Tribunal Judiciaire de Bobigny, Chambre 1 section 5, 30 septembre 2025, n° 25/00999

TJ Bobigny 30 septembre 2025

Arguments

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Rejeté
Validité du commandement de payer
La cour a estimé qu'il existait une contestation sérieuse quant à l'existence d'une dette locative, rendant la validité du commandement de payer incertaine.
Rejeté
Invoquer la clause résolutoire
La cour a jugé que la contestation sur la validité du commandement de payer empêche l'application de la clause résolutoire et donc l'expulsion.
Rejeté
Créance locative
La cour a constaté qu'il existait une contestation sérieuse sur l'existence de la créance, ce qui empêche d'ordonner le paiement.
Rejeté
Séquestration en cas d'expulsion
La cour a rejeté cette demande en raison du rejet des demandes d'expulsion et de constatation de la résiliation du bail.

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Sur la décision

Référence :	TJ Bobigny, ch. 1 sect. 5, 30 sept. 2025, n° 25/00999
Numéro(s) :	25/00999
Importance :	Inédit
Dispositif :	Dit n'y avoir lieu à prendre une mesure en raison du défaut de pouvoir
Date de dernière mise à jour :	5 novembre 2025
Lire la décision sur le site de la juridiction

Sur les parties

Avocat(s) :	Richard Ruben COHENBruno BARRILLON
Cabinet(s) :	"SELASU RICHARD R. COHEN"
Parties :	LA SOCIETE SCI DU [ Adresse 3 ]

Texte intégral

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOBIGNY

— =-=-=-=-=-=-=-=-=-=-

Chambre 1/Section 5

N° du dossier : N° RG 25/00999 – N° Portalis DB3S-W-B7J-3E5V

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 30 SEPTEMBRE 2025

MINUTE N° 25/01397

— ---------------

Nous,Madame Mallorie PICHON, Vice-présidente, au Tribunal judiciaire de BOBIGNY, statuant en référés, assistée de Madame Fatma BELLAHOYEID, Greffière,

Après avoir entendu les parties à notre audience du 23 Juillet 2025 avons mis l’affaire en délibéré et avons rendu ce jour, par mise à disposition au greffe du tribunal en application des dispositions de l’article 450 du Code de procédure civile, la décision dont la teneur suit :

ENTRE :

LA SOCIETE SCI DU [Adresse 3], dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par M^e Bruno BARRILLON, avocat au barreau de PARIS, vestiaire R054

ET :

Monsieur [I] [N], demeurant [Adresse 2] et dans les lieux loués sis [Adresse 4]

représenté par Maître Richard RUBEN COHEN de la SELASU SELASU RICHARD R. COHEN, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : C1887

**********************************

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 17 octobre 2024, la SCI [Adresse 7] a consenti à M. [I] [N] un bail commercial portant sur les locaux sis [Adresse 5].

La SCI DU [Adresse 3] a, par exploit du 3 avril 2025, fait délivrer à M. [I] [N] un commandement de payer la somme de 19.525,50 euros en principal visant la clause résolutoire figurant au bail.

Soutenant que ledit commandement n’a pas été régularisé, la SCI [Adresse 7], par acte du 4 juin 2025, a assigné en référé devant le président de ce tribunal M. [I] [N] aux fins de :

— Constater l’acquisition de la clause résolutoire figurant au contrat et la résiliation du bail ;

— Ordonner l’expulsion de M. [I] [N] et de tous occupants de son chef ;

— Ordonner la séquestration du mobilier trouvé sur place ;

— Condamner M. [I] [N] à lui payer à titre provisionnel :

la somme de 25.328,05 euros au titre des arriérés de loyers et charges, pour décembre 2024 à mai 2025 inclus et au titre de la clause pénale contractuelle ;une indemnité d’occupation mensuelle de 5.625 euros, jusqu’à la libération des lieux ;- Ordonner que le dépôt de garantie restera définitivement acquis à la SCI [Adresse 7] ;

— Condamner M. [I] [N] à lui régler la somme de 3.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens, en ce compris le coût du commandement de payer.

A l’audience du 23 juillet 2025, la SCI [Adresse 7] actualise sa créance au titre des arriérés à la somme de 32.025,50 euros, terme de juillet 2025 inclus et maintient ses autres demandes dans les termes de son acte introductif d’instance.

En défense, M. [I] [N] demande au juge des référés :

— A titre principal, de dire n’y avoir lieu à référé ;

— A titre subsidiaire, d’ordonner la compensation entre les sommes dues aux termes du commandement et les fonds encaissés par la SCI [Adresse 7] pour couvrir les impayés, à hauteur d’une fraction de 12.025,50 euros, de lui accorder des délais de paiement rétroactifs,

— A titre infiniment subsidiaire, de lui accorder des délais de paiement sur 21 mois et la suspension des effets de la clause résolutoire,

— En tout hypothèse, d’expurger la somme réclamée au titre de la taxe foncière 2024 de la somme due, et de débouter la SCI [Adresse 7] de ses demandes au titre de la clause pénale, de la conservation du dépôt de garantie et de la fixation d’une indemnité d’occupation majorée et de condamner la SCI [Adresse 6] [Adresse 3] aux dépens et à lui régler la somme de 3.000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

En substance, M. [I] [N], s’il admet avoir connu quelques difficultés de paiement, soutient l’existence d’une contestation sérieuse relative au commandement de payer, considérant que celui-ci a été délivré de mauvaise foi et est sans objet. Il explique que le bailleur maintient artificiellement la dette, alors qu’il a encaissé lors de la conclusion du bail, outre une somme correspondant au dépôt de garantie, un chèque de 22.500 euros dans l’attente d’une garantie bancaire à première demande qu’il n’a finalement jamais réclamée, somme sur laquelle les arriérés auraient pu s’imputer. Il ajoute que la taxe foncière n’est pas justifiée.

Conformément à l’article 446-1 du code de procédure civile, pour plus ample informé de l’exposé et des prétentions et moyens des parties, il est renvoyé aux conclusions déposées et soutenues à l’audience et à la note d’audience.

MOTIFS

Sur les demandes principales

Aux termes de l’article L. 145-41 du code de commerce, « toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai. Les juges saisis d’une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l’article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n’est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l’autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge. »

Par ailleurs, les dispositions de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile prévoient que, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des référés peut accorder une provision au créancier.

Le bailleur, au titre d’un bail commercial, demandant la constatation de l’acquisition de la clause résolutoire comprise dans le bail doit rapporter la preuve de sa créance.

Le juge des référés peut constater la résiliation de plein droit du bail au titre d’une clause contenue à l’acte à cet effet, à condition que le défaut de paiement de la somme réclamée dans le commandement de payer visant la clause résolutoire soit manifestement fautif, que le bailleur soit, de toute évidence, en situation d’invoquer de bonne foi la mise en jeu de cette clause et que la clause résolutoire soit dénuée d’ambiguïté et ne nécessite pas interprétation ; en effet, la clause résolutoire d’un bail doit s’interpréter strictement.

En l’espèce, le commandement de payer délivré le 3 avril 2025 à M. [I] [N] par la SCI [Adresse 7] qui reproduit la clause résolutoire figurant au contrat, vise, en principal, la somme de 19.525,50 euros et comporte une situation comptable dont il ressort :

— qu’est portée au débit du compte le 18 octobre 2024, outre la somme de 7.500 euros à titre de dépôt de garantie, la somme de 22.500 euros, à titre de « garantie bancaire ».

— qu’est portée au crédit du compte entre le 18 et le 21 octobre 2024 la somme totale de 34.500 euros ;

— qu’est facturée la taxe foncière proratisée pour 2024, pour un montant de 525,50 euros ;

Le montant de l’arriéré locatif, support du commandement, est inférieur au montant de la somme perçue, comme le prévoit le contrat, dans l’attente de la fourniture d’une garantie bancaire.

Au vu des dispositions contractuelles, la possibilité pour le preneur de se prévaloir d’une imputation des arriérés de loyers et charges sur cette somme, contesté par le bailleur, ne relève pas de l’évidence.

En outre, la taxe foncière n’est pas justifiée.

Au vu de ces éléments, il existe une contestation sérieuse quant à l’existence d’une dette locative au jour de la délivrance du commandement de payer, et partant, quant à la bonne foi de la société demanderesse dans la délivrance de ce commandement et dès lors, quant à la validité de cet acte.

L’appréciation de la régularité de ce commandement de payer excède les pouvoirs du juge des référés et relève du juge du fond.

Le juge des référés ne peut davantage apprécier le caractère non sérieusement contestable de la créance dont serait redevable la société défenderesse.

Dans ces conditions, il n’y a pas lieu à référé.

Sur les demandes accessoires

Chaque partie conservera la charge de ses dépens et de ses frais irrépétibles.

PAR CES MOTIFS

Statuant en référé, par remise au greffe le jour du délibéré, après débats en audience publique, par décision contradictoire et en premier ressort,

Disons n’y avoir lieu à référé ;

Disons que chaque partie conservera la charge de ses dépens et de ses frais irrépétibles ;

Rappelons en tant que de besoin que la présente décision est exécutoire par provision.

AINSI JUGÉ AU PALAIS DE JUSTICE DE BOBIGNY, LE 30 SEPTEMBRE 2025.

LA GREFFIÈRE

Fatma BELLAHOYEID

LA JUGE DES RÉFÉRÉS