TRIBUNAL JUDICIAIRE DE LILLE

— LOYERS COMMERCIAUX -

JUGEMENT DU 05 Janvier 2026

N° RG 25/00017 – N° Portalis DBZS-W-B7J-ZY3K

DEMANDEUR :

S.A. FONCIERE DES ARTS, prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité au siège sis [Adresse 4]

représentée par M^e Yves MARCHAL, substitué par M^e Sylvain VERBRUGGHE, avocat au barreau de LILLE

DÉFENDEUR :

S.A.R.L. BRH, prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité au siège sis [Adresse 3]

représentée par M^e Philippe TALLEUX, avocat au barreau de LILLE

MAGISTRAT TENANT L’AUDIENCE : Aurélie VERON

Juge des loyers commerciaux par délégation de Madame la Présidente du Tribunal Judiciaire de LILLE

GREFFIER : Isabelle LASSELIN

DÉBATS : A l’audience publique du 01 Décembre 2025, l’affaire a été mise en délibéré au 05 Janvier 2026

JUGEMENT : prononcé par décision CONTRADICTOIRE mise à disposition au greffe.

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 22 décembre 2006, M. [Z] [D] et Mme [I] [F] aux droits desquels vient désormais la S.A.S. Foncière des Arts, ont donné à bail à la S.A.R.L. BRH, des locaux commerciaux sis [Adresse 2] et [Adresse 1] à [Localité 6], à usage de débit de boissons et d’atelier d’artiste, pour une durée de neuf années à compter du 9 juillet 2005 et moyennant un loyer annuel de 19 200 euros hors taxe hors charge.

Le bail s’est poursuivi par tacite prolongation au-delà de son terme et le loyer annuel est actuellement de 29 502,44 euros par l’effet de l’indexation sur la variation de l’ICC.

Par acte extrajudiciaire du 12 décembre 2024, la S.A.S. Foncière des Arts a fait délivrer congé à la locataire pour le 30 juin 2025, avec offre de renouvellement moyennant un loyer annuel de 74 200 euros hors taxe hors charge.

Par acte du 18 février 2025, le preneur a acquiescé au renouvellement mais selon les conditions antérieures.

La société BRH a ainsi mandaté un expert à titre amiable, afin d’évaluation de la valeur locative. Dans son rapport du 27 juin 2025, M. [Y] a conclu à une valeur locative de 37 000 euros hors taxe hors charge par an.

Par mémoire en fixation de loyer, notifié par lettre recommandée avec avis de réception le 21 mars 2025 à la S.A.R.L. BRH (avis de réception signé le 26 mars 2025), la S.A.S. Foncière des Arts a fait connaître son intention de voir fixer le loyer à la somme annuelle de 83 000 euros hors taxes hors charges à effet rétroactif du 1er juillet 2025.

En l’absence de réponse du preneur, par acte de commissaire de justice signifié le 15 juillet 2025, la S.A.S. Foncière des Arts a assigné la S.A.R.L. BRH devant le juge des loyers commerciaux aux mêmes fins.

Dans son mémoire en n°1 reçu au greffe le 3 novembre 2025, la S.A.S. Foncière des Arts demande au juge de :

Voir, dire et juger que le renouvellement interviendra pour une durée de neuf années à compter du 1er juillet 2025 moyennant un loyer de 74 000 euros hors taxes hors charges par an ;Dire et juger que le loyer fixé portera intérêt au taux légal avec capitalisation pour les sommes dues depuis plus d’une année entière ;Condamner la S.A.R.L. BRH au paiement d’une somme de 5 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile outre les dépens avec distraction ;A titre subsidiaire,

Désigner un expert avec mission de donner son avis sur la valeur locative au jour du renouvellement du bail soit le 1er juillet 2025 ;Fixer le loyer provisionnel à 74 000 euros hors taxes hors charges par an ;Réserver les dépens ;En tout état de cause,

Rappeler l’exécution provisoire de la décision à intervenir.

La S.A.S. Foncière des Arts critique le rapport d’expertise amiable de M. [Y] en arguant d’erreurs et d’omissions. Elle critique la pondération des surfaces et discute les prix unitaires des valeurs de référence citées par M. [Y], et propose d’autres termes, pour retenir un prix moyen de 902€/m²P/. Elle se prévaut encore d’une majoration pour terrasse de 10 %.

Dans son mémoire du locataire n°2 notifié par lettre recommandée avec avis de réception le 26 novembre 2025 (avis de réception signé), la S.A.R.L. BRH demande au juge des loyers commerciaux de :

— Fixer le loyer du bail renouvelé à la somme de 37 000 euros hors taxe hors charge par an à effet du 1er juillet 2025 ;

Subsidiairement, elle s’en remet à la demande d’expertise du bailleur,

— Débouter la société Foncière des Arts de ses demandes plus amples ou contraires ;

— La Condamner à la somme de 6 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile outre les dépens.

La S.A.R.L. BRH indique que le quartier a connu une évolution de la commercialité défavorable pour les bars. Elle insiste sur le faible intérêt des étages et discute leur pondération. Elle argue de l’état des locaux et leur faible attractivité. Elle conteste encore les références citées par la bailleresse. Elle demande l’application de divers correctifs.

L’affaire a été utilement appelée à l’audience du 1er décembre 2025, à l’issue de laquelle elle a été mise en délibéré au 5 janvier 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

I- Sur la demande d’expertise

Selon l’article L. 145-34 du code de commerce, à moins d’une modification notable des éléments mentionnés aux 1° à 4° de l’article L 145-33 de ce même code, le taux de variation du loyer applicable lors de la prise d’effet du bail à renouveler, si sa durée n’est pas supérieure à neuf ans, ne peut excéder la variation, intervenue depuis la fixation initiale du loyer du bail expiré, de l’indice trimestriel des loyers commerciaux ou de l’indice trimestriel des loyers des activités tertiaires mentionnés aux premier et deuxième alinéas de l’article L. 112-2 du code monétaire et financier, publiés par l’Institut national de la statistique et des études économiques. A défaut de clause contractuelle fixant le trimestre de référence de cet indice, il y a lieu de prendre en compte la variation de l’indice trimestriel des loyers commerciaux ou de l’indice trimestriel des loyers des activités tertiaires, calculée sur la période de neuf ans antérieure au dernier indice publié.

Ces dispositions ne sont plus applicables lorsque, par l’effet d’une tacite prolongation, la durée du bail excède douze ans.

En cas de modification notable des éléments mentionnés aux 1° à 4° de l’article L. 145-33 ou s’il est fait exception aux règles de plafonnement par suite d’une clause du contrat relative à la durée du bail, la variation de loyer qui en découle ne peut conduire à des augmentations supérieures, pour une année, à 10 % du loyer acquitté au cours de l’année précédente.

En application de l’article L 145-33 dudit code, le montant des loyers des baux renouvelés ou révisés doit correspondre à la valeur locative. A défaut d’accord cette valeur est déterminée d’après :

1° les caractéristiques du local considéré ;

2° la destination des lieux;

3° les obligations respectives des parties;

4° les facteurs locaux de commercialité ;

5° les prix couramment pratiqués dans le voisinage.

Aux termes de l’article R.145-30 du code de commerce, lorsque le juge s’estime insuffisamment éclairé sur des points qui peuvent être élucidés par une visite des lieux ou s’il lui apparaît que les prétentions des parties divergent sur de tels points, il se rend sur les lieux aux jour et heure décidés par lui le cas échéant en présence d’un consultant.

Toutefois, s’il estime que des constatations purement matérielles sont suffisantes, il peut commettre toute personne de son choix pour y procéder.

Si les divergences portent sur des points de fait qui ne peuvent être tranchés sans recourir à une expertise, le juge désigne un expert dont la mission porte sur les éléments de fait permettant l’appréciation des critères définis, selon le cas, aux articles R. 145-3 à R. 145-7, L. 145-34, R. 145-9, R. 145-10 ou R. 145-11, et sur les questions complémentaires qui lui sont soumises par le juge.

Toutefois, si le juge estime devoir limiter la mission de l’expert à la recherche de l’incidence de certains éléments seulement, il indique ceux sur lesquels elle porte.

Il est acquis aux débats que le bail ayant duré plus de dix ans, par l’effet de la tacite prolongation, le loyer du bail doit être fixé à la valeur locative.

En revanche, les parties sont en désaccord sur les valeurs de référence pertinentes, la pondération des surfaces notamment s’agissant des étages, et les différents correctifs à appliquer.

Dès lors, il apparaît que les divergences des parties sur le montant du loyer du bail renouvelé portent sur des points de fait qui ne peuvent être tranchés sans recourir à une mesure d’expertise qui sera en conséquence ordonnée et dont les termes seront précisés au dispositif de la présente décision.

Pendant le cours de l’instance, le loyer provisionnel sera fixé à 37 000 euros hors taxe hors charge par an, prix que revendique le preneur.

II- Sur les autres demandes

Dans l’attente du rapport d’expertise, il y a lieu de surseoir à statuer sur l’ensemble des demandes et de réserver les dépens.

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, l’exécution provisoire est de droit. Il n’y a dès lors pas lieu de prévoir expressément l’exécution provisoire de la décision.

PAR CES MOTIFS

Le Juge des loyers commerciaux, statuant après débats en audience publique, par jugement contradictoire, prononcé par mise à disposition au greffe et rendu en premier ressort,

ORDONNE avant dire droit une expertise et commet pour y procéder

Monsieur [G] [E], demeurant [Adresse 5] avec mission de:

avec mission de :

Réunir contradictoirement les parties, recueillir leurs explications et se faire remettre tous documents utiles à l’accomplissement de sa mission ;Visiter et décrire les lieux loués ;Indiquer s’il s’est produit une évolution des éléments constitutifs de la valeur locative de nature à écarter l’indexation prévue à l’article L.145-34 du code de commerce ;Déterminer et apprécier notamment pour ce faire :→ les caractéristiques propres du local et notamment la surface pondérée dont le calcul sera détaillé ;

→ l’état d’entretien, de vétusté ou de salubrité voire, en tant que de besoin, la nature et l’état des équipements et des moyens d’exploitation mis à la disposition du locataire ;

→ la destination et/ou les modalités de jouissance des lieux prévus au bail ;

→ les obligations respectives des parties s’agissant notamment des obligations et restrictions imposées au bailleur et/ou au preneur, les améliorations apportées dont l’auteur, l’époque et le coût seront précisés ;

→ les facteurs locaux de commercialité et notamment :

° l’importance de la ville, du quartier, de la rue

° l’intérêt de l’emplacement du point de vue de l’exercice des activités commerciales et de l’activité considérée en particulier

° l’attrait et les sujétions particuliers que peut présenter l’emplacement ;

Préciser les prix couramment pratiqués dans le voisinage notamment pour des commerces similaires ;Donner son avis sur la méthode d’évaluation de la valeur locative la plus pertinente ;Donner son avis sur la valeur locative des lieux loués au sens de l’article L.145-33 du code de commerce ou dans l’hypothèse de l’application de l’article L.145-36, selon les articles R145-9 à R.145-11 et sur le loyer applicable à compter du renouvellement du bail ;

FIXE à 2 000 euros la provision à valoir sur la rémunération de l’expert que la S.A.S. Foncière des Arts devra verser au plus tard le 5 MARS 2026 au régisseur du tribunal judiciaire de Lille, sous peine de caducité de la mesure ;

INVITE l’expert à faire connaître, dès l’acceptation de sa mission et au plus tard dès la première réunion d’expertise, le coût prévisible de sa mission ;

DISONS que les opérations d’expertise seront surveillées par le Magistrat chargé du contrôle des expertises ;

DISONS qu’en cas d’empêchement ou de refus, l’expert commis pourra être remplacé par simple ordonnance ;

DIT que l’expert devra adresser en temps voulu aux parties un pré-rapport et répondre aux dires que celles-ci lui auront, le cas échéant, fait parvenir dans le délai qu’il leur aura imparti pour ce faire ;

DIT que l’expert devra déposer son rapport au greffe au plus tard le 5 JUILLET 2026, sauf prorogation de délai dûment accordée par le juge chargé du contrôle des expertises;

FIXE le montant du loyer provisionnel à la somme annuelle de 37 000 euros hors taxe hors charge ;

SURSOIT à statuer sur les autres demandes ;

DIT que l’affaire sera retirée du rôle et qu’il appartiendra à la partie la plus diligente de saisir le juge des loyers commerciaux après réalisation de l’expertise ;

RESERVE les dépens ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit.

Le greffier Le juge des loyers commerciaux