TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

JUGEMENT DU : 01.07.2024 pror 02 Septembre 2024

Président : Monsieur BOTTERO, Vice-Président

Greffier : DE ANGELIS,

Débats en audience publique le : 06 Mai 2024

GROSSE :

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à Me … JOUBERT-COPPANO…………………….

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à Me ………………………………………..

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à Me ………………………………………..

EXPEDITION :

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à Me ………………………………………………

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à Me ………………………………………………

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à Me ………………………………………………

N° RG 23/04771 – N° Portalis DBW3-W-B7H-3XKJ

PARTIES :

DEMANDERESSE

Madame [H] [V]

née le 19 Septembre 1958 à [Localité 2], demeurant [Adresse 3]

représentée par M^e Aude JOUBERT-COPPANO, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDERESSE

S.A. LOGIREM, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par M^e Jean françois ABEILLE, avocat au barreau de MARSEILLE

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 11 septembre 2002, la société d’HLM LOGIREM a consenti à Madame [H] [V] et Monsieur [C] [V] la location d’un logement à usage d’habitation sis [Adresse 4], moyennant un loyer mensuel initialement fixé à 429,30 euros, outre 97,37 euros de provisions sur charges et 112,13 euros de provision au titre d’eau froide.

Durant l’année 2015, des désordres ont commencé à apparaître à la suite d’infiltrations récurrentes lors d’épisodes pluvieux. Les locataires ont alors sollicité l’exécution des travaux nécessaires en 2017, qui n’ont pas été réalisés par le bailleur.

Le 20 mai 2020, les époux [V] on fait appel à leur assurance habitation, la SA AXA France IARD, qui a refusé d’intervenir estimant que les désordres relevaient de la responsabilité du bailleur.

Par courrier recommandé en date du 20 mai 2020, Madame [H] [V] et Monsieur [C] [V] ont dénoncé à la société LOGIREM l’état d’insalubrité de leur logement et leurs préjudices.

Un procès-verbal de constat a été dressé par huissier de justice le 9 octobre 2020.

Le Conseil de Madame [H] [V] et Monsieur [C] [V] a adressé une mise en demeure en date du 12 octobre 2020 afin de solliciter de manière amiable la réfection du logement, le relogement des époux [V], l’indemnisation du préjudice de jouissance et l’indemnisation de la dégradation de l’état de santé de Madame [H] [V] du fait de l’insalubrité du logement.

La société LOGIREM a organisé un diagnostic le 19 octobre 2020 en présence de ses prestataires, des époux [V] et de leur conseil puis fait valoir qu’une réhabilitation du logement avait eu lieu en 2015 portant sur le remplacement de l’étanchéité du toit, les menuiseries PVC, la chaudière, la douche et la création d’une VMC.

Postérieurement, Madame [H] [V] et Monsieur [C] [V] ont sollicité devant le tribunal judiciaire de Marseille, statuant en référé, le prononcé d’une expertise judiciaire.

Par ordonnance en date du 25 février 2021, Monsieur [L] [Z] a été désigné en qualité d’expert.

Monsieur [C] [V] est décédé 15 mars 2021.

L’expert a rendu son rapport le 23 mars 2022.

Par exploit d’huissier en date du 29 décembre 2022, Madame [H] [V] a assigné la société LOGIREM devant le tribunal judiciaire de Marseille aux fins de :

A titre principal Constater que l’ensemble des désordres ont rendu le logement loué par Madame [H] [V] non conforme pour sa sécurité,En conséquence,

Constater que la société LOGIREM n’a réalisé aucune réparation depuis la déclaration des désordres,Condamner la société LOGIREM à effectuer l’ensemble des travaux réparatoires conformément au rapport d’expertise rendu par l’expert judiciaire, Constater que Madame [H] [V] n’a pu jouir paisiblement de son logement depuis la déclaration des désordres en 2020, En conséquence,

Condamner la société LOGIREM à payer 13 546,8 de dommages et intérêts à Madame [H] [V] au titre de son préjudice de jouissance, A titre subsidiaire,

CONDAMNER la société LOGIREM à payer à Madame [H] [V] la somme de 4 650 euros conformément au chiffrage des travaux réparatoires du rapport d’expertise judiciaire pour que Madame [H] [V] fasse réaliser les travaux nécessaires,

En tout état de cause,

CONDAMNER la société LOGIREM au paiement de la somme de 3 500 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens, dont distraction au profit de Me. JOUBERT COPPANO avocat, en application de l’article 699 du Code de procédure civile.

Par jugement réputé contradictoire du 6 juin 2023, la troisième chambre civile du Tribunal judiciaire de Marseille s’est déclarée incompétente pour statuer sur les demandes formulées par Madame [H] [V] et s’est dessaisi de l’affaire au profit du juge des contentieux de la protection.

Appelée à l’audience du 04 octobre 2023, l’affaire a fait objet de quatre renvois pour être finalement retenue à l’audience du 06 mai 2024.

A l’audience, Madame [H] [V], représentée par son conseil, demande le bénéfice de son acte introductif d’instance.

La société LOGIREM, représentée par son conseil, fait valoir l’accomplissement de travaux postérieurement à la tenue de l’expertise judiciaire. Elle indique que sur l’ensemble de la Résidence, les radiateurs ont été remplacés, ainsi que les robinets thermostatiques des radiateurs, ainsi que le désembouage des installations de chauffage (pièce 10 : facture et DGD) ; outre le caisson VMC en toiture a été remplacé (pièce 14 facture SOLEO) et le détalonnage de la porte intérieure a été fait ainsi que l’étanchéité de la porte – fenêtre et de la fenêtre (pièce 15 : facture l’Ouverture). S’agissant de la VMC, la société bailleresse déclare que les travaux étaient prévus : création d’une mortaise, vérification de l’alimentation électrique et mise en sécurité. Cependant elle n’a pas pu fixer rendez-vous avec les locataires pour la réalisation des travaux, malgré plusieurs tentatives de prise de contact par téléphone et après s’être présenté physiquement. La société bailleresse estime que les désordres liés à la présence des champignons et moisissures sont conséquence d’un manque d’entretien courant des lieux loués qui ne sont pas suffisamment aérés quotidiennement et que les pièces sont surencombrées, et suivant les conclusions de son conseil auxquelles il est expressément renvoyé pour un plus ample exposé de moyens demande au juge des contentieux de la protection de :

Recevoir la société LOGIREM en ses demandes, fins et conclusions,Débouter Madame [H] [V] de ses demandes injustifiées et infondées, Constater que les désordres liés à la présence de champignons et moisissures dans l’appartement résultent uniquement, selon rapport d’expertise, d’un manque d’entretien des lieux loués par la locataire, du surencombrement des lieux, et par l’insuffisance d’aération du logement du fait de la locataire, Juger qu’il ne peut en conséquence être allouée aucune indemnisation à Madame [H] [V] dès lors qu’elle est à l’origine de la présence des champignons et moisissures dont elle se plaint. Condamner Madame [V] à verser la somme de 1 000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile, outre aux dépens. Le délibéré a été fixé au 1 juillet 2024, prorogé au 2 septembre 2024 par mise à disposition au greffe.

MOTIVATION,

Il est constant que les parties sont en l’état d’un contrat de bail conclu le 11 septembre 2002, portant sur un logement sis [Adresse 4], moyennant un loyer mensuel initialement fixé à 429,30 euros, outre 97,37 euros de provisions sur charges et 112,13 euros de provision au titre d’eau froide par mois.

Sur la demande de dommages-intérêts pour préjudice de jouissance

L’article 1719 du code civil dispose que « le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière : 1° De délivrer au preneur la chose louée et, s’il s’agit de son habitation principale, un logement décent. Lorsque des locaux loués à usage d’habitation sont impropres à cet usage, le bailleur ne peut se prévaloir de la nullité du bail ou de sa résiliation pour demander l’expulsion de l’occupant ; 2° D’entretenir cette chose en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée ; 3° D’en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail ; 4° D’assurer également la permanence et la qualité des plantations.»

En outre, l’article 1720 du code civil prévoit que «le bailleur est tenu de délivrer la chose en bon état de réparations de toute espèce. Il doit y faire, pendant la durée du bail, toutes les réparations qui peuvent devenir nécessaires, autres que les locatives.»

L’article 6 de la loi du 6 juillet 1989 dispose que le bailleur est tenu de mettre à disposition un logement et ses équipements dans leurs consistance et aux conditions prévues au contrat et de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d’espèces nuisibles et parasites, répondant à un critère de performance énergétique minimale et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation.

Le décret n° 2002-120 du 30 janvier 2002 relatif aux caractéristiques du logement décent prévoit que le logement doit satisfaire, au regard de la sécurité physique et de la santé des locataires, à la protection contre les infiltrations d’eau dans l’habitation et à l’évacuation de l’humidité adaptées aux besoins d’une occupation normale.

Le bailleur est également obligé de délivrer au locataire le logement en bon état d’usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement.

Le bailleur est enfin tenu l’obligation de mettre à disposition un logement et ses équipements dans leurs consistance et aux conditions prévues au contrat et d’assurer au locataire la jouissance paisible du logement.

Ces trois obligations forment plus généralement l’obligation de délivrance du bailleur.

Les demandes formées à l’encontre du bailleur ne sont pas subordonnées à une mise en demeure, un simple avertissement suffisant.

Par ailleurs, l’article 1721 du code civil conjugué à l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989 oblige le bailleur à garantir le preneur des vices et défauts de nature à faire obstacle à la jouissance paisible du logement, et dispose que le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation.

Le décret n°2002-120 du 30 janvier 2002 qui définit les caractéristiques du logement décent, dispose notamment que les portes et fenêtres ainsi que les murs et parois donnant sur l’extérieur ou des locaux non chauffés présentent une étanchéité à l’air suffisante (article 2.2).

En cas d’inexécution de son obligation d’entretien, le bailleur doit au preneur des dommages et intérêts réparant le préjudice subi à raison du trouble de jouissance. Ainsi, le bailleur peut être déclaré responsable pour ne pas avoir pris les mesures nécessaires compte tenu du mauvais état de l’immeuble qui lui appartient ni d’avoir été diligent pour qu’il soit mis fin à ces troubles.

L’obligation du bailleur d’assurer la jouissance paisible des lieux ne cesse qu’en cas de force majeure (Cour de cassation 3ème chambre civile 23 janvier 2008).

Néanmoins, en application du droit commun des contrats et de la responsabilité, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

En espèce le rapport d’expertise judiciaire a constaté désordres en plafonds : traces de moisissures – de champignons et peintures abîmes, un défaut d’aération générale, une menuiserie en PVC non étanche ainsi qu’une installation électrique non conforme.

Les causes de ces désordres sont détaillées dans le rapport d’expertise (pages 19-20) :

Porte fenêtre du séjour : les infiltrations d’eau présentes dans le séjour proviennent du manque d’étanchéité de la menuiserie en PVC. Il s’agit d’une malfaçon réalisée lors de la pose de cet élément ; VMC : les bouches de VMC situées dans la cuisine, le WC et la salle d’eau ont fonctionné correctement lors des investigations. Néanmoins, il a été constaté au niveau de la toiture de la terrasse que le caisson d’extraction du système était posé à même l’étanchéité sur différentes dalles de liège empilées les unes sur les autres et alimenté par un câble électrique « ballant » non protégé mécaniquement. Cette situation peut générer un problème de fonctionnement de l’installation par des disjonctions et des coupures intempestives comme le souligne la locataire ; Moisissures – Champignons : différentes causes sur l’origine de ces désordres sont à souligner, à savoir : a) l’insuffisance de ventilation naturelle, b) le surencombrement des lieux par des meubles, des cartons et principalement des vêtements qui absorbent et retiennent l’humidité ambiante, c) la présence d’étendoirs à la proximité de la chambre 3 et de la buanderie, d) les menuiseries en PVC très étanches à l’air, d) l’existence ponctuelle de ponts thermiques sur les murs de façade (la maisonnette est un type de construction légère qui ne présente aucun équipement d’isolation – toiture et façade), et e) le manquement d’entretien locatif des lieux loués (hors désordres) et de certains équipements. Installation électrique : dans le SAS situé en partie avant l’habitation, il a été constaté la présence d’un câble électrique raccordé sans aucune mesure de protection au tableau général. Ce câble se prolonge à l’extérieur de façon aérienne vers le compteur électrique situé dans la rue. Il ressort du rapport d’expertise que d’une part la responsabilité des désordres concernant la porte fenêtre du séjour, la correction de l’installation du caisson d’extraction du système VMC, du détalonnage des portes ainsi que la protection de l’installation électrique entre le compteur situé dans la rue et le tableau situé dans le SAS sont attribuées au bailleur. D’autre part, la responsabilité des désordres relatives aux moisissures – champignons incombe principalement aux locataires compte tenu du mode de vie et d’occupation des lieux qui a généré la situation actuelle. Il a précisé que la nature des menuiseries en PVC ainsi que l’existence de ponts thermiques ne peuvent provoquer ses problèmes.

A part les désordres concernant les moisissures -champignons la partie défenderesse ne conteste pas sa responsabilité aux désordres constatés par l’expert judiciaire.

La société LOGIREM justifie du remplacement du caisson VMC en toiture par facture de la société SOLEO du 23 décembre 2021, du détalonnage de la porte intérieure et de la réalisation de l’étanchéité de la porte-fenêtre et de la fenêtre par facture de la société l’Ouverture du 8 décembre 2021.

Au vu de pièces versées aux débats rien a été fait concernant à la mise en sécurité du câble électrique d’alimentation générale raccordé sans aucune mesure de protection au tableau de protection.

Les désordres relevés et reconnus constituent une violation manifeste de l’obligation du bailleur de jouissance paisible du bien compris dans son ensemble (article 6 b). Or l’obligation de délivrance du bien du bailleur ne nécessite pas de rapporter la preuve d’une faute du bailleur. Sa violation sera retenue nonobstant les diligences de ce dernier de gestion locative.

La demande d’indemnisation de Madame [H] [V] au titre d’un préjudice de jouissance est ainsi fondée en son principe.

Toutefois, en application du droit commun des contrats et de la responsabilité, le comportement fautif de la locataire dans la persistance et de l’aggravation du préjudice diminue d’autant son droit à indemnisation.

En l’espèce, l’expert judiciaire souligne que l’insuffisance de ventilation naturelle, le surencombrement des lieux, la présence d’étendoirs à proximité de la chambre 3 et de la buanderie et l’absence d’entretien locatif des lieux loués (hors désordres) et de certains équipements sont les causes des moisissures-champignons sur les murs.

Par conséquent, les désordres relatives aux moisissures – champignons seront imputées aux locataires.

Ces circonstances justifient de réduire de moitié le droit à indemnisation de Madame [H] [V].

Il doit être rappelé que les désordres liés à l’étanchéité de la maison et au fonctionnement du système VMC ont été signalés par LRAR du 20 mai 2020 (pièce 6 de la partie demanderesse).

Bien que la partie défenderesse justifie des travaux liés au système VMC et étanchéité de la porte et porte fenêtre du séjour, elle ne justifie pas de la mise en conformité de l’installation électrique.

Les travaux proposés par l’expert sont donc inachevés à ce jour.

Le préjudice de Madame [H] [V] se situe donc entre mai 2020 et mai 2024, date des débats.

Il est certain que l’occupation du logement dans un tel état de désordre n’a pu que provoquer un préjudice pour le locataire en raison de l’inconfort et des craintes pour sa santé et des multiples démarches effectuées pour qu’il y soit mis fin.

Compte tenu de l’état et la durée des désordres subis, des répercussions sur la qualité de vie, mais tenant compte de la part de responsabilité du preneur dans la survenue et la persistance de son dommage, une indemnisation à hauteur de 25% du loyer actuel sera retenue, soit un montant mensuel de 188,15 euros, réduit de moitié, soit un montant final de 94,07 euros. Partant, une somme de 4 515,36 euros sera allouée en réparation du trouble de jouissance subi (94,07 euros x 48 mois).

Sur la demande d’exécution de travaux

Il convient d’ordonner l’exécution des travaux suivants préconisés par l’expert et dont la réalisation n’est pas justifiée par le défendeur :

Installation électrique : Le raccordement entre le compteur situé dans la rue, et le tableau de protection de l’installation électrique du logement situé dans le SAS devra faire objet d’une modification à très court terme. Ce câble d’alimentation devra être positionné dans un fourreau ou toute autre protection mécanique afin d’assurer la sécurité des personnes à l’extérieur du logement. A l’intérieur il devra également être positionné sous goulotte pour les mêmes raisons. Les travaux sont évalués au montant forfaitaire de 800 euros HT. Il sera laissé à la bailleresse un délai d’un mois à compter de la signification du présent jugement pour la réalisation de ces travaux, afin qu’elle ait matériellement le temps de diligenter l’intervention des professionnels requis et de faire exécuter les travaux.

Les désordres liés à la moisissure-champignons ne relevant pas de la responsabilité de la société bailleresse, elle ne sera donc pas condamnée à la réfection des peintures du logement.

Les demandes principales étant accordées, il n’y a pas lieu de statuer su la demande à titre subsidiaire.

Sur les demandes accessoires

La société LOGIREM, qui succombe au sens de l’article 696 du code de procédure civile, supportera les entiers dépens de l’instance et sera condamnée à payer à Madame [H] [V] une somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

L’exécution provisoire est de droit et aucune circonstance particulière n’exige de l’écarter dans la présente instance.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection, après débats en audience publique, par jugement contradictoire, rendu en premier ressort, mis à disposition au greffe,

CONDAMNE la société LOGIREM à faire réaliser, dans un délai d’un mois à compter de la signification de la présente décision, les travaux suivants :

Installation électrique : Le raccordement entre le compteur situé dans la rue, et le tableau de protection de l’installation électrique du logement situé dans le SAS devra faire objet d’une modification à très court terme. Ce câble d’alimentation devra être positionné dans un fourreau ou toute autre protection mécanique afin d’assurer la sécurité des personnes à l’extérieur du logement. A l’intérieur il devra également être positionné sous goulotte pour les mêmes raisons. DIT que la société LOGIREM aura le délai d’un mois à compter de la signification du présent jugement pour la réalisation de ces travaux.

CONDAMNE la société LOGIREM à payer à Madame [H] [V] une somme de 4 515,36 euros en réparation de son préjudice de jouissance ;

CONDAMNE la société LOGIREM à payer la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

DEBOUTE la société LOGIREM de sa demande au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

CONDAMNE la société LOGIREM aux dépens ;

DÉBOUTE les parties de leurs demandes autres, amples ou contraires ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit et dit n’y avoir lieu d’y déroger ;

Ainsi jugé et prononcé les jour, mois et an ci-dessus indiqués.

LE GREFFIER LE VICE PRESIDENT