Du 14 novembre 2025

5AA

SCI/JJG

PPP Référés

N° RG 24/02186 – N° Portalis DBX6-W-B7I-ZZZL

[L] [T]

C/

[F] [I], [R] [Y]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BORDEAUX

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

Pôle protection et proximité

[Adresse 1]

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 14 novembre 2025

PRÉSIDENT : Madame Edith VIDALIE-TAUZIA, Magistrat

GREFFIER : Monsieur Jean-Jacques GERAUD,

DEMANDEUR :

Monsieur [L] [T]

né le 24 Avril 1960 à [Localité 7]

[Adresse 3]

[Localité 2]

Représenté par M^e Pauline RAYMOND (Avocat au barreau de BORDEAUX)

DEFENDEURS :

Monsieur [F] [I]

né le 10 Avril 1983 à [Localité 8]

[Adresse 5]

[Localité 2]

Représenté par M^e Bérangère ADER (Avocat au barreau de BORDEAUX)

Madame [R] [Y]

née le 12 Septembre 1982 à [Localité 9]

[Adresse 5]

[Localité 2]

Représentée par M^e Bérangère ADER (Avocat au barreau de BORDEAUX)

DÉBATS :

Audience publique en date du 12 Septembre 2025

Délibéré du 24 octobre 2025 prorogé au 14 Novembre 2025, en raison des contraintes du service,

PROCÉDURE :

Baux d’habitation – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion en date du 14 Novembre 2024

Articles 484 et suivants et 834 et suivants du Code de Procédure Civile

QUALIFICATION DE l’ORDONNANCE:

Contradictoire et en premier ressort

Exposé du litige

Par acte sous seing privé en date du 1er juin 2021 Monsieur [L] [T] a donné à bail à usage d’habitation à Monsieur [F] [I] un logement situé [Adresse 6]. Ce bail faisait suite à un précédent bail en date du 20 mai 2015 portant sur le même logement, consenti par M. [T] à Monsieur [F] [I] et à Mme [C] [K]

Par avenant en date du 1er février 2022, Madame [R] [Y] est devenue cotitulaire du droit au bail.

Il est prévu dans ce contrat une clause de résiliation du bail de plein droit, notamment pour défaut de paiement du loyer ou des charges.

Par acte de commissaire de justice en date du 21 août 2024, Monsieur [L] [T] a fait délivrer aux locataires un commandement de payer la somme au principal de 5.695 euros au titre de l’arriéré locatif, aux fins de mise en œuvre de la clause contractuelle de résiliation de plein droit du bail.

Par acte de commissaire de justice en date du 14 novembre 2024, Monsieur [L] [T] a assigné Monsieur [F] [I] et Madame [R] [Y] devant le juge des contentieux de la protection statuant en matière de référé auprès du tribunal judiciaire de Bordeaux, à l’audience du 17 janvier 2025, aux fins de voir :

— Constater la résiliation du bail d’habitation, par le jeu de la clause résolutoire,

— Ordonner l’expulsion de Monsieur [F] [I] et Madame [R] [Y] et de toute personne présente de leur chef, avec au besoin le concours de la force publique, d’un serrurier, et d’un déménageur

— Condamner solidairement à titre provisionnel Monsieur [F] [I] et Madame [R] [Y] à lui payer en deniers ou quittances une somme de 4.717,58 euros correspondant au montant des loyers et charges impayés jusqu’au mois d’août 2024 inclus (4.305,61 euros) et du coût des actes du commissaire de justice,

— Condamner solidairement à titre provisionnel Monsieur [F] [I] et Madame [R] [Y], au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation, égale au montant du loyer initial, et ce jusqu’à parfaite libération des lieux,

— Condamner solidairement Monsieur [F] [I] et Madame [R] [Y] aux entiers dépens de l’instance,

— Condamner solidairement Monsieur [F] [I] et Madame [R] [Y] à lui payer, une indemnité de 800 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile.

L’affaire initialement appelée à l’audience du 17 janvier 2025 a fait l’objet de plusieurs renvois à la demande des parties, notamment pour échanges de conclusions et de pièces entre elles, dont le dernier à l’audience du 12 septembre 2025 lors de laquelle elle a été débattue.

Monsieur [L] [T], régulièrement représenté par avocat, maintient ses demandes à l’audience, y modifiant le montant de l’arriéré locatif à la somme de 7.551,61 euros incluant le mois de septembre 2025, le montant mensuel de l’indemnité d’occupation sollicité s’élevant à la somme de 600 euros. Il conclut au rejet de l’intégralité des demandes de Monsieur [F] [I] et de Madame [R] [Y].

Il expose que le décompte de l’arriéré locatif tel qu’établi n’est pas sérieusement contesté, en observant qu’aucune somme n’est sollicités au titre de l’année 2021 et qu’il est tenu compte des versements des locataires, des allocations versées par la Caisse d’Allocations Familiales et qu’il est fondé à réclamer le paiement des taxes récupérables.

En application de l’article 455 du Code de procédure civile, il est renvoyé aux conclusions déposées à l’audience, pour l’exposé complet des prétentions et des moyens de Monsieur [L] [T].

Monsieur [F] [I] et Madame [R] [Y], régulièrement représentés par avocat, demandent au juge des contentieux de la protection statuant en référé de :

— Débouter Monsieur [L] [T] de l’ensemble de ses demandes, fins et prétentions ;

*A titre principal,

— Constater l’existence de contestations sérieuses et se déclarer incompétent au profit du Tribunal Judiciaire de Bordeaux statuant au fond ;

*A titre subsidiaire,

— cantonner le montant de l’arriéré locatif à la somme de 1.756 euros ;

— Dire qu’ils pourront bénéficier d’un délai de paiement pour se libérer de ladite somme par 23 mensualités de 76 euros et le solde à la 24ème mensualité ;

— Suspendre les effets de la clause résolutoire insérée au contrat de bail et dire n’y avoir lieu à leur expulsion ;

* En tout état de cause,

— Condamner Monsieur [L] [T] aux entiers dépens ;

— Condamner Monsieur [L] [T] à leur payer la somme de 1.500 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

Au soutien de leur demande d’incompétence du juge statuant en matière de référé au visa des articles 834 et 835 du code de procédure civile ainsi que de l’article 1302 du code civil et de l’article 7-1 de la loi du 6 juillet 1989, ils expliquent opposer des contestations sérieuses relatives au décompte de l’arriéré locatif établi par Monsieur [L] [T]. Ils font valoir que le décompte ne tient pas compte des sommes directement perçues au titre de l’aide au logement, comportent des échéances prescrites, qu’en 2021 ont été réclamées des sommes supplémentaires sans justificatifs, qu’ils ne sont redevables au titre de l’année 2022 que de 580 euros, et pour l’année 2024 de celle de 1.328 euros. Ils précisent qu’un virement a été mis en place depuis septembre 2024 et précisent que pour l’année 2023 il leur est dû 5 euros. Ils contestent les charges réclamées qui ne leur ont pas été justifiées.

En application de l’article 455 du Code de procédure civile, il est renvoyé aux conclusions déposées à l’audience, pour l’exposé complet des prétentions et des moyens de Monsieur [F] [I] et Madame [R] [Y].

La juridiction n’a pas été destinataire d’un diagnostic social et financier.

Motifs de l’ordonnance

Sur la recevabilité de la demande en constat de la résiliation du bail

Conformément aux dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, l’assignation a été régulièrement notifiée au représentant de l’État dans le département par courrier électronique le 15 novembre 2024, soit au moins six semaines avant la date de l’audience.

Le bailleur justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 le 22 août 2024.

La procédure est donc régulière et l’action en constat de la résiliation du bail recevable au regard de ces dispositions.

Sur la demande en constat de la résiliation du bail :

En application des articles 834 et 835 du Code de procédure civile, le juge des contentieux de la protection, dans la limite de sa compétence, d’abord, peut dans tous les cas d’urgence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend et peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrite en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite et, ensuite, peut, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, accorder une provision au créancier ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Il ressort des dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 en sa version résultant de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023 en vigueur à compter du 29 juillet 2023, que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement demeuré infructueux. Cependant, si le bail en cours au jour de la délivrance du commandement, prévoit, selon les dispositions anciennes de cet article, un délai de deux mois pour régulariser la dette à compter du commandement de payer, ce délai continue à régir les relations entre les parties, et le locataire dispose d’un délai de deux mois pour régulariser la dette et non de six semaines.

Il convient en outre de rappeler que selon une jurisprudence constante, le commandement de payer aux fins de mise en oeuvre de la clause de résiliation de plein droit produit ses effets quant aux somme effectivement dues au jour de sa délivrance, quand bien même il comporterait un décompte erroné.

En l’espèce, par acte de commissaire de justice en date du 21 août 2024, Monsieur [L] [T] a fait délivrer aux locataires un commandement de payer la somme au principal de 5.695 euros au titre de l’arriéré locatif pour la période allant de février 2022 à juin 2024, et ce aux fins de mise en œuvre de la clause de résiliation de plein droit du bail pour impayé effectivement prévue par le bail.

Monsieur [F] [I] et Madame [R] [Y] contestent ce commandement en soutenant que Monsieur [L] [T] a omis de déduire l’intégralité des sommes qu’il a perçues directement de la Caisse d’Allocations Familiales ou d’eux-mêmes et pour y avoir intégré des impayés au titre des mois de juin 2021 à octobre 2021 qui sont prescrits.

Ils contestent en outre le décompte des charges locatives.

Il ressort des pièces produites, que le décompte joint au commandement de payer, et celui produit au titre de la présente instance, ne comportent que les arriérés locatifs à compter du mois de février 2022, rendant inopérant le moyen tiré de la prescription acquise pour une partie de la dette locative sollicitée.

Il apparaît néanmoins au seul vu des tableaux établis par le bailleur dans ses conclusions que le commandement de payer comportait un décompte erroné puisque selon ces tableaux les soldes s’établissent comme suit :

—  2022 : solde débiteur de 1.710 euros

—  2023 : solde créditeur de 69,39 euros

— janvier à juin 2024 : solde débiteur de 624 euros.

Il en ressort un solde débiteur de 2.264,61 euros à cette date et non de 5.695 euros tel que mentionné dans le commandement de payer.

Monsieur [F] [I] et Madame [R] [Y] contestent les décomptes établis dans les conclusions en ce qui concerne les charges.

Cependant le contrat de bail en date du 1er juin 2021, en page 4, titre “E. mentionne s’agissant des charges récupérables “taxe poubelles”, ce qui se réfère à la taxe d’ordures ménagères, en conformité avec les dispositions de l’article 23 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, puisque cette taxe est une imposition qui doit être supportée par l’occupant du logement dès lors que le service lui profite directement.

En conséquence, l’obligation du preneur au paiement de ladite taxe n’est pas contestable dans son principe, fût-elle non précisé explicitement dans le bail.

Dans le cadre des débats le bailleur a produit ses avis de taxes foncières qui permettent de connaître la somme effectivement due par le locataire savoir :

— année 2021 : 73 euros et non la somme de 197 euros mentionnée dans le décompte établi dans les conclusions qui correspond au cumul de l’imposition pour les [Adresse 4]

— année 2022 : 78 euros et non la somme de 210 euros mentionnée qui correspond au cumul de l’imposition pour les [Adresse 4],

— année 2023 : 83 euros

— année 2024 : 87 euros.

Or pour l’année 2021 le bailleur a facturé 197 euros au lieu de 73 euros, soit 124 euros en trop, ce dont il suit que le solde pour l’année 2021 n’était pas débiteur de 60 euros mais créditeur de 64 euros à déduire des sommes appelées postérieurement.

En ce qui concerne l’année 2022 le solde débiteur s’établit à 1.578 euros et non à 1.710 euros (1.710-210+78).

En ce qui concerne les contestations relatives à l’aide au logement, les tableaux produits par le bailleur distinguent désormais les sommes qu’il a perçues mensuellement au titre des versements des locataires d’une part, et celles qu’il a perçues directement de la Caisse d’Allocations Familiales et qui sont conformes à l’attestation de paiement de la Caisse d’Allocations Familiales produite par les défendeurs, même si le bailleur décale d’un mois l’imputation des allocations puisqu’il les a perçues le mois suivant celles pour lesquelles elles sont servies par la Caisse d’Allocations Familiales.

De plus, ces tableaux s’agissant des versements des locataires sont conformes aux pièces produites, étant observé que certaines des quittances, bien que délivrées, comportent des mentions qui infirment le paiement qu’elles sont censées constater et ne valent donc pas preuve du paiement.

Il en résulte qu’au jour du commandement de payer l’arriéré s’établissait jusqu’à fin juin 2024 à la somme non sérieusement contestée de 2.068,61 euros (1.578+624-64-69,39).

Or il est constant que cette somme n’a pas été réglée dans le délai de deux mois suivant la délivrance du commandement de payer.

Dès lors le bailleur est fondé à se prévaloir de la résiliation du bail par l’effet du commandement de payer à la date du 22 octobre 2024.

Sur la suspension des effets du commandement de payer

L’article 24 VII de la loi du 6 juillet 1989 prévoit que le juge, à la demande du bailleur ou du locataire, peut lorsque le locataire a repris le paiement intégral du loyer avant l’audience et est en situation de régler sa dette locative, suspendre les effets de la clause de résiliation de plein droit, en accordant des délais de paiement dans les conditions de l’article 24 V, lequel prévoit que le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

L’octroi de délais de paiement avec suspension de la clause de résiliation de plein droit est donc subordonné à la reprise du paiement du loyer intégral avant l’audience, ainsi qu’à l’établissement de la capacité du locataire à respecter un échéancier tout en réglant à bonne date le loyer courant.

En l’espèce, si Monsieur [F] [I] et Madame [R] [Y] soutiennent régler leur loyer courant depuis la mise en place d’un virement permanent depuis le mois de septembre 2024, ils ne justifient de l’effectivité de virements qu’en septembre, novembre, décembre 2024, et février 2025, tandis que les tableaux établis par le bailleur démontrent l’absence de toute somme versée par les locataires depuis le mois de mai 2025.

Il s’ensuit qu’en l’absence de reprise du paiement des loyers courants au jour de l’audience, Monsieur [F] [I] et Madame [R] [Y] ne peuvent bénéficier de délais de paiement et de la suspension des effets de la clause de résiliation de plein droit sur le fondement de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Par conséquent il y a lieu de constater que le bail est résilié à effet du 22 octobre 2024.

Sur l’expulsion

Le bail étant résilié, Monsieur [F] [I] et Madame [R] [Y] sont occupants sans droit ni titre des lieux, ce qui constitue un trouble manifestement illicite et fonde le propriétaire à demander leur expulsion.

En conséquence Monsieur [F] [I] et Madame [R] [Y] et tout occupant de leur chef seront condamnés à quitter les lieux et l’expulsion sera autorisée dans les conditions précisées au dispositif.

Sur la fixation d’une indemnité d’occupation

En application de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection peuvent, dans les cas où l’obligation n’est pas sérieusement contestable, accorder au créancier une provision ou ordonner l’exécution de l’obligation, même s’il s’agit d’une obligation de faire.

L’occupation d’un lieu d’habitation sans droit ni titre après résiliation du bail, oblige l’occupant à réparer le préjudice résultant de cette occupation sous la forme à tout le moins d’une indemnité d’occupation.

En l’espèce Monsieur [F] [I] et Madame [R] [Y] se maintenant dans les lieux malgré la résiliation du bail, Monsieur [L] [T] est fondé à faire fixer une telle indemnité d’occupation à l’encontre de Monsieur [F] [I] et Madame [R] [Y], indemnité qui sera équivalente au montant du loyer, soit 600 euros par mois, outre la taxe d’ordures ménagères récupérables.

Sur la provision

En application de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection peuvent, dans les cas où l’obligation n’est pas sérieusement contestable, accorder au créancier une provision ou ordonner l’exécution de l’obligation, même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Il ressort de ce qui a été précédemment examiné que l’arriéré s’établissait à 2.068,61 euros jusqu’à fin juin 2024.

Au vu des tableaux produits et autres pièces :

— il doit être ajouté la somme de 83 euros au titre de la taxe d’ordures ménagères 2023 qui n’a été pas décomptée dans le tableau au titre de l’année 2023

— il était dû de juillet à décembre 2024 la somme de 3.600 euros au titre des loyers, outre 87 euros au titre de la taxe d’ordures ménagères, alors que Monsieur [F] [I] et Madame [R] [Y] n’ont versé que 2.400 euros et la Caisse d’Allocations Familiales a réglé 75 euros, soit un solde débiteur de 1.212 euros

— il est dû de janvier à septembre 2025 la somme de 5.400 euros au titre des loyers alors que Monsieur [L] [T] a encaissé la somme de 1.800 euros au titre des loyers outre 125 euros de la Caisse d’Allocations Familiales, soit un solde débiteur de 3.475 euros.

Il en résulte que l’arriéré s’établit au total à 6.838,61 euros que Monsieur [F] [I] et Madame [R] [Y] seront solidairement condamnés à payer en considération de la clause de solidarité incluse dans le bail, étant observé que les sommes dues correspondent à des échéances à compter du mois de février 2022 inclus et que Mme [Y] est colocataire solidaire depuis le 1er février 2022.

Ils seront en outre condamnés in solidum au paiement des indemnités d’occupation continuant à courir à compter du mois d’octobre 2025.

Sur la demande de délais de paiement

L’article 1343-5 du code civil prévoit que le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

L’octroi de délais de paiement sur ce fondement est subordonné à la bonne foi du débiteur mais aussi à sa capacité à rembourser sa dette dans le délai de deux ans prévue par le texte.

En l’espèce Monsieur [F] [I] et Madame [R] [Y] ne règlent plus le montant équivalent au loyer courant depuis plusieurs mois, ce qui ne permet pas d’établir leur capacité à s’acquitter de l’arriéré dans un délai de deux années, tout en réglant l’indemnité d’occupation courante.

Dès lors leur demande de délais de paiement sera rejetée.

Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du Code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En conséquence, Monsieur [F] [I] et Madame [R] [Y] qui succombent à l’instance, supporteront les dépens.

Sur les demandes au titre de l’article 700 du Code de procédure civile

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens à payer à l’autre partie, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens, la somme qu’il détermine en tenant compte de l’équité.

Monsieur [F] [I] et Madame [R] [Y], parties condamnées aux dépens, seront condamnés à payer à Monsieur [L] [T] une somme qu’il est équitable de fixer à 400 euros. Il sera par ailleurs débouté de sa demande de ce chef.

Sur l’exécution provisoire

En application de l’article 514 du code de procédure civile la présente décision est de droit exécutoire par provision.

Par ces motifs

Statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par ordonnance contradictoire et en premier ressort,

Tous droits et moyens des parties réservés devant le juge du fond;

CONSTATONS que Monsieur [L] [T] est fondé à se prévaloir des effets de la clause de résiliation de plein droit à la date du 22 octobre 2024 ;

REJETONS la demande de suspension des effets de la clause de résiliation de plein droit ;

CONSTATONS la résiliation du bail à la date du 22 octobre 2024 ;

CONDAMNONS Monsieur [F] [I] et Madame [R] [Y] à quitter les lieux loués situés [Adresse 6] ;

AUTORISONS, à défaut pour Monsieur [F] [I] et Madame [R] [Y] d’avoir volontairement libéré les lieux, qu’il soit procédé à leur expulsion et à celle de tous occupants de leur chef avec si nécessaire le concours et l’assistance de la force publique, deux mois après la délivrance d’un commandement de quitter les lieux conformément aux dispositions des articles L.411-1 et L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution ;

RAPPELONS que le sort des meubles en cas d’expulsion est régi par les articles L.433-1, L.433-2 et R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

FIXONS à titre provisionnel à compter de la date d’effet de la résiliation du bail une indemnité d’occupation équivalente au montant du loyer, soit 600 euros par mois, outre la régularisation au titre des taxes récupérables sur production de justificatifs ;

CONDAMNONS solidairement Monsieur [F] [I] et Madame [R] [Y] à payer à Monsieur [L] [T] la somme de 6.838,61 euros, à titre d’indemnité provisionnelle à valoir sur le montant des loyers ou indemnités d’occupation dus à la date du 12 septembre 2025 (échéance de septembre 2025 incluse), avec intérêts au taux légal à compter de la présente ordonnance ;

REJETONS la demande de délais de paiement ;

CONDAMNONS in solidum Monsieur [F] [I] et Madame [R] [Y] à payer à Monsieur [L] [T] les indemnités d’occupation continuant à courir à compter du 1er octobre 2025 jusqu’à libération effective des lieux ;

REJETONS les demandes autres, plus amples, ou contraires ;

CONDAMNONS in solidum Monsieur [F] [I] et Madame [R] [Y] aux dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer, le coût du dénoncé à la CCAPEX, le coût de l’assignation et de son dénoncé au Représentant de l’Etat ;

CONDAMNONS in solidum Monsieur [F] [I] et Madame [R] [Y] à payer à Monsieur [L] [T] la somme de 400 euros au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est exécutoire à titre provisoire.

Ainsi jugé les jour, mois et an susdits.

LE GREFFIER LA VICE PRÉSIDENTE chargée des contentieux de la protection