TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE MARSEILLE

TROISIEME CHAMBRE CIVILE – SECTION A

JUGEMENT N°24/

du 12 NOVEMBRE 2024

Enrôlement : N° RG 23/00130 – N° Portalis DBW3-W-B7G-2ZYO

AFFAIRE : Mme [Z] [N] (la SELARL CABINET CERMOLACCE-GUEDON)

C/ S.D.C. RÉSIDENCE BELLEVUE (l’ASSOCIATION CABINET NAUDIN AVOCATS JURISTES)

DÉBATS : A l’audience Publique du 25 juin 2024

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Présidente : Madame Nathalie YON-BORRIONE, Vice-présidente

Greffière : Madame Pauline ESPAZE

A l’issue de laquelle, la date du délibéré a été fixée au 22 octobre 2024 prorogée au 12 novembre 2024

PRONONCÉ : Par mise à disposition au greffe le 12 novembre 2024

Par Madame Nathalie YON-BORRIONE, Vice-présidente

Assistée de Madame Pauline ESPAZE, Greffière

NATURE DU JUGEMENT

contradictoire et en premier ressort

NOM DES PARTIES

DEMANDERESSE

Madame [Z] [M] [V] [N]

née le 11 janvier 1973 à [Localité 5] (83)

de nationalité Française

demeurant [Adresse 4]

représentée par Maître Pascal CERMOLACCE de la SELARL CABINET CERMOLACCE-GUEDON, avocats au barreau de MARSEILLE

C O N T R E

DÉFENDEUR

Syndicat des Copropriétaires de l’immeuble dénommé RÉSIDENCE BELLEVUE sis [Adresse 2]

représenté par son Syndic en exercice la société FONCIA VIEUX PORT

dont le siège social est sis [Adresse 1]

prise en la personne de son représentant légal en exercice

représenté par Maître Benjamin NAUDIN de l’ASSOCIATION CABINET NAUDIN AVOCATS JURISTES, avocats au barreau de MARSEILLE

***

EXPOSÉ DU LITIGE

Madame [Z] [N] a acquis le 23 octobre 2019 un appartement compris dans la copropriété RESIDENCE BELLEVUE sise [Adresse 3], [Adresse 2]. Elle l’occupait préalablement en qualité de locataire de Monsieur [H].

Des infiltrations préexistaient à son acquisition et Madame [Z] [N] était en contact avec le syndic avant même la réitération de la vente du fait de son occupation dans les lieux.

Suivant facture du 27 novembre 2019, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble RESIDENCE BELLEVUE a mandaté la société BATI MULTISERVICES pour procéder à des travaux de reprise de la séparation rouillée entre deux balcons.

Le 13 octobre 2020, Madame [Z] [N] a procédé à une déclaration de sinistre auprès de son assureur de protection juridique compte tenu de la persistance des infiltrations.

Une expertise amiable a été diligentée par l’assureur, qui a mandaté le cabinet UNION D’EXPERTS, qui conclut à une responsabilité de la copropriété.

Le cabinet POLYEXPERT, mandaté par la copropriété a évoqué une persistance d’infiltrations en façade depuis 2019 et la nécessité de reprendre un joint de dilatation sur la hauteur du balcon couvrant.

A la suite d’une recherche de fuite réalisée par la société HESTIA, des travaux ont été entrepris par le syndicat des copropriétaires. Toutefois, Madame [Z] [N] a fait valoir que ces travaux n’étaient pas complets en l’absence de traitement des vis de fixation.

Un nouveau dégât des eaux est survenu dans l’appartement de Madame [Z] [N] suite à des intempéries en septembre 2021.

Les travaux de reprise efficaces ont été réalisés par le syndicat des copropriétaires de l’immeuble RESIDENCE BELLEVUE courant juin 2022.

*

Suivant exploit du 27 décembre 2022, Madame [Z] [N] a fait assigner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble RESIDENCE BELLEVUE devant le présent tribunal aux fins de voir entendre, sur le fondement de l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965 :

— juger que le syndicat des copropriétaires de l’immeuble RESIDENCE BELLEVUE est responsable du préjudice subi par Madame [Z] [N],

— condamner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble RESIDENCE BELLEVUE à lui payer les sommes suivantes :

—  450 euros x 23 mois, soit 10.350 euros pour la période du 1er décembre 2019 au 1er novembre 2021 (date de mutation de Madame [Z] [N]), au titre du préjudice de jouissance de 50 % de son appartement, une pièce étant condamnée,

—  900 euros x 8 mois soit 7.200 euros pour la période du 1er novembre 2021 au mois de juin 2022 (date de la fin des travaux) au titre de son préjudice locatif,

—  15.000 euros au titre de son préjudice moral,

— condamner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble RESIDENCE BELLEVUE à lui payer la somme de 2.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens, comprenant le coût du constat de Maître [W] [G] du 8 juin 2021.

Par conclusions notifiées par RPVA le 13 novembre 2023, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble RESIDENCE BELLEVUE demande au tribunal de :

— à titre principal débouter Madame [Z] [N] de ses demandes,

— à titre subsidiaire,

— ramener à de plus justes proportions la demande formulée au titre du préjudice de jouissance de 50 % de l’appartement soit la somme de 800 euros divisée par deux pour la période de 12 mois du 22 octobre 2020 (date de déclaration du sinistre) au 1er novembre 2021 (date de sa mutation) à savoir la somme de 4.800 euros,

— débouter Madame [Z] [N] de sa demande de préjudice locatif qui n’est pas démontré,

— débouter Madame [Z] [N] de son préjudice moral, qui n’est pas justifié ni démontré,

— en tout état de cause, condamner Madame [Z] [N] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble RESIDENCE BELLEVUE la somme de 2.500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens.

Conformément aux dispositions de l’article 455 du Code de procédure civile, il sera renvoyé aux conclusions ci-dessus visées pour un plus ample exposé des moyens et des prétentions des parties.

La clôture a été prononcée par ordonnance du 26 mars 2024.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la responsabilité du syndicat des copropriétaires

L’article 14 de la loi du 10 juillet 1965 dans sa version applicable au présent litige issue de l’ordonnance du 30 octobre 2019, énonce que la collectivité des copropriétaires est constituée en un syndicat qui a la personnalité civile.

Le syndicat peut revêtir la forme d’un syndicat coopératif régi par les dispositions de la présente loi.

Il établit, s’il y a lieu, et modifie le règlement de copropriété.

Il a pour objet la conservation et l’amélioration de l’immeuble ainsi que l’administration des parties communes.

Le syndicat est responsable des dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers ayant leur origine dans les parties communes, sans préjudice de toutes actions récursoires.

En l’espèce, le rapport d’expertise amiable du cabinet UNION D’EXPERTS mandaté par l’assureur de protection juridique de Madame [Z] [N] indique que courant novembre 2019 le syndicat des copropriétaires a fait procéder à une intervention au niveau d’un ancrage d’un brise vue séparatif et du joint de dilatation au niveau de la terrasse saillante au dessus.

Les infiltrations ont persisté après ces travaux.

Le cabinet d’expertise relève que la zone d’entrée d’eau est située à l’aplomb du joint de dilatation, alors que la zone d’ancrage du brise-vue a été reprise en partie haute.

Les infiltrations proviennent de ce joint de dilatation suivant le cabinet d’expertise.

Le cabinet POLYEXPERT mandaté par la copropriété, a indiqué par courriel du 22 février 2021 que les infiltrations sont la continuité de celles constatées en façade depuis 2019. Il préconise la reprise du joint de dilatation du bâtiment sur la hauteur du balcon couvrant.

Monsieur [A], maître d’oeuvre des opérations de ravalement de façade de 2018, déclare par mail du 8 juillet 2021, après transport sur les lieux, que les désordres semblent provenir du joint de dilatation et qu’il convient de procéder à une recherche de fuite.

La recherche de fuite a été réalisée le 9 septembre 2021 par Monsieur [C] de la société HESTIA. Ce dernier a constaté dans son rapport du 10 septembre 2021 :

— une infiltration dans la chambre du logement de Madame [Z] [N] côté balcon,

— la dégradation de la partie du revêtement du mur de la chambre,

— des infiltrations uniquement les jours de précipitations,

— un défaut d’étanchéité observé sur la terrasse au droit de la paroi de séparation vitrée au niveau du couvre-joint,

— un test de mise en eau avec injection de fluorescine dans le défaut du couvre-joint ; il est précisé qu’un litre d’eau a été introduit, montrant que l’espace est vide sous le couvre-joint,

— une infiltration observée en sous-face du balcon après le test d’étanchéité,

— les fixations de paroi vitrée (visses) entre balcons non étanche.

En conclusion, Monsieur [C] déclare que le défaut d’étanchéité se situe au niveau du couvre-joint non étanche, du côté du logement [D], 11ème étage gauche. Ce couvre joint est situé en partie inférieure de la paroi vitrée séparant les balcons. Il préconise de déposer le couvre-joint existant, qui sert de pont pour l’eau et l’amène directement jusqu’à la chambre de Madame [Z] [N], reprendre l’étanchéité de ce dernier et reposer le couvre-joint, ainsi que de compléter le couvre-joint pour venir jusqu’en façade, ainsi que reprendre l’étanchéité des fixations au mur de la paroi vitrée par mesure de prudence.

Madame [Z] [N] indique dans ses échanges par mail avec le syndic la société FONCIA que Monsieur [C] a profité de ses investigations pour préconiser la reprise de l’étanchéité des vis de fixation des éléments de séparation du balcon.

Malgré des travaux réalisés courant septembre 2021, Madame [Z] [N] a déclaré la persistance des infiltrations par courriels des 27 septembre et 6 octobre 2021.

Un nouveau rapport de recherche de fuite de la société HESTIA a été réalisé le 27 octobre 2021 et a montré des arrivées d’eau à partir du logement du 11ème étage droite, en raison d’un défaut d’étanchéité en partie inférieure de la paroi vitrée et dans le prolongement du mur de ce logement.

Le syndicat des copropriétaires conteste sa responsabilité en faisant valoir que les infiltrations trouvent leur origine dans une partie privative.

Le règlement de copropriété décrit les parties privées comme “celles qui sont affectées à l’usage exclusif de chaque copropriétaire, c’est-à-dire les locaux compris dans son lot avec tous leurs accessoires, notamment : les carrelages, dalles, et en général tous revêtements, les plafonds et les parquets (à l’exception des gros oeuvres qui sont parties communes), les cloisons intérieures avec leurs portes, les rideaux de fermeture pour les garages et les magasins, les fenêtres et portes-fenêtres, les persiennes, les volets, les appuis des fenêtres, les balcons particuliers, leurs portes palières (…).

Les séparations entre les appartements, quand elles ne font pas partie du gros oeuvre, et les séparations des caves et garages, seront mitoyennes entre les copropriétaires voisins.”

Les parties communes sont définies comme “celles qui ne sont pas affectées à l’usage exclusif d’un copropriétaire déterminé. Elles comprennent notamment la totalité des sols, c’est à dire l’ensemble du terrain en ce compris le sol des parties construites, des cours et des jardins, allées et voies d’accès, les fondations, les gros murs de façade et de refend, les murs pignons, mitoyens ou non, le gros-oeuvre des planchers, à l’exclusion du revêtement du sol, les couvertures et charpentes des immeubles, les ornements extérieurs des façades (non compris les garde-corps, balustrades, barres, rampes d’appui des balcons et fenêtres, ni les persiennes et leurs accessoires (…) Et d’une façon générale, toutes les parties de l’immeuble qui ne seront pas affectées à l’usage exclusif de l’un des copropriétaires, ou qui seront communes selon la loi et les usages, l’énonciation ci-dessus étant purement énonciative et non limitative.”

En l’espèce, il a été montré que les désordres proviennent des joints de dilatation se trouvant entre deux balcons.

Ce joint d’étanchéité en ce qu’il est un élément structurel indispensable notamment à l’étanchéité entre deux parties privatives ne peut qu’être qualifié de partie commune. Les couvres-joints qui ont été ajoutés au-dessus des joints ne peuvent pas davantage être qualifiés de parties privatives du fait du procédé de pose de ces derniers comme le présent le syndicat des copropriétaires. Ils ont été installés par le syndicat des copropriétaires lui-même dans le cadre de travaux sur la structure de l’immeuble.

De même, les argumentations du syndicat des copropriétaires relatives à la nature privative des balcons ne sont pas opérantes.

Le syndicat des copropriétaires n’a d’ailleurs jamais contesté la nature commune de ces joints et couvre-joints tout au long de la prise en charge des sinistres.

Le syndicat des copropriétaires doit être déclaré responsable des infiltrations subies par Madame [Z] [N].

Sur les demandes indemnitaires de Madame [Z] [N]

— Sur le préjudice de jouissance

Madame [Z] [N] distingue deux périodes de son préjudice de jouissance : celle où elle habitait dans les lieux et celle postérieure à sa mutation professionnelle à [Localité 6], faisant alors état d’un préjudice locatif.

— Sur la période comprise entre le 1er décembre 2019 et le 1er novembre 2021 :

Il est constant qu’au cours de cette période les infiltrations ont perduré sur l’intégralité de la période, les travaux entrepris fin novembre 2019 n’ayant pas mis un terme à ces derniers. Le rapport de recherche de fuite de la société HESTIA montre que les travaux réalisés sur les fixations des panneaux séparatifs entre les balcons n’étaient pas conformes et ne solutionnaient pas les infiltrations, provenant également d’une autre source.

Les dates des courriels produits par Madame [Z] [N] montrent que les désordres ont perduré après les travaux du 27 novembre 2019 , cette dernière signalant dès le 1er décembre 2019 la persistance des infiltrations. Le 20 décembre 2019, elle a fait état de nouvelles pénétrations d’eau dans son logement.

Les argumentations du syndicat des copropriétaires tendant à dire que le préjudice de jouissance doit être fixé à compter de la déclaration de sinistre du 13 octobre 2020 doivent être écartées.

Madame [Z] [N] estime que les désordres ont induit une perte de jouissance de la moitié de la valeur de son bien. Le syndicat des copropriétaires ne conteste pas cette évaluation. Il se borne à dire que le préjudice de jouissance doit être calculé sur la base de 800 euros par mois, sur douze mois.

Madame [Z] [N] produit un avis de valeur de la société LAFORET du 24 avril 2021, indiquant que son bien a une valeur locative comprise entre 800 et 900 euros par mois charges comprises.

Madame [Z] [N] verse aux débats le contrat de bail qu’elle a concédé à Monsieur [P] et Madame [B] le 21 juillet 2022. Le loyer de 800 euros a été stipulé au contrat.

La valeur locative du bien sera alors fixée à cette somme de 800 euros.

Pour la période du 1er décembre 2019 au 1er novembre 2021, il convient d’allouer à Madame [Z] [N] la somme de 400 x 23 = 9.200 euros au titre de son préjudice de jouissance.

— Sur la période comprise entre le 1er novembre 2021 et fin juin 2022 date de fin des travaux :

Les photographies du bien de Madame [Z] [N] telles qu’elles apparaissent dans le procès-verbal de constat qu’elle a fait dresser le 8 juin 2021, ainsi que dans les rapports de recherche de fuite de la société HESTIA montrent un état de délabrement très important des revêtements muraux de l’appartement dans les pièces concernées, totalement incompatible avec la mise en location du bien avant résolution des infiltrations.

Le préjudice locatif de Madame [Z] [N], qui justifie avoir dû quitter son logement pour raisons professionnelles, est alors égal au montant total de la valeur locative pour la période considérée.

Il sera alors alloué à Madame [Z] [N] la somme de 800 x 8 = 6.400 euros au titre du préjudice locatif.

— Sur le préjudice moral

Madame [Z] [N] produit aux débats la multitude de courriers qu’elle a dû adresser au syndic afin que la situation puisse être solutionnée.

L’absence de complexité technique de la source des infiltrations impose de considérer que la persistance des infiltrations sur une période de presque 3 ans cause un préjudice moral à Madame [Z] [N].

Par ailleurs, cette dernière justifie par la production de certificats médicaux que l’humidité de l’appartement a aggravé des pathologies de santé préexistantes.

Enfin, l’impossibilité pour Madame [Z] [N] de bénéficier de revenus locatifs l’a empêchée de se loger dans des conditions décentes sur [Localité 6].

La somme de 3.000 euros lui sera allouée au titre de son préjudice moral.

Sur les demandes accessoires

L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens à moins que le juge par décision motivée n’en mette la totalité ou une partie à la charge de l’autre partie.

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble RESIDENCE BELLEVUE pris en la personne de son syndic en exercice succombant principalement dans cette procédure, sera condamné aux entiers dépens.

Il résulte de l’article 700 du code de procédure civile que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer :

1° A l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ;

2° Et, le cas échéant, à l’avocat du bénéficiaire de l’aide juridictionnelle partielle ou totale une somme au titre des honoraires et frais, non compris dans les dépens, que le bénéficiaire de l’aide aurait exposés s’il n’avait pas eu cette aide. Dans ce cas, il est procédé comme il est dit aux alinéas 3 et 4 de l’article 37 de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991.

Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

Les parties peuvent produire les justificatifs des sommes qu’elles demandent.

La somme allouée au titre du 2° ne peut être inférieure à la part contributive de l’Etat majorée de 50 %.

En l’espèce, il serait inéquitable de laisser à Madame [Z] [N] la charge de la totalité des frais irrépétibles qu’elle a pu engager et qui ne sont pas compris dans les dépens.

Il conviendra en conséquence de condamner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble RESIDENCE BELLEVUE pris en la personne de son syndic en exercice à payer la somme de 2.000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Les frais de procès-verbal de constat font partie des frais irrépétibles par définition de l’article 700 du code de procédure civile et il n’y a pas lieu d’allouer une indemnité complémentaire à leur titre ni de les inclure dans les dépens.

En vertu de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, statuant après débats en audience publique par jugement mis à la disposition des parties au greffe, contradictoire et en premier ressort,

Condamne le syndicat des copropriétaires de l’immeuble RESIDENCE BELLEVUE pris en la personne de son syndic en exercice à payer à Madame [Z] [N] :

—  9.200 euros au titre de son préjudice de jouissance pour la période du 1er décembre 2019 au 1er novembre 2021,

—  6.400 euros au titre du préjudice locatif pour la période comprise entre le 1er novembre 2021 et la fin du mois de juin 2022,

—  3.000 euros au titre du préjudice moral,

Condamne le syndicat des copropriétaires de l’immeuble RESIDENCE BELLEVUE pris en la personne de son syndic en exercice aux dépens,

Condamne le syndicat des copropriétaires de l’immeuble RESIDENCE BELLEVUE pris en la personne de son syndic en exercice à payer à Madame [Z] [N] la somme de 2.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, comprenant les frais de constat d’huissier,

Rappelle que le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire.

AINSI JUGÉ ET PRONONCÉ PAR MISE À DISPOSITION AU GREFFE DE LA TROISIÈME CHAMBRE CIVILE SECTION A DU TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE LE DOUZE NOVEMBRE DEUX MIL VINGT QUATRE.

LA GREFFIÈRE LA PRÉSIDENTE