TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

ORDONNANCE DU : 23 Janvier 2025

Président : Madame ATIA,

Greffier : Madame BOINE, Greffier

Débats en audience publique le : 14 Novembre 2024

GROSSE :

Le 23 janvier 2025

à M^e ROUX

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

EXPEDITION :

Le 23 janvier 2025.

à M. [E]

Le ………………………………………………….

à Me ………………………………………………

Le …………………………………………………..

à Me ………………………………………………

N° RG 24/06102 – N° Portalis DBW3-W-B7I-5QMT

PARTIES :

DEMANDERESSE

S.C.I. [Z] [W]

dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par M^e Lionel ROUX, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDEUR

Monsieur [B] [E]

né le 11 Janvier 1975 à [Localité 5] (ALGERIE)

demeurant [Adresse 3]

comparant

–EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé établi le 1er novembre 2016, la société [Z] [W], représentée par sa mandataire, la société Cabinet Laugier-Fine, a consenti à Monsieur [B] [E] un bail d’habitation portant sur un local à usage d’habitation non meublé situé au [Adresse 2], dans le quinzième [Localité 4] moyennant le paiement d’un loyer mensuel initialement fixé à 430 euros outre 20 euros de provision sur charges.

Un commandement de payer visant la clause résolutoire a été délivré à Monsieur [B] [E] le 5 mai 2023 aux fins d’obtenir paiement de la somme de 4.655,12 euros en principal.

Par acte de commissaire de justice du 18 septembre 2024, la société civile immobilière (SCI) [Z] [W], agissant poursuites et diligences de son représentant légal, a fait assigner en référé Monsieur [B] [E] devant le juge des contentieux de la protection, afin d’obtenir :

le constat de la résiliation du bail par l’effet de la clause résolutoire et l’expulsion immédiate de Monsieur [B] [E] ainsi que celle de tous occupants de son chef, sous astreinte de 50 euros par jour de retard,sa condamnation au paiement à titre provisionnel, de la somme de 7.836,80 euros due au titre des loyers et charges impayés avec intérêts au taux légal à compter du 5 mai 2023,sa condamnation au paiement de la somme de 1.000 euros au titre de l’indemnité de l’article 700 du Code de procédure civile et aux entiers dépens, en ce compris le coût du commandement de payer et du droit de recouvrement du commissaire de justice.

A l’audience du 14 novembre 2024, la SCI [Z] [W], représentée par son conseil, a réitéré les termes de son assignation mais s’est désistée de sa demande d’expulsion. Elle vise dans les motifs de son assignation la condamnation de Monsieur [B] [E] à lui régler une indemnité d’occupation mensuelle de 984,24 euros.

Comparant en personne, Monsieur [B] [E], reconnaît la dette et sollicite des délais de paiement. Il indique avoir libéré les lieux le 1er septembre 2024 et être sans domicile fixe.

La bailleresse s’en rapporte sur la demande de délais de paiement.

Un diagnostic social et financier a été reçu au tribunal.

La décision a été mise en délibéré au 23 janvier 2025, par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION

En vertu des dispositions de l’article 834 du Code de procédure civile, « dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend ».

Aux termes de l’article 835 du Code de procédure civile, « le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection, dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire ».

Sur la qualité pour agir

La requérante justifie de sa qualité pour agir par la production d’un acte notarié de vente en date du 3 novembre 2017.

Sur la recevabilité

En application de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de l’huissier de justice au représentant de l’État dans le département, au moins six semaines avant l’audience.

En l’espèce, il est établi que l’assignation en date du 18 septembre 2024 a été dénoncée le 19 septembre 2024 à la Préfecture des Bouches-du-Rhône soit six semaines au moins avant l’audience.

Par ailleurs, la SCI [Z] [W] justifie avoir signalé la situation d’impayés à la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions (CCAPEX) le 9 mai 2023, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation le 18 septembre 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Par conséquent, la SCI [Z] [W] est recevable en ses demandes.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation du bail

L’une des obligations essentielles du preneur d’un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l’article 7 a de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

En matière de bail, l’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. Ce délai était antérieurement de deux mois.

Le bail conclu le 1er novembre 2016 contient une clause résolutoire (page deux) et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 5 mai 2023, pour la somme en principal de 4.655,12 euros. Cette clause ne vise pas le défaut d’assurance.

Ce commandement rappelle la mention que le locataire dispose d’un délai de deux mois pour payer sa dette, comporte le décompte de la dette et l’avertissement qu’à défaut de paiement ou d’avoir sollicité des délais de paiement, le locataire s’expose à une procédure judiciaire de résiliation de son bail et d’expulsion, outre la mention de la possibilité pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement de son département aux fins de solliciter une aide financière et de saisir, à tout moment, la juridiction compétente aux fins de demander un délai de grâce sur le fondement de l’article 1343-5 du code civil.

Il est ainsi régulier en sa forme.

Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 6 juillet 2023.

Sur la demande en paiement au titre de l’arriéré locatif et de l’indemnité d’occupation

Monsieur [B] [E] est redevable des loyers impayés jusqu’à la date de résiliation du bail.

Par ailleurs, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour la propriétaire dont l’occupation indue de son bien l’a privée de sa jouissance. L’indemnité d’occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

Compte tenu du contrat antérieur et afin de préserver les intérêts de la demanderesse, il convient de fixer le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle due de la date de résiliation du bail au départ de Monsieur [B] [E] par remise des clés ou expulsion au montant des loyers et charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, soit la somme de 492,12 euros en 2024, et de condamner Monsieur [B] [E] à son paiement.

Il ressort du commandement de payer, de l’assignation et des décomptes fournis que Monsieur [B] [E] reste devoir, après déduction des frais de procédure de 178,41 euros, la somme de 7.658,39 euros, à la date du 14 novembre 2024, cette somme correspondant à l’arriéré des loyers impayés et aux indemnités d’occupation, terme du mois de septembre 2024 inclus.

Pour la somme au principal, Monsieur [B] [E], reconnaît sa dette. Il ne justifie pas de la libération des lieux au 1er septembre 2024.

Il est donc condamné, par provision, au paiement de la somme de 7.658,39 euros, avec les intérêts au taux légal à compter du 5 mai 2023, date du commandement de payer, sur la somme de 4.655,12 euros et de la présente décision pour le surplus.

Sur la demande de délais de paiement

Selon l’article 1343-5 du code civil, « Toutefois, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, le juge peut, dans la limite de deux années, reporter ou échelonner le paiement des sommes dues.

Par décision spéciale et motivée, le juge peut prescrire que les sommes correspondant aux échéances reportées porteront intérêt à un taux réduit qui ne peut être inférieur au taux légal ou que les paiements s’imputeront d’abord sur le capital.

En outre, il peut subordonner ces mesures à l’accomplissement, par le débiteur, d’actes propres à faciliter ou à garantir le paiement de la dette.

Les dispositions du présent article ne s’appliquent pas aux dettes d’aliments. »

En l’espèce, la demande sera rejetée en l’absence de tout versement depuis le 1er août 2022.

Sur les demandes accessoires

Monsieur [B] [E], partie perdante, supportera la charge des dépens, en ce compris le coût du commandement de payer.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir la SCI [Z] [W], Monsieur [B] [E] sera condamné à lui verser une somme de 400 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

Le surplus des demandes sera rejeté.

PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection, statuant en référé, par mise à disposition au greffe, par ordonnance contradictoire et rendue en premier ressort,

Au principal, RENVOIE les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront mais, dès à présent ;

DÉCLARE l’action en résiliation du bail recevable ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au contrat de bail conclu le 1er novembre 2016 entre la SCI [Z] [W] d’une part et Monsieur [B] [E] d’autre part, concernant l’appartement situé au [Adresse 2], dans le quinzième arrondissement de Marseille sont réunies à la date du 6 juillet 2023 ;

CONDAMNE Monsieur [B] [E] au paiement, à titre provisionnel, d’une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant correspondant au loyer actuel avec charges, soit quatre cent quatre-vingt-douze euros et douze centimes (492,12 euros) à ce jour, à compter du 6 juillet 2023 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux ;

CONDAMNE Monsieur [B] [E] à verser à la SCI [Z] [W], à titre provisionnel, la somme de sept mille six cent cinquante-huit euros et trente-neuf centimes (7.658,39 euros) au titre de l’arriéré locatif (loyers, charges et indemnités d’occupation) au 14 novembre 2024, terme du mois de septembre 2024 inclus, avec les intérêts au taux légal à compter du 5 mai 2023 sur la somme de 4.655,12 euros et de la présente décision pour le surplus ;

REJETTE la demande de délais de paiement ;

CONDAMNE Monsieur [B] [E] aux dépens, en ce compris le coût du commandement de payer ;

CONDAMNE Monsieur [B] [E] à verser à la SCI [Z] [W] une somme de quatre cents euros (400 euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETTE le surplus des demandes ;

Ainsi jugé et prononcé par ordonnance signée les jour, mois et an susdits par le président et le greffier susnommés et mise à disposition au greffe.

Le greffier, La présidente