TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 1] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à : Monsieur [J] [K]

Copie exécutoire délivrée

le :

à : M^e Lara ANDRAOS GUERIN

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP ACR fond

N° RG 25/11219 – N° Portalis 352J-W-B7J-DBPYR

N° MINUTE : 11

JUGEMENT

rendu le 13 mars 2026

DEMANDERESSE

S.A.S. [M],

[Adresse 1]

représentée par M^e Lara ANDRAOS GUERIN, avocat au barreau de PARIS,

DÉFENDEUR

Monsieur [J] [K],

[Adresse 2]

comparant en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Eric TRICOU, Juge, juge des contentieux de la protection assisté de Aurélia DENIS, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 06 janvier 2026

JUGEMENT

contradictoire et en premier ressort prononcé par mise à disposition le 13 mars 2026 par Eric TRICOU, juge des contentieux de la protection assisté de Aurélia DENIS, Greffier

Décision du 13 mars 2026

PCP JCP ACR fond – N° RG 25/11219 – N° Portalis 352J-W-B7J-DBPYR

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par acte sous seing privé du 13 septembre 2023, la S.A.S [M] a consenti un bail d’habitation à M. [E] [K] sur des locaux situés au [Adresse 3] (numéro de lot principal : 45) à [Localité 2], moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 488 euros et d’une provision pour charges de 26 euros.

Des loyers sont restés impayés.

Par acte de commissaire de justice du 29 juillet 2025, le bailleur a fait délivrer au locataire un commandement de payer la somme principale de 1.032 euros au titre de l’arriéré locatif dans un délai de deux mois, en visant une clause résolutoire.

La commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de M. [E] [K] le 30 juillet 2025.

Par assignation du 18 novembre 2025, la S.A.S [M] a ensuite saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris pour faire constater l’acquisition de la clause résolutoire, être autorisé à faire procéder à l’expulsion de M. [E] [K], voir statuer sur le sort de ses biens meubles garnissant les lieux, refuser l’octroi de tout délai et obtenir sa condamnation au paiement des sommes suivantes :

— Une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux,

—  3.337,46 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 7 novembre 2025,

—  1.500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 20 novembre 2025, mais aucun diagnostic social et financier n’est parvenu au greffe avant l’audience.

Prétentions et moyens des parties

À l’audience du 6 janvier 2026, la S.A.S [M] maintient l’intégralité de ses demandes, et précise que la dette locative, actualisée au 31 décembre 2025, s’élève désormais à 4.035,38 euros. La S.A.S [M] considère enfin qu’il n’y a pas eu de reprise du paiement intégral du loyer courant avant l’audience, au sens de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989.

M. [E] [K] qui comparait à l’audience, a justifié de son identité ; il apparait alors que son prénom est [J] et non [E].

M. [J] [K] expose qu’il souhaite se maintenir dans les lieux et qu’il est en situation d’apurer l’arriéré locatif en versant 300 euros par mois en plus du loyer courant ; il est actuellement au chômage et il fait des extras en restauration ; ses revenus mensuels sont de 1.100 euros environ ; il peut se faire aider financièrement par son ami. Il dit avoir fait un virement de 500 euros mais n’en rapporte pas la preuve.

M. [J] [K] sollicite la suspension des effets de la clause résolutoire pendant le cours des délais de paiement.

En application de l’article 24 V de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, les parties ont été invitées à produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

M. [J] [K] a indiqué ne pas faire l’objet d’une telle procédure.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIVATION

1. Sur la demande de constat de la résiliation du bail

1.1. Sur la recevabilité de la demande

La S.A.S [M] justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.

Il justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

1.2. Sur la résiliation du bail

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Cependant, ce délai légal d’acquisition de la clause résolutoire et d’apurement de la dette locative relève des effets légaux du contrat de bail uniquement lorsque celui-ci ne comporte pas de prévision contractuelle sur ce point. À l’inverse, lorsque le délai d’acquisition de la clause a été contractualisé, celui-ci ne peut plus être considéré comme un effet légal du contrat. Il y a lieu alors d’appliquer le délai contractuel, ce délai ne revêtant pas un impérieux motif d’intérêt général interdisant aux parties d’y déroger dans un sens favorable au locataire.

En l’espèce, un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail a été signifié au locataire le 29 juillet 2025. Or, d’après l’historique des versements, la somme de 1.032 euros n’a pas été réglée par ce dernier dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement et aucun plan d’apurement n’a été conclu dans ce délai entre les parties.

Le bailleur est donc bien fondé à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 30 septembre 2025.

Selon l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés par le juge. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, il ressort des éléments du dossier, et notamment de l’audience, que les revenus de M. [J] [K] ne lui permettent pas d’assumer régulièrement le paiement du loyer actuel depuis plusieurs mois ni, à plus forte raison, d’envisager un plan d’apurement de la dette.

De plus, le défendeur ne rapporte pas la preuve d’avoir repris le paiement intégral du paiement du loyer avant l’audience.

Dans ces conditions, la demande de délais de paiement sera rejetée.

Il convient, en conséquence, d’ordonner au locataire ainsi qu’à tous les occupants de son chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, d’autoriser la S.A.S [M] à faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant.

Cependant, dès lors qu’aucune circonstance ne justifie la réduction du délai prévu à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, il convient de rappeler que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance au locataire d’un commandement de quitter les lieux.

2. Sur la dette locative

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement.

L’article 1103 du même code prévoit, par ailleurs, que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

En l’espèce, la S.A.S [M] verse aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 31 décembre 2025, M. [J] [K] lui devait la somme de 4.035,38 euros, soustraction faite des frais de procédure.

M. [J] [K] dit avoir fait un virement de 500 euros mais n’en rapporte pas la preuve, il sera condamné à payer, en deniers ou quittance, la somme 4.035,38 euros au bailleur.

3. Sur l’indemnité d’occupation

En cas de maintien dans les lieux de la locataire ou de toute personne de son chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d’occupation sera due.

Cette indemnité sera égale au montant du loyer et charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi.

L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, à partir du 30 septembre 2025, et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à la S.A.S [M] ou à son mandataire.

4. Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

M. [J] [K], qui succombe à la cause, sera condamné aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

L’équité commande par ailleurs de faire droit à hauteur de 300 euros à la demande de la S.A.S [M] concernant les frais non compris dans les dépens, en application des dispositions précitées.

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont exécutoires de droit à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Toutefois, selon l’article 514-1 du même code, le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

En l’espèce, au regard des conséquences graves et irréversibles de l’exécution de la présente décision, l’exécution provisoire risque d’entraîner des conséquences manifestement excessives privant de réalité le droit au double degré de juridiction, et apparaît, de ce fait, incompatible avec la nature de l’affaire. Il convient donc de l’écarter.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 29 juillet 2025 n’a pas été réglée dans le délai de deux mois,

CONSTATE, en conséquence, que le contrat conclu le 13 septembre 2023 entre la S.A.S [M], d’une part, et M. [J] [K], d’autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 3] (numéro de lot principal : 45) à [Localité 2] est résilié depuis le 30 septembre 2025,

DIT n’y avoir lieu d’octroyer des délais de paiement à M. [J] [K], sans préjudice des délais qui pourraient lui être accordés dans le cadre d’une procédure de surendettement,

ORDONNE à M. [J] [K] de libérer de sa personne, de ses biens, ainsi que de tous occupants de son chef, les lieux situés au [Adresse 3] numéro de lot principal : 45) à [Localité 2] ainsi que, le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement,

DIT qu’à défaut de libération volontaire, il pourra être procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier,

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

RAPPELLE que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’hors période hivernale et à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux,

CONDAMNE M. [J] [K] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au loyer et aux charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail,

DIT que cette indemnité d’occupation, qui se substitue au loyer dès le 30 septembre 2025, est payable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, jusqu’à libération effective des lieux et remise des clés au bailleur ou à son mandataire,

CONDAMNE M. [J] [K] à payer à la S.A.S [M] la somme de 4.035,38 euros (quatre mille trente-cinq euros et trente-huit centimes) au titre de l’arriéré locatif arrêté au 31 décembre 2025,

ÉCARTE l’exécution provisoire de droit de la présente décision,

CONDAMNE M. [J] [K] à payer à la S.A.S [M] la somme de 300 euros (trois cents euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE M. [J] [K] aux dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer du 29 juillet 2025 et celui de l’assignation du 18 novembre 2025.

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 13 mars 2026, et signé par le juge et la greffière susnommés.

La Greffière Le Juge