nathalie PINSON Marjorie MARTICORENA